成交建面同比降幅收窄,溢價(jià)率較上月小幅回落(2023年5月)

土地交易分析克而瑞研究中心 2023-05-31 10:27:38 來源:克而瑞地產(chǎn)研究

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2023-05-31
  • 報(bào)告類型:土地交易分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??導(dǎo)語

??供給規(guī)模仍在低位,成交建面同比降幅收窄,不同城市間土地市場分化還將延續(xù)。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??從規(guī)模上來看,5月全國土地市場成交規(guī)模仍在較低位。熱度方面,由于成交主力成都、南京、杭州、廈門供地質(zhì)量較佳,房企競拍積極性顯著提升,譬如杭州掛牌的9宗地中有6宗搖號成交,并且被民企包場,廈門2宗島內(nèi)地塊也均搖號成交,極大地帶動了土地市場熱度,整體溢價(jià)率水平也得以維持在6.5%的相對高位,但受熱點(diǎn)一二線城市成交占比減少的緣故,溢價(jià)率較上月小幅回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。

??核心要點(diǎn)

??· 供求:本月北京、廣州均供應(yīng)了多宗地塊,一線城市迎來了一波土地供應(yīng)的小高峰。在高能級城市成交占比下降的情況下,至截稿時(shí)成交總價(jià)仍然達(dá)到1816億元,與4月份同期基本持平,考慮到月末還有寧波、蘇州、天津等城市進(jìn)行土拍,預(yù)計(jì)5月全月成交會繼續(xù)維持在年內(nèi)高位。

??· 熱度:月內(nèi)重點(diǎn)城市土拍熱度小幅回落,但北京、南京、杭州、廈門、福州等城市平均溢價(jià)率仍超過9%。隨著部分城市臨近2023年首批預(yù)供地截止時(shí)間,偏遠(yuǎn)或素質(zhì)一般的地塊占比有所增加,流拍率指標(biāo)也出現(xiàn)了明顯回升。

??· 分布:一線城市量價(jià)環(huán)比均大幅縮減,僅北京搖號成交兩宗宅地,滬廣深均無宅地成交;二線城市量穩(wěn)價(jià)增,杭州、南京、成都均有多宗地塊搖號成交,成交均價(jià)增至7596元/平方米;三四線城市量跌價(jià)漲。

??后市展望
樓市增長動能減弱 
不同城市間土地市場分化還將延續(xù)

??2023年5月,杭州、南京、成都、濟(jì)南、福州、無錫等多個(gè)城市進(jìn)行了集中土拍,但受“少而精”供地策略的影響,5月全國土地市場成交規(guī)模仍在歷史低位。熱度方面,由于成交主力成都、南京、杭州、廈門等城市供地質(zhì)量較佳,房企參拍熱情高漲,溢價(jià)率均超過7%,并且均出現(xiàn)了搖號成交的情況,極大地帶動了土地市場熱度,整體溢價(jià)率水平也得以維持在6.5%的相對高位。房企拿地來看,除杭州被民營房企“包場”拿下外,其余大部分城市拿地主力依舊是央國企。 值得注意的是,盡管杭州、南京、成都、廈門等城市市場熱度維系相對高位,但無錫、青島、重慶、西安等城市依舊以底價(jià)成交為主,尤其是無錫,前兩輪集中土拍涉及的11宗地均底價(jià)成交,并且地方城投托底的現(xiàn)象依然存在,土地市場分化現(xiàn)象依然存在。展望后市,結(jié)合統(tǒng)計(jì)局公布的4月新房銷售數(shù)據(jù)來看,前期積累的剛需需求釋放完畢,市場整體供求均迎來“拐點(diǎn)”,增長動能轉(zhuǎn)弱,城市分化也會愈加明顯,影響傳導(dǎo)下,不同城市之間的土地市場分化現(xiàn)象短期內(nèi)還將延續(xù)。

??01供求

??供給規(guī)模仍在低位
成交建面同比降幅收窄

??土地供應(yīng)方面,新增供地規(guī)模仍在持續(xù)回落。截止25日,5月份土地供應(yīng)量6685萬平方米,與2022年同期相比下降約37%。正如上月預(yù)計(jì),本月一線城市中北京、廣州均供應(yīng)了多宗地塊,迎來一波土地供應(yīng)的小高峰,其中北京于11日、12日、16日累計(jì)供應(yīng)了13宗住宅類地塊,廣州也于月內(nèi)累計(jì)供應(yīng)了13宗住宅類地塊。二線城市方面,蘇州、南京、成都等城市均在月內(nèi)發(fā)布了供地公告,其中杭州是第五次發(fā)布土拍公告,地塊數(shù)量進(jìn)一步下降,僅5宗地,合計(jì)出讓底價(jià)93.8億,其中江灣新城66號地塊起拍底價(jià)超過4萬元/平方米,將本輪地塊平均起拍底價(jià)推升至2.4萬元/平方米,為2023年以來起拍底價(jià)最高的一批。隨著大批城市2023年首輪預(yù)供地將在6月份到期,預(yù)計(jì)年中土地新增供應(yīng)環(huán)比將會有所回升。

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??土地成交方面,截至5月25日,全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積為5022萬平方米,與2022年同期相比下降了21%,降幅較4月份有所縮小。成交總價(jià)1816億元,與4月份同期基本持平,考慮到月末還有寧波、蘇州、天津等城市進(jìn)行土拍,預(yù)計(jì)5月份成交總價(jià)會與4月類似,繼續(xù)維持在年內(nèi)高位。受一線城市成交占比下降影響,平均樓板價(jià)下滑至3615元/平方米,但仍在年內(nèi)高位。近期重點(diǎn)城市土拍熱度維持高位,典型如杭州的第四輪土拍,三分之二的地塊進(jìn)入了搖號階段,且9宗地塊全部由民企競得。

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??02 熱度

??重點(diǎn)城市土拍熱度小幅回落
流拍率出現(xiàn)回升

??市場熱度方面,至截稿時(shí)北京、廈門、南京、杭州、成都等市均在月內(nèi)舉行了土拍,得益于市場信心的提振,大多數(shù)城市優(yōu)質(zhì)地塊的土拍熱度均得以延續(xù),典型如北京兩宗地全部搖號成交,廈門、南京的平均溢價(jià)率也都達(dá)到了9%以上。但是對于位置一般的遠(yuǎn)郊地塊而言,底價(jià)成交依舊常見,且由于月內(nèi)素質(zhì)一般地塊占比有所增加,整體平均溢價(jià)率指標(biāo)也出現(xiàn)了小幅回落。

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??正如上月預(yù)計(jì),隨著部分城市臨近2023年預(yù)供地的截止日,更多素質(zhì)一般地塊在5月份進(jìn)入市場,流拍率指標(biāo)也由此出現(xiàn)了技術(shù)性回升。本月流拍率達(dá)到了14%,為2023年以來第二高點(diǎn)。如南京江北新區(qū)某地塊,受市場變化影響,其出讓底價(jià)相較一街之隔的地塊樓板價(jià)低了1萬元左右,對周邊樓市預(yù)期的影響較大,后宣布因故終止出讓。預(yù)計(jì)在接下來的6月份至7月中,會有較多素質(zhì)相對一般的地塊進(jìn)入拍賣環(huán)節(jié),考慮到市場穩(wěn)定和優(yōu)勝劣汰等因素,屆時(shí)土地流拍率或?qū)⒗^續(xù)維持年內(nèi)高位。

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??03 重點(diǎn)地塊

??北京、廈門、成都包攬兩榜TOP3
兩榜涉及八成地塊搖號成交

??2023年5月,北京、杭州、南京、成都、濟(jì)南、福州、無錫等多個(gè)城市進(jìn)行了集中土拍??們r(jià)榜榜首地塊來自廈門湖里五緣灣板塊,為商住地塊,成交總價(jià)為63.7億元,由招商搖號競得;排在第二位的是成都高新區(qū)新川商住地,成交總價(jià)46億元,由成交軌交集團(tuán)底價(jià)競得。排在第三位的同樣也來自成都,成交總價(jià)42.5億元,由遠(yuǎn)達(dá)房地產(chǎn)搖號競得。

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??由于重點(diǎn)城市供地質(zhì)量較佳,本月兩榜入榜地塊八成為搖號成交。單價(jià)榜榜首地塊為北京豐臺青塔地塊,該地地價(jià)上限27.485億元,折合樓面價(jià)約52856元/平方米,新房銷售指導(dǎo)價(jià)為8.5萬元/平方米,按照這一價(jià)格測算下來,這一項(xiàng)目地房比為62%,房地差超3.2萬元/平方米,盈利比較客觀,加之地塊臨近西四環(huán)且靠近地鐵,位置優(yōu)越,此外,地塊面積不大,資金壓力較小,因此吸引了多家房企參拍,最終北京建工+城鄉(xiāng)房屋聯(lián)合體以27.485億元成功搖中,溢價(jià)率15%。

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2023-05-31 更多

中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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