[克而瑞]中報干貨 | 20家房企中報業(yè)績會核心觀點匯總！8大維度解析房企表現(xiàn)

??中報季

       2022年以來，從國家到地方各層都在積極推出一攬子支持政策，以促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展。

       面對行業(yè)供給側改革，房地產企業(yè)是怎樣進行變革與應對？獲取效果幾何？未來又將如何著力進行發(fā)展？我們從房企中期業(yè)績會上或能尋找到方向。

      克而瑞研究中心精選整理了20余家知名房企中期業(yè)績會，并落筆為會議紀要，從市場展望、經營策略、組織變革、拿地策略、風險管控、融資并購、多元化、保交樓等8大維度進行全面梳理，供行業(yè)及企業(yè)人士閱讀參考。

??01

      市場展望

??逐漸筑底，信心預期向上

??當前，房地產行業(yè)早已進入調整期。展望后市，各大房企均表示市場處于筑底階段，看好未來的發(fā)展前景，即行業(yè)向著高質量發(fā)展邁進。

??碧桂園

??調控旨在讓房地產市場健康發(fā)展，目前還是在底部盤整期，現(xiàn)在最重要的還是市場信心的恢復，特別是把維護房地產的健康發(fā)展放在首位，但市場信心是逐步恢復的過程，也存在一定的不確定性。從當前到明年6月，行業(yè)會回到一個健康發(fā)展的階段上來。

??萬科地產

??當前市場已經筑底，恢復是一個緩慢而溫和的過程。住房的剛需依舊強勁，房地產市場依然是個十萬億級的市場（常做常有，常做常新）。市場收縮過了頭反而會積蓄起自動修復的動能，萬科相信大家追求美好生活改善居住條件的力量。

??萬科看重與行業(yè)長期發(fā)展的相關政策，比如城市相關配套服務與各類多元化的業(yè)務類型，這些新業(yè)務發(fā)展起來也為行業(yè)發(fā)展提供了支撐。

??中海地產

??下半場行業(yè)利潤率會相對進入穩(wěn)定的階段。這個階段各個方面都不一樣，進入另一個平衡。目前市場處于調整期，還需要一小段時間，當然也取決于各方面宏觀要素。但長期來看，對未來有信心，市場還是一個好市場。

??龍湖集團

??目前，狹義行業(yè)即住宅開發(fā)已真正地出現(xiàn)拐點，主要從兩個角度：第一，人均居住面積超過37平方米；第二個看空置率，很多低能級城市超過兩位數(shù)，有的甚至超過15%，這個信號已經到了需要警戒的節(jié)點，很多低能級城市被過度金融化。

??未來這個行業(yè)還是會存在的，就算18萬億砍一半8萬億至少也會有的。未來行業(yè)會西部往東部走，從二三線往一線強二線走，產業(yè)轉移和板塊輪動的機會也會有，比如杭州、成都、合肥因為產業(yè)基地產生了民間購買力的強勁。

??金地集團

??目前市場處于從低谷逐漸恢復的過程中，恢復的過程會比較緩慢。金地會做好所有的準備，去應對市場可能比較長的恢復過程。

??得益于比較好的可售資源和城市布局，從現(xiàn)在來看，銷售目標完成進展良好，預計2022全年公司的銷售業(yè)績在行業(yè)中仍然可以保持比較好的水平。

??綠城中國

??各房企都在思考自家打法，房地產現(xiàn)在是危機和機會并存。和行業(yè)同行一樣綠城還是穩(wěn)進提質。綠城的管理層近期都開會進行部署，接下來幾個月要穩(wěn)進提質、優(yōu)化提升。綠城并不追求規(guī)模和排名增長，而是全品質、高質量的發(fā)展。

??新城控股

??行業(yè)下行帶來了“需求收縮、預期轉弱”的風險，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的重中之重已經轉變?yōu)椤胺€(wěn)預期”。中央和地方在供、需兩端都采取了一系列穩(wěn)定市場的措施。

??伴隨行業(yè)進入深度調整期，行業(yè)面臨大洗牌，各大房企不再盲目追求高杠桿、高周轉、擴規(guī)模，轉而尋求商業(yè)模式重構和財務穩(wěn)健基礎上的高質量發(fā)展。

??建發(fā)國際

??市場總體下行但較為穩(wěn)定，建發(fā)全年目標不會大幅調整，最后完成多少還是有些不確定性，從團隊來講還是按照既定目標來完成。未來兩年，追求產品和服務整體競爭的提升。在行業(yè)復雜的情況下，如果項目風險較大還是會回避。

??美的置業(yè)

??對中國的房地產市場還是堅持看好，在四季度初筑底可能會基本完成，整個市場開始復蘇，相信在明年在供需關系方面會得到比較好的改善。

??中海宏洋

??行業(yè)總體仍有不確定性，但也有機會，屬于危機并存。一方面市場非常低迷，但另一方面國家層面出臺政策，無論是流動性寬松，還是一城一策，都是期待房地產能逐步向好，但這個過程中也需要一個信心和過程。

??在這個情況下，只能做好自己，把能確定做好的做好。下半年到年底，市場是逐步企穩(wěn)的過程。

??02

      經營策略

??保現(xiàn)金流，降本增效提升企業(yè)效益

??在地產行業(yè)調整之際，眾多房企轉變經營策略。首先保住公司現(xiàn)金流，在風險之下如何生存成為關鍵；其次，通過降本增效的手段來提升公司的效益。

??碧桂園

??碧桂園在市場上行期是用銷售規(guī)?？己?，平穩(wěn)期是回款，下行期是可動用金額作為考核指引。?，F(xiàn)金流、保三條紅線，上行期做有利潤的現(xiàn)金流、下行期做有現(xiàn)金流的利潤。

??招商蛇口

??在戰(zhàn)略執(zhí)行層面，招商蛇口制定了各業(yè)務單元的子戰(zhàn)略，比如在持有業(yè)務戰(zhàn)略方面，招商提出了雙百分的目標。

??龍湖集團

??龍湖在制定戰(zhàn)略的時候首先想的是生死，而不是發(fā)展。龍湖原來的目標就是做長期目標，其次是做強，最后才是自然而然地做大。

??旭輝集團

??旭輝秉承四點：1.長期戰(zhàn)略、經營和財務保持穩(wěn)??；2.收緊資本開支，保證現(xiàn)金流安全；3.提高債務久期，提早用長債替換短債；4.保障銷售和回款。

??美的置業(yè)

??美的置業(yè)認為現(xiàn)金流管理高于一切，不僅僅重視每個項目的經營性現(xiàn)金流，也重視集團流動性。美的這兩年一直讓財務部門做現(xiàn)金流滾動測算，使集團處于安全線以內。

??越秀地產

??行業(yè)盈利能力下滑，回歸合理盈利。

??建業(yè)地產

??2022年建業(yè)將分為四個階段進行：一季度和二季度主要是為了平穩(wěn)復工；三季度主要是開源節(jié)流準備償債；四季度要合理發(fā)展，降本增效。

??03

       組織變革

??人員收縮、組織扁平、精細管理

??“收縮、扁平、精細”成為組織架構調整關鍵詞。主要體現(xiàn)三個方面：一是縱向層級的壓縮，二是區(qū)域的拆分與合并，三是總部職能的精簡與管控授權調整。

??雖然各房企采用的方式令人眼花繚亂，但其目的均在于助力組織更好地把握整體業(yè)務節(jié)奏，提升管理效率，以組織結構扁平化、提高總體運營效率的方式贏取更高的管理效益。

??綠城中國

??我們凝結在管理上的詞是「聚焦發(fā)展」。下一步我們將從擴張的三級架構，到聚焦的兩級架構進行管理。以前是「集團-區(qū)域-項目群」三級架構，下一步將弱化區(qū)域公司，強化項目群/城市公司，變成「集團-城市公司」的兩級架構。

??華潤置地

??實現(xiàn)薪酬激勵向一線傾斜！調整總部、大區(qū)和城市的管理關系，按照「總部做專、大區(qū)做精、城市做實」的模式?？偛繉用?，強化總部專業(yè)管控水平；在大區(qū)層面，強化跨專業(yè)的協(xié)同，增強大區(qū)的業(yè)績管理能力；城市公司層面，聚焦深耕，由2020年的47個調整為當前的28個。

??龍湖集團

??龍湖地產開發(fā)只進入68個城市，TOP10里是最少的，接下來會進一步做聚焦。主航道上會更聚焦和投入資源，原有一些「點心業(yè)務」也進行整合合并，比如把酒店業(yè)務整合到租賃住房航道來進行統(tǒng)籌管理。

??同時，龍湖每年也保持充分的新鮮血液加入。7、8月份有近千名校招生陸續(xù)入職，做到組織提效、穿越周期。

??旭輝集團

??從組織架構上以四大平臺來落地「同心圓戰(zhàn)略」，核心是能推動組織變革，組織更加高效快速，對外界反應更快。激勵機制也做了很大的調整和變化。過去是考核銷售、回款和利潤，未來主要的考核指標是ROIC（投入資本回報率）。對長期激勵做了調整，新一輪期權的行權條件要和股價直接掛鉤，與股東利益保持高度一致。

??美的置業(yè)

??組織架構和人員配置上的精細化管理，包括人員的迭代升級。1、把集團總部做精，區(qū)域做專，城市做強。這個原則來進一步的扁平化我們的三級架構，精簡管理鏈條跟流程，來提升開發(fā)效率；2、集團的去職能化以及區(qū)域平臺的職能整合，進一步強化協(xié)同作用，以及附能一線支持業(yè)務發(fā)展；3、區(qū)域公司、上市公司基于戰(zhàn)略，進行進一步的城市深耕及聚焦，整合城市公司，推動資源效率的共享及提升。

??中南建設

??受形勢倒逼，在組織結構上做調整，是行業(yè)面臨的必然選擇。公司將進一步簡化組織架構，加強對過程的管控，更好應用信息化工具，控制經營風險。

??中駿集團

??中駿對這一波危機是有洞察到的，2020年我們把15家城市公司壓縮到11家，2021年一季度從11家壓縮到6家，現(xiàn)在壓縮到4家。

??04

      拿地策略

??謹慎克制、量入而出、精準深耕

??“謹慎克制、量入而出、精準深耕”成為絕大多數(shù)房企拿地準則。在城市選擇上，聚焦在一二線，避免進入三四線成為共識。在拿地心態(tài)上，央企心態(tài)篤定、港資期待撿漏、龍頭民企收縮，特別好的項目才會出手。

??碧桂園

??從去年下半年開始，調整了投資策略和投資強度，一方面在布局上向著確定性的市場（如上海、杭州公開市場）的土拍，向著可控的方式。還有就是在市場端向著人口流入、市場能級較高的城市調節(jié)。下半年會根據(jù)兩個情況：1、現(xiàn)金的情況、保障經營和生產安全的前提，不設置明確的金額；2、機會出現(xiàn)的情況以及能否把握機會，積極創(chuàng)造一二級聯(lián)動以及收并購機會等。

??萬科地產

??公司的拿地策略長期以來還是比較穩(wěn)定的，長期堅持量入為出，堅持倉位合理；但今年上半年，還要增加一條——要獲得特別好的項目。特別好的項目，首先是片區(qū)市場要比較好。第二，看有沒有把握為客戶提供好產品、好服務，有沒有非常好的經營團隊。第三，財務指標、經營指標，包括效益、凈利、ROI指標要比較出色。

??中海地產

??好項目是唯一標準。上半年中海在公開市場拿地比例更高，因為競爭度在減弱，選擇的機會更多；非公開其他方式拿地也都有大量接觸，但對于未來形勢和價格的判斷，交易達成的比例比較低。大約并購金額超100億，未來會繼續(xù)關注全面撒網(wǎng)，但取決于未來市場發(fā)展形勢。

??綠城中國

??上半年公司基本都是公開市場拿地，公開市場項目質量更好；收并購談過很多家，都會發(fā)現(xiàn)很多拿的地都是去年年初、前年年底拿的，地價比較貴，有些已經開發(fā)過了，規(guī)劃和設計與綠城品質要求上有差異，所以上半年綠城收并購考慮比較少，下半年將沿用這個策略。

??華潤置地

??堅持調結構，調布局的投資策略和量入為出，合理回報的原則，深度聚焦一線和強二線城市。

??建發(fā)國際

??根據(jù)市場恢復狀態(tài)，確保合理現(xiàn)金流和利潤。豐富拿地投資上的機會，會深耕重點城市、一線城市等。下半年拿地在福建市場，同時浙江、重慶、長沙也會積極關注，考慮補充。

??中國金茂

??未來還是會避免進入三四線，聚焦在一二線。下半年會比上半年的力度大，并聚焦在一二線城市的核心黃金地段。另外，需要強調的是金茂在一級拿地上是沒有托底壓力。

??城市運營項目在一級拿地在協(xié)議上都是有明文規(guī)定的，什么時候出地和出地的價格都是要跟政府達成一致的，這是金茂做城市運營以來一直堅持的協(xié)議條款。城市運營在中國金茂里面未來也會占到越來越重要的位置。今年上半年的拿地中，就有大量都是來自城市運營，城市運營項目的占比會越來越大，它的優(yōu)勢也會逐漸得到體現(xiàn)。

??旭輝集團

??輕資產低土儲，質量第一，數(shù)量第二，騰籠換鳥，土儲換倉，聚焦深耕核心一二線20個城市。

??新城控股

??公司會充分考慮行業(yè)、市場的變化，并結合自身的經營情況，適時開展新項目拓展。

??越秀地產

??堅持“一城一策”、“量入為出”和穩(wěn)健投資；堅持“1+4”區(qū)域化布局戰(zhàn)略，聚焦優(yōu)勢區(qū)域持續(xù)深耕，重點投向大灣區(qū)和華東地區(qū)；投資項目上優(yōu)選具經濟、產業(yè)優(yōu)勢和人口凈流入的區(qū)域和城市項目；鞏固優(yōu)化“6+1”特色化、多元化增儲平臺。

??土儲拿地計劃，年度計劃1235億目標不調整，相應投資計劃不調整，會以銷定投，優(yōu)中選優(yōu)，選好城市好地段，從不確定中找確定項目，現(xiàn)在機會較多，目前有足夠現(xiàn)金流，去獲得一些土地。

??華發(fā)股份

??上半年，公司堅持審慎穩(wěn)健的投資策略，在保持經營穩(wěn)健、現(xiàn)金流充裕的基礎上，先后在上海、杭州、珠海、中山等戰(zhàn)略深耕城市斬獲優(yōu)質地塊，主要位于一、二線核心城市增加項目儲備，為公司發(fā)展積蓄新動力。公司在手資源充裕，擇機精準拓儲。

??2022年將嚴控拿地節(jié)奏和項目質量，統(tǒng)籌考慮三道紅線綠檔要求，精選低溢價、低總價、高效益的優(yōu)質項目。在拿地區(qū)域上，公司將繼續(xù)堅持聚焦一二線深耕重點城市，持續(xù)優(yōu)化區(qū)域布局，持續(xù)加倉核心城市。

??美的置業(yè)

??上半年在公開市場拿地甚少，原因是公司存量現(xiàn)在還不少。所以今年存量的去化和存量結構的調整是首要目標，能夠把一些低量級投資城市，通過股權的置換，通過銷售的去化，快速的拉回。另外，去年下半年以來，對前兩年一些投資也在不斷的檢討和復盤。在這種不確定的市場下一定要保持定力，不為外界的任何因素所動，按照自己的基本戰(zhàn)略，持續(xù)去做城市聚焦、城市升級。實際上，通過這兩年的聚焦升級，越來越集中了。

??明年后年主力投資城市在25個以內。下半年10月份以后公司會看一級市場，包括二級市場，股權收購、合作平臺公司等，新增投資這方面是多渠道的，但還是按照自己的存量和去化的速度和周期控制好存銷比，存銷比的目標是2以內動態(tài)地做投資的安排。

??中南建設

??上半年沒有拿地，是保障公司經營安全，雖然項目儲備不多，但也有對應貨值2600億，完全可以保持一年以上的銷售。如果市場能夠回暖，銷售加快，現(xiàn)金流改善的同時會及時把握機會，去擴充土地。

??中駿集團

??我們土儲貨值3900億左右，未來兩到三年銷售有保障，暫時不會考慮買地。

??新世界中國

??中國房地產市場現(xiàn)在已經觸底了，將慢慢復蘇。將在未來一兩年內復蘇得非常非常好，這是一個收購土地和資產、獲得戰(zhàn)利品的好機會。新世界集團將在12個月內在上海、廣州、杭州和深圳等中國城市投資共計100億元人民幣。

??中海宏洋

??堅守投資刻度，注重精準投資，深耕現(xiàn)有城市，緊抓投資機遇。通過多元化的土地收購渠道，布局京津冀、長三角和大灣區(qū)等城市群和都市圈的優(yōu)質城市。密切關注市場上極具發(fā)展?jié)摿Φ氖詹①彊C會。

??05

      風險管控

??現(xiàn)金流至上，主動降杠桿、調結構

??對規(guī)模一直抱著克制的心態(tài)，經營性現(xiàn)金流被放到前所未有的高度，很多企業(yè)都在主動降杠桿、調結構，還有企業(yè)做了減值準備。

??碧桂園

??碧桂園現(xiàn)階段把現(xiàn)金流量表、資產負債表和利潤表三張表做到比較平衡，期望是實現(xiàn)有現(xiàn)金流的利潤、有利潤的現(xiàn)金流，但目前市場寒冷的情況下，還是以現(xiàn)金流為主，做了一些?，F(xiàn)金流的動作，但是長期做一些債券的回購，希望修復一部分。所以說在不同環(huán)境下，抓住不同的機會去做三張表的平衡。

??萬科地產

??雖然上半年萬科銷售同比下降，但我們依舊保持在第一陣營。萬科已結合市場情況進行了相應經營安排，采取行動。今年的銷售行動主要著力于四個方面：①提升傭金結算速度；②調整銷售盈利政策；③整合自身銷售力量；④進行銷售能力的膽氣培訓和提升。上半年圍繞區(qū)劃庫存，加快回款，取得了一定的改善與成效。這是一個需要積累的過程，各城市公司也因市場與政策而調控自身行動。

??當下最關鍵的問題是“生火取暖”。從萬科來看非常重視現(xiàn)金流與財務穩(wěn)健，始終把安全放在首位。萬科對規(guī)模一直抱著克制的心態(tài)。萬科的對應措施采取及時，手段扎實。銷售回款效率保持在較高水平。盡管上半年市場波動超出所有人預期，但是萬科的經營性現(xiàn)金流仍實現(xiàn)了80多個億的流入。

??中海地產

??毛利率上半年23.5%，保持比較高的水平。同時自去年680多億買到的地，今年陸續(xù)開盤，這些項目的整體回報達到預期。長久以來，中海更看重凈利潤率，去年下半年獲取的土地在投資刻度整體平均之上3-5個點，今年上半年獲取的土地依然在刻度之上，為未來發(fā)展奠定提供基礎。在未來一兩年，毛利率、凈利率可能會承壓，但相信通過自身努力能繼續(xù)在行業(yè)領先。

??綠城中國

??綠城在建項目沒有爛尾，停貸事件沒有直接影響。反而停貸事件發(fā)生后，購房者會選擇優(yōu)質可靠的開發(fā)商，未來有利于綠城銷售。預售資金監(jiān)管態(tài)度，各地差異較大。有一些城市實行的比制定政策更嚴格，一定程度上會影響項目資金周轉，也有部分城市監(jiān)管更松，存在爛尾現(xiàn)象。目前，綠城進入的城市整體政策還是比較穩(wěn)定和合理。

??綠城在拿地模型和資金鋪排上做出了充分考慮，截至6月30日，公司預收監(jiān)管資金132億元，較年初增長22億元，扣除監(jiān)管資金后在手可動用現(xiàn)金450億元。公司會根據(jù)下半年供貨和銷售情況，根據(jù)監(jiān)管資金政策做出相應的資金排布。

??龍湖集團

??現(xiàn)在因為C1市場下滑，地產銷售毛利率下降，是目前最大挑戰(zhàn)。現(xiàn)在地產占了收入90%左右，利潤大概占75%。未來收入會降到70-80%，利潤會下降到50%。應對挑戰(zhàn)要把地產，包括集團的經營性現(xiàn)金流放到前所未有的高度。特別是若今年銷售下降，如何在地產航道仍然保持現(xiàn)金流為正?，F(xiàn)在龍湖商業(yè)在手130個，本身能創(chuàng)造足夠的現(xiàn)金流推動自己發(fā)展。但龍湖的目標是要保證全航道的經營性現(xiàn)金流要回正。

??中國金茂

??金茂今年上半年拿地的凈利率在10%-15%以上，下半年也還會堅持這個策略。從這幾年我們一直在加強對于投資的管理，核心就是拿好地實現(xiàn)投運一體，就是投資的承諾一定要運營來實現(xiàn)。為此，今年上半年內部管理引入了“干系人”的管理制度，也就是投資和運營的干系人，通過這樣的制度，保證投運一體。如果說降低了，會對直接干系人畫紅牌，指標比較好甚至有增長的話，就發(fā)金牌。通過金牌、紅牌，當年就給予獎懲。這個制度對于今后嚴肅投資紀律，實現(xiàn)投運一體很有幫助。

??旭輝集團

??旭輝已經確定了自己低負債、輕資產的發(fā)展模式，因此未來每年都會要求杠桿率的下降。不會把規(guī)模擺在第一位，旭輝認定風險第一，利潤第二，規(guī)模第三。

??同時，旭輝降成本要通過精益管理來達成，通過數(shù)字化轉型，提高經營管理和成本管控的能力。未來成本可能在現(xiàn)在基礎上降2-3個點。財務費用方面會通過提高評級降低融資成本，目標降到4%以內，管理費用中期目標降至1.5%以內，營銷費用會控制人員費用在1%以內。

??新城控股

??公司“房地產開發(fā)+商業(yè)運營”的雙輪驅動將繼續(xù)維穩(wěn)精進，通過甄別潛力區(qū)域與城市，把握結構性機會，持續(xù)提升組織效能和組織活力，做好城市深耕，堅持輕重并舉，不斷夯實傳統(tǒng)開發(fā)的業(yè)務能力，把“有回籠的銷售，有利潤的增長、有品質的產品與服務”貫徹到經營動作和管理思路之中。

??公司將通過“抓銷售、盤融資、緊運營、控風險、保利潤、調結構”積極作為，在行業(yè)新格局中走高質量、可持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展之路。2022年，公司將根據(jù)市場情況以銷定產、爭取做到有效推盤。

??越秀地產

??現(xiàn)金流方面，在整個房地產支出上做到合理的鋪排。如對自身供貨做精細化管理，區(qū)域以銷定產，進行彈性供貨。根據(jù)區(qū)域、產品、銷售、市場接納的情況，進行供貨。更細化的布置，更精準的投入，避免更多存貨積壓，提升資金使用效率。

??確保“三道紅線”不碰，保持綠檔，管理層這幾年一直貫徹的。有出現(xiàn)要求“三道紅線”以來，也是重要指標。凈負債率有增長，過去按照70%控制，出現(xiàn)波動是正常的，資金是充裕的。上半年，6、7月份投地高峰，如果沒有投地高峰，資金賬面比去年年底是增加的，合理控制，保持公司穩(wěn)定態(tài)勢。

??華發(fā)股份

??加速去化回款、鞏固“三道紅線”達標轉綠成果、持續(xù)推進精細化管理，扎實推進各項工作，繼續(xù)保持高質量發(fā)展。目前的房地產市場處于行業(yè)周期調整階段，給央、國企和龍頭民企提供了發(fā)展機會。公司也將努力為行業(yè)恢復良性循環(huán)和健康發(fā)展做出貢獻自己的力量。公司響應國家號召，主動降杠桿、調結構，低成本的傳統(tǒng)銀行業(yè)務及債券業(yè)務上半年占比分別提升了4%、3%。未來將繼續(xù)充分把握政策導向，不斷拓展融資模式，優(yōu)化融資結構。

??美的置業(yè)

??美的置業(yè)的經營的理念和信息一直以來都是非常謹慎、穩(wěn)健。從19年就開始去做一些減值準備，截止今年6月30日，減值準備的余額有24.1億，空間做得非常足夠。從目前來看，主要還是看未來整個市場的變化，去調整減值準備。這個過程秉承著一個務實謹慎的態(tài)度去做整個預案，未來公司空間是非常有彈性的。

??建業(yè)地產

??上半年以快速回籠現(xiàn)金為第一要務，主要對庫齡在1年半以上的項目進行了大幅折讓。下半年經營重心調整為保交樓、保復工，以復工復產帶來銷售的增加。下半年一定要做到盈利，沒有減值和撥備的計劃。

??和鐵建投的可轉債要等中期審計報告出來之后才會發(fā)行，預計在9月中旬最遲下旬完成，會及時發(fā)布公告。建業(yè)把龍湖上的一個持有物業(yè)賣給了紓困基金，還有很多項目在談。和中海、中電建的合作主要在鄭州和洛陽項目層面，盡量會維護建業(yè)股東的利益。

??迪馬股份

??公司目前經營正常，流動性風險可控，也在不斷加速項目去化，確保銷售回款目標實現(xiàn)；合理規(guī)劃項目運營節(jié)奏、強化現(xiàn)金流管控；繼續(xù)加強與金融機構的合作、保障持續(xù)的融資能力。

??中海宏洋

??堅持穩(wěn)健和謹慎的財務管理，同時繼續(xù)增強現(xiàn)金流管理、成本和風險管控能力，降本增效。通過密切監(jiān)察物業(yè)項目的財務回報和現(xiàn)金回款情況，確保開發(fā)和投拓進度符合業(yè)務計劃。定期檢討債務結構和融資成本，保證充足的在手現(xiàn)金，將財務維持于健康水平，「三條紅線」保持「綠檔」。

??06

       多元化

??發(fā)展優(yōu)勢，聚焦代建與租賃

??今年上半年，受到主業(yè)銷售不佳及資金流動性等多重影響，在多元化業(yè)務方面，房企也相對保守，多數(shù)企業(yè)在原有的多元化業(yè)務持續(xù)深耕。

??碧桂園

??多元發(fā)展，科學建造體系：BIM設計、裝配式預制件、建筑機器人、數(shù)字化管理。

??中海地產

??現(xiàn)在行業(yè)在轉換期，未來形勢有待明朗。專業(yè)化越來越高，轉型多元化現(xiàn)象會更加聚焦，什么行業(yè)都去做的現(xiàn)象會變少。

??龍湖集團

??滿足新世代人群租住的租賃住房「冠寓」已陸續(xù)在北京、上海、深圳、杭州、成都、南京、重慶等一線及二線城市開業(yè)運營，已開業(yè)11.1萬間，規(guī)模行業(yè)領先，整體出租率為93.3%，其中開業(yè)超過六個月的項目出租率為95.4%。

??綠城中國

??綠城2025年戰(zhàn)略提出9個航道，其中綠城+持續(xù)為公司提供主業(yè)賦能，上游加強產業(yè)整合，下游引導服務內涵。上半年生活集團、科技集團表現(xiàn)良好，經營指標超額完成。

??生活集團主要聚焦產品品質、客戶滿意度、資產保值增值、高效周轉等方面為主業(yè)賦能。

??康養(yǎng)板塊，通過前期咨詢、項目拓展、存量項目盤活等方面為主業(yè)賦能。

??智慧板塊，上半年參與5項國家級以及省部級建設，累計全國合作150多個園區(qū)，城市更新、商業(yè)、產城科技等都有很好的表現(xiàn)。

??科技集團上半年定制化C端業(yè)務為中端業(yè)主服務、為主業(yè)賦能。

??咨詢設計板塊為98個項目提供規(guī)劃、建筑、室內設計，配合完成杭州屬地戶型迭代，為后期拿地提供前期籌備。

??施工板塊，已經承接80多個項目。

??產業(yè)配套板塊開展BToC業(yè)務，進一步提升客戶居住體驗感和滿意度。

??中國金茂

??代建業(yè)務金茂也有做，在三亞、太原、濟南過去都陸續(xù)開展了一些代建業(yè)務，主要是政府或者合作方主動找到金茂，以金茂府為品牌，或者是金茂的管理團隊來為他們保證質量和進度。我們做了一些嘗試性的工作，但是代建不會是我們未來的主業(yè)，我們會謹慎的選擇合作伙伴。

??金茂對品質、品牌和客戶是非常關注的，所以我們也會精挑細選合作伙伴，我們會確保這些來自政府和合作伙伴的代建業(yè)務都是要對客戶負責的，要對我們品牌是起到添磚加瓦作用的。

??瑞安房地產

??戰(zhàn)略的高度決定著發(fā)展的廣度，從住宅業(yè)務到投資物業(yè)與城市更新，瑞房在業(yè)務布局上的多元穩(wěn)定性，使其能夠行業(yè)在波動下，充分掌握機遇與挑戰(zhàn)。

??07

      融資并購

??多渠道拓展融資，節(jié)流開源

??2022年上半年，房企在融資和并購方面也呈現(xiàn)出“強者恒強”的局面，資金流相對健康的房企，融資及收并購方面相對活躍。多渠道拓展融資，節(jié)流開源，整體而言，房企對于收并購的標的也相對謹慎。

??碧桂園

??今年現(xiàn)在到明年的6月底，未來一年公開市場債務是150億左右，對碧桂園的體量來說是壓力不大的，目前碧桂園境內融資還是集中在國有大行，目前融資狀態(tài)還是比較好的，根據(jù)資產比較匹配，對優(yōu)質民企的支持態(tài)度也比較明顯，在這方面沒有太被動。

??目前融資狀態(tài)，現(xiàn)在因為一二級市場倒掛，導致境內外公開市場都處于一個停滯狀態(tài)，國家也支持我們發(fā)行一筆50億中票，應該在9月份會先發(fā)首期15到16億，后期會陸續(xù)在接下來幾個月發(fā)完，預計今年50億會全部發(fā)完。

??對于出險企業(yè)，一直在洽淡，有新增收并購，上半年從蘇寧收購滁州項目，但絕大部分收并購都是從正在合作的項目中去搜尋，一部分未出險企業(yè)，絕大部分是出險企業(yè)。降低風險、提升周轉效率，不排除和央企、AMC有意的收并購，但都還在洽淡階段，真正落地的目前有限。

??萬科地產

??萬科保持多元化的融資渠道，合理利用債務融資工具，通過公司債券，中期票據(jù)等融資工具，置換存量債務，持續(xù)優(yōu)化債務結構。

??公司融資成本進一步下降，期末存量融資的綜合融資成本降至4.08%，上半年新增融資的綜合融資成本3.59%；信用水平領先，存量有息負債中無抵押無質押融資占比為96.2%。

??中海地產

??期內，本集團于境外新簽兩筆合共人民幣40億元5年期固息貸款，境內發(fā)行債券合共人民幣180億元，包括成功發(fā)行18年期合共人民幣50億元資產支持專項計劃證券，為發(fā)行時國內規(guī)模最大的綠色碳中和債券產品，亦為期內同類產品發(fā)行利率新低；公司債券人民幣60億元；中期票據(jù)人民幣70億元。

??期內靈活捕捉市場時機，在境內外新簽若干雙邊貸款，優(yōu)化貸款組合，實踐靈敏融資，補充營運資金。

??上半年，在廣州、上海、成都并購了相關項目的股權，并購投入人民幣106.6億元。下半年，本集團將繼續(xù)尋求并購機會。

??華潤置地

??對于收并購，華潤置地一直以來積極主動地廣泛接觸市場收并購的機會，同時也會嚴謹慎重地做預判和決策。第一，市場化，法制化；第二，符合華潤置地的戰(zhàn)略，聚集在核心城市，核心區(qū)域；第三，重視和控制交易風險和項目風險，以及以項目收并購為主，原則上不考慮平臺的收并購，并且還應該滿足合理的回報要求。在這個基礎上，華潤置地整個收并購工作一直在正常有序進行，相信后續(xù)的一段時間會逐漸有收并購的成果落地。

??龍湖集團

??龍湖一直把境外融資比例進行控制，這個比例未來會以5-10個點下降。境外美元債市場波動很大，我們會降低依賴。我們會慢慢控制外債債務，但不是放棄。從債務結構上看，一年以內到期的短期債務占比10%，用安全的債務結構來應對波動的周期和市場，包括美元及港幣在內的外幣債務比例為27%。

??截至目前，龍湖有86%的外債做了掉期，敞口占整體債務的比例低于10%，將來會力爭做到零敞口，規(guī)避匯率波動對公司現(xiàn)金流和利潤的沖擊。

??綠城中國

??綠城期末平均融資成本4.4%，期內融資成本4.5%；上半年境內外發(fā)債金額211億元，同比大幅增長68.8%；境內發(fā)行金額175.78億，增長41.1%，平均利率3.33%，較去年同期下降40bps。

??境內發(fā)行10億/3.28%公司債、59.78億供應鏈ABS/ABN，加權利率2.88%、2.94%；中票96億，加權利率3.6%；購房尾款ABS10億，加權利率3.48%；境外2022年1月發(fā)行4億美金3年期票息2.3%綠債、2022年2月增發(fā)1.5億美金票息4.7%高級票據(jù)；2022年6-8月提前償還4億美金銀團貸款。上半年歸還永續(xù)證券82.5億，中期余額25.1億，預計2023年清零。

??未來再融資，我們已經對目前以及未來銷售形勢、融資環(huán)境和合作方情況進行充分研判，做了充足的壓力測試，對每一筆貸款歸還和每一筆經營支出都做了資金安排，能確保后期貸款歸還以及項目交付，再融資計劃還是看整體現(xiàn)金流排布再展開。

??中國金茂

??金茂境內融資渠道暢通，上半年直融近200億元，截止至2022年上半年末未提取銀行授信及未使用直融額度超1308億元。

??未來的并購仍然會持續(xù)的做下去，但是幾個原則還是要堅持。1、要與戰(zhàn)略高度匹配，在堅持城市運營，科學至上。2、要有效率，不只追求規(guī)模，質在量先做有效益的事情和并購。3、要管理半徑能夠輻射，因為我們現(xiàn)在在全國都有布局，在這些已經布局的地方進行深耕，這樣的話組織和管理能夠跟得上。

??并購資金而言，如果按照謹慎擇優(yōu)的原則來進行的話，并購資金源應該還是很充裕的。我們也發(fā)行了行業(yè)中第一單并購債，所以資金來源不是一個問題，關鍵是用最嚴格的標準，質在量先的選擇好的并購標的。

??新城控股

??2022年上半年，公司在各大銀行等金融機構的資信情況良好，與國內主要商業(yè)銀行繼續(xù)保持長期合作伙伴關系。公司獲得各大銀行給予的集團授信總額度合計為1,084億元，其中公司及子公司已使用授信280億元，公司可以在上述授信總額度內開展融資，以支持業(yè)務的發(fā)展。后續(xù)公司也將積極拓展新的銀行授信額度。

??上半年，房地產行業(yè)融資壓力較大，公司順勢而為，主動降低有息負債和優(yōu)化債務結構。未來，公司將積極開拓融資新渠道。1-6月，除了吾悅廣場經營性物業(yè)貸外，公司成功完成10億元中票發(fā)行，為銀行間首單房企信用風險緩釋憑證；成功完成1億美元境外債發(fā)行，為4月份以來第一筆民企地產境外新發(fā)。

??中南置地

??就我們未來融資計劃來說，跟華融和江蘇資產的合作是未來一個階段增量融資的渠道，當前我們也處于在項目審批和條件磨合階段過程中。跟華融資產以及江蘇資產兩大合作，我們有10來個應收款項目已經做了提交，也在評審過程中，后續(xù)我們會看整個審批情況的落地。

??AMC參與到房企紓困和轉型升級當中，這也是這次國家救市舉措當中的一個創(chuàng)新之舉，所以對各方來說，都存在著一些空白和盲區(qū)。因此，我們前期也存在著一定的磨合談判期，融資落地沒有比想象中那么快，這個也在各級政府幫助下共同推進，希望能夠早日突破。

??建發(fā)國際

??并購重組的機會，去年以來很多人再推薦了項目，最后實施的不多。最后需要考慮經營思路匹配，和項目的流動盈利性。項目確實不多，項目拿完后不久就開工，所以一般項目有問題才需要并購，再加土地市場，土地獲取量，好的項目依然不容易，我們保持審慎態(tài)度，還是看項目的盈利性和流動性。

??很多暴雷企業(yè)很多項目交給金融機構，收并購項目很多，適合很好，但有些項目需要考慮狀況，如果不能把項目盤下來，給2折也沒用，收并購債務風險等都要考慮，非常復雜，需要綜合來看。

??美的置業(yè)

??關于合作方的整合問題，其實我們從2021年的9、10月份已經開始著手這些工作，那么在2021年下半年，我們已經處理了一批這樣的出險項目。2022年的上半年，我們也在加速處理這些問題項目。截止到上半年，累計完成了29個項目的股權交易，也收了9個高量級的項目，幾乎都在天津、重慶、長沙、佛山等高等級城市，同時退出一些我們目標要退出的城市，比如說柳州、九江等等這些城市。我們的交易的合作方有花樣年、金科、雅居樂，包括正榮等等這些，這些都是我們在上半年所做的一些工作。

??關于交易對價方面，我們綜合考慮了多種因素，本著公平公正，雙方都能樂于接受的方式來滿足雙方的需求。在資金方面，我們總共支付了15億的交易對價款。同時也考慮了我們所交易的項目有大量的沉淀資金，其實我們盤活以后，自己實際支付的資金大概是9.7億，并且通過并購貸，以及快速的銷售回籠的方式，基本上都在年內將這些收購資金給平衡出來了。

??華發(fā)股份

??上半年，公司不斷拓寬融資渠道，提高公司資金使用效率：在證券交易所、銀行間市場等成功發(fā)起融資儲備額度155億元；順利完成全市場首單類Reits15.48億元轉售續(xù)期；成功發(fā)行南灣華發(fā)商都CMBS35億元和威海華發(fā)新天地商業(yè)CMBN6.3億元。

??公司響應國家號召，主動降杠桿、調結構，低成本的傳統(tǒng)銀行業(yè)務及債券業(yè)務上半年占比分別提升了4%、3%。未來將繼續(xù)充分把握政策導向，不斷拓展融資模式，優(yōu)化融資結構。

??中駿集團

??公司在財務和融資端，降杠桿、控負債、調整融資結構、提升流動性是未來一段時間的主要工作方向。

??中海宏洋

??上半年新增借貸過程有幾個方面，并購貸5.5個億，保債11個億，9年期的。境內開發(fā)貸12.8億，香港銀行貸款20.6億港元，上半年新增融資96.98億，歸還76億，凈增加20億。

??下半年公司嘗試公開市場發(fā)行公司債，這些并購貸和開發(fā)貸，結構上做調整，用低利率置換高利率，長的置換短的。

??08

       保交樓

??持續(xù)保質保量，提升交付能力

??保交樓成為今年中期業(yè)績會的必答題，不少房企也開啟了“交付力”比拼，并表明下半年將持續(xù)保質保量多措并舉不斷提升交付能力。

??碧桂園

??2022年上半年，碧桂園共計1070個批次、25萬套房屋如期交付，覆蓋全國30個省市、214個城市、780個區(qū)縣。其中，438個項目首月交付率達75%及以上，165個項目更實現(xiàn)了交付即辦證。交付的質量和維保服務滿意度較上年度穩(wěn)步提升8%以上，總體滿意度整體提升4%。

??萬科地產

??上半年實現(xiàn)11.5萬套住宅交付；期內開發(fā)業(yè)務竣工面積約1443.7萬平方米，同比增長17.8%，是近三年中期最高水平。

??在中期業(yè)績會上，談到近期熱點“保交付“問題，郁亮表示，請客戶放心，萬科不僅是保證交付，還要保證質量。目前為止，70%的準業(yè)主在正式交付前都至少去過一次現(xiàn)場查看自己的房屋。今年萬科開始推進交房即交證工作，目前已實現(xiàn)35%的項目在交付的同時，將房產證交到業(yè)主手里。

??中海地產

??保交樓不是普遍性問題，是點狀發(fā)生，項目占比比較少。過程通過監(jiān)管資金，通過政府紓困基金來解決問題。我們所在大多數(shù)城市，是建安費把監(jiān)管資金管控住。

??同時保交樓的一些問題，也會在消費者當中產生一定的議論，反過來促進往優(yōu)質房企聚焦，我們這種能夠100%交付的企業(yè)，包括口碑、信心在消費者方面都起到比較好的作用，此外上半年100%交付，還有三分之一實現(xiàn)提前交付，在該階段對我們來說是一個優(yōu)勢。

??龍湖集團

??龍湖上半年總的交付套數(shù)超過五萬套，全部按期交付，其中超30%是提前一個月以上交付。龍湖的理念是“善待你一生”，不只是按時交付，高品質的交付，讓客戶滿意加驚喜，是我們始終如一的堅持。

??龍湖整個開工節(jié)奏是通過減少一些未銷售、未開工的組團來平衡，對于已經銷售、已經開工包括確定交付的，會確保如期交付，甚至會提前交付。

??綠城中國

??上半年交付39個項目，47個批次，566萬平，100%按時交付，較合同交付時間平均提前36天。全年預計自投項目交付超1300萬平，90多個項目，同比增長90%。

??目前來看，上半年疫情對部分項目造成一定影響，相關風險我們做了預控，沒有對交付產生風險；下半年交付可以確保按時完成，沒有爛尾風險。

??美的置業(yè)

??上半年交付31623套，提前交付3640套；交付即交證2816套，下半年預計交付60000+套。

??中海宏洋

??公司堅持「保交樓、保民生、保穩(wěn)定」的首要目標，全國100個在建項目按計劃推進，實時在建規(guī)模超過18百萬平方米。

??整體來看，目前樓市已經在筑底階段，隨著政策的支持，以及積壓需求端的釋放，預計下半年市場會有所回暖。長期來看，市場仍需要對整體經濟發(fā)展的信心逐漸修復。

??同時，許多城市已經出臺寬松政策，這有利于市場信心的建立。在回暖的過程中，可能會出現(xiàn)分化，特別是從目前拍地的情況來看，核心城市回暖的時間可能會提前一些。