[克而瑞]從中國家庭住房現(xiàn)狀，看各階層潛在需求總量與空間分布

??七普統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年中國住房總面積超過500億平方米，家庭戶擁有住房間數(shù)達到14.9億間，總量上已經(jīng)進入了“不缺房”的時代，但是受居民收入差異和人口流動等因素影響，仍有較多居民的住房條件有較大的改善需求和提升空間，中國居民住房的結(jié)構(gòu)性需求仍在。另一方面，剛需購房向二手房市場的偏移，以及高資產(chǎn)高收入家庭對于美好生活的不斷追求，也使得新房市場進一步偏向于改善型產(chǎn)品，因此對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，為厘清各階層潛在需求總量，了解中高資產(chǎn)家庭的規(guī)模占比也尤為重要。為此，本文將利用七普相關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合住房年代、住房面積、住房來源等指標(biāo)，對中國居民的住房現(xiàn)狀差異進行分析，就產(chǎn)權(quán)、住房面積、不同家庭代際等指標(biāo)對人群進行分類，從住房條件差異的角度，分析各階層居民潛在的住房需求總量；并結(jié)合省市指標(biāo)維度，對需求規(guī)模和結(jié)構(gòu)性差異進行對比分析，以此為企業(yè)相關(guān)決策提供參考。

??01

??近十年住房總量快速上漲

??從全面缺房轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性不足

??在21世紀(jì)的第二個十年，中國房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模經(jīng)歷了一波巨幅的放量上漲，期間全國商品住宅銷售面積超過120億平方米，人均住房建筑面積增長超過9平方米，從城鎮(zhèn)住房和家庭規(guī)?？偭繉Ρ葋砜矗壳白》看媪恳?guī)模似乎已經(jīng)足夠。但考慮到城鄉(xiāng)差異和各階層人群的平均資產(chǎn)差異，目前城鎮(zhèn)人口居住的結(jié)構(gòu)性差異依舊巨大，仍有較多城鎮(zhèn)人口租房居住，城鎮(zhèn)“剛需”基數(shù)依舊龐大，其中購買二手房的剛需，也會在資金傳導(dǎo)下為大戶型新房帶來更多的潛在客群。一、近十年全國存量房規(guī)模增長三成，但城市住房總量依舊供不應(yīng)求（節(jié)選）據(jù)七普統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2020年全國家庭戶居住住房總面積為517.2億平方米，家庭戶住房總量較六普增長了34.3%，約132.1億平方米。并且值得注意的是，這一增長主要來自于城鎮(zhèn)部分。期間城鎮(zhèn)家庭住房面積由179億平方米增長至295億平方米，增量達到115.6億平方米，貢獻了期間全國增量的87.5%，也與期間全國商品住宅銷售面積相若。

??但是就城鄉(xiāng)差異來看，由于大量人口從鄉(xiāng)村進入城鎮(zhèn)，導(dǎo)致城鄉(xiāng)居民住房改善速度出現(xiàn)明顯差異。城鎮(zhèn)方面，在流動人口大量遷入的背景之下，十年間家庭戶人數(shù)增加了1.7億人，在加上原有城鎮(zhèn)居民的自身住房和改善需求，大大推高了城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的需求規(guī)模，也是期間房價上升的最大“底氣”。高企的房價水平，再加上人口基數(shù)的快速增長，導(dǎo)致了城鎮(zhèn)家庭居住現(xiàn)狀和改善速度慢于全國平均，2020年城鎮(zhèn)家庭人均住房面積為39平方米，較六普增長了27%，比全國平均慢了7個百分點；住房間數(shù)為1.06間，比全國平均低了0.14間，其中城市家庭戶居民人均住房間數(shù)更是只有0.99間，住房存量仍有進一步上升空間，考慮到人群住房條件的差異，仍有較多居民住房條件亟待改善。

??反觀鄉(xiāng)村方面，由于大量人口向城鎮(zhèn)流動，再加上社會主義新農(nóng)村建設(shè)的快速推進，使得農(nóng)村家庭住房條件在十年間實現(xiàn)了跨越式的增長，2020年鄉(xiāng)村家庭人均住房面積高達47平方米，較10年前增長了47%，人均住房間數(shù)更是高達1.43間，“兩人住三室”已成為普遍現(xiàn)象。

??目前，中國已經(jīng)進入了城鎮(zhèn)化發(fā)展的中后階段，其中北京、上海、杭州等一二線城市城鎮(zhèn)化率更是已經(jīng)達到了發(fā)達國家的發(fā)展水平，城鎮(zhèn)化發(fā)展本就處在降速、并向中小城市下沉的階段。而在城鄉(xiāng)居住差距進一步拉大之下，居住條件的變化不可避免地會降低人口的鄉(xiāng)-城流動速度，與之相關(guān)的增量需求在房地產(chǎn)發(fā)展中的地位也會進一步降低，對于扎根城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)行業(yè)而言，對結(jié)構(gòu)性機會的研究也愈發(fā)重要。

??二、住房來源中自建房占比顯著下降，租賃戶數(shù)量增加四成（略）

??三、城市人均住房超70㎡家庭增長近2倍，仍有一成家庭住房相對逼仄（略）

??02

??全國篇 “不缺房但缺好房”

??潛在改善需求規(guī)模龐大

??近年來，在城鎮(zhèn)化的加速推進下，城鎮(zhèn)居民住房條件也明顯改善。根據(jù)七普年鑒，2020年全國人均住房建筑面積由2010年的31.06平方米上升至41.76平方米。不過，從住房結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)市場仍存在一定的結(jié)構(gòu)性需求。在本章中，我們將從住房來源、家庭住房面積、代際住房間數(shù)及現(xiàn)有住房年代分布等方面多層次、多角度來進一步深挖住房市場中存在的結(jié)構(gòu)需求。

??一、七成以上居民擁有自有住房，但城市中無房剛需規(guī)模仍較為可觀

??根據(jù)七普年鑒，截止2020年，全國家庭中自有住房的比例已經(jīng)超過七成以上，其中接近五成左右為共有產(chǎn)權(quán)、老公房、自建房等非商品住宅，商品住宅占比不足三成。不過，也有約18.8%的家庭需要租房來解決居住需求。

??不過，分城鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村來看，城鄉(xiāng)居民住房來源結(jié)構(gòu)分布差異明顯：城市居民家庭主要依靠購買商品住房來解決居住需求，但在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，自建房等非商品住宅才是居民家庭住房的主要來源，尤其是在鄉(xiāng)村，非商品住房的比例高達九成。此外，雖然城市中購買商品住宅的家庭占比最高，但租房家庭的比例也高達31%，尤其是在房價高昂、外來人口較多的一線城市，租房家庭的占比可高達四成以上。

??從需求角度來看，無產(chǎn)權(quán)住房家庭一般被視為剛性需求，在當(dāng)?shù)赜凶杂挟a(chǎn)權(quán)住房的家庭置業(yè)需求則多為改善需求。值得注意的是，由于當(dāng)前城鎮(zhèn)化水平已達高位，城鎮(zhèn)新增人口規(guī)模也將逐步放緩，導(dǎo)致接下來鄉(xiāng)村-城鎮(zhèn)流動而帶來的購房需求量也十分有限，因而我們在下文中將深挖城鎮(zhèn)居民家庭的購房需求結(jié)構(gòu)。

??具體來看，無自有住房家庭集中在外來人口較多的大中城市，以青年群體為主，因居住地的購房政策、房價等因素限制下，這些群體選擇租房來解決當(dāng)下的居住需求，比如在限購政策最為嚴(yán)格的北京，居住在非自有住房的比例高達43%。從租房渠道來看，盡管近年來我國大力發(fā)展保障性租賃住房，但相比于龐大的需求總量而言，保租房的供應(yīng)量仍舊“杯水車薪”，并且如廉租、公租等價格相對較低的租賃住房也有一定的資格門檻。因此，僅有極少數(shù)比例的人群可以租住此類保障性住房，占比僅有3.4%。更多外來人口選擇市場化租房，在本地?zé)o自有住房的群體中占比接近七成。由于國內(nèi)租賃市場發(fā)展仍不完善，租房群體往往是弱勢一方，尤其在外來人口較多的大城市，不少租房群體多需“一年一換”。居住場所的不穩(wěn)定及日益上漲的租金也會促使其中一部分人群在滿足相應(yīng)的購房資格后選擇在當(dāng)?shù)刭彿?，因此這類人群是當(dāng)?shù)貥鞘兄袆傂杩腿旱闹饕獊碓础?/p>

??不過，從住房來源分布來看，自有房的家庭占比仍然顯著超過無房家庭，因此潛在的改善需求規(guī)模遠(yuǎn)超剛需總量，未來或?qū)⒅鸩匠蔀槭袌鲂枨笾髁Α?/p>

??對于在本地自有房屋的人群來說，這部分人的購房目的則以改善當(dāng)前居住條件為主。剛改客群主要來源于居住于老公房、經(jīng)適房等群體。相比于商品住宅而言，老公房、經(jīng)適房的居住環(huán)境較差，尤其是老公房，房齡久、面積小、物業(yè)管理一般，如上海市區(qū)中存在不少一室或兩室、房齡超過20年以上的住宅，但由于這類房子總價較低，尤其是在一線城市，成為剛需群體上車的主要選擇之一。但隨著家庭人口增加，居住環(huán)境也更加逼仄，因此這類群體中存在較高比例的剛改置業(yè)需求。

再改置業(yè)需求則多來自居住自有住宅為商品住宅的人群。尤其是中小城市，在“不缺房”的背景下，置換更大面積、更好地段的住宅成為當(dāng)?shù)馗纳瓶腿嘿彿康闹饕康摹２贿^，需要注意的是，再改需求的轉(zhuǎn)化對購房客戶購買力的要求更高，因此相比于首購及首改等剛需客群的轉(zhuǎn)化，此類客群的需求轉(zhuǎn)化比例較低。

??二、約五成家庭居住面積不及全國均值，城市居民住房條件改善空間大（略）

??三、約4%家庭戶住宅戶型難以滿足居住需求，三室戶型潛在需求量最高（略）

??四、超三成家庭住房房齡超過20年，舊改提速下部分家庭置業(yè)需求將延后釋放（略）

??五、高學(xué)歷客戶更傾向購買商品住房，對住房條件要求也更高（略）

??03

??省市篇 廣東改善空間巨大

??江浙閩結(jié)構(gòu)性需求規(guī)?？捎^

??目前中國城鎮(zhèn)人均住房面積雖然已經(jīng)達到了1間以上，但是從省市角度來看，廣東、上海、北京等地區(qū)仍在普遍存在“缺房”的現(xiàn)象。與這些地區(qū)大量的流動人口相對應(yīng)，仍有較多人口租房居住、或住在城中村中，相關(guān)潛在住房需求規(guī)模極為龐大。另一方面，浙江、福建、江蘇、山東等地人均住房面面積與全國平均水平相差不大，但在人均住房面積、住房建成年代等角度，這些地區(qū)的結(jié)構(gòu)性潛在需求規(guī)模依舊可觀，仍可在下一個十年中為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供堅實的需求側(cè)支撐。

??一、廣東、上海、北京人均住房面積不足35平方米，仍有較大發(fā)展空間（節(jié)選）

??對比各省市城鎮(zhèn)人均住房面積，可見各地家庭戶住房的平均水平差異極大，31個省市人均住房面積的極差達到了17平方米，其中最高值達到了最低值的1.6倍。其中廣東省城鎮(zhèn)人均住房面積最小，只有30.9平方米，甚至低于北京和上海。廣東省人均住房面積的低位，一方面是由于廣州、深圳兩座一線城市集聚了大量外來人口，在高房價、地價水平之下，人口的流入速度與城市的住房建設(shè)速度之比，明顯會高于其他城市，導(dǎo)致城鎮(zhèn)人均住房面積現(xiàn)狀和提升水平均相對較慢，但另一方面更重要的，還是由于勞動力密集型產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)先發(fā)展，為大灣區(qū)的三線城市吸引了大量外來務(wù)工人群，大大推高了廣東省住房需求總量，拉低了廣東省的城鎮(zhèn)人均住房面積，但是受工作的收入水平和流動性影響，這部分人群本地購房意愿相對較低，對于住房大多是“夠住”即可，使得廣東省的城鎮(zhèn)人均住房面積增速相對較慢。

??北京和上海排在第二、三位，大量的外來人口和高企的房價水平，使得兩市城鎮(zhèn)住房規(guī)模一直較為緊張，而大量高收入崗位和優(yōu)質(zhì)的城市教育、醫(yī)療配套，尤其是相對于廣深更加豐富的高等教育資源，使得北京、上海在吸引中高收入家庭落戶上有著更加明顯的優(yōu)勢。就目前人均35平方米以下的居住水平來看，北京和上海仍有極大的住房改善空間。另外值得注意的是，上海、北京雖然人均住房面積不高，戶均住房建筑面積也只有75和78平方米，排在全國倒數(shù)前三，但是從套型大小來看，平均每間住房面積分別為37.4和36.6平方米，均達到了36.5平方米的全國均線之上。

??二、廣東租賃+城中村住戶潛在需求14億平方米，超過近十年全省新房成交總和（略）

??三、浙江、福建家庭住房面積分布兩極分化，湖南僅6%家庭人均小于20平方米（略）

??四、北京、上海超9%家庭“多代同住一室”，潛在需求增量超新房年成交規(guī)模

??與七普住房條件的相關(guān)統(tǒng)計口徑中，“多代同住”是住房改善需求最為迫切的一類。據(jù)七普披露數(shù)據(jù)，全國共有4%的家庭仍存在“多代人住在一間臥室”的情況，共有1179.5萬戶，其中最為常見的即為兩代人居所為一室，或三代人居所為二室。雖然目前中國城鎮(zhèn)家庭戶已經(jīng)達到了人均1.06間住房的水平，但是這些家庭還沒有達到“一代人一間房”的水平。

??分省市角度來看，上海市共有10.7%的城鎮(zhèn)家庭存在多代同住一室的現(xiàn)象，按增加一間房整套建筑面積增加20平方米計算，相關(guān)潛在需求增量高達1800萬平方米，達到了上海新房年成交量的1.3倍。此外天津、北京這一類型家庭占比也超過了9%，相關(guān)潛在住房需求增量分別達到了各自新房年成交量的0.6倍和1.9倍。

??慮到現(xiàn)代住房兼具的學(xué)習(xí)、辦公、娛樂、客臥等功能，出于功能性需求，住房間數(shù)為 “代際數(shù)+1”的套型更適合目前的城鎮(zhèn)家庭（如兩代人住三房、三代人住四房等）。對應(yīng)到七普數(shù)據(jù)，目前全國有31%的城鎮(zhèn)家庭代際與住房間數(shù)相同，如一代戶家庭住房間數(shù)為一間，二代戶家庭住房間數(shù)為二間等。

??具體到地區(qū)來看，上海、廣東、北京不出意外排在前三，均有超過四成的家庭具有“代數(shù)+1”的住房改善需求，若轉(zhuǎn)化為潛在住房需求增量，分別高達7700萬平方米、2.7億平方米和6000萬平方米，分別達到了各自新房成交量的5.5倍、2.2倍和8.3倍。就此來看，在大量此類住房改善需求增量的支持下，未來北京、上海仍住宅市場更有望保持穩(wěn)定，持續(xù)走出獨立于行業(yè)的市場行情。此外，廣東、浙江此類家庭數(shù)量也較為可觀，可為省內(nèi)熱點城市的住宅市場提供充足的需求支持。

??五、江浙等十省市仍有超三成住房在上世紀(jì)建成，潛在舊改規(guī)模較大（略）

??04

??未來十年需求增長仍可超90億㎡

??廣東增量空間斷層領(lǐng)先

??綜合前文所述，目前中國城鎮(zhèn)人均住房已經(jīng)超過一間，已經(jīng)基本達成了人均“不缺房”的需求，但與國外發(fā)達國家平均水平或國內(nèi)發(fā)達省份相比，全國城鎮(zhèn)人均住房面積仍有進一步上升的空間和需求。另一方面，大量與城市發(fā)展規(guī)劃不匹配的老舊“城中村”存在，也使得城鎮(zhèn)中依舊存在這大量舊改需求。保守估算，未來十年住房改善和舊改將為中國帶來61億平方米的新增住房需求，若七普后一個十年仍可保持年均1000萬左右的城鎮(zhèn)家庭戶人口增加，十年間需求增長仍可超過90億平方米。

??一、已有三成家庭人均住房超發(fā)達國家水平，但剛需、首改群體依舊龐大（節(jié)選）

??自1998年以來，中國“房改”已經(jīng)度過了20個年頭，期間建成了大量的大戶型住宅，城鎮(zhèn)住房已經(jīng)達成了人均1間，從總量來說已經(jīng)不缺房，并且相當(dāng)一部分家庭已經(jīng)率先實現(xiàn)了“住房富裕”。但是在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展背景之下，家庭戶住房條件不免出現(xiàn)較大的結(jié)構(gòu)性差異，為改善居住條件，仍有大量家庭存在著較為迫切的置業(yè)需求。

??4%家庭依舊存在“多代人同住一間房”

??從住房間數(shù)角度來看，雖然城鎮(zhèn)家庭戶已經(jīng)達成了人均1間住房，但仍然至少有4%的家庭存在“多代同住一間房”的情況，如兩代人住在一室，三代人住在二室等，若將這部分人群住房改善目標(biāo)定為“每代人一間房”，那么相關(guān)潛在住房需求增量將達到2.8億平方米。

??15%家庭人均住房面積不及全國平均一半

??從住房面積角度來看，七普統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，有33%的家庭人均住房面積已經(jīng)達到了50平方米以上，超過了歐洲發(fā)達國家的平均水平。另一方面，也有15%的城鎮(zhèn)家庭戶人均住房面積低于20平方米，幾乎不到全國平均水平的一半，潛在需求增量約為8.7億平方米，就面積角度而言這部分家庭對于住房改善的需求最為迫切，但是考慮到與人均住房面積高相關(guān)的經(jīng)濟收入水平，這部分家庭的住房改善更多地會由保租房完成，對商品住宅需求增長的貢獻相對有限。

??39%城鎮(zhèn)家庭住所來源租賃房或城中村自住

??在住房來源角度，有21%的家庭戶住房來源為租賃住房，扣除廉租房、公租房戶也有18%。就目前買房自住的傳統(tǒng)觀念來看，租賃戶家庭數(shù)量超過5000萬戶，潛在置業(yè)需求高達52億平方米。雖然目前保租房建設(shè)規(guī)?？焖侔l(fā)展，“十四五”期間40城目標(biāo)建設(shè)650萬套，但對比5000萬戶的租房戶數(shù)量來看，在相當(dāng)長一段時間內(nèi)保租房供給仍將是供不應(yīng)求。因此，對于大多數(shù)完成人生“第一桶金”資本積累的租房戶家庭而言，為了子女教育和自身戶口、保險等生活保障需求，其置業(yè)需求大概率還是會流向商品房的一二級市場。

??另一方面，自建房自住戶占比也達到了21%，數(shù)量超過6000萬戶?？紤]到“城中村”住宅建設(shè)在多數(shù)情況下與城建規(guī)劃不匹配，在人均綠地、醫(yī)療、商業(yè)、教育等供地指標(biāo)上存在明顯短板，建筑形態(tài)、交通出行也缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，為提高城市建設(shè)用地的使用效率，長遠(yuǎn)來看大多需要拆改。就此類家庭戶數(shù)量推算，“城中村”潛在需求總量可達61.8億平方米。

??二、各地人均住房面積“見頂”前，廣東、山東、河北增長空間高居前三（略）

??三、“不患寡而患不均”，浙江、福建等省份結(jié)構(gòu)性需求不可小覷（略）