[克而瑞]8月樓市近乎全面降溫，二手成交相較“抗跌”

??8月，房地產市場繼續(xù)走弱，重點30城供應環(huán)比增長12%仍處低位，成交環(huán)比下降13%，同比跌幅達31%與上月基本持平。二手房市場相較“抗跌”，北京、南京、重慶等二手房成交表現整體好于新房。

??核心要點

??新增供應：環(huán)比上漲12%，同比降39%，仍處低位。一線集中放量，同環(huán)比漲幅均在3成左右，累計同比保持正增。北京放量最為顯著，郊區(qū)剛需盤集中入市帶動同環(huán)比漲幅“翻番”，二三線供應環(huán)比持增，但是仍有天津、西安、福州等略顯疲軟。

??成交：延續(xù)7月回落態(tài)勢，同環(huán)比齊跌，跌幅分別為30%和11%，但整體仍略好于5月。一線高位回落，北京、上海等前期熱度較高城市環(huán)比也出現回落；二線供應低位回升，環(huán)比微增8%，但仍顯著不及去年同期。僅合肥、廈門同環(huán)比齊增，迎來了供應小高峰，且供應主力均集中在核心區(qū)域改善。

??項目去化：31城去化率由上月35%上漲至39%，一方面以深圳、青島為代表的外圍庫存扎堆區(qū)域項目普遍采用高傭金、分銷渠道帶客等方式加速去化，但僅能帶動來訪量增長，客戶轉化率平平；另一方面，改善項目去化情況普遍優(yōu)于剛需項目，譬如廈門島內、合肥濱湖區(qū)等改善項目集中入市，去化率穩(wěn)中有增。

??庫存：8月供應雖小幅放量，但整體市場延續(xù)供不應求，因而30城中6成城市庫存環(huán)比回落，去化周期呈現漲跌參半，上海、合肥、杭州等短期市場熱度較高城市去化周期不足7個月。

??二手住宅：13城成交環(huán)比下降6%，同比回正，微增1%，單月同比和累計同比降幅持續(xù)收窄，整體表現略好于新房市場。其中北京剛需盤以價換量效果顯著，單月成交達118萬平，環(huán)比增4%。

??后市展望

??9月市場仍不容樂觀，僅滬杭蓉等成交有望明顯反彈

??展望下月，房地產市場依舊難言樂觀，即便供應放量增長，成交也難顯著反彈。一方面，行業(yè)大周期拐點真正到來，隨著市場下行趨勢不斷強化，傳統(tǒng)銷售旺季也難出現大幅上漲行情。另一方面，穩(wěn)地產政策力度較弱，疊加市場信心不穩(wěn)，較難扭轉市場下行預期。

??城市將繼續(xù)分化：其一，上海、杭州、成都等熱點城市市場更具彈性，隨著供應放量，成交有望明顯反彈。其二，廣州、南京、武漢等一線及強二線城市市場或將持續(xù)修復，短期成交或將企穩(wěn)回升。其三，沈陽、南寧、昆明等弱二線及多數三四線城市市場依舊面臨較大的下行壓力，成交或將持續(xù)低位運行。

??01

??新增供應

??環(huán)比增12%仍處低位

??同比僅滬京廬廈回正

??據CRIC監(jiān)測，30個重點城市8月新增供應面積1492萬平方米，環(huán)比增長12%，同比降幅較7月收窄3個百分點至39%。前8月累計供應面積同比下降42%，整體新房供應雖環(huán)比改善，但仍處于歷史較低水平。

??一線城市集中放量，8月同、環(huán)比分別增29%和30%，1-8月累計同比轉增3%。北京增幅顯著，同環(huán)比翻番，近郊昌平區(qū)、順義區(qū)、房山區(qū)、大興區(qū)乃供應主力區(qū)域。上海新推盤面積則高位保持，環(huán)比微增1%規(guī)模超百萬平方米，以600-800萬總價的剛改盤居多。廣州、深圳供應環(huán)比持增，同比回落，無利好政策加持，房企推盤積極性普遍不高。

??二線供應低位回升，雖環(huán)比微增8%，但仍顯著不及去年同期。僅合肥、廈門同環(huán)比齊增，迎來了供應小高峰，且供應主力均集中在核心區(qū)域改善。而武漢、西安、天津、東莞、南京、福州、大連等則迎來顯著回調，以武漢為例，房企“躺平”心態(tài)嚴重，開盤多以順銷為主，15個樓盤中僅有2個有集中開盤的營銷動作，市場信心尚待恢復。而部分城市諸如蘇州因8月中旬降首付等新政出臺也使得房企加速了推盤頻率，8月整體供應呈現“先低后高”，與上月基本持平。

??02

??新房成交

??同環(huán)比齊降

??一線全面轉跌杭蓉等熱度略降

??2022年8月，整體市場延續(xù)“筑底”行情，成交“一降再降”，據CRIC監(jiān)測，8月30個監(jiān)測城市成交面積為1565萬平方米，環(huán)比下降13%，同比下降31%，前8月累計同比下降43%，降幅有小幅收窄趨勢。

??一線城市由增轉降：8月單月成交270萬平方米，同、環(huán)比分別下降16%和10%。即便前期市場熱度較高的北京、上海，成交也出現了縮量現象，環(huán)比分別下降11%和7%，以上海為例，僅市區(qū)和近郊供應稀缺板塊的優(yōu)質項目入市才能撬動了中高端需求釋放，而從市區(qū)項目入圍積分來看也存在下調跡象，隨著供應集中放量，整體熱銷項目個數呈現遞減態(tài)勢。廣州、深圳成交復蘇動能轉弱，8月單月同環(huán)比齊跌，累計同比降幅均在3成以上。

26個二三線城市市場熱度持續(xù)回落，環(huán)比下降12%，同比下降32%，前8月累計同比下降45%，跌幅顯著超過一線。具體來看，不同城市分化持續(xù)加劇：一方面前期熱度較高的成都、西安成交轉跌，主要源于需求透支疊加疫情、高溫等外部影響。另一方面，本月出臺各類紓困新政的南京、蘇州、福州等，政策利好對成交的提振效果遞減，8月成交仍是同環(huán)比齊跌。此外，天津、南寧、無錫、徐州成交低位回升，環(huán)比持增，但整體市場仍處“底部”，累計同比降幅均在4成以上。目前來看，多數城市在6月集中放量之后，7-8月均迎來階段性回落行情，整體復蘇進度放緩。

??03

??項目去化

??改善盤優(yōu)于剛需盤

??深青高提傭僅來訪回升

??以項目開盤去化率來看，31個重點城市平均開盤去化率由7月的35%上漲至8月的39%。各城市分化格局延續(xù)：首先，上海、合肥、杭州短期市場熱度依舊較高，去化率均在7成以上；其次，諸如合肥、深圳核心區(qū)域優(yōu)質項目入市，結構性拉動8月去化率穩(wěn)步提升了20個百分點以上。最后，約3成城市去化率尚在30%以下：一是以天津、重慶等為代表的弱二線城市，市場信心有待恢復，從開盤去化率來看尚無明顯起色。二是核心都市圈邊緣城市諸如常州、佛山、珠海等投資退潮，本地自住需求接棒，即便利好政策加碼，居民購房信心尚未恢復，8月去化率均不及2成。

??值得關注的是，8月各城市項目去化也呈現出以下的共性特征：一方面以深圳、青島為代表的外圍庫存扎堆區(qū)域項目普遍采用高傭金、分銷渠道帶客等方式加速去化，但僅能帶動來訪量增長，客戶轉化率平平；另一方面，改善項目去化情況普遍優(yōu)于剛需項目，譬如廈門島內、合肥濱湖區(qū)等改善項目集中入市都使得整體去化率穩(wěn)中有增。

??04

??庫存

??環(huán)比基本持平

??消化周期漲跌各半滬廬不足6個月

??8月監(jiān)測的30個重點城市供求比普遍升高。具體來看，由于各城市積極補貨，新增供應規(guī)模已與成交規(guī)模相當，其中如北京、廣州、深圳、杭州等短期表現為供過于求狀態(tài)。房企對上述城市9月市場成交情況報以較高預期。而大連、東莞、福州、天津、西安等城市供求比出現不同幅度回落，主因是新增供應規(guī)模環(huán)比回落、房企推貨不積極。

??從商品住宅庫存和消化周期水平來看，廈門供多求少庫存環(huán)比上漲5%；杭州和合肥也因供應放量而待售面積增長，環(huán)比分別上漲4%和3%，其余城市8月底庫存環(huán)比均在3%以內小幅波動。庫存消化周期方面，大連、廈門、昆明、福州等拉長至24個月以上，而寧波、濟南、杭州、合肥等不足12個月。值得注意的是杭州8月末庫存消化周期僅6.7個月，雖供求比為1.3，但熱點區(qū)域仍有較大一部分購房需求無法滿足。

??05

??二手住房

??13城成交環(huán)比降6%

??京渝等整體好于新房

??8月主要城市二手房成交規(guī)模環(huán)比回落，同比正增。13個城市共計成交971萬平方米，環(huán)比降6%，同比由負轉正，增幅1%，與去年同期基本持平，二手房市場表現略好于新房市場。

??分能級來看，一線熱度與上月基本持平，環(huán)比微降1%，二線熱度回落，但同比正增10%，已顯著好于去年同期，重慶、南京、蘇州、青島等同比漲幅顯著。

??各城市分化持續(xù)加?。阂皇巧钲凇⒑贾莸戎懈叨诵枨笸?，核心區(qū)域新房供應稀缺倒逼購房者選擇同區(qū)域高品質次新房。二是重慶、青島等中部和北部城市，購房者更多考量交付安全性和樓盤性價比，因而相比于一手新房更青睞于二手現房，重慶8月二手房成交占比已達到整體住宅成交的73%。三是部分城市諸如北京等掛牌量穩(wěn)中有增，部分業(yè)主放低預期，以價換量帶動中小戶型二手房成交量穩(wěn)中有增。

??此外，還有部分城市二手成交尚屬低迷，以上海和廈門為典型代表，優(yōu)質新房入市對周邊二手房成交產生一定分流影響。