[克而瑞]土地供求雙雙環(huán)比大降，北京開啟2022年集中首輪供地（1.3-1.9）

??2022年第2周

??1月3日-1月9日，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地市場(chǎng)供求規(guī)模均不敵上周，環(huán)比降幅均在六成以上。重點(diǎn)城市集中供地方面，北京于1月7日推出了2022年首批集中出讓地塊，是22城中首個(gè)開啟新一年集中供地的城市；從供應(yīng)規(guī)模來看，北京2022年首輪集中供應(yīng)量較上年首輪明顯縮減，18宗宅地總建面僅有169萬平方米。

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??土地政策

??國務(wù)院發(fā)文支持深化土地要素市場(chǎng)化改革
以進(jìn)一步提高土地要素配置效率

??1月6日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于印發(fā)要素市場(chǎng)化配置綜合改革試點(diǎn)總體方案的通知。在土地要素方面，《方案》提出要進(jìn)一步提高配置效率，以推進(jìn)土地集約高效利用和建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)為重點(diǎn)，探索賦予試點(diǎn)地區(qū)更大土地配置自主權(quán)，支持產(chǎn)業(yè)用地實(shí)行“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓、不同產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉(zhuǎn)換，支持探索深化農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地改革。

??此外，福建南平于近日發(fā)布通知稱，要緩解房地產(chǎn)項(xiàng)目拿地資金壓力，適當(dāng)延長土地出讓金繳納期限，同時(shí)在符合規(guī)定的前提下允許未開發(fā)的非住宅商品住宅項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)換土地用途。

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??土地供應(yīng)

??北京2022年集中供地率先開市
半數(shù)地塊需競(jìng)現(xiàn)房銷售

??供應(yīng)方面。本周，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地供應(yīng)規(guī)模環(huán)比下滑，總建筑面積僅為316萬平方米。城市方面，北京于本周率先推出了2022年第一批集中出讓地塊，涉及18宗住宅用地，總建面達(dá)169萬平方米，供應(yīng)量較上年首輪有所縮減。值得注意的是，北京此次集中供地繼續(xù)強(qiáng)化了現(xiàn)房銷售預(yù)期，有9宗地需要競(jìng)現(xiàn)房銷售面積，且部分地塊競(jìng)現(xiàn)房面積上限接近地塊上住宅建面。

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??土地成交

??本周成交規(guī)模環(huán)比大降
平均地價(jià)結(jié)構(gòu)性微升

??成交方面。受土地供應(yīng)量持續(xù)下跌影響，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的成交建面也較上周大幅縮減。具體來看，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地成交建筑面積僅為352萬平方米，環(huán)比大降79%，同比也顯著下跌；成交金額也僅有145億元，同環(huán)比降幅均在七成以上；價(jià)格方面，由于本周有南通、金華等地價(jià)相對(duì)較高的城市集中拍地，成交均價(jià)較上周小幅走高，平均樓板價(jià)達(dá)4121元/平方米。

??分能級(jí)城市來看。一線城市本周僅成交2宗商辦用地，分別位于北京和廣州，合計(jì)建筑面積還不及20萬平方米。二線城市主力成交地塊也以商辦用地為主，僅長沙、合肥等城市的郊縣有零星宅地成交，但多為低溢價(jià)成交。三四線城市中，本周有集中土拍的南通成交量居首，總成交建面達(dá)121萬平方米，除一宗位于如皋的商辦地外，其余11幅均為南通2021年第三批集中成交地塊，其中綠城聯(lián)合天一置業(yè)拿下崇川區(qū)一宗優(yōu)質(zhì)宅地，成交樓板價(jià)達(dá)11535元/平方米。

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??市場(chǎng)熱度

??供應(yīng)減少流拍率回落至10%以下
22城之外的土地市場(chǎng)熱度仍在低位

??市場(chǎng)熱度方面。由于22城土地?cái)喙?，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市本周土地流拍現(xiàn)象大幅縮減，流拍率回落至10%以下。但需要注意的是，在重點(diǎn)城市無土地成交的影響下，整體市場(chǎng)熱度也進(jìn)一步走低，溢價(jià)率指標(biāo)較上周進(jìn)一步下探，本周還不足1%。

??這也意味著，盡管當(dāng)前信貸環(huán)境較去年三季度有所改善，但當(dāng)前22城之外的土地市場(chǎng)熱度仍處于低位，復(fù)蘇跡象仍未明顯顯現(xiàn)。如本周進(jìn)行集中土拍的南通，成交地塊基本均是由國企托底，品牌房企中也僅有綠城現(xiàn)身拿地，但也是聯(lián)合拿地。

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??周度TOP5

??入榜地塊均為底價(jià)成交
部分地塊拿地成本有所降低

??受當(dāng)前多數(shù)房企仍面臨較大的資金壓力影響，22城之外的城市土地市場(chǎng)熱度仍在低位，近期成交宅地中基本難覓溢價(jià)成交地塊。例如本周成交總價(jià)TOP5和單價(jià)TOP5中，南通、金華等三四線城市成交的地塊均為底價(jià)成交。

??在地市競(jìng)拍熱度仍在低位的影響下，部分地塊的拿地成本也出現(xiàn)了下降。如南通崇川區(qū)R21046地塊成交價(jià)格為11535元/平方米，而在2020年末周邊成交的同類型宅地價(jià)格基本都在1.5萬元/平方米以下，降幅超過20%。

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??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??綠城聯(lián)合體
拿下南通三輪土拍中成交單價(jià)最高地塊

??地塊分析：

??雖然在信貸環(huán)境邊際改善的影響下，部分重點(diǎn)城市集中土拍有所回暖，但大部分城市的土地市場(chǎng)熱度仍在低位，暫未見到明顯回暖跡象。以2021年上半年市場(chǎng)最為火熱的三四線城市南通為例，在本周進(jìn)行的第三輪土拍中，底價(jià)成交地塊比例較上一輪明顯上漲，三輪土拍熱度進(jìn)一步走低。

??以本次集中土拍中單價(jià)最高的新東區(qū)板塊R21046地塊來看。該地塊所在的新東區(qū)板塊是南通熱度較高的板塊，片區(qū)內(nèi)周邊配套較為齊全，擁有紅星星銀海、國城廣場(chǎng)等多個(gè)大型商業(yè)體。并且，項(xiàng)目距離九年一貫制崇川學(xué)校僅一路之隔，可就近滿足子女教育需求。不過，項(xiàng)目周邊3公里內(nèi)在售新房項(xiàng)目較多，入市后競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。因此，最終該地塊以底價(jià)成交，由綠城聯(lián)合天一置業(yè)競(jìng)得，成交總價(jià)為13.34億元，平均樓板價(jià)達(dá)11535元/平方米。