[克而瑞]朗詩地產(chǎn)：業(yè)績增速回升，深耕綠色差異化能力

??核心觀點

??【業(yè)績增速回升，目標(biāo)完成率94.3%】2021年，朗詩出品簽約銷售額為471.5億元，同比增長14.5%，完成500億元年度銷售目標(biāo)的94.3%。但在市場行壓力下，業(yè)績增長態(tài)勢向好，增速明顯回升。其中美國市場銷售額70.6億元，達到2015年以來最高。

??【新增開發(fā)銷售型物業(yè)59個，項目儲備權(quán)益占比31.8%】全年共獲取59個項目，均為開發(fā)銷售型物業(yè)，總計新增可售面積271.9萬平方米。截至2021年12月31日，朗詩項目儲備可售面積為538.5萬平方米，按權(quán)益計算，應(yīng)占項目儲備可售面積為171.3萬平方米，平均權(quán)益占比31.8%。

??【營收負(fù)增長，凈利潤虧損6.96億元】報告期內(nèi)，實現(xiàn)營收80.76億元，同比減少10.2%。毛利潤16.70億元，同比減少2.3%，毛利率為20.7%，凈利潤則虧損6.96億元。截至2021年末，企業(yè)已售未結(jié)物業(yè)面積為249.8萬平方米，金額約為408.6億元。未來隨著交付、結(jié)算跟進，預(yù)期會帶來收入增長，但是利潤實現(xiàn)主要還是要取決于成本控制、項目溢價以及經(jīng)營管理調(diào)整等。

??【保持“黃檔”，融資成本7%略有下降】從“三條紅線”指標(biāo)來看，現(xiàn)金短債比為1.1，凈負(fù)債率為76.5%，扣除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率76.6%，仍踩中“一條紅線”，保持“黃檔”。融資方面，期末加權(quán)平均融資成本為7.0%，低于2020年末7.6%。整體來說，在輕資產(chǎn)運營模式下，財務(wù)狀況相對穩(wěn)健，但仍要重視現(xiàn)金流管理，提高抗風(fēng)險能力。

??【深耕綠色差異化能力，更名為“朗詩綠色管理有限公司”】截至2021年底，朗詩已在全國36個城市打造超過150個綠色住宅項目，綠色住宅開發(fā)面積超過2500萬平方米。新一代產(chǎn)品“自由方舟”綠色健康住宅也已迅速在全國16個城市實現(xiàn)了落地，共推出超過8279套住宅。2022年是朗詩完成產(chǎn)品差異化、資產(chǎn)輕型化、收益多樣化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型跨越的決定性一年，公司決定更名為“朗詩綠色管理有限公司”以更準(zhǔn)確的體現(xiàn)綠色開發(fā)服務(wù)商的戰(zhàn)略定位，步入行業(yè)發(fā)展新階段。

??01

??銷售

??業(yè)績增速回升

??目標(biāo)完成率94.3%

??2021年，朗詩出品簽約銷售額為471.5億元，簽約建筑面積為263.5萬平方米，分別同比增長14.5%、12.9%。盡管未能完成500億元年度銷售目標(biāo)，但在市場行壓力下，業(yè)績增長態(tài)勢向好，增速明顯回升。同時，可以發(fā)現(xiàn)權(quán)益項目簽約銷售額達215.6億元，占比45.7%，同比下降近11個百分點，這也表明在輕型化模式下，朗詩業(yè)績實現(xiàn)逐步倚重代建項目。

       朗詩權(quán)益項目的布局主要集中在國內(nèi)二線城市以及美國市場。2021年權(quán)益項目銷售額中44.6%來自二線城市，22.1%來自三四線城市，0.6%來自一線城市。此外，還有32.7%來自美國市場，美國因疫情蔓延及供應(yīng)短缺，房價攀升，總計為企業(yè)貢獻銷售額70.6億元，達到2015年以來最高。國內(nèi)房地產(chǎn)市場下行壓力下，美國市場對整體業(yè)績實現(xiàn)起到了很好的補充和平滑作用。

??02

??投資

??新增開發(fā)銷售型物業(yè)59個

??項目儲備權(quán)益占比31.8%

??2021年，朗詩共獲取59個項目，均為開發(fā)銷售型物業(yè)，總計新增可售面積271.9萬平方米。其中擁有權(quán)益項目47個，可售面積為118.6萬平方米，開發(fā)代建服務(wù)項目12個，可售面積為153.3萬平方米。在市場不確定性高、土地成本壓力大的背景下，權(quán)益項目與代建項目并舉不僅有利于拓展企業(yè)項目資源、控制成本，同時也有利于平滑整體利潤率，提升穿越周期能力，朗詩開發(fā)代建服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率可達40%，優(yōu)勢比較顯著。

??截至2021年12月31日，朗詩項目儲備可售面積為538.5萬平方米，預(yù)計可售貨值約984.3億元。按權(quán)益計算，應(yīng)占項目儲備可售面積為171.3萬平方米，平均權(quán)益占比31.8%。

??從儲備可售面積分布來看，中國境內(nèi)占比62.5%，集中在二線城市和三四線城市，其中成都、中山、南京、蘇州儲備較為豐富，可售面積均超過30萬平方米。此外，美國占比37.5%，而2020年末僅為12.5%，權(quán)重顯著提升。

       03盈利

??營收負(fù)增長 

       凈利潤虧損6.96億元

??不同于銷售增速回彈，報告期內(nèi)朗詩營收與利潤均負(fù)增長，實現(xiàn)總營收80.76億元，同比減少10.2%。毛利潤16.70億元，同比減少2.3%，毛利率為20.7%。凈利潤則虧損6.96億元，主要原因在于：銷管費用顯著增加，其中由于美國收購SPAC導(dǎo)致管理費用大幅增加41.2%，此外還受到認(rèn)股權(quán)證的公允值變動、稅務(wù)、匯兌損失影響。

??截至2021年12月31日，朗詩已售未結(jié)物業(yè)面積為249.8萬平方米，金額約為408.6億元，未來隨著交付、結(jié)算跟進，預(yù)期會帶來收入增長，但是利潤實現(xiàn)主要取決于成本控制、項目溢價以及經(jīng)營管理調(diào)整上。整體來看，盈利能力面臨挑戰(zhàn)，后期需加以重視。

??04

??債務(wù)

??保持“黃檔”

??融資成本7%略有下降

??截至報告期末，總有息負(fù)債84.9億元，短期債務(wù)占比分別為45.2%、54.8%，持有現(xiàn)金（包含受限制資金）42.2億元。從“三條紅線”指標(biāo)來看，現(xiàn)金短債比為1.1，凈負(fù)債率為76.5%，扣除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率76.6%，仍踩中“一條紅線”，保持“黃檔”。

??融資方面，期末加權(quán)平均融資成本為7.0%，低于2020年末7.6%。整體來說，在輕資產(chǎn)運營模式下，財務(wù)狀況相對穩(wěn)健，但在行業(yè)流動性整體收緊的背景下，朗詩仍要重視現(xiàn)金流管理，提高抗風(fēng)險能力。

??05

??戰(zhàn)略

??深耕綠色差異化能力

??更名為“朗詩綠色管理有限公司”

??多年來，朗詩持續(xù)深耕綠色差異化能力，培育自綠色品牌力。截至2021年底，已在全國36個城市打造超過150個綠色住宅項目，綠色住宅開發(fā)面積超過2500萬平方米。并在國內(nèi)獲得綠建認(rèn)證98個，其中綠建三星認(rèn)證過半數(shù)，達52個，其中上海、南京、杭州、蘇州等9個城市的首個綠建三星項目認(rèn)證均由朗詩獲得，此外還擁有包括BREEAM、LEED在內(nèi)的國際超級綠建認(rèn)證21個。

??新一代產(chǎn)品“自由方舟”綠色健康住宅也已迅速在全國16個城市實現(xiàn)了落地，共推出超過8279套住宅。2021年朗詩又分別于天津、重慶、武漢、蘇州、西安及中山等城市共獲取15個項目，新增可售面積約177萬平方米，可售貨值約為314.5億元。

??2022年，是朗詩完成產(chǎn)品差異化、資產(chǎn)輕型化、收益多樣化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型跨越的決定性一年，公司將集中精力處理問題資產(chǎn)，向核心優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)聚焦，還將推出針對管理層和核心團隊的期權(quán)激勵計劃，充分激發(fā)團隊的積極性。同時，公司決定更名為“朗詩綠色管理有限公司”，以更準(zhǔn)確的體現(xiàn)綠色開發(fā)服務(wù)商的戰(zhàn)略定位，步入行業(yè)發(fā)展的新階段。