沈曉玲、張少賢2022-08-31 15:54:09
??核心觀點
??【行業(yè)排名提升,深申兩城銷售額超百億】2022年上半年,金地集團實現(xiàn)合約銷售金額1006.1億元,同比下降38.21%,降幅遠小于百強房企平均的50%。2022年上半年CRIC全口徑銷售額行業(yè)排名從2021年底的第11位上升至第8位,行業(yè)排名有了明顯提升。金地集團長期深耕一二線重點城市,僅半年時間就有深圳、上海兩城單城銷售額超百億。
??【量入為出控制拿地,新增土地權(quán)益比不足40%】2022年上半年金地集團新增土儲建面156萬方,權(quán)益土儲建面56萬方,權(quán)益比例36%,與2021年同期相比下降約6.7個百分點。2022年上半年金地集團共新增地塊11幅,其中除一幅地塊位于紹興外,其余新增土儲中九成均位于一二線城市,其中投資城市主要集中在上海、北京、深圳等高能級城市。
??【土地儲備總量充裕,土儲權(quán)益維持46%】截止2022年6月30日,金地集團總土地儲備約6,193萬平方米,較2021年末同比下降8%,權(quán)益土地儲備約2,840萬平方米,土儲權(quán)益為46%,與期初權(quán)益持平且處于近年來的低位。按照企業(yè)新增土儲的權(quán)益比例36%來看,總土儲的權(quán)益比例仍將保持較低水平。根據(jù)企業(yè)目前的合約銷售規(guī)模和增速計算,土儲足以支撐企業(yè)未來10年左右發(fā)展需要,土儲充裕。
??【營收規(guī)模下滑近兩成,凈利率提升至12%】2022年上半年金地集團實現(xiàn)營業(yè)收入281.12億元,同比下降18%,主要是因為期內(nèi)房地產(chǎn)項目結(jié)算項目減少導(dǎo)致,2022年上半年金地整體毛利率約為22.2%,同比提高了4.5個百分點,其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為21.2%,較去年同期提高了7.0個百分點,主要由于本期結(jié)轉(zhuǎn)較多高毛利項目。期內(nèi)凈利率為12%,同比提高3.6個百分點,一方面由于銷管費用的降低,另一方面期內(nèi)出現(xiàn)了公允價值變動和資產(chǎn)處置等非常規(guī)收益。
??【融資成本保持低位,“三道紅線”保持綠檔】截止至2022年上半年,金地集團擁有現(xiàn)金648億元(包含受限資金),短期債務(wù)418.8億元,較去年同期增長5%,現(xiàn)金短債比1.55,長短期債務(wù)比2.11,加權(quán)平均融資成本僅為4.54%。截止2022年6月30日,金地集團的凈負債率為58.7%,相比去年同期下降8.9個百分點。同時,剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率達66.9%,低于監(jiān)管70%的閾值,“三道紅線”維持綠檔。
??【多元營收占比大幅提升,代建新簽項目超20個】截止2022年上半年,多元業(yè)務(wù)營收到達47.2億元,同比增長69%,多元營收占比達16.9%。其中代建業(yè)務(wù)持續(xù)拓展,截至2022年6月末,金地管理業(yè)務(wù)已布局全國超40座城市、管理服務(wù)項目超90個,累計簽約管理面積超1,600萬平方米,2022年上半年簽約深圳、西安、武漢、蘇州等城市20余個項目。
??01
??銷售
??行業(yè)排名提升
??深申兩城銷售額超百億
??銷售同比下滑近四成,降幅小于行業(yè)平均水平。2022年上半年,金地集團實現(xiàn)合約銷售金額1006.1億元,同比下降38.21%,銷售面積419.2萬平方米,同比下降44.33%,銷售均價較2021年進一步提升至24000元/平方米。銷售規(guī)模降幅小于百強房企收縮50.7%的平均水平,2022年上半年CRIC全口徑銷售額行業(yè)排名從2021年底的第11位上升至第8位,行業(yè)排名有了明顯提升。
聚焦一二線城市,深圳單城銷售超174億。金地集團長期深耕一二線重點城市,由于銷售均價較高,僅半年時間就有深圳、上海兩城單城銷售額超百億,除此之外,還有南京、北京、金華、廣州等6座城市銷售金額超20億元,其中金地進入深圳、上海、南京、北京、金華等5城市的《2022年上半年城市權(quán)益銷售排行榜TOP10》。從具體項目看,深圳前海潤峯府上半年單盤銷售金額接近100億,深圳天元、上海松江中山街道項目、深圳寶安潤峯云上府、南京大成雅境等6個項目的銷售金額均超過20億元。
??02
??投資
??量入為出控制拿地
??新增土地權(quán)益比不足40%
??拿地銷售金額比0.18,新增土儲權(quán)益持續(xù)下降。2022年上半年金地集團新增土儲建面156萬方,權(quán)益土儲建面56萬方,權(quán)益比例36%,與2021年同期相比下降約6.7個百分點,新增土儲權(quán)益持續(xù)下降。在“量入為出”的投資原則下,2022年上半年總投資額179億元,拿地銷售比為0.18,拿地態(tài)度謹慎,但高于百強房企0.16的平均水平。2022年上半年新增土儲的樓面地價為11474元/平方米,較去年同期提高54.9%,主要由于新增土儲集中在土拍市場競爭激烈的熱點一二線城市,樓板價攀升。
??加強一二線城市布局,投資比重接近九成。2022年上半年金地集團共新增地塊11幅,其中除一幅地塊位于紹興外,其余新增土儲均位于一二線城市,其中投資城市主要集中在上海、北京、深圳等高能級城市。期內(nèi)一二線城市新增土儲的投資額占比合計約87.3%,投資占比顯著提升,從投資額來看,期內(nèi)企業(yè)加大了在二線城市的投資力度,投資比重較2021年底提升14個百分點至45%,且一線城市投資力度也由2021年底的34%增加到2022年中期的43%。
??03
??土地
??土地儲備總量充裕
??土儲權(quán)益降至46%
??土儲充裕,總土儲權(quán)益占比偏低。截止2022年6月30日,金地集團總土地儲備約6,193萬平方米,較2021年末同比下降8%,權(quán)益土地儲備約2,840萬平方米,土儲權(quán)益為46%,與期初權(quán)益持平且處于近年來的低位。按照企業(yè)今年上半年新增土儲的權(quán)益比例36%來看,總土儲的權(quán)益比例仍將保持較低水平。根據(jù)企業(yè)目前的合約銷售規(guī)模和增速計算,土儲足以支撐企業(yè)未來五年左右發(fā)展需要,土儲充裕。
??04
??盈利
??營收規(guī)模下滑近兩成
??利潤水平保持穩(wěn)定
??營收同比下滑18%,期內(nèi)結(jié)算規(guī)??s減。2022年上半年金地集團實現(xiàn)營業(yè)收入281.12億元,同比下降18%,主要是因為期內(nèi)房地產(chǎn)項目結(jié)算項目減少導(dǎo)致,截止2022年中期,金地結(jié)算面積115.8萬平方米,貢獻結(jié)算收入232.5億,均同比下滑21%。
??利潤水平小幅擴張,與結(jié)轉(zhuǎn)項目結(jié)構(gòu)有關(guān)。2022年上半年金地實現(xiàn)毛利潤62.4億元,同比增長2.6%,整體毛利率約為22.2%,相比2021年同期提高了4.5個百分點,其中,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為21.2%,較去年同期提高了7.0個百分點,主要由于本期結(jié)轉(zhuǎn)較多高毛利項目。期內(nèi)凈利率為12%,較2021年同期提高3.6個百分點,一方面由于銷管費用的降低,從中報公布數(shù)據(jù)來看,2022年上半年推廣費用較去年同期減少2.2億元,管理費用中的人工費用較去年同期減少5.5億元,另一方面期內(nèi)出現(xiàn)了公允價值變動和資產(chǎn)處置等非常規(guī)收益,報告期內(nèi)公允價值變動收益、信用減值利得以及資產(chǎn)處置收益達到1.8億元。
??05
??負債
??融資成本保持低位
??“三道紅線”保持綠檔
??債務(wù)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定,融資成本小幅下降。截止2022年6月30日,金地集團擁有現(xiàn)金648億元(包含受限資金),相比去年同期增長8.4%,而短期債務(wù)418.8億元,較去年同期增長5%,現(xiàn)金短債比由1.5升至1.55。同時,長期債務(wù)為884.9億元,較期初增長3.2%,長短期債務(wù)比2.11,基本與期初持平,債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。此外,金地加權(quán)平均融資成本僅為4.54%,較期初下降0.02個百分點。
??“三道紅線”維持綠檔。截止2022年6月30日,金地集團的凈負債率為58.7%,相比去年同期下降8.9個百分點。同時,剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率達66.9%,低于監(jiān)管70%的閾值,“三道紅線”維持綠檔。
??06
??多元化
??多元營收占比大幅提升
??代建新簽項目超20個
??集團業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開發(fā)為主,多元營收占比顯著提升。金地集團經(jīng)營模式以自主開發(fā)銷售為主,業(yè)務(wù)板塊分為房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營、房地產(chǎn)金融及物業(yè)管理服務(wù)等。截止2022年上半年,多元業(yè)務(wù)營收到達47.2億元,同比增長69%,多元營收占比達16.9%。
??商業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)租賃收入同比增加,商辦物業(yè)平均出租率保持較高水平。商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要由金地商置運營,截止2022年上半年持有營運的商業(yè)項目總建面達93.6萬平方米,期內(nèi)租賃及相關(guān)服務(wù)總收入5.1億元,較2021年同期同比增長61%;持有營運的產(chǎn)業(yè)園總建面達150.6萬平方米,期內(nèi)從產(chǎn)業(yè)園項目中錄得租賃及相關(guān)服務(wù)總收入3.2億元,較2021年同期增長53%。從商辦物業(yè)、產(chǎn)業(yè)物業(yè)出租率上看,營購物中心平均出租率維持90%以上,其中深圳南山區(qū)深圳威新科技園1期及2期出租率達100%、杭州金地廣場出租率達97%,成熟期產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目平均出租率維持在95%以上,為租金收入的穩(wěn)步增長奠定基礎(chǔ)。
??物管規(guī)模持續(xù)擴張,業(yè)務(wù)范圍涵蓋多領(lǐng)域。截至2022年上半年末,金地智慧服務(wù)合約管理面積達3.6億平方米,較2021年末增長9%,其中在管面積達1.94億平方米。期內(nèi)金地智慧服務(wù)先后中標深圳平樂骨傷科醫(yī)院、長春市中級人民法院、杭州奧的斯制造園、西安交大大荔勝達實驗中學(xué)、內(nèi)蒙古警察職業(yè)學(xué)院等多種業(yè)態(tài)類型的項目。同時期內(nèi)新增7個軟件著作證書和1個實用新型專利,不斷完善信息化建設(shè)能力和平臺開發(fā)能力。
??代建業(yè)務(wù)市場拓展,服務(wù)業(yè)態(tài)呈多元化。截至2022年6月末,金地管理業(yè)務(wù)已布局全國超40座城市、管理服務(wù)項目超90個,累計簽約管理面積超1,600萬平方米,住宅項目累計貨值超1,000億元,其中商辦項目累計投資規(guī)模超420億元,政府公建項目累計簽約面積超360萬平方米。2022年上半年簽約深圳、西安、武漢、蘇州等城市20余個項目,同時金地管理還服務(wù)于國家級重大科研實驗室、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)綜合體、市政基建等多種業(yè)態(tài)類型。