[克而瑞]濱江集團(tuán)：財(cái)務(wù)穩(wěn)健，銷售目標(biāo)兌現(xiàn)良好

??核心觀點(diǎn)

??【深耕杭州，銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)兌現(xiàn)良好】2022上半年濱江實(shí)現(xiàn)銷售額683.9億元，同比降幅22.2%，表現(xiàn)優(yōu)于同期TOP30房企。得益于杭州市場(chǎng)的持續(xù)復(fù)蘇，杭州銷售額貢獻(xiàn)度同比大幅增加25.6pct至85.4%。1-8月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售927.5億元，以目標(biāo)下限計(jì)算完成率62%；2022年以來(lái)杭州樓市調(diào)控不斷松綁，疊加四季度普遍屬于供銷高峰期，濱江供貨充裕，結(jié)構(gòu)合理，全年完成目標(biāo)壓力不大。

??【杭州拿地金額占比超80%，土儲(chǔ)去化周期合理】上半年濱江積極拿地，新增30個(gè)項(xiàng)目，其中寧波1個(gè)，金華1個(gè)，杭州28個(gè)，進(jìn)一步鞏固杭州市場(chǎng)份額。上半年新增項(xiàng)目土地面積合計(jì)149.4萬(wàn)平方米，新增項(xiàng)目計(jì)容建筑面積合計(jì)366.3萬(wàn)平方米，新增土儲(chǔ)貨值權(quán)益比例57.5%。在低迷市場(chǎng)環(huán)境中濱江偏向選擇去化良好的本地市場(chǎng)來(lái)保證項(xiàng)目整體的銷售流量。土儲(chǔ)建面1587萬(wàn)平，可保障未來(lái)2-3年的發(fā)展需求。

??【下半年預(yù)計(jì)交付25個(gè)項(xiàng)目，全年?duì)I收有望恢復(fù)正增長(zhǎng)】上半年濱江完成10個(gè)項(xiàng)目的交付，結(jié)轉(zhuǎn)收入同比減少45%至104億元；合同負(fù)債較年初增長(zhǎng)28%至1199億元，對(duì)近一年開(kāi)發(fā)收入的覆蓋倍數(shù)4.2倍，疊加下半年濱江計(jì)劃交付25個(gè)項(xiàng)目，全年?duì)I業(yè)收入有望恢復(fù)正增長(zhǎng)。上半年綜合毛利率21%，同比下滑1.1pct；凈利率15%，同比增加4.8pct，凈利指標(biāo)實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)緣于合聯(lián)營(yíng)投資收益的大幅增長(zhǎng)以及銷管費(fèi)用的良好管控。

??【三條紅線仍處綠檔，融資成本改善至4.7%】期末有息負(fù)債增長(zhǎng)至558.1億元，其中債券融資余額占比降至21.7%，銀行信貸持續(xù)提升至78.3%，并無(wú)其他非標(biāo)融資。期末融資加權(quán)平均利率4.7%，較年初降低0.2pct，資金成本持續(xù)下行。從到期結(jié)構(gòu)來(lái)看，短債有息負(fù)債179億元，占比升至32.1%，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)仍有改善空間。此外，現(xiàn)金短債比1.11，凈負(fù)債率85.8%，扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率65.5%，三條紅線指標(biāo)仍處綠檔，整體財(cái)務(wù)穩(wěn)健。

??01

??銷售

??深耕杭州

??業(yè)績(jī)目標(biāo)兌現(xiàn)良好

??2022上半年濱江實(shí)現(xiàn)銷售額683.9億元，同比降幅22.2%，表現(xiàn)優(yōu)于同期TOP30房企（平均降幅48.8%），按全年銷售目標(biāo)的下限1500億元計(jì)，銷售目標(biāo)完成率約46%，目標(biāo)兌現(xiàn)情況超同期多數(shù)房企。上半年權(quán)益銷售回款322億元，同比提升6%。房地產(chǎn)銷售持續(xù)低迷的情況下，濱江銷售的穩(wěn)健緣于其長(zhǎng)期重倉(cāng)杭州，杭州市場(chǎng)基本面較為健康，去化周期較為穩(wěn)定，疊加浙江省內(nèi)品牌認(rèn)可度高等因素。據(jù)克而瑞浙江區(qū)域統(tǒng)計(jì)，上半年濱江在杭州推出商品住宅3800余套，整體中簽率19.54%，處市場(chǎng)低位；首開(kāi)去化率達(dá)93%，高于杭州8區(qū)81%的平均去化水平。

??此外，濱江在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局巨變的當(dāng)下偏向選擇穩(wěn)健的合作伙伴，其中95%以上的項(xiàng)目均由濱江操盤。

??聚焦本地市場(chǎng)，杭州銷售額貢獻(xiàn)度提升至85.4%，省外貢獻(xiàn)下滑。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，上半年杭州貢獻(xiàn)85.4%的銷售份額，同比大幅增加25.6pct，浙江省內(nèi)其他城市銷售額占比8.3%,較去年同期減少17.2pct，而省外如南京、蘇州、廣州、上饒和南通等城市對(duì)銷售額貢獻(xiàn)度同比下滑8.4pct至6.3%，其中南京及蘇州合計(jì)貢獻(xiàn)省外約70%的銷售份額。聚焦杭州、深耕浙江，適度加強(qiáng)省外重點(diǎn)城市布局，鞏固大后方的基礎(chǔ)上有利于分散局部市場(chǎng)政策變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

??濱江全年銷售目標(biāo)1500-1600億元，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，1-8月已實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額927.5億元，以目標(biāo)下限計(jì)算完成率62%。2022年以來(lái)杭州樓市調(diào)控不斷松綁，多次下調(diào)房貸利率、調(diào)整限購(gòu)政策、放寬社保和個(gè)稅要求，杭州人口凈流入長(zhǎng)期位于全國(guó)前列，基本面有支撐，銷售市場(chǎng)延續(xù)復(fù)蘇狀態(tài)，疊加四季度普遍屬于供銷高峰期，濱江供貨充裕，結(jié)構(gòu)合理，全年完成目標(biāo)壓力不大。

??02

??投資

??杭州拿地金額占比超80%

??土儲(chǔ)去化周期合理

??2022上半年濱江積極拿地、重點(diǎn)補(bǔ)倉(cāng)杭州，新增30個(gè)項(xiàng)目，其中杭州28個(gè)，寧波1個(gè)，金華1個(gè)，新增土儲(chǔ)建面366.3萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)56.8%。值得注意的是，濱江拿地權(quán)益提升顯著，上半年拿地面積權(quán)益比同比上升5.5pct至57.7%。

??根據(jù)監(jiān)測(cè)，上半年濱江參與杭州兩輪集中供地，補(bǔ)倉(cāng)杭州力度較大。整體來(lái)看，上半年于杭州濱江拿地金額占比81%，省內(nèi)金華、寧波拿地金額占比分別14%和5%，省外沒(méi)有拿地。在低迷市場(chǎng)環(huán)境中濱江偏向選擇去化良好的本地市場(chǎng)來(lái)保證項(xiàng)目整體的銷售流量。

??截至2022年中期，濱江土地儲(chǔ)備總建面1586.47萬(wàn)平，可保障未來(lái)2-3年的發(fā)展需求，其中待開(kāi)發(fā)建面占比22.5%，土儲(chǔ)消化周期合理。按土儲(chǔ)可售貨值區(qū)域分布上，杭州占62%，浙江省內(nèi)(非杭州)包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺(tái)州等基本面支撐度良好的城市占比22%，省外占16%。

??03

??盈利

??下半年預(yù)計(jì)交付25個(gè)項(xiàng)目

??全年?duì)I收有望恢復(fù)正增長(zhǎng)

??2022上半年濱江實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入106.9億元，同比減少44.9%；完成10個(gè)項(xiàng)目的交付結(jié)轉(zhuǎn)，結(jié)轉(zhuǎn)收入同比減少45.2%至103.9億元。期末濱江合同負(fù)債較年初增長(zhǎng)28.1%至1198.9億元，對(duì)近一年開(kāi)發(fā)收入的覆蓋倍數(shù)4.2倍(2021年末：2.5倍)，疊加下半年濱江計(jì)劃交付25個(gè)項(xiàng)目（2022年計(jì)劃交付35個(gè)項(xiàng)目，2021年實(shí)際交付21個(gè)），全年?duì)I業(yè)收入有望恢復(fù)正增長(zhǎng)。

??盈利能力方面,濱江上半年毛利潤(rùn)22.4億元，同比減少47.6%，綜合毛利率21%，同比下滑1.1pct；凈利潤(rùn)16.1億元，同比減少18.6%，凈利率15%，同比增加4.8pct。凈利指標(biāo)實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)緣于期內(nèi)合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)較多，合聯(lián)營(yíng)投資收益從去年同期的0.5億大幅增至8.8億元，以及銷管費(fèi)用的良好管控。濱江聚焦浙江市場(chǎng)，長(zhǎng)期規(guī)模優(yōu)勢(shì)造就其穩(wěn)定的供應(yīng)商體系和優(yōu)秀的費(fèi)控效率，即使上半年銷售整體偏弱的情況下銷管費(fèi)用率（銷管費(fèi)用/當(dāng)期操盤金額）仍同比微降0.05pct至0.86%，處行業(yè)較低水平。

??期內(nèi)并表結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的權(quán)益比例明顯上升，少數(shù)股東損益占比從去年同期的35.7%下降至20%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利12.8億元，同比增加1.3%，歸母凈利率同比增加5.5pct至12%。

??04

??償債

??三條紅線仍處綠檔

??融資成本改善至4.7%

??上半年濱江新發(fā)行債券26.1億元，較去年同期減少55.7%，期末債券融資余額占比降至21.7%，銀行信貸提升至78.3%，并無(wú)其他非標(biāo)融資。期末融資加權(quán)平均利率4.7%，較年初降低0.2pct，融資成本持續(xù)下行。 

??截至2022年中期，濱江有息負(fù)債558.1億元，較年初增長(zhǎng)22%；其中短期有息負(fù)債179億元，占比從年初的30.6%升至32.1%，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)仍有改善空間。未使用銀行信貸授信額度616億元，而已獲批尚未發(fā)行的公司債和短融額度合計(jì)41億元，未使用融資額度充裕。期末濱江持有現(xiàn)金較年初減少6.4%至197.8億元，現(xiàn)金短債比下降至 1.11，凈負(fù)債率增加至85.8%，扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率65.5%，三條紅線指標(biāo)仍處綠檔，整體財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健。