??—01—本月樓市政策聚焦

??中央定調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化并出臺(tái)多項(xiàng)防風(fēng)險(xiǎn)、促需求類政策，地方延續(xù)以購(gòu)房補(bǔ)貼和公積金政策支持為主

??2023年7月，我國(guó)房地產(chǎn)政策環(huán)境延續(xù)寬松并再迎重大利好。中央層面，中共中央政治局會(huì)議定調(diào)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，為后續(xù)房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化進(jìn)一步打開(kāi)了空間。在具體政策舉措方面，央行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局延長(zhǎng)“金融16條”中兩項(xiàng)金融支持房地產(chǎn)核心融資政策期限，銀行間交易商協(xié)會(huì)提出推進(jìn)“第二支箭”持續(xù)支持民營(yíng)房企和產(chǎn)業(yè)類企業(yè)債券融資，國(guó)家發(fā)改委將支持剛性和改善性住房需求、完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策等納入恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)重要內(nèi)容，住建部提出要進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住宅首付比例和貸款利率、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”等多項(xiàng)政策，央行支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定或是新發(fā)放貸款置換存量貸款等。

??地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策48條。其中，寬松性政策34條，中性政策10條，緊縮性政策4條。從政策內(nèi)容來(lái)看，地方寬松性舉措仍是以發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼和加強(qiáng)住房公積金政策支持為主，部分城市如寧波、合肥等進(jìn)一步推動(dòng)貨幣化安置或房票安置，佛山、東莞等對(duì)居民購(gòu)房資格或購(gòu)房流程作出優(yōu)化。本期報(bào)告主要對(duì)7月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??—02—

??中央政策：適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結(jié)

??7月，央行貨幣政策延續(xù)寬松。央行逆回購(gòu)、MLF和國(guó)庫(kù)定存合計(jì)凈回籠資金7480億元，但今年7月稅期資金面波動(dòng)相對(duì)不大，且財(cái)政融資的影響也低于預(yù)期，資金面整體維持了寬松態(tài)勢(shì)。據(jù)測(cè)算，DR007的月度均值為1.80%，較上月下行9BP；1年期股份行NCD利率中樞為2.32%，較上月下行4BP。MLF中標(biāo)利率和LPR維持不變。

??在房地產(chǎn)方面，中共中央政治局會(huì)議重磅定調(diào)，“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求”，為后續(xù)房地產(chǎn)政策擬定提供了重要的風(fēng)向標(biāo)作用。此外，央行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局提出延長(zhǎng)兩項(xiàng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)政策期限，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)召開(kāi)民企融資座談會(huì)提出扎實(shí)推進(jìn)“第二支箭”工作開(kāi)展，支持民營(yíng)房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)類企業(yè)債券融資等，持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有序出清；國(guó)家發(fā)改委將支持剛性和改善性住房需求、完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策、穩(wěn)步推進(jìn)老舊小區(qū)改造等納入恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)重要內(nèi)容，住建部召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)提出要進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免等政策措施，進(jìn)一步提振住房消費(fèi)需求。

??—03—

??地方政策：政策寬松態(tài)勢(shì)延續(xù)，重點(diǎn)聚焦購(gòu)房補(bǔ)貼和公積金政策支持

??1. 寬松性政策（1）行政干預(yù)政策

（2）公積金政策

（3）人口人才政策

（4）其他政策

??2. 中性政策（1） 住房保障政策

??3. 緊縮性政策（1） 市場(chǎng)監(jiān)管政策

??4. 政策小結(jié)

??房地產(chǎn)環(huán)境持續(xù)寬松，政策舉措以購(gòu)房補(bǔ)貼和公積金政策支持為主

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2023年7月，地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策48條。其中，寬松性政策34條，內(nèi)容主要涉及發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、優(yōu)化住房信貸政策、實(shí)行貨幣化安置、加大住房公積金政策支持、取消或放寬城市落戶限制、支持房地產(chǎn)合理融資需求等；中性政策10條，內(nèi)容主要圍繞保障性租賃住房建設(shè)和管理展開(kāi)；緊縮性政策4條，內(nèi)容主要涉及房企資金監(jiān)管、住房公積金提取規(guī)范等?？偟膩?lái)說(shuō)，7月地方房地產(chǎn)政策舉措仍主要集中在購(gòu)房補(bǔ)貼和公積金政策支持，偏向溫和性刺激，政策頻次較上月略有提升。

??行政干預(yù)核心舉措包括發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、推行貨幣化安置或房票安置、優(yōu)化住房信貸政策等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、實(shí)行貨幣化安置或房票安置、優(yōu)化住房信貸政策、推行二手房“帶押過(guò)戶”、優(yōu)化限購(gòu)、滿足房地產(chǎn)合理融資需求等。典型代表有：寧波市提出城市拆遷項(xiàng)目及農(nóng)村拆遷項(xiàng)目均可實(shí)行房票安置，市區(qū)房票可以在海曙、江北、鄞州、鎮(zhèn)海、北侖、奉化六區(qū)及高新區(qū)范圍內(nèi)跨區(qū)使用；佛山市提出港澳居民提供自用、自住的書面承諾即可獲得購(gòu)房資格；合肥市大力推動(dòng)貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式，試行車位、車庫(kù)與商品房同步辦理預(yù)售許可證；九江市將“對(duì)首套住宅商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)”修改為“對(duì)首套住宅商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下調(diào)調(diào)整為不低于相應(yīng)期限市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減30個(gè)基點(diǎn)”等。此外，溫州、金華、九江、萍鄉(xiāng)、昆明、晉中等多個(gè)城市出臺(tái)了購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼或契稅減免政策。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)最高貸款額度、優(yōu)化二手房公積金貸款、放寬異地繳存貸款限制等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、優(yōu)化二手房公積金政策支持、放寬住房公積金異地繳存貸款限制、支持商轉(zhuǎn)公或組合貸款等。典型代表有：天津市將職工購(gòu)買首套房最高貸款額度提高至100萬(wàn)元，二套房提高至50萬(wàn)元，外地繳存職工執(zhí)行本市繳存職工貸款政策；貴陽(yáng)市支持住房公積金“既提又貸”，并將結(jié)清首套房公積金貸款且無(wú)商業(yè)性個(gè)人住房貸款記錄職工再次申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)房的最低首付比例由40%降至20%；佛山市將單繳存職工家庭最高貸款額度提高至50萬(wàn)元，雙繳存職工家庭最高貸款額度提高至100萬(wàn)元；廈門市落實(shí)公積金異地繳存互認(rèn)政策，并實(shí)行二手房“帶押過(guò)戶”住房公積金貸款業(yè)務(wù)等。

??人口人才引入核心舉措主要包括取消或放寬城市落戶限制、發(fā)放人才購(gòu)/租房補(bǔ)貼等

??在人口人才引入方面，核心舉措主要包括取消或放寬城市落戶限制、發(fā)放人才購(gòu)/租房補(bǔ)貼等。典型代表有：浙江省全省（杭州市區(qū)除外）全面取消落戶政策，落實(shí)合法穩(wěn)定住所（含租賃）落戶及配偶等直系親屬隨遷政策，實(shí)行戶籍準(zhǔn)入年限累計(jì)互認(rèn)等；佛山市人才安居采取貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配置方式實(shí)施，貨幣補(bǔ)貼包括安家補(bǔ)貼、購(gòu)房補(bǔ)貼和租房補(bǔ)貼等形式，實(shí)物配置包括租住租賃型人才安住房和購(gòu)買產(chǎn)權(quán)型人才住房、購(gòu)買安居型人才住房等形式，其中，對(duì)全職新引進(jìn)的一類領(lǐng)軍人才，給予250萬(wàn)安家補(bǔ)貼，引進(jìn)后在佛山市購(gòu)買商品住房的，按網(wǎng)簽合同價(jià)格再給予最高750萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼；十堰市鄖陽(yáng)區(qū)對(duì)高層次和急需緊缺人才等引進(jìn)對(duì)象，給予免費(fèi)使用人才公寓、落戶購(gòu)房補(bǔ)貼、租房補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策，在鄖首次購(gòu)房的，最高可享受一次性10萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼，自行租房的最高每月可享受1000元租房補(bǔ)貼，連續(xù)發(fā)放5年等。

??中性政策主要涉及保障性住房建設(shè)、籌集、配售/租、運(yùn)營(yíng)等

??中性政策主要圍繞保障性住房建設(shè)管理展開(kāi)。典型代表有：深圳市出臺(tái)關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房、保障性租賃住房、公共租賃住房等管理辦法，明確各類型保障性住房籌集、建設(shè)、配售/租、管理等具體事宜；慈溪市發(fā)布保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)獎(jiǎng)補(bǔ)細(xì)則，鼓勵(lì)社會(huì)資本和民間機(jī)構(gòu)等多方主體參與保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)；北京市廣泛征集保障性租賃住房，鼓勵(lì)非居住存量建筑、存量住房等改造為保障性租賃住房；無(wú)錫市出臺(tái)共有產(chǎn)權(quán)保障房管理辦法，明確共有產(chǎn)權(quán)保障房以中小戶型為主，一個(gè)申請(qǐng)家庭只能購(gòu)買一套共有產(chǎn)權(quán)保障房，自簽訂購(gòu)房合同之日起滿5年方可上市轉(zhuǎn)讓等。

??緊縮性調(diào)控主要包括加強(qiáng)房企資金監(jiān)管、打擊騙提套取住房公積金行為等

??緊縮性政策主要涉及房企資金監(jiān)管、打擊騙提套取住房公積金行為等。典型代表有：武漢市強(qiáng)化主管部門、監(jiān)管機(jī)構(gòu)、合作銀行、監(jiān)管銀行的職責(zé)分工，進(jìn)一步明晰各主體關(guān)于新建商品房預(yù)售資金的監(jiān)管邊界；清遠(yuǎn)市預(yù)售資金監(jiān)管遵循政府主導(dǎo)、銀行配合、多方監(jiān)督、專款專用、保障建設(shè)的原則，明確所有預(yù)售資金在預(yù)售監(jiān)管賬戶沒(méi)有解除監(jiān)管前，不得擅自扣劃，集團(tuán)公司不得擅自抽調(diào)等；合肥市嚴(yán)厲打擊騙取套取住房公積金行為，針對(duì)騙提套取住房公積金的職工，除責(zé)令全額退回資金外，同時(shí)向職工所在單位通報(bào)，并將職工失信信息記入中心業(yè)務(wù)系統(tǒng)1至5年，針對(duì)幫助職工套取住房公積金的中介機(jī)構(gòu)，向相關(guān)行業(yè)主管部門通報(bào)，并向有關(guān)部門報(bào)送失信信息和媒體公開(kāi)曝光等。

??—04—

??7月重要事項(xiàng)復(fù)盤

??—05—

??房地產(chǎn)政策展望

??1. 中央層面

??7月14日，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)在2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上表示，盡管近期我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)有所回落，但我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本面沒(méi)有改變，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨的一些挑戰(zhàn)屬于疫后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過(guò)程中的正?，F(xiàn)象。下階段，將繼續(xù)精準(zhǔn)有力實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，搞好跨周期調(diào)節(jié)，充分發(fā)揮貨幣信貸政策效能，統(tǒng)籌推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行持續(xù)好轉(zhuǎn)、內(nèi)生動(dòng)力持續(xù)增強(qiáng)、社會(huì)預(yù)期持續(xù)改善、風(fēng)險(xiǎn)隱患持續(xù)化解，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)。在短期流動(dòng)性方面，根據(jù)中信證券研究測(cè)算，8月財(cái)政收支差額或?qū)⒃?8000億元左右，對(duì)資金面形成利好，但財(cái)政凈融資規(guī)模抬升、節(jié)奏加快等或?qū)⒓哟筚Y金面時(shí)點(diǎn)波動(dòng)，央行大概率將通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作以應(yīng)對(duì)短期沖擊，在MLF超額續(xù)作和結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具精準(zhǔn)支持的同時(shí)，降準(zhǔn)等總量寬松政策也有望適時(shí)落地。

??在房地產(chǎn)方面，7月份以來(lái)，中央持續(xù)釋放樓市利好信號(hào)，尤其在7月24日中共中央政治局會(huì)議定調(diào)“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”以后，房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化空間進(jìn)一步打開(kāi)，后續(xù)中央或?qū)⒁环矫娉掷m(xù)做好房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)整體把控，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)和房企風(fēng)險(xiǎn)有序出清，另一方面賦予地方更大調(diào)控自主權(quán)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)地方出臺(tái)降低個(gè)人購(gòu)房成本、優(yōu)化購(gòu)房政策、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼等提振住房消費(fèi)類政策，加快推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和平穩(wěn)健康發(fā)展。

??2. 地方層面

??在中共中央政治局會(huì)議重磅定調(diào)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化并要求適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策之后，北上廣深四個(gè)一線城市也紛紛表態(tài)，將結(jié)合城市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，抓緊抓好貫徹落實(shí)工作，更好滿足剛性和改善性住房需求等，釋放出強(qiáng)烈的信號(hào)。房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化有望再次提速，住房需求端支持仍將是政策重點(diǎn)。具體到城市層面，目前我國(guó)大部分二線城市和三四線城市已基本取消住房需求端限制性政策，這部分城市未來(lái)政策調(diào)整或仍將以降低購(gòu)房成本、優(yōu)化購(gòu)房交易流程等為主，如發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、全面推行二手房“帶押過(guò)戶”、降低住房貸款利率、支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房等；對(duì)于核心一二線城市而言，政策可變空間相對(duì)較大，需結(jié)合城市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，但對(duì)于北上廣深等房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐性較好的城市而言，由于市場(chǎng)對(duì)政策敏感性較強(qiáng)，出臺(tái)強(qiáng)刺激政策的可能性較小，政策調(diào)控或?qū)⒃诩骖櫡里L(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，以區(qū)域性、漸進(jìn)式松綁為主，如試點(diǎn)“一區(qū)一策”、放寬區(qū)域限購(gòu)限售限貸、加大住房公積金政策支持力度、加快推進(jìn)城中村改造和保障性住房建設(shè)以滿足不同人群合理住房需求等。