??導(dǎo)語(yǔ)

??半數(shù)“高價(jià)地”地價(jià)處于“山頂”，超三成地塊接近清盤(pán)。

??◎  文 /謝楊春、吳嘉茗

??專題視點(diǎn)

??縱觀集中供地之后土地市場(chǎng)的走勢(shì)，熱度一路走低，底價(jià)成交、流拍層出不窮，即便是2023年以來(lái)，在優(yōu)質(zhì)地塊的推動(dòng)下，部分城市熱度回升，封頂搖號(hào)比例大幅增加，但仍是呈現(xiàn)局部火熱、整體偏冷的格局。這與過(guò)去三年（2019-2021年上半年）高價(jià)地頻出形成鮮明對(duì)比，彼時(shí)企業(yè)仍在不斷擴(kuò)張，尤其是在首輪集中供地中民企、央國(guó)企都大肆在核心城市掙搶土地，產(chǎn)生不少高溢價(jià)、高價(jià)地，其中不乏今天已經(jīng)爆雷的企業(yè)。

??時(shí)至今日，這些“高價(jià)地”情況如何，關(guān)系到企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)甚至是部分企業(yè)資產(chǎn)出售的情況。一方面這些地塊是企業(yè)銷(xiāo)售的重中之重，另一方面也是能夠“斷臂求生”的出路之一。

??PART.01

??2019-2021上半年“高價(jià)地”頻出
長(zhǎng)三角占一半

??2019年-2021年上半年，商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)持續(xù)上行、房企持續(xù)以“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”作為主要運(yùn)營(yíng)方式，追求高速擴(kuò)張。多重因素疊加的影響下，土地市場(chǎng)同期也十分高熱，多家房企積極拿地，高溢價(jià)拿地之下“地王”頻出。

??一、近三年拍出近400幅“高價(jià)地”，64%集中在2020年至2021年上半年

??2019-2021年上半年，受制于政策打壓以及市場(chǎng)走弱，房企投資總量雖逐年下滑，但企業(yè)在局部熱點(diǎn)城市整體保持積極、踴躍的納儲(chǔ)意愿，而百?gòu)?qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比基本維持在0.35左右，顯著高于2021年下半年、2022年。

??這段期間內(nèi)，全國(guó)土地成交樓板價(jià)則基本保持上行走勢(shì)，且溢價(jià)率維持近5年均值之上，部分市場(chǎng)較熱的城市的單價(jià)、總價(jià)地王頻繁被刷新。

??鑒于此，我們統(tǒng)計(jì)了2019年至2021年上半年含宅經(jīng)營(yíng)性用地成交中的“高價(jià)”地塊，以進(jìn)一步研究其現(xiàn)狀。

??從2019年到2021年上半年，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的300城成交含宅用地接近7萬(wàn)幅，參考成交總價(jià)段、成交溢價(jià)率的幅數(shù)分布來(lái)看，89%的地塊成交總價(jià)在5億元以下、96%的地塊成交溢價(jià)率低于5%。因此，在綜合考慮房?jī)r(jià)、周邊地價(jià)等因素范圍后，本專題所研究的“高價(jià)地塊”的定義需符合以下4個(gè)條件：

??1、成交溢價(jià)率高于5%；

??2、地塊成交總價(jià)高于10億；

??3、該地塊成交時(shí)，平均樓板價(jià)在當(dāng)時(shí)3km范圍內(nèi)最高

??4、地塊、對(duì)比地塊均僅統(tǒng)計(jì)含宅用地

??根據(jù)篩選條件，符合要求的“高價(jià)地塊”共計(jì)411幅，按成交時(shí)間的分布來(lái)看，2020年下半年至2021年上半年，是高價(jià)地塊產(chǎn)生的高峰期，64%的高價(jià)地塊產(chǎn)生于這一時(shí)間段。

??其中2021年4-5月份正值集中供地推行后的首個(gè)集中出讓期，房企在核心城市供地的刺激下拿地積極性大幅提升，這兩個(gè)月分別產(chǎn)生了46幅、32幅高價(jià)地塊。

??二、“高價(jià)地”長(zhǎng)三角占比近六成，三四線市區(qū)受青睞

??在樣本“高價(jià)地”中，位于一線城市的占比為10%，二線、三四線城市占比分別為48%和42%，由此可見(jiàn)，低能級(jí)城市是“高價(jià)地”聚集地。一方面由于三四線出讓土地?cái)?shù)量的絕對(duì)值更多，另一方面則是在過(guò)去幾年土地價(jià)格快速上升中，部分房企投資下沉所致。

??按區(qū)域分布來(lái)看，長(zhǎng)三角聚集了57%的高價(jià)地塊，中西部、珠三角和環(huán)渤海區(qū)域分別占比為21%、13%和9%，足以見(jiàn)得在2019年市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)調(diào)整苗頭的情況下，房企對(duì)于長(zhǎng)三角市場(chǎng)的關(guān)注度依舊較高，作為投資的要塞，房企意愿付出更多成本納儲(chǔ)。

??城市層面，寧波在2019年-2021年上半年中共產(chǎn)生了42宗高價(jià)地塊，成為全國(guó)高價(jià)地塊最多的城市，總建面高達(dá)508萬(wàn)平方米；其次成都、武漢均有20宗以上的高價(jià)地塊，武漢的高價(jià)地塊總建面也較高，達(dá)到483萬(wàn)平方米。

??此外，在集中供地中表現(xiàn)相對(duì)熱門(mén)的城市如杭州、上海和北京，分別產(chǎn)生了19宗、17宗和9宗高價(jià)地塊。相較之下，北京上海等一線城市原本地價(jià)就更高，且土地資源稀缺，所以新增高價(jià)地塊的絕對(duì)值不如寧波、成都、武漢等城市。

??細(xì)化到高價(jià)地塊的區(qū)位，其中一線城市郊區(qū)產(chǎn)生的高價(jià)地塊更多，二線、三四線城市的高價(jià)地塊更多位于郊區(qū)。說(shuō)明在2019年-2021年上半年，一線城市的郊區(qū)、二線和三四線的市區(qū)，都被房企視更為值得的區(qū)域。

??綜合來(lái)看，能級(jí)越高的城市，郊區(qū)出現(xiàn)高價(jià)地塊的可能性越高，經(jīng)濟(jì)能級(jí)越低的城市，價(jià)值則更集中于市區(qū)，尤其在三四線城市，市區(qū)出現(xiàn)高價(jià)地塊遠(yuǎn)多于郊區(qū)。

??PART.02

??半數(shù)“高價(jià)地”地價(jià)處于“山頂”
超三成地塊接近清盤(pán)

??在2019年-2021年上半年所產(chǎn)生的“高價(jià)地”中，有近半數(shù)地塊的地價(jià)處在山頂，近四成地塊此后周邊地價(jià)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。從開(kāi)工情況來(lái)看，由于拿地時(shí)間相對(duì)較早，因此七成地塊已經(jīng)全部開(kāi)工，且33%的“高價(jià)地”已經(jīng)接近清盤(pán)。

??一、稀缺地塊僅占9%，46%“高價(jià)地”地價(jià)“高位站崗”

??綜上所述，我們認(rèn)為高價(jià)地塊的產(chǎn)生主要包括兩方面原因：

??一是由于地塊自身足夠優(yōu)質(zhì)、或?yàn)橐痪€城市核心區(qū)域的稀缺地塊，后期能產(chǎn)生非常大的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)；另一方面則是在市場(chǎng)熱度的帶動(dòng)下，許多房企以擴(kuò)張為第一需求，不惜高價(jià)拿地，甚至頻頻出現(xiàn)“面粉比面包貴”的情況，此類(lèi)地塊后續(xù)則容易面臨項(xiàng)目虧損的情況。

??根據(jù)高價(jià)地塊成交后，周邊3公里范圍內(nèi)后續(xù)的土地成交情況來(lái)看，可以將高價(jià)地塊主要分為4類(lèi)：

??稀缺資源地塊：地塊周邊3公里范圍內(nèi)后續(xù)（截止至2023年4月初，下同）無(wú)地塊成交或成交樓板價(jià)均高于該地塊；

??周邊地價(jià)呈上漲趨勢(shì)地塊：地塊周邊3公里范圍內(nèi)后續(xù)成交地塊樓板價(jià)上漲幅數(shù) > 下跌幅數(shù)；

??山頂站崗地塊：地塊周邊3公里范圍內(nèi)后續(xù)成交地塊樓板價(jià)均低于該地塊；

??周邊地價(jià)呈下行趨勢(shì)地塊：地塊周邊3公里范圍內(nèi)后續(xù)成交樓板價(jià)上漲幅數(shù) < 下跌幅數(shù)。

??值得一提的是，純稀缺地塊僅占9%，周邊地價(jià)持續(xù)呈上升趨勢(shì)的地塊只占6%，也就是說(shuō)，所有高價(jià)地塊中，合計(jì)僅有15%的高價(jià)地塊最為優(yōu)質(zhì)，剩余85%的地塊或地價(jià)高位站崗，或周邊地價(jià)整體呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，當(dāng)時(shí)高價(jià)競(jìng)得的地塊在土地成本上有較大的劣勢(shì)。

??結(jié)合高價(jià)地塊所處的區(qū)域來(lái)看，顯然稀缺資源地塊和周邊地價(jià)持續(xù)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)的地塊中，位于市區(qū)的比例更高；反之，高價(jià)站崗的地塊和周邊價(jià)格下行的地塊中，位于市區(qū)的比例低于前者。

??雖然市區(qū)也有高價(jià)地塊呈現(xiàn)出站崗或后續(xù)地價(jià)下行的趨勢(shì)，但是在周邊配套更齊全、區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加稀缺的情況下，市區(qū)地塊的“保值”比例更高。

??二、九成高價(jià)地塊已開(kāi)工，中西部區(qū)域開(kāi)工率最低

??經(jīng)過(guò)梳理，411宗高價(jià)地塊目前有91%地塊已經(jīng)開(kāi)工，全部開(kāi)工和部分開(kāi)工占比分別為85%和6%，僅剩9%未開(kāi)工。由于高價(jià)地塊統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止至2021年6月末，至今已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)近2年時(shí)間，截至目前仍未開(kāi)工的高價(jià)地塊，土地閑置時(shí)間已過(guò)長(zhǎng)，值得注意。

??對(duì)比地塊的開(kāi)工情況與所處能級(jí)、大區(qū)以及具體區(qū)位來(lái)看，各類(lèi)高價(jià)地塊的開(kāi)工率（含全部開(kāi)工和部分開(kāi)工）有所不同：

??按能級(jí)看，一線城市的高價(jià)地塊已經(jīng)全部開(kāi)工，主要由于一線城市土地成本相對(duì)更高，如果不及時(shí)開(kāi)工則產(chǎn)生的財(cái)務(wù)成本巨大。二線、三四線則開(kāi)工率則分別為91%和90%；

??按大區(qū)看，長(zhǎng)三角和珠三角的高價(jià)地塊開(kāi)工率最高，分別達(dá)到96%和94%，其次環(huán)渤海和中西部比例分別為87%和80%，以此來(lái)看，樓市更加活躍、經(jīng)濟(jì)基本面更好的大區(qū)，企業(yè)的開(kāi)工意愿更足，對(duì)銷(xiāo)售預(yù)期看高一線。

??按地塊所處的具體區(qū)位看，市區(qū)地塊開(kāi)工率為91%、郊區(qū)地塊開(kāi)工率為92%，地塊的具體所處區(qū)位與開(kāi)工率的關(guān)系不大。

??具體到城市層面，寧波、武漢、成都、上海、廣州等許多城市的高價(jià)地塊開(kāi)工率已經(jīng)達(dá)到100%，杭州、重慶、紹興、鹽城等城市的高價(jià)地塊開(kāi)工率也達(dá)到了90%左右。

??反之，西安的高價(jià)地塊開(kāi)工率僅有36%，較多的高價(jià)地塊在拿地后沒(méi)動(dòng)工，項(xiàng)目推進(jìn)緩慢。

??按照上一節(jié)中，對(duì)高價(jià)地塊的分類(lèi)來(lái)看，四類(lèi)地塊中純稀缺資源地塊的開(kāi)工率最低，僅有86%，其他三類(lèi)地塊的開(kāi)工則都在90%以。

??尤其周邊地價(jià)持續(xù)上漲的高價(jià)地塊開(kāi)工率最高，達(dá)到96%。周邊地價(jià)仍在持續(xù)攀升，說(shuō)明地塊所處板塊、區(qū)域的樓市表現(xiàn)相對(duì)堅(jiān)挺，對(duì)地塊的開(kāi)工也有積極影響。

??三、兩成高價(jià)地塊已接近清盤(pán)，僅剩3%未開(kāi)售（略）

??PART.03

??24%“高價(jià)地”在出險(xiǎn)房企手中
建面銷(xiāo)售進(jìn)度近50%

??從企業(yè)角度來(lái)看，過(guò)去三年內(nèi)高價(jià)地主要被民企所得，占比近50%（包含聯(lián)合拿地），且多數(shù)地塊地價(jià)屬于“高位站崗”，其中出險(xiǎn)房企手中“高價(jià)地”占到24%，融創(chuàng)、碧桂園、德信等超過(guò)10幅，央國(guó)企中，綠城、萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)等“高價(jià)地”較多。銷(xiāo)售層面而言，已開(kāi)工高價(jià)地塊數(shù)量較多的有中海、綠城，兩家房企高價(jià)地塊項(xiàng)目的成交金額已經(jīng)能夠覆蓋土地成本。

??一、半數(shù)“高價(jià)地”被民企所得，融創(chuàng)、碧桂園超過(guò)10幅（部分略）

??從克而瑞統(tǒng)計(jì)的411塊“高價(jià)地”拿地企業(yè)類(lèi)型（初始拿地企業(yè)）來(lái)看，民企是絕對(duì)主力，高地價(jià)幅數(shù)占到全部的48%，這也是過(guò)去三高模式下民企快速發(fā)展的縮影，其中其中融創(chuàng)、碧桂園、德信近三年拿的“高價(jià)地”均超過(guò)10幅，遠(yuǎn)超其他民營(yíng)企業(yè)。地方國(guó)企和全國(guó)化的央企則分別占到24%和18%，以萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)、中海、綠城為主。

??此外，有6%的地塊是通過(guò)聯(lián)合拿地競(jìng)得，主要聚焦在一二線以及長(zhǎng)三角核心三四線城市如徐州、紹興、揚(yáng)州等。即便是聯(lián)合拿地，同樣是以民企參與為主，民企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、“民企+國(guó)央企”的組合體占到聯(lián)合拿地的72%。因此，實(shí)際算上聯(lián)合拿地中民企組合體，近三年我們統(tǒng)計(jì)的“高價(jià)地”中有過(guò)半數(shù)地塊被民企所得。

??民企與國(guó)央企拿地偏好仍有較大差異。一方面體現(xiàn)在城市能級(jí)的選擇上，民企倚重三四線，國(guó)央企聚焦一二線。

??例如碧桂園、中南、中梁等民企，超過(guò)半數(shù)的高價(jià)地塊都在三四線區(qū)域，其中碧桂園共有7宗（獨(dú)立拿地）高價(jià)地塊，5宗位于三四線，分布于長(zhǎng)三角的麗水、宿遷、泰州、義烏和環(huán)渤海的臨沂。中南共有6宗高價(jià)地塊（獨(dú)立拿地），僅有1宗位于二線城市寧波，其他5宗則分別位于晉江、莆田、紹興和宿遷。中梁的5宗高價(jià)地塊（獨(dú)立拿地），則有3宗分別位于上饒、徐州和義烏。

??反之，央企的高價(jià)地塊則極少出現(xiàn)在三四線城市之中，例如華潤(rùn)、中海分別有11宗、16宗高價(jià)地塊（獨(dú)立拿地），但位于三四線城市的僅有3宗、2宗。招商蛇口、中國(guó)鐵建則沒(méi)有位于三四線的高價(jià)地。

??另一方面，在拿地時(shí)機(jī)上，國(guó)央企在集中供地后所拿“高價(jià)地”（實(shí)際是首輪集中供地）較多，而民企“高價(jià)地”更多是集中在2020年，即集中供地出臺(tái)的前一年，也是市場(chǎng)發(fā)生重要轉(zhuǎn)折的一年。

??值得注意的是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)直轉(zhuǎn)急下以及企業(yè)面臨的資金危機(jī)，導(dǎo)致企業(yè)“爆雷”“躺平”等現(xiàn)象層出不窮，生存危機(jī)之下部分企業(yè)也采取了“斷臂求生”的措施，將此前高價(jià)地轉(zhuǎn)讓退股或引入合作方。諸如2020年成都天府新區(qū)一宗地，以成交樓面價(jià)17299.4元/㎡ +1%無(wú)償移交租賃住房比例被德信競(jìng)得，隨后德信將51%的股權(quán)賣(mài)出給弘陽(yáng)。而弘陽(yáng)也在2022年，向招商蛇口、南國(guó)置業(yè)轉(zhuǎn)讓廣州一個(gè)項(xiàng)目公司的股權(quán)及銷(xiāo)售貸款，該項(xiàng)目是弘陽(yáng)聯(lián)合招商在廣州2021年首次集中供地中所拿。

??因此，從截止到2023年4月最終股權(quán)結(jié)構(gòu)上來(lái)看，呈現(xiàn)出兩個(gè)特征：

??第一，“高價(jià)地”依舊有50%在民企手中，且民企拿地企業(yè)數(shù)量多但梯隊(duì)差距小，主要集中于融創(chuàng)、碧桂園、中南、旭輝等企業(yè)，而央國(guó)企目前“高價(jià)地”比例同樣達(dá)40%以上，但梯隊(duì)差距頗大，綠城、萬(wàn)科、中海“高價(jià)地”幅數(shù)超過(guò)20+（含聯(lián)合拿地、合作開(kāi)發(fā)）。

??第二，結(jié)合上文可比地價(jià)變動(dòng)來(lái)看，大部分房企“高價(jià)地”的地價(jià)都位于歷史高峰。諸如綠城、榮安、旭輝、陽(yáng)光城等近三年所拿“高價(jià)地”中，有超過(guò)60%的地塊地價(jià)位于“山頂”，一方面相較之后企業(yè)在同區(qū)域拿地而言，利潤(rùn)空間縮小，另一方面在市場(chǎng)下行階段，地塊本身的盈利也會(huì)受到限制。而碧桂園、中南、中國(guó)鐵建等企業(yè)高價(jià)地中有超過(guò)70%地塊處于地價(jià)震蕩下行的區(qū)間，整體土地性價(jià)比相對(duì)客觀。

??由于高價(jià)地塊主要產(chǎn)生于是從市場(chǎng)高熱、房企整體高周轉(zhuǎn)高杠桿運(yùn)營(yíng)的時(shí)期，因此當(dāng)時(shí)部分高價(jià)拿地的房企后續(xù)出現(xiàn)了現(xiàn)金流危機(jī)、債務(wù)違約等情況。據(jù)cric統(tǒng)計(jì)來(lái)看，2019年至2021年上半年產(chǎn)生的高價(jià)地塊中，有24%在出險(xiǎn)房企手中（按幅數(shù)）。

??二、合作拿地項(xiàng)目開(kāi)工率最高，出險(xiǎn)房企開(kāi)工率也達(dá)96%（略）

??三、中海、綠城等高價(jià)地塊土地成本已收回，大部分項(xiàng)目普遍盈利難度高（略）

??PART.04
總結(jié)

??過(guò)去三年（2019-2021年上半年）高價(jià)地頻出與集中供地流拍、城投托底形成鮮明對(duì)比，也是房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變、企業(yè)投資策略轉(zhuǎn)變的“縮影”，主動(dòng)降杠桿、謹(jǐn)慎投資、追求利潤(rùn)之下未來(lái)拿地將愈發(fā)趨于理性。

??一、“高價(jià)地”是一把雙刃劍，但難成出險(xiǎn)房企“救命藥”

??從過(guò)去三年企業(yè)所拿高價(jià)地來(lái)看，央國(guó)企與民企均占到40%以上，但實(shí)際情況來(lái)看，雖然整體都是以地價(jià)“高位站崗”為主，央國(guó)企拿地更多集中在一二線以及市區(qū)，民企尤其是出險(xiǎn)房企拿地多為三四線。且就開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的情況而言，盡管“高價(jià)地”開(kāi)工率都在90%以上，中海、綠城等已經(jīng)實(shí)現(xiàn)土地成本的收回，其中不乏“高位站崗”的高價(jià)地及時(shí)變現(xiàn)。

??因此，我們認(rèn)為，過(guò)去三年企業(yè)手上的“高價(jià)地”是一把雙刃劍，對(duì)央國(guó)企來(lái)說(shuō)，無(wú)論是資金成本的優(yōu)勢(shì)還是地塊質(zhì)量“兜底”，亦或是產(chǎn)品打造能力、品牌影響力，都是這些“高價(jià)地”有力的背書(shū)，有助于這些高價(jià)地在當(dāng)前市場(chǎng)溢價(jià)銷(xiāo)售。一二線市場(chǎng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力顯著高于三四線城市，需求、購(gòu)買(mǎi)力均可看高一線。即便是部分“高位站崗”的地塊也能憑借區(qū)域市場(chǎng)的復(fù)蘇回暖走量或?qū)崿F(xiàn)良好的業(yè)績(jī)，對(duì)于未來(lái)央國(guó)企的業(yè)績(jī)形成有力支撐。此外，央國(guó)企手中仍有不少“高價(jià)地”屬于稀缺地塊，極好的位置以及周邊供應(yīng)的緊缺都是項(xiàng)目去化的保障。

??但對(duì)于民企，尤其是出險(xiǎn)房企來(lái)看，已經(jīng)開(kāi)工的高價(jià)地銷(xiāo)售的相對(duì)艱難，一方面是多數(shù)地塊地價(jià)位于區(qū)域最高點(diǎn)，且多數(shù)在三四線城市，盈利空間本身較為狹窄甚至虧本，再疊加區(qū)域市場(chǎng)的不斷走弱，尚未售罄的項(xiàng)目不容樂(lè)觀。另一方面，多數(shù)出險(xiǎn)房企深陷資金泥潭，不僅影響到開(kāi)工銷(xiāo)售的進(jìn)度，也影響未來(lái)銷(xiāo)售的“口碑”。此外，不足一成的高價(jià)地尚未開(kāi)工，出險(xiǎn)房企想要靠賣(mài)項(xiàng)目“回血”難度頗大。

??綜合而言，從2023年集中供地優(yōu)質(zhì)地塊“僧多粥少”、三四線土地?zé)o人問(wèn)津，以及國(guó)央企主動(dòng)、民企弱復(fù)蘇來(lái)看，未來(lái)國(guó)央企憑借自身的資金優(yōu)勢(shì)和土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)集中度將不斷走高，對(duì)于出險(xiǎn)房企，在現(xiàn)階段大部分開(kāi)工在售情況下，“高價(jià)地”也難成為斷臂求生“良藥”。

??二、鎖定成本下未來(lái)難有“高價(jià)地”，房企投資趨向理性（略）