[克而瑞]土地成交量價(jià)環(huán)比齊跌,溢價(jià)率延續(xù)低位運(yùn)行(12.27-1.2)

2022-01-05 11:21:05

掃描二維碼分享
  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2022-01-05
  • 報(bào)告類型:土地交易分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??2022年第1周

??12月27日-1月2日,由于重點(diǎn)城市中僅北京、鄭州有集中土拍,個(gè)數(shù)較上周顯著減少,因此本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地成交量價(jià)環(huán)比下行,溢價(jià)率也因北京、鄭州土拍低熱影響而仍舊維持在較低水平。接下來,結(jié)合供應(yīng)來看,由于臨近傳統(tǒng)假期,各城市推地節(jié)奏也多放緩,近幾周土地供應(yīng)量也在低位運(yùn)行,因此接下來幾周內(nèi)成交規(guī)?;?qū)⒕S持在1000萬平方米以下的低位運(yùn)行。

??1 土地政策

??北京未來保障租賃住房供應(yīng)力度將加大
惠州新建住宅區(qū)須配建養(yǎng)老設(shè)施

??2021年以來,保障性租賃住房發(fā)展一直被放在極為重要的位置,各地也相繼出臺(tái)意見支持加快發(fā)展保障租賃住房。而在近日,北京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市新供住宅項(xiàng)目配建公租房、保障性租賃住房工作的通知》,其中要求新建產(chǎn)權(quán)住宅建設(shè)項(xiàng)目中應(yīng)按照一定比例配建公租房、保障性租賃租房,其中要求商品住宅項(xiàng)目應(yīng)以配建保障性租賃住房為主。由此可以預(yù)計(jì),接下來北京供應(yīng)地塊中保障性租賃住房的比例仍將保持在高位。另一方面,針對(duì)日益增長的老齡人口,各地也提出了需在住宅區(qū)配建相應(yīng)比例的養(yǎng)老設(shè)施,惠州也于日前公布養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施配建標(biāo)準(zhǔn),要求新建住宅區(qū)應(yīng)按照每百戶不低于20平方米且最低套內(nèi)面積不低于100平方米的標(biāo)準(zhǔn)配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

33

??2 土地供應(yīng)

??供應(yīng)規(guī)模延續(xù)低位運(yùn)行
杭州、合肥為本周推地主力

??供應(yīng)方面。受杭州、合肥等城市有多宗土地推出影響,重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地供應(yīng)面積較上周略有上漲,但由于臨近年關(guān),大部分城市供地節(jié)奏仍在進(jìn)一步放緩,重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地供應(yīng)規(guī)模也仍在年內(nèi)較低水平。具體來看,本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的供應(yīng)建面達(dá)801萬平方米,依舊呈現(xiàn)環(huán)比增、同比降的趨勢(shì)。城市方面,本周供地主力仍為二線城市,其中杭州、合肥均有超100萬平方米建面的土地推出,但杭州推出地塊多為商辦用地,合肥推出地塊則集中于肥西等郊縣。

3

??3 土地成交

??重點(diǎn)城市三輪土拍潮接近尾聲
本周土地成交量價(jià)齊跌

??成交方面。由于本周僅北京、鄭州有集中土拍,個(gè)數(shù)較上周顯著減少,因此重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地成交量價(jià)環(huán)比齊跌。具體來看,本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地成交建筑面積達(dá)1718萬平方米,環(huán)比下降54%,同比也有41%的降幅;成交金額也隨之回落至645億元,同環(huán)比均大幅縮減;受城市成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)影響,平均樓板價(jià)也隨即下跌至3751元/平方米,較上周幾乎腰斬,和去年同期相比也有19%的降幅。

3

??分能級(jí)城市來看。一線城市本周僅成交4宗地,其中1宗為綜合用地,位于北京房山區(qū)拱辰街道,由中建智地溢價(jià)15%競(jìng)得;其余三幅均為商辦用地,分別位于上海和廣州。二線城市中,集中土拍的鄭州成交量居首,總成交建面達(dá)212萬平方米,共成交16宗地,其中14宗為鄭州第三批集中成交地塊,總體量達(dá)198萬平方米,除管城區(qū)78號(hào)地塊和金水區(qū)76號(hào)地塊溢價(jià)成交外,其余地塊均為底價(jià)成交。三四線城市中,徐州的成交量最高,達(dá)278萬平方米,共成交28幅地,成交主力區(qū)域集中在下轄的縣市,主城區(qū)無地塊成交。

3

??4 市場(chǎng)熱度

??溢價(jià)率延續(xù)低位運(yùn)行
鄭州成為本周流拍主力

??市場(chǎng)熱度方面。本周,重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的溢價(jià)率較上周環(huán)比下滑至1.6%。各能級(jí)城市中,除一線城市因北京有宅地溢價(jià)15%成交致整體溢價(jià)率上升至10%以上外,二線城市和三四線城市的溢價(jià)率仍位于5%以下的低位。

??土地流拍方面。隨著房地產(chǎn)行業(yè)資金環(huán)境的邊際改善,土地流拍率已連續(xù)多周位于20%以下運(yùn)行,本周為15%。從流拍地塊所在城市來看,鄭州成為本周流拍主力,第三輪土拍前夕有11宗地中止掛牌;除此之外,清遠(yuǎn)、南通也有多幅地遭遇流拍,土拍熱度處于較低水平。

3

??5 周度TOP5

??入榜地塊多為底價(jià)成交
國企仍為拿地主力

??由于重點(diǎn)城市第三輪集中土拍已漸進(jìn)尾聲,因此本周成交總價(jià)TOP5和單價(jià)TOP5中入榜地塊多來自非重點(diǎn)城市。其中,總價(jià)榜中榜首地塊來自佛山南海區(qū),成交總價(jià)為50.37億元,由保利發(fā)展底價(jià)競(jìng)得,門檻地塊來自北京房山區(qū)拱辰街道,由中建智地以18.63億元的總價(jià)競(jìng)得,溢價(jià)率15%,也是總價(jià)榜中唯一溢價(jià)成交的地塊。

3

??從兩榜入榜地塊的拿地企業(yè)可以看出,國企仍為拿地主力,尤其是在常州、揚(yáng)州、佛山等三四線城市,拿地企業(yè)基本均為本地國有企業(yè),且多為底價(jià)成交。由此來看,國企托底現(xiàn)象當(dāng)前仍然比較突出。

3

??6 重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??北京三輪土拍中唯一“觸頂”成交地塊

3

??地塊分析:

??12月27日,北京房山區(qū)拱辰街道地塊進(jìn)行線下競(jìng)價(jià)。由于無人競(jìng)現(xiàn)房銷售面積,最終由中建智地以18.63億元的總價(jià)競(jìng)得,成交樓板價(jià)16375元/平方米,溢價(jià)率15%。而在二輪集中供地時(shí),中建也以14.6億元的總價(jià)拿下周邊一宗含宅地,成交樓板價(jià)為16185元/平方米。若考慮配建因素,此次實(shí)際成交價(jià)格略低于第二批次成交價(jià)格,項(xiàng)目利潤空間有所提升。

??在兩次集中供地中,房山區(qū)拱辰街道的宅地均受到了多家房企的爭(zhēng)奪。據(jù)地理位置來看,該宗地位于良鄉(xiāng)大學(xué)城內(nèi),周邊有多所高校環(huán)繞,氛圍較佳,周邊商業(yè)配套也能滿足基本生活需求,教育和醫(yī)療配套均一應(yīng)俱全。同時(shí),地塊周邊交通也十分通達(dá),靠近軌交房山線良鄉(xiāng)大學(xué)城西站,距離六環(huán)入口也不遠(yuǎn),出行較為方便。目前,項(xiàng)目周邊2公里內(nèi)僅二批次中建競(jìng)得的地塊待售,新房供應(yīng)較為稀缺,周邊二手房掛牌價(jià)格相比新房售價(jià)較低,但房齡也多在十年以上。據(jù)此來看,項(xiàng)目未來入市的去化壓力不會(huì)太大。

專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
{"code": 200, "msg": "u5df2u7ecfu4e0au4f20u8fc7uff0cu4e0du8981u91cdu590du53d1u9001"}