[易居研究院]中國百城住宅庫存報告

2020-03-24 17:36:19

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2020-03-24
  • 報告類型:住宅交易分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):易居研究院

??核心觀點:

??百城庫存:庫存數(shù)據(jù)雖然小跌,但去化周期出現(xiàn)陡然攀升的態(tài)勢。從當(dāng)前庫存數(shù)據(jù)的表現(xiàn)看,各地房管部門暫停預(yù)售證審批,導(dǎo)致庫存數(shù)據(jù)出現(xiàn)環(huán)比小跌。但由于2月份交易行情非常冷清,所以導(dǎo)致存銷比數(shù)據(jù)陡然攀升。

??趨勢判斷:3月份各地交易陸續(xù)回暖,庫存壓力有望得到進(jìn)一步釋放。從目前各地售樓處的交易情況看,交易逐漸活躍,雖弱于去年同期水平,但至少開始走出今年2月份的低谷期。隨著房屋交易市場的回暖,庫存壓力有望積極釋放。

??一、庫存

??1、100城庫存:環(huán)比略有下滑

??本報告定義,住宅庫存為取得預(yù)售許可證但沒有出售的住宅項目,包括期房和現(xiàn)房。2月底,全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47213萬平方米,環(huán)比減少0.6%,同比增長4.1%。總體上看,2月份房屋預(yù)售證審批和發(fā)放工作停滯,各大城市新批項目不多,客觀上會限制新增供應(yīng)數(shù)據(jù),最終使得庫存數(shù)據(jù)出現(xiàn)環(huán)比下跌。但從同比數(shù)據(jù)看,庫存依然表現(xiàn)為正增長的走勢。

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??2、供求關(guān)系:出現(xiàn)斷崖式下跌

??2月份,100個城市新建商品住宅供應(yīng)量為399萬平方米,而成交量為691萬平方米。樓市呈現(xiàn)“供小于求”的態(tài)勢,這使得庫存數(shù)據(jù)環(huán)比會出現(xiàn)小跌。同時,觀察歷史數(shù)據(jù),供求兩端均呈現(xiàn)斷崖式下跌的狀態(tài),市場非常冷清。當(dāng)然隨著3月份預(yù)售審批節(jié)奏的加快、售樓處的陸續(xù)開放,供求兩端數(shù)據(jù)有望出現(xiàn)回暖。

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??3、城市結(jié)構(gòu):二線城市庫存增長最明顯

??截至2月底,一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2837、24110和20265萬平方米,環(huán)比增速分別為-0.8%、-0.5%和-0.7%,同比增速分別為0.3%、6.3%和2.1%??傮w上看,對比去年同期水平,一線城市總體上持平,三四線城市略有增加,而二線城市庫存增加最為明顯。

??4、城市排行:3個地級市庫存增長較為明顯

??截至2月底,100個城市中,有54個城市庫存出現(xiàn)了同比正增長現(xiàn)象。有3個地級市庫存拉升的態(tài)勢較為明顯,包括日照、金華和惠州,進(jìn)一步說明今年部分三四線城市仍有較大的庫存壓力。同時,100個城市中,有46個城市的庫存出現(xiàn)了同比下降態(tài)勢,其中中山的同比下降最為明顯,這和粵港澳大灣區(qū)建設(shè)下購房需求積極釋放等有關(guān)。

??二、存銷比

??1、100城存銷比:當(dāng)前陡然攀升

??本報告定義:庫存去化周期即存銷比=月末新建商品住宅庫存面積/最近六個月新建商品住宅成交面積平均值。2月份,100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為11.7個月,這也意味著市場消化完這些庫存需要11.7個月。觀察當(dāng)前存銷比數(shù)據(jù),出現(xiàn)了明顯攀升或陡然攀升的走勢,這和2月份各地市場交易冷清有關(guān),部分城市甚至是零成交。庫存去化周期變大在所難免,隨著3月份房屋交易市場的逐漸回暖,存銷比數(shù)據(jù)上升勢頭也會受到遏制。

??自然資源部對商品住房庫存消化周期、供地規(guī)則有明確的區(qū)間劃分,即“庫存五分法”概念。其中,消化周期在36個月以上的,應(yīng)停止供地;36-18個月的,要適當(dāng)減少供地;18-12個月的,維持供地持平水平;12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,要顯著增加并加快供地?;谠搫澐郑?dāng)前全國100城庫存去化周期位于12-6個月的區(qū)間,屬于“增加供地”的范疇。

??2、城市結(jié)構(gòu):一線城市去化周期最長

??2月份,一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為13.8、11.0和12.5個月。觀察三類城市的存銷比,總體上都呈現(xiàn)上升的態(tài)勢,進(jìn)一步說明三類城市的庫存壓力是有所增加的。而從橫向?qū)Ρ瓤?,一線城市的存銷比數(shù)據(jù)相對偏大。

??3、城市排行:4個城市超過36個月水平

??從城市排行可以看出,2月份,包括蕪湖、大廠、香河和廈門等存銷比數(shù)據(jù)相對偏大,超過了36個月的水平。當(dāng)然由于2月份各地住宅交易數(shù)據(jù)波動很大,存銷比數(shù)據(jù)也容易出現(xiàn)異動。但客觀上說,考慮到新冠肺炎所帶來的沖擊,后續(xù)各地應(yīng)該積極把去庫存作為穩(wěn)定樓市的一項重要工作。

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