??導(dǎo)語

??決定樓市房?jī)r(jià)的按鈕從來不在美聯(lián)儲(chǔ)手上，而是背負(fù)在千千萬萬負(fù)債前行的購(gòu)房者身上。

??◎  文 / 易天宇

??北京時(shí)間9月19日凌晨，美聯(lián)儲(chǔ)宣布將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間下調(diào)為4.75%至5%，即降息50個(gè)基點(diǎn)，為自2020年來四年的首次降息。一時(shí)間，中國(guó)投資市場(chǎng)彌漫樂觀情緒，而房地產(chǎn)股票也集體迎來了一波反彈，如保利發(fā)展19日收盤價(jià)7.91元，比開盤價(jià)上漲3%；中海發(fā)展在港股收盤價(jià)較開盤價(jià)上漲3.99%。除此之外，華潤(rùn)置地、富力地產(chǎn)、金地集團(tuán)的股價(jià)表現(xiàn)均有明顯提振。

??對(duì)于美聯(lián)儲(chǔ)降息，有市場(chǎng)解讀為1）降息將有利于資本回流，資本進(jìn)入我國(guó)樓市股市，將對(duì)房?jī)r(jià)起到支撐作用；2）美聯(lián)儲(chǔ)降息會(huì)進(jìn)一步打開中國(guó)的貨幣政策寬松空間，進(jìn)一步激發(fā)樓市活力?？墒聦?shí)又是否真的如此？

??01

??降息與外資流入并不存在必然關(guān)聯(lián)
經(jīng)濟(jì)基本面才是核心

??有部分投資者認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)降息落地后，外資會(huì)開始流向中國(guó)，而其中最受外資追捧的很有可能是中國(guó)的房地產(chǎn)。從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，美聯(lián)儲(chǔ)加息與降息，和我國(guó)外資流進(jìn)流出之間似乎并不存在著清晰的必然關(guān)系。從美聯(lián)儲(chǔ)公布的歷年聯(lián)邦基金利率來看，2016年至2018年，以及2022年至2023年是兩段主要的加息期；而2019年下半年至2020年第一季度，而是降息期。

??根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，在美聯(lián)儲(chǔ)2016年至2018年第一段加息期間內(nèi)，我國(guó)實(shí)際利用外商直接投資金額于2016年同比下滑1%，符合上述規(guī)律，但2017年及2018年回到正增長(zhǎng)2%及1%，雖增長(zhǎng)放緩卻沒有出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。而在美聯(lián)儲(chǔ)2019年下半年至2020年第一季度的降息期，外商直接投資規(guī)模并未出現(xiàn)大幅增加的情況。而是在2021年，外商直接投資金額同比增加了21%，根據(jù)彼時(shí)官方解釋原因?yàn)樾鹿谝咔樵谄渌麌?guó)家反復(fù)，而我國(guó)率先實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。在第二輪加息期，美聯(lián)儲(chǔ)是在2022年初加息，而我國(guó)2022年的外商直接投資金額仍增長(zhǎng)5%，卻在2023年同比下滑14%。

??事實(shí)上，外資中有相當(dāng)比例的屬于產(chǎn)業(yè)資本，更看重長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)預(yù)期，標(biāo)的國(guó)家的經(jīng)濟(jì)基本面才是這類外資流向的核心考慮因素。而那些會(huì)跟隨美聯(lián)儲(chǔ)加息與降息政策的金融資本僅占部分，并不能起到?jīng)Q定性影響。中國(guó)只有在經(jīng)濟(jì)層面實(shí)現(xiàn)真正穩(wěn)中向好，方才是決定外資流入的核心因素。就在近日，橋水基金創(chuàng)始人達(dá)利歐在2024年米爾肯研究所亞洲峰會(huì)期間，接受采訪時(shí)坦然表示，“他會(huì)繼續(xù)投資中國(guó)，但目前正在縮減投資的比例，不宜讓中國(guó)成為投資組合中占主導(dǎo)地位的部分。并認(rèn)為中國(guó)當(dāng)前面臨比1990年代日本更嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)，并期待中國(guó)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)化改革中能走出來?！笨梢哉f，達(dá)利歐這段話或代表了外資部分主流的聲音。

??其次，美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)降息的預(yù)期管理做的相對(duì)較好，本輪確定降息也大致符合前期預(yù)期，相關(guān)的利好已提前釋放。外資的流向調(diào)整并不會(huì)隨著降息公布而發(fā)生較大變動(dòng)。

??最后，即使外資流入中國(guó)，預(yù)期房地產(chǎn)行業(yè)能夠直接受益的概率也是小之又小。此前，大量美元債的違約曾讓境外投資者承受較大損失，部分頭部房企的海外債務(wù)仍處于清算階段，未塵埃落定。在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)也較難成為外資流向的主要標(biāo)的。

??02

??引導(dǎo)存量房貸利率降低50基點(diǎn)
政策惠民但難以扭轉(zhuǎn)供需關(guān)系

??在美聯(lián)儲(chǔ)宣布降息，尤其是疊加了后期多輪的降息預(yù)期（2024年底利率預(yù)期再降50BP，2025年底利率預(yù)期再降100BP，2026年再降50BP），市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)中國(guó)央行可能跟隨該行動(dòng)并采取相應(yīng)的降準(zhǔn)和降息措施。但根據(jù)中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2024年9月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）1年期LPR為3.35%、5年期以上LPR為3.85%，均持平前期，并沒有發(fā)生市場(chǎng)所預(yù)期的下調(diào)。

??而根據(jù)此前9月初的彭博社消息，提及金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)提議在全國(guó)范圍內(nèi)將存量房貸利率下降80個(gè)基點(diǎn)左右，并通過兩步進(jìn)行。首次下調(diào)預(yù)期在幾周內(nèi)（9月或10月），第二次下調(diào)預(yù)期在明年年初生效。

??而就在9月24日，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上宣布，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右，與此前外界的預(yù)測(cè)基本吻合。由于9月的LPR沒有下調(diào)，未來存量房貸BP將迎來更大的下調(diào)空間。

??事實(shí)上，存量房貸利率還有多少下調(diào)空間，仍要觀察多方博弈后的結(jié)果。根據(jù)2024年8月9日，金融監(jiān)管總局發(fā)布的2024年二季度銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)主要監(jiān)管指標(biāo)數(shù)據(jù)，繼2023年四季度末商業(yè)銀行凈息差首次低于1.7%，2024年一、二季度銀行凈息差下降至1.54%。而根據(jù)“兩會(huì)”期間，金融監(jiān)管總局局長(zhǎng)李云澤的說法，“銀行凈息差已降到20年來最低水平”。存量房貸作為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，若將利率進(jìn)一步下調(diào)，勢(shì)必會(huì)影響銀行的盈利空間。

??可以確定的是，存量房貸利率能夠下調(diào)，勢(shì)必會(huì)是惠民的好政策，但對(duì)于房地產(chǎn)的利好或影響有限。事實(shí)上，房地產(chǎn)的回穩(wěn)發(fā)展取決于多重因素。當(dāng)前居民的收入及購(gòu)房能力仍相對(duì)較弱，庫(kù)存房積壓，房企債務(wù)壓力及保交樓任務(wù)較重，供需關(guān)系在短時(shí)間內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。而調(diào)整存量房貸利率主要影響的是背負(fù)房貸的購(gòu)房者，僅憑利率下調(diào)難以扭轉(zhuǎn)行業(yè)頹勢(shì)。

??整體來看，對(duì)于美聯(lián)儲(chǔ)降息，并不能一廂情愿地就認(rèn)為能從根本上改變目前局面。引用摩根大通CEO杰米戴蒙的一句話，“無論美聯(lián)儲(chǔ)降息25個(gè)還是50個(gè)基點(diǎn)，這一舉措‘都不會(huì)產(chǎn)生驚天動(dòng)地的影響’”。對(duì)于當(dāng)前的困境與挑戰(zhàn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)或中國(guó)樓市只能依靠自身，通過政策引導(dǎo)紓困，逐步提升經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)面的活力。因?yàn)椋軌驔Q定樓市房?jī)r(jià)的按鈕從來都不掌握在美聯(lián)儲(chǔ)手上，而是背負(fù)在千千萬萬的負(fù)債前行的購(gòu)房者身上。