[克而瑞]上坤地產(chǎn):預收賬款覆蓋2倍營收

沈曉玲、張少賢2022-09-09 14:36:21

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2022-09-09
  • 報告類型:企業(yè)監(jiān)測分析
  • 發(fā)布機構:克而瑞

??核心觀點

     【權益銷售規(guī)模收縮,長三角貢獻率六成】2022年上半年上坤地產(chǎn)實現(xiàn)權益銷售金額35.4億元,權益銷售面積31.9萬平方米。銷售均價11087元/平方米,同比下降16.2%,主要由于銷售城市分布變動較大,高均價城市項目占比下降。2022年上半年長三角銷售占比為58%,仍是上坤銷售主力地區(qū),其中蘇州銷售占比最高接近10%。中西部銷售金額占比達到26%,較去年同期提高12個百分點,其中,信陽、上饒權益合約銷售金額達到6.0億元、3.2億元。

??【期內(nèi)投資謹慎無新增,土儲主要分布長三角】2022年上半年,上坤無新增土儲,截止至2022年中期,上坤地產(chǎn)共擁有約654.2萬平方米的土地儲備,較去年年底下降6.9%,其中權益土儲建面達到了477.8萬平方米,若按照企業(yè)2021年的銷售去化速度推算,可滿足企業(yè)4-5年左右去化需求。從區(qū)域分布上看,長三角占比為67%,較去年同期提升7個百分點,中西部占比26%,較去年同期下降8個百分點,珠三角地區(qū)土儲占比基本與去年同期持平。

??【預收賬款覆蓋營收倍數(shù)2.05,為下半年營收提供支撐】2022年上半年上坤實現(xiàn)總營收2.5億元,物業(yè)銷售收入2.1億元,主要由于期內(nèi)交付尾盤較多且無新增竣工物業(yè)。企業(yè)實現(xiàn)租賃業(yè)務收入0.3億元,相較去年同期下降4%。預收賬款覆蓋營收倍數(shù)(預收賬款/2021年全年營收)為2.05,處于較高水平。同時管理層表示,在下半年將堅持“四保一突破”策略,即保項目交付,為下半年的營收提供基礎。期內(nèi)毛利虧損1.0億元,凈利潤虧損8.2億元,歸母凈利潤虧損5.6億元,均較去年同期出現(xiàn)大幅下滑,另外期內(nèi)就開發(fā)中物業(yè)確認減值虧損達到1.3億元。

??【三道紅線踩線兩條,優(yōu)先票據(jù)交換要約緩解年內(nèi)償債壓力】截止至2022年上半年,上坤持有現(xiàn)金25.4億元,現(xiàn)金短債比較期初的0.78進一步下降至0.63。長短債比小幅提升至1.07,債務結構有待完善。期內(nèi)發(fā)行(包括合并)1.6億美元規(guī)模2023年到期的優(yōu)先優(yōu)先票據(jù),年內(nèi)兩筆優(yōu)先票據(jù)順利交換要約,緩解年內(nèi)償債壓力。凈負債率為87.3%,剔除預收賬款資產(chǎn)負債率為72.5%,負債水平較2021年底上升,凈負債率滿足要求,剔預資產(chǎn)負債率微高于監(jiān)管紅線。

      01銷售

??權益銷售規(guī)模收縮

??長三角貢獻率六成

??權益銷售規(guī)模下滑,銷售面積、均價同降。2022年上半年上坤地產(chǎn)實現(xiàn)權益銷售金額35.4億元,同比下降66.4%;權益銷售面積31.9萬平方米,同比下降59.9%。銷售均價11087元/平方米,同比下降16.2%,主要由于銷售城市分布變動較大,高均價城市項目占比下降。

??長三角銷售占比近六成,中西部銷售占比顯著提高。根據(jù)企業(yè)中報公布的銷售金額城市分布來看,2022年上半年長三角銷售占比為58%,較去年同期降幅達到20個百分點,但仍是上坤銷售主力地區(qū),其中蘇州銷售占比最高接近10%。中西部銷售金額占比達到26%,較去年同期提高12個百分點,其中,信陽、上饒權益合約銷售金額達到6.0億元、3.2億元。珠三角區(qū)域業(yè)績占比變動不大,主要集中在佛山、汕頭兩城。

??02土儲

??期內(nèi)投資謹慎無新增

??總土儲主要分布長三角

??期內(nèi)土儲無新增,總土儲可滿足4-5年去化需求。2022年上半年,上坤無新增土儲,截止至2022年中期,上坤地產(chǎn)共擁有約654.2萬平方米的土地儲備,較去年年底下降6.9%,其中權益土儲建面達到了477.8萬平方米,權益比例73%,若按照企業(yè)2021年的銷售去化速度推算,可滿足企業(yè)4-5年左右去化需求。

??長三角土儲分布近七成,中西部土儲占比有所下降。從區(qū)域分布上看,上坤土儲主要分布在長三角、中西部和珠三角三個區(qū)域內(nèi),其中長三角占比為67%,較去年同期提升7個百分點,中西部占比26%,較去年同期下降8個百分點,珠三角地區(qū)土儲占比基本與去年同期持平。

??03營收

??預收賬款覆蓋營收倍數(shù)2.05

??為營收提供支撐

??總營收與地產(chǎn)營收下滑,降幅均超八成。2022年上半年上坤實現(xiàn)總營收2.5億元,同比下降84%,物業(yè)銷售收入2.1億元,同比下降86%,主要由于期內(nèi)交付尾盤較多且無新增竣工物業(yè)。企業(yè)實現(xiàn)租賃業(yè)務收入0.3億元,相較去年同期下降4%。從預收賬款儲備來看,預收賬款(預收賬款)覆蓋營收倍數(shù)(預收賬款/2021年全年營收)為2.05,處于行業(yè)較高水平,可為下半年的營收提供支撐。同時管理層表示,在下半年將堅持“四保一突破”策略,即保項目交付,為下半年的營收提供基礎。

??毛利首次出現(xiàn)虧損。根據(jù)企業(yè)中報披露,期內(nèi)毛利虧損1.0億元,凈利潤虧損8.2億元,歸母凈利潤虧損5.6億元,另外期內(nèi)就開發(fā)中物業(yè)確認減值虧損達到1.3億元。

??04債務

??“三道紅線”踩兩條

??優(yōu)先票據(jù)交換要約緩解年內(nèi)償債壓力

??現(xiàn)金短債比持續(xù)下降,長短債比微升。截止至2022年上半年,上坤持有現(xiàn)金25.4億元,同比下降65%?,F(xiàn)金短債比較期初的0.78進一步下降至0.63,剔除受限制、已抵押存款的現(xiàn)金短債比僅為0.29,較期初0.94降幅較大,短期流動性緊繃。長短債比小幅提升至1.07,債務結構有待完善。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)顯示,今年1月有一優(yōu)先筆優(yōu)先票據(jù)到期,期內(nèi)償還0.06億美元,剩余部分順利交換要約,并發(fā)行(包括合并)1.6億美元規(guī)模2023年到期的優(yōu)先優(yōu)先票據(jù),同時7月到期的優(yōu)先票據(jù)也順利交換要約,緩解年內(nèi)償債壓力。但企業(yè)仍需持續(xù)關注現(xiàn)金流,以保障明年債務的按期償還。

??凈負債率小幅升高,剔除預收賬款資產(chǎn)負債率尚未達標。截止至2022年上半年,上坤凈負債率為87.3%,剔除預收賬款資產(chǎn)負債率為72.5%,負債水平較2021年底上升,凈負債率滿足要求,剔預資產(chǎn)負債率微高于監(jiān)管紅線。

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