[易居研究院]7月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告

??易居房地產(chǎn)研究院8月4日發(fā)布《2020年7月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告》。該報(bào)告核心觀點(diǎn)如下，7月40城成交面積環(huán)比同比均增長(zhǎng)，同比已連續(xù)3個(gè)月正增長(zhǎng)。7月，40城新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)5%，同比增長(zhǎng)18%。自5月成交量年內(nèi)首次同比轉(zhuǎn)增以來(lái)，已連續(xù)3個(gè)月同比正增長(zhǎng)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)已擺脫疫情影響走上正軌。1-7月40城成交面積同比下降12%，降幅持續(xù)收窄。受疫情影響，2月份商品房銷(xiāo)售基本停滯，3月份以來(lái)逐步恢復(fù)，40城年初累計(jì)成交面積同比降幅已連續(xù)5個(gè)月收窄。1-7月韶關(guān)、蘭州、廈門(mén)等12城成交量同比增長(zhǎng)，珠海、西安、長(zhǎng)沙同比降幅最大。其中珠海由于去年上半年限購(gòu)放松后成交基數(shù)較高，西安目前限購(gòu)政策是所有二線城市中最嚴(yán)厲的，長(zhǎng)沙限購(gòu)政策在二線城市中較為嚴(yán)厲，且政府打擊炒房力度很大，此三城1-7月成交量同比降幅最大。

??易居研究院研究員沈昕表示，疫情發(fā)生后，部分城市降低了預(yù)售條件，加快預(yù)售證審批，預(yù)計(jì)三季度樓市供應(yīng)量還會(huì)有所增加。5月份以來(lái)40城成交已連續(xù)3個(gè)月同比正增長(zhǎng)，部分城市樓市供銷(xiāo)兩旺。但下半年政策面不容樂(lè)觀，深圳、東莞、杭州、寧波、南京等熱點(diǎn)城市已收緊調(diào)控政策，且從目前的調(diào)控基調(diào)來(lái)看，后續(xù)不排除還有部分前期樓市表現(xiàn)火熱的城市出臺(tái)調(diào)控收緊政策。調(diào)控升級(jí)后，深圳和東莞的二手房市場(chǎng)已率先開(kāi)始降溫，預(yù)計(jì)這些城市三季度新房市場(chǎng)也會(huì)有所降溫。

??該報(bào)告主要有以下內(nèi)容：

??7月40城成交環(huán)比增長(zhǎng)5%，同比增長(zhǎng)18%，同比已連續(xù)3個(gè)月正增長(zhǎng)

??2020年7月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)5%，同比增長(zhǎng)18%。自5月成交量年內(nèi)首次同比轉(zhuǎn)增以來(lái)，已連續(xù)3個(gè)月同比正增長(zhǎng)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)已擺脫疫情影響走上正軌。

??由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動(dòng)現(xiàn)象，這里結(jié)合近6月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行分析，6月的移動(dòng)平均同比增速為-11%。該曲線在2015年9月達(dá)到本輪周期的最高點(diǎn)之后，便開(kāi)始震蕩下行至2017年10月左右達(dá)到本輪低點(diǎn)。2017年11月之后，該曲線開(kāi)始上行，2018年12月開(kāi)始震蕩下行。

??受年初疫情影響，今年一季度曲線下行幅度有所擴(kuò)大，自5月以來(lái)該曲線已連續(xù)3個(gè)月小幅上行。預(yù)計(jì)隨著疫情影響的逐漸消除，曲線最低點(diǎn)已于4月出現(xiàn)，未來(lái)持續(xù)小幅上行的可能性較大。

??2020年1-7月40城成交面積同比下降12%，降幅持續(xù)收窄

??2020年1-7月，40城成交面積同比下降12%。

??從本輪行情的歷史走勢(shì)來(lái)看，2017年2月，40城年初累計(jì)成交面積同比增速進(jìn)入負(fù)區(qū)間，之后降幅不斷擴(kuò)大，年底在-22%處企穩(wěn)。這說(shuō)明2017年市場(chǎng)出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺(tái)或升級(jí)了“分類(lèi)調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個(gè)人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機(jī)需求。

??2018年，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線出現(xiàn)了反彈，這主要是因?yàn)槿木€城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長(zhǎng)較多。

??2019年1月，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0軸附近小幅震蕩。

??2020年1月，受春節(jié)與去年錯(cuò)位影響，成交面積同比下降近兩成。2月受新冠肺炎疫情影響，全國(guó)大部分城市售樓處關(guān)閉，銷(xiāo)售受到極大影響，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅跳水。3月份以來(lái)隨著銷(xiāo)售逐步恢復(fù)正常，40城累計(jì)成交面積同比降幅已連續(xù)5個(gè)月收窄。

??對(duì)比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)住宅成交累計(jì)同比數(shù)據(jù)來(lái)看，兩條曲線走勢(shì)大致相近，40城曲線波動(dòng)更大。這主要由于板塊輪動(dòng)效應(yīng)，一二線典型城市對(duì)宏觀政策更為敏感。預(yù)計(jì)2020年1-7月全國(guó)新建商品住宅成交面積同比降幅將繼續(xù)收窄。

??分地區(qū)來(lái)看，2020年1-7月，一線城市累計(jì)同比下降16%，二線城市累計(jì)同比下降15%；三四線城市累計(jì)同比下降6%。

??從分地區(qū)的年初累計(jì)成交面積同比增速歷史走勢(shì)來(lái)看，一線城市在經(jīng)歷2017年和2018年的樓市低迷期后，2019年1月年初累計(jì)成交面積同比開(kāi)始轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，上半年增速逐漸提高，下半年則逐漸回落。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月一線城市累計(jì)同比曲線大幅跳水，3月繼續(xù)小幅下行,4月以來(lái)連續(xù)4個(gè)月收窄。

??二線城市累計(jì)同比曲線在2016年10月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長(zhǎng)，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新進(jìn)入正增長(zhǎng)。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月二線城市累計(jì)同比曲線大幅跳水，3月以來(lái)降幅連續(xù)5個(gè)月收窄。

??三四線城市累計(jì)同比曲線在2016年11月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年重回正區(qū)間，且同比增速逐漸擴(kuò)大，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月以來(lái)同比降幅有所收窄，是三類(lèi)城市中唯一同比下降的。受春節(jié)因素和疫情影響，返鄉(xiāng)置業(yè)受到極大影響，2020年前兩月增速大幅跳水,3月以來(lái)降幅連續(xù)5個(gè)月收窄。1-7月，三四線城市成交面積同比降幅是三類(lèi)城市中最小的，主要是受數(shù)據(jù)可得性影響，報(bào)告所選的三四線城市中位于長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的占比較多，這兩個(gè)地區(qū)的部分城市今年以來(lái)樓市行情比較火熱。

??40城1-7月新房成交量同比增速排名：韶關(guān)增速最高，珠海降幅最大

??具體城市來(lái)看，2020年1-7月，40城中韶關(guān)、蘭州、廈門(mén)、溫州、金華、杭州、東莞、岳陽(yáng)、成都、徐州、寧波、青島等12個(gè)城市新建商品住宅成交量同比增長(zhǎng)，其余均同比下降。其中韶關(guān)增速最高，可能與其去年同期樓市比較低迷、成交基數(shù)較低有關(guān)，今年疫情后供應(yīng)量較大使得成交量增速較高。蘭州屬于西部省會(huì)城市中本輪行情啟動(dòng)比較晚的，目前處于樓市繁榮期的末端。廈門(mén)樓市2017-2018年非常低迷，去年成交量有所回升，今年以來(lái)市場(chǎng)繼續(xù)回暖，成交呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。杭州和成都由于新房限價(jià)，導(dǎo)致部分樓盤(pán)新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛，今年以來(lái)已多次出現(xiàn)“萬(wàn)人搖”的情況，新房市場(chǎng)熱度持續(xù)不退。東莞樓市今年4月份以來(lái)非?；馃?，量?jī)r(jià)齊升。

??1-7月新房成交量同比降幅最大的5個(gè)城市分別是珠海、西安、長(zhǎng)沙、武漢和煙臺(tái)。珠海2018年末和2019年上半年放松了對(duì)部分區(qū)域的限購(gòu)，2019年上半年新房成交量同比大幅增長(zhǎng)一倍多，去年同期基數(shù)太高，導(dǎo)致今年上半年成交量降幅較大。西安前兩年在人才新政刺激下人口凈流入排在全國(guó)前列，2018年和2019年上半年樓市成交火熱，2019年6月出臺(tái)了二線城市中最嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，此后樓市開(kāi)始降溫，今年1-7月成交量降幅僅次于珠海。長(zhǎng)沙限購(gòu)政策是二線城市中較為嚴(yán)厲的，且政府對(duì)房?jī)r(jià)的控制非常嚴(yán)格，對(duì)炒房的打擊力度也很大，樓市一直表現(xiàn)比較平穩(wěn)。

??其他主要城市1-7月新房成交量來(lái)看，一線城市中上海與去年同期持平，深圳同比小幅下降，北京和廣州降幅較大。二線主要城市中，南京、合肥同比降幅較小，重慶、蘇州和鄭州同比降幅較大。

??預(yù)計(jì)三季度部分熱點(diǎn)城市樓市將有所降溫

??2020年7月，40城新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)5%，同比增長(zhǎng)18%，連續(xù)3個(gè)月同比正增長(zhǎng)。1-7月，40城新建商品住宅成交面積同比下降12%，同比降幅持續(xù)收窄。3月份以來(lái)，全國(guó)各地銷(xiāo)售活動(dòng)逐步恢復(fù)正常，成都和杭州多次出現(xiàn)新房“萬(wàn)人搖號(hào)”的現(xiàn)象，深圳和上海的部分豪宅項(xiàng)目銷(xiāo)售火爆，但這只是局部現(xiàn)象，大部分城市樓市成交逐步恢復(fù)至正常，全國(guó)樓市并未出現(xiàn)大范圍的抬頭或者過(guò)熱跡象。

??從政策面來(lái)看，7月以來(lái)，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較熱的城市如東莞、寧波、杭州、深圳、南京等均進(jìn)一步收緊了房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策繼續(xù)保持一致性。7月24日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)房地產(chǎn)座談會(huì)，部署下一階段房地產(chǎn)重點(diǎn)工作，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽(yáng)、成都、寧波、長(zhǎng)沙等10個(gè)城市代表參加，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”、“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”等。7月30日中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的定位。

??同時(shí)，從購(gòu)房需求端來(lái)看，新冠肺炎疫情已在全球多國(guó)蔓延，全球經(jīng)濟(jì)存在嚴(yán)重的衰退風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)我國(guó)外貿(mào)出口行業(yè)造成很大影響。受疫情影響，外貿(mào)、旅游、餐飲、服務(wù)等相關(guān)行業(yè)居民收入下降，一定程度上會(huì)抑制購(gòu)房置業(yè)需求。

??疫情發(fā)生后，部分城市降低了預(yù)售條件，加快預(yù)售證審批，預(yù)計(jì)三季度樓市供應(yīng)量還會(huì)有所增加。5月份以來(lái)40城成交已連續(xù)3個(gè)月同比正增長(zhǎng)，部分城市樓市供銷(xiāo)兩旺。但下半年政策面不容樂(lè)觀，深圳、東莞、杭州、寧波、南京等熱點(diǎn)城市已收緊調(diào)控政策，且從目前的調(diào)控基調(diào)來(lái)看，后續(xù)不排除還有部分前期樓市表現(xiàn)火熱的城市出臺(tái)調(diào)控收緊政策。調(diào)控升級(jí)后，深圳和東莞的二手房市場(chǎng)已率先開(kāi)始降溫，預(yù)計(jì)這些城市三季度新房市場(chǎng)也會(huì)有所降溫。

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