[克而瑞]時(shí)代中國(guó)：城市更新放緩 需提升短期資金籌措能力

??核心觀點(diǎn)

      【銷(xiāo)售目標(biāo)完成近四成，廣州單城貢獻(xiàn)超百億】2022年上半年時(shí)代中國(guó)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額274.6億元，較2021年同期相比規(guī)模下降40%，降幅小于百?gòu)?qiáng)房企平均50%的水平。上半年目標(biāo)完成率為42.2%，完成情況屬于行業(yè)良好水平。從銷(xiāo)售金額城市分布來(lái)看，廣州、佛山、東莞三城合約銷(xiāo)售占比為77.1%，其中廣州合約銷(xiāo)售破百億，主要是由于企業(yè)在廣州、佛山、東莞等城市積累了大量的城市更新項(xiàng)目。

??【期內(nèi)轉(zhuǎn)化1個(gè)城更項(xiàng)目，九成土儲(chǔ)分布廣東省】2022年上半年時(shí)代中國(guó)轉(zhuǎn)化1個(gè)廣州城市更新項(xiàng)目納入土儲(chǔ)，總可售建筑面積約5.2萬(wàn)平方米。截止至2022年上半年，時(shí)代中國(guó)總土儲(chǔ)規(guī)模為1914.8萬(wàn)方，較期初規(guī)模下降4%，按照目前的銷(xiāo)售節(jié)奏看，可滿足未來(lái)3-4年的發(fā)展。從土地儲(chǔ)備的分布上看，時(shí)代中國(guó)90.4%的土地儲(chǔ)備位于廣東省，基本與去年持平，未來(lái)時(shí)代中國(guó)將繼續(xù)深耕粵港澳大灣區(qū)，因此短期內(nèi)土儲(chǔ)格局并不會(huì)有很大變動(dòng)。

??【城市更新未產(chǎn)生收益，毛利率下降20個(gè)百分點(diǎn)】2022年上半年時(shí)代中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入65.0億元，同比下降52.4%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入61.8億元，同比下降43.8%。房地產(chǎn)收入占比為95.1%，較去年同期提高14個(gè)百分點(diǎn)，主要由于期內(nèi)城市更新未產(chǎn)生收益，但時(shí)代中國(guó)表示，未來(lái)將聚焦于布局重點(diǎn)城市的核心城市更新項(xiàng)目。2022年上半年時(shí)代中國(guó)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)8.6億元，凈利潤(rùn)0.3億元，整體毛利率13.2%，凈利率0.5%，兩項(xiàng)指標(biāo)較去年同期分別大幅下降20.1個(gè)百分點(diǎn)和13.6個(gè)百分點(diǎn)。主要是由于期內(nèi)無(wú)利潤(rùn)率較高的城市更新項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)且低毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)占比較大，導(dǎo)致在整體利潤(rùn)率仍收縮。

??【短期流動(dòng)性緊張，三條紅線處于橙檔】長(zhǎng)短債比2.1，較期初的3.8降幅達(dá)到1.7，債務(wù)結(jié)構(gòu)有待調(diào)整。截止至2022年中期，時(shí)代中國(guó)共持有現(xiàn)金96.4億元，較期初下降53.3%，一年內(nèi)到期短債總額156.7億元，較去年同期增長(zhǎng)42.3%，現(xiàn)金短債比為0.6，較期初的1.9降至監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)以下。如果剔除受限制現(xiàn)金僅剩56.42億元的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，且企業(yè)一年內(nèi)到的應(yīng)付貿(mào)易款項(xiàng)及票據(jù)也達(dá)百億；7月企業(yè)兩筆債券付息逾期，企業(yè)短期流動(dòng)性緊張。2022年上半年時(shí)代中國(guó)凈負(fù)債率為95.1%，較期初提高18個(gè)百分點(diǎn)，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為71.4%，相較期初下降3個(gè)百分點(diǎn)，但仍超出70%的標(biāo)準(zhǔn)，目前時(shí)代中國(guó)仍處于橙檔企業(yè)?！粳F(xiàn)貨庫(kù)存超兩成，車(chē)位及配套占比維持在60%】截止至2022年中期，時(shí)代中國(guó)現(xiàn)貨庫(kù)存達(dá)到462.9萬(wàn)方，現(xiàn)貨庫(kù)存占比（已竣工土儲(chǔ)/總土儲(chǔ)）達(dá)到24.2%，較期初提升4.2個(gè)百分點(diǎn)。在現(xiàn)貨庫(kù)存中，車(chē)位及配套占比為62.2%，基本與期初持平，盡管時(shí)代中國(guó)5月舉辦現(xiàn)房節(jié)，并打出“現(xiàn)房可靠”、“買(mǎi)房送車(chē)”等標(biāo)語(yǔ)，但從中報(bào)來(lái)看，去庫(kù)存效果仍有限。

      01銷(xiāo)售

??銷(xiāo)售目標(biāo)完成近四成

??廣州單城貢獻(xiàn)超百億

??合約銷(xiāo)售規(guī)模下滑，銷(xiāo)售目標(biāo)完成率42.2%。根據(jù)企業(yè)公告，2022年上半年時(shí)代中國(guó)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額274.6億元，較2021年同期相比規(guī)模下降40%，降幅小于百?gòu)?qiáng)房企平均50%的水平。根據(jù)企業(yè)制定的650億元的銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)算，上半年目標(biāo)完成率為42.2%，完成情況屬于行業(yè)良好水平。

??九成銷(xiāo)售來(lái)自于廣東省，廣州單城銷(xiāo)售破百億。從銷(xiāo)售金額城市分布來(lái)看，時(shí)代中國(guó)2022年上半年全年銷(xiāo)售共來(lái)自于17個(gè)城市，廣州、佛山、東莞三城合約銷(xiāo)售占比為77.1%，其中廣州合約銷(xiāo)售破百億，主要是由于企業(yè)在廣州、佛山、東莞等城市積累了大量的城市更新項(xiàng)目。自2016年首進(jìn)長(zhǎng)沙后，陸續(xù)對(duì)長(zhǎng)三角和中部地區(qū)的重點(diǎn)一二線城市布局，其中長(zhǎng)沙銷(xiāo)售貢獻(xiàn)度最高，合約銷(xiāo)售占比達(dá)到6.3%，是廣東省外銷(xiāo)售規(guī)模最大的城市。

??02土儲(chǔ)

??期內(nèi)轉(zhuǎn)化1個(gè)城更項(xiàng)目

??九成土儲(chǔ)分布廣東省

??上半年公開(kāi)市場(chǎng)未拿地，舊改納儲(chǔ)進(jìn)程放緩。2022年上半年時(shí)代中國(guó)轉(zhuǎn)化1個(gè)廣州城市更新項(xiàng)目納入土儲(chǔ)，總可售建筑面積約5.2萬(wàn)平方米。截止去年年底，時(shí)代中國(guó)布局9城135個(gè)城市更新項(xiàng)目，但城市更新項(xiàng)目大量的資金沉淀與當(dāng)下“現(xiàn)金為王”的大趨勢(shì)難以同時(shí)滿足，時(shí)代中國(guó)調(diào)整城市更新戰(zhàn)略，退出不確定性較強(qiáng)的城市項(xiàng)目，于今年4月申請(qǐng)退回此前通過(guò)公開(kāi)招商方式獲取多個(gè)廣州舊改項(xiàng)目前期投入資金，緩解企業(yè)流動(dòng)性壓力，因此土儲(chǔ)擴(kuò)充速度較去年有所放緩。

??截止2022年上半年，時(shí)代中國(guó)總土儲(chǔ)規(guī)模為1914.8萬(wàn)方，較期初規(guī)模下降4%，按照目前的銷(xiāo)售節(jié)奏看，可滿足未來(lái)3-4年的發(fā)展。從土地儲(chǔ)備的分布上看，時(shí)代中國(guó)90.4%的土地儲(chǔ)備位于廣東省，基本與去年持平，未來(lái)時(shí)代中國(guó)將繼續(xù)深耕粵港澳大灣區(qū)，因此短期內(nèi)土儲(chǔ)格局并不會(huì)有很大變動(dòng)。

??03營(yíng)收

??城市更新未產(chǎn)生收益

??毛利率下降20個(gè)百分點(diǎn)

??地產(chǎn)營(yíng)收下降43.8%，地產(chǎn)營(yíng)收占比大幅提升。2022年上半年時(shí)代中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入65.0億元，同比下降52.4%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入61.8億元，同比下降43.8%。房地產(chǎn)收入占比為95.1%，較去年同期提高14個(gè)百分點(diǎn)，主要由于期內(nèi)期內(nèi)城市更新未產(chǎn)生收益，但時(shí)代中國(guó)表示，未來(lái)將聚焦于布局重點(diǎn)城市的核心城市更新項(xiàng)目。

??盈利水平下降，主要受城市更新項(xiàng)目速度放緩影響。2022年上半年時(shí)代中國(guó)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)8.6億元，凈利潤(rùn)0.3億元，整體毛利率13.2%，凈利率0.5%，兩項(xiàng)指標(biāo)較去年同期分別大幅下降20.1個(gè)百分點(diǎn)和13.6個(gè)百分點(diǎn)。主要是由于期內(nèi)無(wú)利潤(rùn)率較高的城市更新項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)且低毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)占比較大，導(dǎo)致在整體利潤(rùn)率收縮。

??04負(fù)債

??短期流動(dòng)性緊張

??三條紅線處于橙檔

??現(xiàn)金短債比踩線，流動(dòng)性緊張。長(zhǎng)短債比2.1，較期初的3.8降幅達(dá)到1.7，債務(wù)結(jié)構(gòu)有待調(diào)整。截止至2022年中期，時(shí)代中國(guó)共持有現(xiàn)金96.4億元，較期初下降53.3%，一年內(nèi)到期短債總額156.7億元，較去年同期增長(zhǎng)42.3%，現(xiàn)金短債比為0.6，較期初的1.9降至監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)以下。如果剔除受限制現(xiàn)金僅剩56.42億元的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，且企業(yè)一年內(nèi)到的應(yīng)付貿(mào)易款項(xiàng)及票據(jù)也達(dá)百億；7月企業(yè)兩筆債券付息逾期，企業(yè)短期流動(dòng)性緊張。

??剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率仍未達(dá)標(biāo)。2022年上半年時(shí)代中國(guó)凈負(fù)債率為95.1%，較期初提高18個(gè)百分點(diǎn)，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為71.4%，相較期初下降3個(gè)百分點(diǎn)，但仍超出70%的標(biāo)準(zhǔn)，目前時(shí)代中國(guó)仍處于橙檔企業(yè)。

??05庫(kù)存

??現(xiàn)貨庫(kù)存超兩成

??車(chē)位及配套占比維持在60%

??現(xiàn)貨庫(kù)存占比逐步升高，車(chē)庫(kù)庫(kù)存占比仍過(guò)半。根據(jù)時(shí)代中國(guó)中報(bào)披露數(shù)據(jù)顯示，截止2022年中期，現(xiàn)貨庫(kù)存1達(dá)到462.9萬(wàn)方，現(xiàn)貨庫(kù)存占比（已竣工土儲(chǔ)/總土儲(chǔ)）達(dá)到24.2%，較期初提升4.2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)在現(xiàn)貨庫(kù)存中，車(chē)位及配套占比為62.2%，基本與期初持平，盡管時(shí)代中國(guó)5月舉辦現(xiàn)房節(jié)，并打出“現(xiàn)房可靠”、“買(mǎi)房送車(chē)”等標(biāo)語(yǔ)，但從中報(bào)的數(shù)據(jù)來(lái)看，去庫(kù)存效果仍有限。

??1 現(xiàn)貨庫(kù)存摘中報(bào)披露“物業(yè)開(kāi)發(fā)”明細(xì)的已竣工部分