朱一鳴、唐嫣蓓2022-09-02 15:35:10來源:克而瑞
??核心觀點
??【完成全年目標(biāo)約40%,回款比例達102%】2022年上半年,建發(fā)國際全口徑銷售金額656億元,完成全年目標(biāo)銷售目標(biāo)1650億元的39.8%;累計實現(xiàn)權(quán)益銷售金額480億元,同比減少33.5%;權(quán)益銷售面積248萬平方米,同比減少26%。截至6月末,建發(fā)國際銷售權(quán)益比例73%,基本保持穩(wěn)定;回款金額671億元,回款比例102%,多年來一直保持高位。
??【深耕核心城市核心地塊,新增拿地33幅】2022年上半年在行業(yè)投資拿地大幅收縮的情況下,建發(fā)在長三角和珠三角等核心城市核心地段拿地較多,共新增地塊33幅,新增可售貨值974億元,可售面積361萬平方米,權(quán)益比例63%;且新增地塊位于一二線城市占比高達90%。此外,截至上半年,建發(fā)共有庫存面積1937萬平方米,較2021年末下降7.1%;庫存貨值3160億元。
??【毛利率繼續(xù)下降,盈利能力有待提升】2022年上半年,建發(fā)國際營業(yè)收入達169.5億元,較上年同期增長90.81%。同時,建發(fā)實現(xiàn)毛利率15.1%,同比上升1.4個百分點,較2021年末下降了1.2個百分點;歸母凈利率5%,同比上升1.3個百分點,較2021年末下降了1.6個百分點。建發(fā)利潤水平整體呈下行趨勢,且毛利率和歸母凈利率均低于2021年末行業(yè)中位數(shù)水平。
??【“三道紅線”保持綠檔,短期債務(wù)壓力減少】截至6月末,建發(fā)持有現(xiàn)金約357.8億元,現(xiàn)金短債比3.62,凈負(fù)債率達68.6%,剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達66.7%,“三道紅線”保持綠檔達標(biāo)。同時,總有息負(fù)債達840.7億元,為近五年來首次減少,其中短期負(fù)債92.3億元。綜合來看,建發(fā)償債能力略有改善,且短期還債壓力較小。上半年建發(fā)國際平均借貸成本4.47%,較去年基本持平。
??01
??銷售
??完成全年目標(biāo)約40%
??回款比例達102%
??2022年上半年,建發(fā)國際全口徑銷售金額656億元,完成全年目標(biāo)銷售目標(biāo)1650億元的39.8%;累計實現(xiàn)權(quán)益銷售金額480億元,同比減少33.5%;權(quán)益銷售面積248萬平方米,同比減少26%。截至6月末,建發(fā)國際銷售權(quán)益比例73%,基本保持穩(wěn)定;回款金額671億元,回款比例102%,多年來一直保持高位。
??02
??投資
??深耕核心城市核心地塊
??新增拿地33幅
??從土地投資來看,2022年上半年在行業(yè)投資拿地大幅收縮的情況下,建發(fā)國際在長三角和珠三角等核心城市核心地段拿地較多,共新增地塊33幅,土地款552億元,新增可售貨值974億元,可售面積361萬平方米,權(quán)益比例63%;且新增地塊位于一二線城市占比高達90%。此外,截至上半年,建發(fā)共有庫存面積1937萬平方米,較2021年末下降7.1%;庫存貨值3160億元,權(quán)益比例74%,且一二線城市占比達75%。
??03
??盈利
??毛利率繼續(xù)下降
??盈利能力有待提升
??2022年上半年,建發(fā)國際營業(yè)收入達169.5億元,較上年同期增長90.81%。從盈利表現(xiàn)來看,截至6月末,建發(fā)國際毛利潤約25.5億元,歸母凈利潤約8.4億元;實現(xiàn)毛利率15.1%,同比上升1.4個百分點,但較2021年末下降了1.2個百分點;歸母凈利率5%,同比上升1.3個百分點,但較2021年末下降了1.6個百分點。綜合來看,建發(fā)利潤水平整體呈下行趨勢,且毛利率和歸母凈利率均低于2021年末行業(yè)中位數(shù)水平。這或與前兩年廈門、福州、成都等城市較高溢價拿地有關(guān)。此外,截至上半年末,已售未結(jié)金額1924億元,較2021年末增長41%。
??04
??負(fù)債
??“三道紅線”保持綠檔
??短期債務(wù)壓力減少
??截至6月末,建發(fā)國際持有現(xiàn)金約357.8億元,較2021年同期上升6.2%;長短期債務(wù)比8.11,現(xiàn)金短債比3.62,同比均略有上升。總有息負(fù)債達840.7億元,較2021年末下降17.7億元,為近五年來首次減少;其中短期負(fù)債92.3億元,長期負(fù)債748.4億元。綜合來看,建發(fā)國際償債能力略有改善,且短期還債壓力較小。
??同時,2022年上半年,建發(fā)國際凈負(fù)債率達68.6%,同比下降16.6個百分點;剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達66.7%,同比下降3.1個百分點,建發(fā)國際“三道紅線”保持綠檔達標(biāo)。建發(fā)國際“三道紅線”指標(biāo)的迅速改善,主要是得益于配股融資及母公司建發(fā)房產(chǎn)永續(xù)債的輸血,若將這部分永續(xù)債算作負(fù)債,建發(fā)國際2022年中期凈負(fù)債率為112.2%,明顯高于行業(yè)平均水平。此外,上半年建發(fā)國際平均借貸成本4.47%,較去年基本持平,融資成本維持行業(yè)低位。