2021-12-07 09:48:02
??明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)。
??◎ 作者 / 楊科偉、柏品慧
??昨日,政治局召開會議強(qiáng)調(diào),明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度,保持流動性合理充裕。要推進(jìn)保障性住房建設(shè),支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
??與此同時,央行決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)),共計釋放長期資金約1.2萬億元。
??對于房地產(chǎn)行業(yè)而言,政策底、市場底是否如期到來?房地產(chǎn)信貸政策又將如何演變?
??1 降準(zhǔn)釋放長期資金1.2萬億
貨幣政策或?qū)⒎€(wěn)中偏松
??從央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表態(tài)來看,首先需要明確的是,穩(wěn)健貨幣政策取向沒有改變。此次降準(zhǔn)是貨幣政策常規(guī)操作,共計釋放長期資金約1.2萬億元。央行堅持正常貨幣政策,保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性,不搞大水漫灌,為高質(zhì)量發(fā)展和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。
??此番降準(zhǔn)主要基于以下三方面因素考量:其一,保持流動性合理充裕,減緩經(jīng)濟(jì)下行壓力。其二,引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì),尤其要緩解中小微企業(yè)經(jīng)營困境,緩解大宗商品價格上漲向下游中小微企業(yè)傳導(dǎo)的壓力。其三,通過降低金融機(jī)構(gòu)資金成本的方式,達(dá)成降低社會綜合融資成本的目標(biāo)。
??當(dāng)前,國內(nèi)外形勢依舊復(fù)雜嚴(yán)峻,中國經(jīng)濟(jì)仍面臨較大的下行壓力。我們認(rèn)為未來央行貨幣政策或?qū)⒎€(wěn)中偏松,不排除繼續(xù)降準(zhǔn)、降息的可能性,更好地助力中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。
??2 政策底已至市場底還需檢驗(yàn)
居民按揭貸款將繼續(xù)松綁促進(jìn)樓市良性循環(huán)
??對于房地產(chǎn)行業(yè)而言,我們認(rèn)為政策底已經(jīng)到來,市場底還需進(jìn)一步檢驗(yàn)。
??近期,個人按揭貸款確實(shí)有邊際改善的趨勢,上海、成都、南京等多城放貸周期大幅縮短,例如上海放款周期由此前的4個月以上縮短至2個月,又如合肥由此前的6個月以上縮短至3個月。與此同時,廣州、深圳、蘇州等多城下調(diào)房貸利率,例如深圳首套房貸利率從5.4%跌至5.1%,二套房貸利率從5.6%跌至5.25%,又如廣州首套房貸利率由5.95%降至5.85%,二套房貸利率由6.15%降至6.05%。
??此番政治局會議強(qiáng)調(diào),支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。我們認(rèn)為居民按揭貸款有望繼續(xù)松綁,主要體現(xiàn)于提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調(diào)房貸利率等,尤其要提高首套及改善性住房按揭貸款的授信額度,進(jìn)而支持居民自住以及改善性購房消費(fèi),保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運(yùn)行,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。
??值得一提的是,此番降準(zhǔn)并非等同于救市,年底房地產(chǎn)市場或?qū)⒂兴D(zhuǎn)暖,成交有望企穩(wěn)回升。但市場較難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)行情,各城市市場還將不斷分化,那些需求及購買力相對堅挺的核心一、二線城市,成交有望明顯回升,房價大概率走穩(wěn);反觀那些需求及購買力明顯透支的弱二、三線城市,成交整體回升幅度有限,房價依舊面臨一定的下行壓力。
??3 房企整體融資環(huán)境有望改善
更利于國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企
問題房企仍需去杠桿
??2020年下半年以來,房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿政策力度過猛,房企境內(nèi)外融資全面收緊,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)停貸、抽貸現(xiàn)象時有發(fā)生。很大程度上導(dǎo)致房企資金鏈愈加緊繃,2021年以來房企債務(wù)違約事件頻繁爆發(fā),更有業(yè)內(nèi)專家預(yù)測70%、80%的百強(qiáng)房企會躺下。
??近期,銀行間市場交易商協(xié)會表示,招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團(tuán)、佳源創(chuàng)盛、美的置業(yè)等均有計劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。
??基于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的考量,我們認(rèn)為涉房融資或?qū)⒔鈨?,房企整體融資環(huán)境有望明顯改善。一方面,支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資,有序引導(dǎo)企業(yè)銷售、購地、融資等經(jīng)營行為逐步回歸常態(tài)。當(dāng)然,基于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)基于放貸的風(fēng)險偏好考量,信貸政策松綁更利好國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企。另一方面,那些“問題”房企仍需去杠桿,并將杠桿率、負(fù)債率降到相對安全的水平,預(yù)計融資環(huán)境較難實(shí)質(zhì)性改善,資金周轉(zhuǎn)壓力或?qū)⒉粩嗉觿 ?/p>
??值得一提的是,去杠桿仍是行業(yè)主旋律,房企融資的“三道紅線”、房貸管理的“兩道紅線”還將繼續(xù)落實(shí)下去,高負(fù)債、高杠桿經(jīng)營房企終將被市場所淘汰,強(qiáng)化風(fēng)控、穩(wěn)健經(jīng)營才是企業(yè)的根本出路。