[易居研究院]2021年7月全國主要城市二手房庫存報告

??上海易居房地產(chǎn)研究院2021年8月4日發(fā)布《易居快報之全國主要城市二手房庫存報告》。該報告顯示：

??截至2021年7月末，全國60個城市的二手住宅庫存量為296.8萬套，環(huán)比增長0.6%。排名前三的城市里，重慶庫存量為15.4萬套，天津為15.0萬套，沈陽為14.6萬套。7月20城二手住宅成交量明顯下滑，近1年二手住宅成交量同比增速最高的三城分別為上海、廣州、金華。近12個月成交量移動平均同比增速已在5月見頂，預計下半年近12個月成交量移動平均同比增速將繼續(xù)回落。7月20城二手住宅平均去化周期12.9個月，一線城市供不應(yīng)求。深圳、東莞去化周期快速拉長，其中，深圳去化周期環(huán)比增長22.3%，東莞增長18.6%。

??易居研究院研究員潘竑羽表示，7月深圳二手住宅僅成交2557套，創(chuàng)下2013年來除春節(jié)月份以外的最低值，說明此前深圳調(diào)控的效果顯著，二手住宅市場較冷。隨著成交量縮水，深圳去化周期開始穩(wěn)步回升，逐漸形成供大于求的格局。上海和無錫本月去化周期環(huán)比增速最低，主要原因是上海要求從7月19日開始對每套房源進行核驗，沒有通過二手房價格核驗的房源不得對外發(fā)布，故7月上海二手住宅掛牌量僅顯示1.9萬套。無錫于7月26日正式建立起二手住房成交參考價格發(fā)布機制，7月掛牌量明顯減少，去化周期環(huán)比下降。

??報告正文如下：

??一、60城二手住宅庫存量環(huán)比增長0.6%，南寧增長最快

??本報告以貝殼網(wǎng)上相關(guān)城市的二手住宅在售房源，作為相關(guān)城市的二手住宅庫存指標。截至2021年7月末，全國60個城市的二手住宅庫存量為296.8萬套，環(huán)比增長0.6%。二手住宅庫存排名前十的城市分別為重慶、天津、沈陽、成都、南京、蘇州、哈爾濱、武漢、青島、廣州，其中重慶庫存量為15.4萬套，天津為15.0萬套，沈陽為14.6萬套；排名后三位的城市分別為三亞、?？?、寶雞，庫存均在1萬套以下。

??7月二手住宅庫存環(huán)比增速排名前十的城市依次是南寧、太原、呼和浩特、三亞、烏魯木齊、溫州、蘭州、洛陽、泉州、唐山，其中南寧、太原、呼和浩特三城最快，分別為14.3%、12.7%和12.6%。環(huán)比增速排名后五位的城市依次為長沙、淮安、無錫、?？?、南通,其中長沙環(huán)比增速為-14.3%，淮安為-13.9%，無錫為-13.0%。從區(qū)域特征看，庫存環(huán)比增速排名靠前的城市多為西北和華北的弱二線到四線非熱門城市，市場處于降溫狀態(tài)。排名靠后的城市則主要為市場繼續(xù)活躍的熱門城市。

??二、20城二手住宅成交量明顯下滑，預計近12個月成交量同比增速將繼續(xù)回落

??本報告的20城二手住宅月均成交量采用各城市最近12個月成交量的移動平均值。2021年7月二手住宅近12個月月均成交量最高的三城分別為上海、北京、廣州，其中上海以3.08萬套位居榜首；排名后三位的城市為北海、南寧和南昌。

??7月20城二手住宅成交總量明顯下滑，同比降速擴大至24.6%。主要原因是，今年上半年全國調(diào)控力度較強，政策效果逐漸顯現(xiàn)。7月23日，住建部等8部門發(fā)布的聯(lián)合聲明稱，會力爭用3年左右時間實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。我們有理由相信，今年下半年調(diào)控力度可能會繼續(xù)加碼。從曲線上來看，近12個月成交量移動平均同比增速已經(jīng)在5月見頂。預計下半年近12個月成交量移動平均同比增速將放緩。

??2021年7月，二手住宅近12個月月均成交量同比增速最高的三城分別為上海、廣州、金華，其中上海同比增速為57.3%，廣州為56.1%，金華為52.7%；排名后三位的城市為成都、深圳和東莞，同比增速分別為-42.3%、-28.5%、-22.4%。

??三、20城二手住宅平均去化周期12.9個月，深圳、東莞去化周期快速拉長

??20城二手住宅去化周期，以 “庫存/近12個月平均銷量”的公式來計算。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)得知，2021年7月20城二手住宅總?cè)セ芷跒?2.9個月，較上月環(huán)比增長4.0%。

??去化周期較短的城市為上海、北京、金華、廈門和廣州，依次為0.9、4.4、4.6、6.9和6.9個月。一線城市去化周期均低于20城平均值12.6個月，反映了一線城市二手住宅較熱，供不應(yīng)求。去化周期較長的城市包括成都、南昌、北海，其中成都的去化周期為32.6個月，南昌為31.4個月，北海為23.2個月。數(shù)據(jù)反映了這幾個城市的二手住宅市場供大于需，二手住宅庫存需較長時間來去化。

??從環(huán)比增速來看，二手住宅去化周期增速最快的前三名依次為深圳、東莞和南寧，增速分別為22.3%、18.6%、13.0%。7月深圳庫存量相比6月增加了5.7%，南寧庫存量相比6月增加了14.3%，東莞庫存量無明顯變化。成交量方面，深圳7月僅成交2557套，創(chuàng)下2013年來除春節(jié)月份以外的最低值，說明此前深圳調(diào)控的效果顯著，二手住宅市場較冷。隨著成交量縮水，深圳去化周期開始穩(wěn)步回升，逐漸形成供大于求的格局。

??環(huán)比增速最小的三城分別是上海、無錫和武漢，增速分別為-10.0%、-9.1%、-7.4%。其中，上海要求從7月19日開始對每套房源進行核驗，沒有通過二手房價格核驗的房源不得對外發(fā)布，故7月上海二手住宅掛牌量僅顯示1.9萬套。根據(jù)經(jīng)驗，我們認為上海實際庫存量可能在2.8萬套左右，這里暫定上海本月庫存環(huán)比增速為-10%。無錫于7月26日正式建立起二手住房成交參考價格發(fā)布機制，7月掛牌量明顯減少，去化周期環(huán)比下降。

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