土地交易分析謝楊春、吳嘉茗 2023-05-25 16:08:29 來源:克而瑞地產(chǎn)研究
- 城市:全國
- 發(fā)布時(shí)間:2023-05-25
- 報(bào)告類型:土地交易分析
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞
??縱觀集中供地之后土地市場的走勢,熱度一路走低,底價(jià)成交、流拍層出不窮,即便是2023年以來,在優(yōu)質(zhì)地塊的推動(dòng)下,部分城市熱度回升,封頂搖號(hào)比例大幅增加,但仍是呈現(xiàn)局部火熱、整體偏冷的格局。這與過去三年(2019-2021年上半年)高價(jià)地頻出形成鮮明對(duì)比,彼時(shí)企業(yè)仍在不斷擴(kuò)張,尤其是在首輪集中供地中民企、央國企都大肆在核心城市掙搶土地,產(chǎn)生不少高溢價(jià)、高價(jià)地,其中不乏今天已經(jīng)爆雷的企業(yè)。
??時(shí)至今日,這些“高價(jià)地”情況如何,關(guān)系到企業(yè)業(yè)績增長甚至是部分企業(yè)資產(chǎn)出售的情況。一方面這些地塊是企業(yè)銷售的重中之重,另一方面也是能夠“斷臂求生”的出路之一。
??PART.01
??2019-2021上半年“高價(jià)地”頻出
??長三角占一半
??2019年-2021年上半年,商品房銷售數(shù)據(jù)持續(xù)上行、房企持續(xù)以“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”作為主要運(yùn)營方式,追求高速擴(kuò)張。多重因素疊加的影響下,土地市場同期也十分高熱,多家房企積極拿地,高溢價(jià)拿地之下“地王”頻出。
??一、近三年拍出近400幅“高價(jià)地”,64%集中在2020年至2021年上半年
??2019-2021年上半年,受制于政策打壓以及市場走弱,房企投資總量雖逐年下滑,但企業(yè)在局部熱點(diǎn)城市整體保持積極、踴躍的納儲(chǔ)意愿,而百強(qiáng)房企拿地銷售比基本維持在0.35左右,顯著高于2021年下半年、2022年。
??這段期間內(nèi),全國土地成交樓板價(jià)則基本保持上行走勢,且溢價(jià)率維持近5年均值之上,部分市場較熱的城市的單價(jià)、總價(jià)地王頻繁被刷新。
??鑒于此,我們統(tǒng)計(jì)了2019年至2021年上半年含宅經(jīng)營性用地成交中的“高價(jià)”地塊,以進(jìn)一步研究其現(xiàn)狀。
??從2019年到2021年上半年,CRIC重點(diǎn)監(jiān)測的300城成交含宅用地接近7萬幅,參考成交總價(jià)段、成交溢價(jià)率的幅數(shù)分布來看,89%的地塊成交總價(jià)在5億元以下、96%的地塊成交溢價(jià)率低于5%。因此,在綜合考慮房價(jià)、周邊地價(jià)等因素范圍后,本專題所研究的“高價(jià)地塊”的定義需符合以下4個(gè)條件:
??1、成交溢價(jià)率高于5%;
??2、地塊成交總價(jià)高于10億;
??3、該地塊成交時(shí),平均樓板價(jià)在當(dāng)時(shí)3km范圍內(nèi)最高
??4、地塊、對(duì)比地塊均僅統(tǒng)計(jì)含宅用地
??根據(jù)篩選條件,符合要求的“高價(jià)地塊”共計(jì)411幅,按成交時(shí)間的分布來看,2020年下半年至2021年上半年,是高價(jià)地塊產(chǎn)生的高峰期,64%的高價(jià)地塊產(chǎn)生于這一時(shí)間段。
??其中2021年4-5月份正值集中供地推行后的首個(gè)集中出讓期,房企在核心城市供地的刺激下拿地積極性大幅提升,這兩個(gè)月分別產(chǎn)生了46幅、32幅高價(jià)地塊。
??二、“高價(jià)地”長三角占比近六成,三四線市區(qū)受青睞
??在樣本“高價(jià)地”中,位于一線城市的占比為10%,二線、三四線城市占比分別為48%和42%,由此可見,低能級(jí)城市是“高價(jià)地”聚集地。一方面由于三四線出讓土地?cái)?shù)量的絕對(duì)值更多,另一方面則是在過去幾年土地價(jià)格快速上升中,部分房企投資下沉所致。
??按區(qū)域分布來看,長三角聚集了57%的高價(jià)地塊,中西部、珠三角和環(huán)渤海區(qū)域分別占比為21%、13%和9%,足以見得在2019年市場已經(jīng)出現(xiàn)調(diào)整苗頭的情況下,房企對(duì)于長三角市場的關(guān)注度依舊較高,作為投資的要塞,房企意愿付出更多成本納儲(chǔ)。
??城市層面,寧波在2019年-2021年上半年中共產(chǎn)生了42宗高價(jià)地塊,成為全國高價(jià)地塊最多的城市,總建面高達(dá)508萬平方米;其次成都、武漢均有20宗以上的高價(jià)地塊,武漢的高價(jià)地塊總建面也較高,達(dá)到483萬平方米。
??此外,在集中供地中表現(xiàn)相對(duì)熱門的城市如杭州、上海和北京,分別產(chǎn)生了19宗、17宗和9宗高價(jià)地塊。相較之下,北京上海等一線城市原本地價(jià)就更高,且土地資源稀缺,所以新增高價(jià)地塊的絕對(duì)值不如寧波、成都、武漢等城市。
??細(xì)化到高價(jià)地塊的區(qū)位,其中一線城市郊區(qū)產(chǎn)生的高價(jià)地塊更多,二線、三四線城市的高價(jià)地塊更多位于郊區(qū)。說明在2019年-2021年上半年,一線城市的郊區(qū)、二線和三四線的市區(qū),都被房企視更為值得的區(qū)域。
??綜合來看,能級(jí)越高的城市,郊區(qū)出現(xiàn)高價(jià)地塊的可能性越高,經(jīng)濟(jì)能級(jí)越低的城市,價(jià)值則更集中于市區(qū),尤其在三四線城市,市區(qū)出現(xiàn)高價(jià)地塊遠(yuǎn)多于郊區(qū)。
??PART.02
??半數(shù)“高價(jià)地”地價(jià)處于“山頂”
??超三成地塊接近清盤
??在2019年-2021年上半年所產(chǎn)生的“高價(jià)地”中,有近半數(shù)地塊的地價(jià)處在山頂,近四成地塊此后周邊地價(jià)呈現(xiàn)下降趨勢。從開工情況來看,由于拿地時(shí)間相對(duì)較早,因此七成地塊已經(jīng)全部開工,且33%的“高價(jià)地”已經(jīng)接近清盤。
??一、稀缺地塊僅占9%,46%“高價(jià)地”地價(jià)“高位站崗”
??綜上所述,我們認(rèn)為高價(jià)地塊的產(chǎn)生主要包括兩方面原因:
??一是由于地塊自身足夠優(yōu)質(zhì)、或?yàn)橐痪€城市核心區(qū)域的稀缺地塊,后期能產(chǎn)生非常大的銷售業(yè)績;另一方面則是在市場熱度的帶動(dòng)下,許多房企以擴(kuò)張為第一需求,不惜高價(jià)拿地,甚至頻頻出現(xiàn)“面粉比面包貴”的情況,此類地塊后續(xù)則容易面臨項(xiàng)目虧損的情況。
??根據(jù)高價(jià)地塊成交后,周邊3公里范圍內(nèi)后續(xù)的土地成交情況來看,可以將高價(jià)地塊主要分為4類:
??稀缺資源地塊:地塊周邊3公里范圍內(nèi)后續(xù)(截止至2023年4月初,下同)無地塊成交或成交樓板價(jià)均高于該地塊;
??周邊地價(jià)呈上漲趨勢地塊:地塊周邊3公里范圍內(nèi)后續(xù)成交地塊樓板價(jià)上漲幅數(shù) > 下跌幅數(shù);
??山頂站崗地塊:地塊周邊3公里范圍內(nèi)后續(xù)成交地塊樓板價(jià)均低于該地塊;
??周邊地價(jià)呈下行趨勢地塊:地塊周邊3公里范圍內(nèi)后續(xù)成交樓板價(jià)上漲幅數(shù) < 下跌幅數(shù)。
??值得一提的是,純稀缺地塊僅占9%,周邊地價(jià)持續(xù)呈上升趨勢的地塊只占6%,也就是說,所有高價(jià)地塊中,合計(jì)僅有15%的高價(jià)地塊最為優(yōu)質(zhì),剩余85%的地塊或地價(jià)高位站崗,或周邊地價(jià)整體呈現(xiàn)下行趨勢,當(dāng)時(shí)高價(jià)競得的地塊在土地成本上有較大的劣勢。
??結(jié)合高價(jià)地塊所處的區(qū)域來看,顯然稀缺資源地塊和周邊地價(jià)持續(xù)呈現(xiàn)上漲趨勢的地塊中,位于市區(qū)的比例更高;反之,高價(jià)站崗的地塊和周邊價(jià)格下行的地塊中,位于市區(qū)的比例低于前者。
??雖然市區(qū)也有高價(jià)地塊呈現(xiàn)出站崗或后續(xù)地價(jià)下行的趨勢,但是在周邊配套更齊全、區(qū)位優(yōu)勢更加稀缺的情況下,市區(qū)地塊的“保值”比例更高。
??二、九成高價(jià)地塊已開工,中西部區(qū)域開工率最低
??經(jīng)過梳理,411宗高價(jià)地塊目前有91%地塊已經(jīng)開工,全部開工和部分開工占比分別為85%和6%,僅剩9%未開工。由于高價(jià)地塊統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止至2021年6月末,至今已經(jīng)長達(dá)近2年時(shí)間,截至目前仍未開工的高價(jià)地塊,土地閑置時(shí)間已過長,值得注意。
??對(duì)比地塊的開工情況與所處能級(jí)、大區(qū)以及具體區(qū)位來看,各類高價(jià)地塊的開工率(含全部開工和部分開工)有所不同:
??按能級(jí)看,一線城市的高價(jià)地塊已經(jīng)全部開工,主要由于一線城市土地成本相對(duì)更高,如果不及時(shí)開工則產(chǎn)生的財(cái)務(wù)成本巨大。二線、三四線則開工率則分別為91%和90%;
??按大區(qū)看,長三角和珠三角的高價(jià)地塊開工率最高,分別達(dá)到96%和94%,其次環(huán)渤海和中西部比例分別為87%和80%,以此來看,樓市更加活躍、經(jīng)濟(jì)基本面更好的大區(qū),企業(yè)的開工意愿更足,對(duì)銷售預(yù)期看高一線。
??按地塊所處的具體區(qū)位看,市區(qū)地塊開工率為91%、郊區(qū)地塊開工率為92%,地塊的具體所處區(qū)位與開工率的關(guān)系不大。
??具體到城市層面,寧波、武漢、成都、上海、廣州等許多城市的高價(jià)地塊開工率已經(jīng)達(dá)到100%,杭州、重慶、紹興、鹽城等城市的高價(jià)地塊開工率也達(dá)到了90%左右。
??反之,西安的高價(jià)地塊開工率僅有36%,較多的高價(jià)地塊在拿地后沒動(dòng)工,項(xiàng)目推進(jìn)緩慢。
??按照上一節(jié)中,對(duì)高價(jià)地塊的分類來看,四類地塊中純稀缺資源地塊的開工率最低,僅有86%,其他三類地塊的開工則都在90%以。
??尤其周邊地價(jià)持續(xù)上漲的高價(jià)地塊開工率最高,達(dá)到96%。周邊地價(jià)仍在持續(xù)攀升,說明地塊所處板塊、區(qū)域的樓市表現(xiàn)相對(duì)堅(jiān)挺,對(duì)地塊的開工也有積極影響。
??三、兩成高價(jià)地塊已接近清盤,僅剩3%未開售(略)
??PART.03
??24%“高價(jià)地”在出險(xiǎn)房企手中
??建面銷售進(jìn)度近50%
??從企業(yè)角度來看,過去三年內(nèi)高價(jià)地主要被民企所得,占比近50%(包含聯(lián)合拿地),且多數(shù)地塊地價(jià)屬于“高位站崗”,其中出險(xiǎn)房企手中“高價(jià)地”占到24%,融創(chuàng)、碧桂園、德信等超過10幅,央國企中,綠城、萬科、中海、華潤等“高價(jià)地”較多。銷售層面而言,已開工高價(jià)地塊數(shù)量較多的有中海、綠城,兩家房企高價(jià)地塊項(xiàng)目的成交金額已經(jīng)能夠覆蓋土地成本。
??一、半數(shù)“高價(jià)地”被民企所得,融創(chuàng)、碧桂園超過10幅(部分略)
??從克而瑞統(tǒng)計(jì)的411塊“高價(jià)地”拿地企業(yè)類型(初始拿地企業(yè))來看,民企是絕對(duì)主力,高地價(jià)幅數(shù)占到全部的48%,這也是過去三高模式下民企快速發(fā)展的縮影,其中其中融創(chuàng)、碧桂園、德信近三年拿的“高價(jià)地”均超過10幅,遠(yuǎn)超其他民營企業(yè)。地方國企和全國化的央企則分別占到24%和18%,以萬科、保利、華潤、中海、綠城為主。
??此外,有6%的地塊是通過聯(lián)合拿地競得,主要聚焦在一二線以及長三角核心三四線城市如徐州、紹興、揚(yáng)州等。即便是聯(lián)合拿地,同樣是以民企參與為主,民企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、“民企+國央企”的組合體占到聯(lián)合拿地的72%。因此,實(shí)際算上聯(lián)合拿地中民企組合體,近三年我們統(tǒng)計(jì)的“高價(jià)地”中有過半數(shù)地塊被民企所得。
??民企與國央企拿地偏好仍有較大差異。一方面體現(xiàn)在城市能級(jí)的選擇上,民企倚重三四線,國央企聚焦一二線。
??例如碧桂園、中南、中梁等民企,超過半數(shù)的高價(jià)地塊都在三四線區(qū)域,其中碧桂園共有7宗(獨(dú)立拿地)高價(jià)地塊,5宗位于三四線,分布于長三角的麗水、宿遷、泰州、義烏和環(huán)渤海的臨沂。中南共有6宗高價(jià)地塊(獨(dú)立拿地),僅有1宗位于二線城市寧波,其他5宗則分別位于晉江、莆田、紹興和宿遷。中梁的5宗高價(jià)地塊(獨(dú)立拿地),則有3宗分別位于上饒、徐州和義烏。
??反之,央企的高價(jià)地塊則極少出現(xiàn)在三四線城市之中,例如華潤、中海分別有11宗、16宗高價(jià)地塊(獨(dú)立拿地),但位于三四線城市的僅有3宗、2宗。招商蛇口、中國鐵建則沒有位于三四線的高價(jià)地。
??另一方面,在拿地時(shí)機(jī)上,國央企在集中供地后所拿“高價(jià)地”(實(shí)際是首輪集中供地)較多,而民企“高價(jià)地”更多是集中在2020年,即集中供地出臺(tái)的前一年,也是市場發(fā)生重要轉(zhuǎn)折的一年。
??值得注意的是,隨著房地產(chǎn)市場直轉(zhuǎn)急下以及企業(yè)面臨的資金危機(jī),導(dǎo)致企業(yè)“爆雷”“躺平”等現(xiàn)象層出不窮,生存危機(jī)之下部分企業(yè)也采取了“斷臂求生”的措施,將此前高價(jià)地轉(zhuǎn)讓退股或引入合作方。諸如2020年成都天府新區(qū)一宗地,以成交樓面價(jià)17299.4元/㎡ +1%無償移交租賃住房比例被德信競得,隨后德信將51%的股權(quán)賣出給弘陽。而弘陽也在2022年,向招商蛇口、南國置業(yè)轉(zhuǎn)讓廣州一個(gè)項(xiàng)目公司的股權(quán)及銷售貸款,該項(xiàng)目是弘陽聯(lián)合招商在廣州2021年首次集中供地中所拿。
??因此,從截止到2023年4月最終股權(quán)結(jié)構(gòu)上來看,呈現(xiàn)出兩個(gè)特征:
??第一,“高價(jià)地”依舊有50%在民企手中,且民企拿地企業(yè)數(shù)量多但梯隊(duì)差距小,主要集中于融創(chuàng)、碧桂園、中南、旭輝等企業(yè),而央國企目前“高價(jià)地”比例同樣達(dá)40%以上,但梯隊(duì)差距頗大,綠城、萬科、中?!案邇r(jià)地”幅數(shù)超過20+(含聯(lián)合拿地、合作開發(fā))。
??第二,結(jié)合上文可比地價(jià)變動(dòng)來看,大部分房企“高價(jià)地”的地價(jià)都位于歷史高峰。諸如綠城、榮安、旭輝、陽光城等近三年所拿“高價(jià)地”中,有超過60%的地塊地價(jià)位于“山頂”,一方面相較之后企業(yè)在同區(qū)域拿地而言,利潤空間縮小,另一方面在市場下行階段,地塊本身的盈利也會(huì)受到限制。而碧桂園、中南、中國鐵建等企業(yè)高價(jià)地中有超過70%地塊處于地價(jià)震蕩下行的區(qū)間,整體土地性價(jià)比相對(duì)客觀。
??由于高價(jià)地塊主要產(chǎn)生于是從市場高熱、房企整體高周轉(zhuǎn)高杠桿運(yùn)營的時(shí)期,因此當(dāng)時(shí)部分高價(jià)拿地的房企后續(xù)出現(xiàn)了現(xiàn)金流危機(jī)、債務(wù)違約等情況。據(jù)cric統(tǒng)計(jì)來看,2019年至2021年上半年產(chǎn)生的高價(jià)地塊中,有24%在出險(xiǎn)房企手中(按幅數(shù))。
??二、合作拿地項(xiàng)目開工率最高,出險(xiǎn)房企開工率也達(dá)96%(略)
??三、中海、綠城等高價(jià)地塊土地成本已收回,大部分項(xiàng)目普遍盈利難度高(略)
??PART.04
??總結(jié)
??過去三年(2019-2021年上半年)高價(jià)地頻出與集中供地流拍、城投托底形成鮮明對(duì)比,也是房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變、企業(yè)投資策略轉(zhuǎn)變的“縮影”,主動(dòng)降杠桿、謹(jǐn)慎投資、追求利潤之下未來拿地將愈發(fā)趨于理性。
??一、“高價(jià)地”是一把雙刃劍,但難成出險(xiǎn)房企“救命藥”
??從過去三年企業(yè)所拿高價(jià)地來看,央國企與民企均占到40%以上,但實(shí)際情況來看,雖然整體都是以地價(jià)“高位站崗”為主,央國企拿地更多集中在一二線以及市區(qū),民企尤其是出險(xiǎn)房企拿地多為三四線。且就開盤銷售的情況而言,盡管“高價(jià)地”開工率都在90%以上,中海、綠城等已經(jīng)實(shí)現(xiàn)土地成本的收回,其中不乏“高位站崗”的高價(jià)地及時(shí)變現(xiàn)。
??因此,我們認(rèn)為,過去三年企業(yè)手上的“高價(jià)地”是一把雙刃劍,對(duì)央國企來說,無論是資金成本的優(yōu)勢還是地塊質(zhì)量“兜底”,亦或是產(chǎn)品打造能力、品牌影響力,都是這些“高價(jià)地”有力的背書,有助于這些高價(jià)地在當(dāng)前市場溢價(jià)銷售。一二線市場的抗風(fēng)險(xiǎn)能力顯著高于三四線城市,需求、購買力均可看高一線。即便是部分“高位站崗”的地塊也能憑借區(qū)域市場的復(fù)蘇回暖走量或?qū)崿F(xiàn)良好的業(yè)績,對(duì)于未來央國企的業(yè)績形成有力支撐。此外,央國企手中仍有不少“高價(jià)地”屬于稀缺地塊,極好的位置以及周邊供應(yīng)的緊缺都是項(xiàng)目去化的保障。
??但對(duì)于民企,尤其是出險(xiǎn)房企來看,已經(jīng)開工的高價(jià)地銷售的相對(duì)艱難,一方面是多數(shù)地塊地價(jià)位于區(qū)域最高點(diǎn),且多數(shù)在三四線城市,盈利空間本身較為狹窄甚至虧本,再疊加區(qū)域市場的不斷走弱,尚未售罄的項(xiàng)目不容樂觀。另一方面,多數(shù)出險(xiǎn)房企深陷資金泥潭,不僅影響到開工銷售的進(jìn)度,也影響未來銷售的“口碑”。此外,不足一成的高價(jià)地尚未開工,出險(xiǎn)房企想要靠賣項(xiàng)目“回血”難度頗大。
??綜合而言,從2023年集中供地優(yōu)質(zhì)地塊“僧多粥少”、三四線土地?zé)o人問津,以及國央企主動(dòng)、民企弱復(fù)蘇來看,未來國央企憑借自身的資金優(yōu)勢和土儲(chǔ)優(yōu)勢,市場集中度將不斷走高,對(duì)于出險(xiǎn)房企,在現(xiàn)階段大部分開工在售情況下,“高價(jià)地”也難成為斷臂求生“良藥”。
??二、鎖定成本下未來難有“高價(jià)地”,房企投資趨向理性(略)
- 13:01
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- 09:02
- 08:56
- 08:53
中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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