朱一鳴、汪慧2022-04-07 11:33:18
??核心觀點
??【一二線城市業(yè)績占比達7成】2021年,華僑城累計實現(xiàn)簽約銷售額 824.7 億元、簽約銷售面積 398.8萬平方米,分別同比減少21.6%、14.2%,一二線城市業(yè)績占比達7成,深圳、無錫、南京、重慶、寧波、武漢六大城市銷售額均超過50億元。
??【拿地力度放緩,15個項目以底價或接近底價摘牌】全年新增23宗地塊,建筑面積為435.1萬平方米,同比減少57.9%,權益代價177.8億元,同比縮減38%。年內獲取的地塊中,有15個項目以底價或接近底價摘牌,有效地控制了拿地成本。截至2021年底,企業(yè)剩余可開發(fā)建筑面積達2251萬平方米,可滿足中長期發(fā)展需求。
??【盈利失速,房地產業(yè)務毛利率降至21.4%】報告期內,總營收穩(wěn)定增長,首次突破千億達1025.84億元,同比增長25.3%。實現(xiàn)毛利潤113.97億元、凈利潤71.52億元,分別下降38.7%、54.5%,綜合毛利率為11.1%,綜合凈利率為7%。利潤失速的主要原因之一即房地產各行業(yè)營業(yè)成本大幅上漲206.1%,毛利率同比下降38個百分點至21.4%。
??【“三條紅線”全部達標,平均融資成本低至4.46%】截至2021年12月31日,現(xiàn)金短債比為2.4,凈負債率60.1%,剔除預收賬款后的資產負債率為68.8%,“三條紅線”全部達標。此外,融資優(yōu)勢在不斷凸顯,2021年綜合運用直接融資、發(fā)行債券、權益融資、保債計劃、供應鏈融資等多種手段實現(xiàn)融資586.25億元,平均融資成本4.46%,處于行業(yè)較低水平。
??【以文旅為核心增長級,全力推進數(shù)字化轉型】2021年華僑城正式編制完成“十四五”發(fā)展規(guī)劃,明確了以旅游為核心增長級、城鎮(zhèn)化為底盤、創(chuàng)新和數(shù)字化為新動能的發(fā)展思路,堅持“文化、旅游和城鎮(zhèn)化”發(fā)展模式、堅持文旅房與地產主業(yè)不動搖。同時,積極踐行“互聯(lián)網創(chuàng)新實踐者”戰(zhàn)略定位,全力推進數(shù)字化轉型,完成數(shù)字化轉型戰(zhàn)略規(guī)劃編制,明確頂層設計并堅定地推進落地實施。
??01
??銷售
??業(yè)績波動下行
??一二線城市占比7成
??2021年,華僑城銷售有所下行,累計實現(xiàn)簽約銷售額 824.7 億元、簽約銷售面積 398.8萬平方米,分別同比減少21.6%、14.2%,掉出千億陣營。從推盤力度來看,2021年銷售項目共有96個及少數(shù)尾盤,較2020年88個及少數(shù)尾盤明顯增加,顯然受市場整體行情影響,單盤產能下降。同時可以發(fā)現(xiàn),近年來,華僑城銷售均價持續(xù)下降,2021年為2.1萬元/平方米,而2019、2020年分別為3.4萬元/平方米、2.3萬元/平方米,市場下行壓力下,企業(yè)也面臨“價跌量減”困境。
從業(yè)績分布來看,整體以高能級城市業(yè)績貢獻為主,一線城市貢獻22%,二線城市貢獻48%,合計占到7成。深圳、無錫、南京、重慶、寧波、武漢六大城市銷售額均超過50億元,其中深圳銷售額最高,為174.3億元,單城貢獻率達21.4%。
??02投資
??拿地力度放緩
15個項目以底價或接近底價摘牌
??2021年,華僑城投資力度顯著放緩,新增23宗地塊,建筑面積為435.1萬平方米,同比減少57.9%,權益代價177.8億元,同比縮減38%。年內,在蘇州、寧波、南京、合肥集中供地中獲取多塊地,其中在合肥競得4塊地,總地價達28億元,建筑面積約為67萬平方米。整體來看,2021年國企央企迎來大勢,投資優(yōu)勢較大,華僑城年內獲取的地塊中,有15個項目以底價或接近底價摘牌,有效地控制了拿地成本。截至2021年底,企業(yè)剩余可開發(fā)建筑面積達2251萬平方米,可滿足中長期發(fā)展需求。
從剩余可開發(fā)建筑面積分布結構來看,一、二、三四線城市各占比5%、50%、45%。整體來說,高能級、熱點城市布局豐富,如深圳、合肥、成都等。在城片區(qū)綜合開發(fā)模式下,這些項目的升值、收益預期可觀,具備一定的競爭優(yōu)勢。
03盈利
??地產營業(yè)成本大幅上漲206.1%
毛利率降至21.4%
??華僑城主營業(yè)務包括文化旅游、房地產兩大主要板塊,報告期內,總營收穩(wěn)定增長,首次突破千億達1025.84億元,同比增長25.3%。實現(xiàn)毛利潤113.97億元、凈利潤71.52億元,分別下降38.7%、54.5%,綜合毛利率為11.1%,綜合凈利率分別為7%。
??利潤失速的主要原因之一即房地產各行業(yè)營業(yè)成本大幅上漲206.1%,毛利率同比下降38個百分點至21.4%,這一方面在于土地成本上升,疊加限價政策調控,利潤空間受到壓縮,另一方面結轉結構發(fā)生變化,高毛利潤項目基本結轉完畢,毛利率缺乏支撐。
??目前,行業(yè)盈利能力普遍下行,華僑城也不可避免受到市場影響,但片區(qū)綜合開發(fā)模式具備一定優(yōu)勢,可為項目帶來可觀溢價,隨著模式成熟,將利好于利潤率提升。
??04
??債務
??“三條紅線”全部達標
??平均融資成本低至4.46%
??從資金、債務基本面來看,“三條紅線”全部達標,整體保持穩(wěn)健。截至2021年12月31日,持有現(xiàn)金675.7億元,總有息負債1402.1億元,其中短期有息負債283.6億元?,F(xiàn)金短債比為2.4,凈負債率60.1%,扣除預收賬款后的資產負債率為68.8%,均較2020年末有所優(yōu)化。
??此外,華僑城的融資優(yōu)勢在不斷凸顯,2021年綜合運用直接融資、發(fā)行債券、權益融資、保債計劃、供應鏈融資等多種手段實現(xiàn)融資586.25億元,平均融資成本4.46%,處于行業(yè)較低水平。同時企業(yè)還擴容FT全功能跨境雙向人民幣資金池,提升跨境人民幣資金的利用效率。整體來說,資金面狀況良好,流動性安全具備一定保障。
??05
??戰(zhàn)略
??以文旅為核心增長級
??全力推進數(shù)字化轉型
??2021年是“十四五”開局之年,華僑城于年內正式編制完成“十四五”發(fā)展規(guī)劃,明確了以旅游為核心增長級、城鎮(zhèn)化為底盤、創(chuàng)新和數(shù)字化為新動能的發(fā)展思路。堅持“文化、旅游和城鎮(zhèn)化”發(fā)展模式、堅持文旅房與地產主業(yè)不動搖。一是,確定文旅業(yè)務的重心地位,強化能力建設、強化產品創(chuàng)新,突出文旅產品對綜合開發(fā)項目的驅動作用,突出文旅產品自身的盈利能力提升;二是,回歸房地產的五項功能,通過區(qū)域整體規(guī)劃,精準布局提升開發(fā)的專業(yè)能力,發(fā)揮房地產支持文旅發(fā)展的作用;三是,聚焦高能級和優(yōu)勢區(qū)域,深挖市場潛力,聚焦于優(yōu)勢產品線,通過專業(yè)和規(guī)模的提升來提高整體發(fā)展效率。
??同時,華僑城也積極踐行“互聯(lián)網創(chuàng)新實踐者”戰(zhàn)略定位,全力推進數(shù)字化轉型,以全方位打造數(shù)字華僑城A為目標,圍繞管理信息化、業(yè)務數(shù)字化和數(shù)字產業(yè)化,提升管理精益化水平,賦能主營業(yè)務,助力實現(xiàn)高質量發(fā)展。并完成數(shù)字化轉型戰(zhàn)略規(guī)劃編制,明確頂層設計、堅定地推進落地實施。