??核心觀點(diǎn)

     【銷售金額217.9億元，無(wú)股權(quán)代建項(xiàng)目進(jìn)入銷售末期】2023年上半年全年仁恒置地實(shí)現(xiàn)銷售金額217.9億元，較2022年同期下降38.6%?？鄢ê笕屎阒玫氐匿N售金額為213.3億元，同比下降32.1%，表現(xiàn)不及百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售額同比下降0.4%水平；銷售面積80.9萬(wàn)方，同比上升28.4%。銷售均價(jià)為26374元/平方米，同比下降47.1%。2023年上半年仁恒置地扣除代建后銷售金額出現(xiàn)超三成的下滑，主要受到長(zhǎng)三角尤其是上海等城市銷售規(guī)模下降的影響。上海銷售金額較去年同期減少158億元。無(wú)股權(quán)代建業(yè)績(jī)同比下降近九成，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率僅為2.1%。

??【拿地銷售比0.14，小股操盤(pán)補(bǔ)充土儲(chǔ)】2022年上半年仁恒置地新增地塊3幅，均位于國(guó)內(nèi)。新增土地儲(chǔ)備建筑面積28.7萬(wàn)方，同比下降61%，拿地金額為30.9億元，同比下降53.3%。新增權(quán)益拿地金額為2.5億元，同比下降62.4%。新增拿地樓板價(jià)10766元/平方米，同比提高19.6%。期內(nèi)拿地銷售比為0.14，與百?gòu)?qiáng)房企0.15的整體拿地水平基本持平。新增土儲(chǔ)均位于長(zhǎng)三角，新增土儲(chǔ)多采取小股操盤(pán)模式。

??【境內(nèi)土儲(chǔ)877萬(wàn)方，蘇寧錫滬土儲(chǔ)占比超四成】截至2023年上半年，仁恒置地總土儲(chǔ)建面為908.4萬(wàn)平方，其中新加坡土儲(chǔ)占比約3.5%，扣除后中國(guó)境內(nèi)土儲(chǔ)877萬(wàn)平方米，較2022年年末下降4%。按照近四年平均年銷售面積推算，消化周期能達(dá)到4-5年左右，盡管總土儲(chǔ)規(guī)模小幅下降，足夠支撐未來(lái)發(fā)展。長(zhǎng)三角區(qū)域土儲(chǔ)占比近六成，主要集中蘇州、南京、無(wú)錫、上海四城。

??【營(yíng)收同比增長(zhǎng)30.6%，凈利率下降5.6個(gè)百分點(diǎn)】仁恒置地2023年上半年?duì)I業(yè)收入148.1億元，同比增長(zhǎng)30.6%；地產(chǎn)營(yíng)收122.8億元，同比提升30.3%,營(yíng)業(yè)收入的增加主要由于期內(nèi)交付規(guī)模增加而拉升。毛利率為28.1%，較去年同期下降7.5個(gè)百分點(diǎn)，凈利率9.9%，同比下降5.6個(gè)百分點(diǎn)，主要受到期內(nèi)合聯(lián)營(yíng)企業(yè)利潤(rùn)同比下降86.5%的影響。

??【短期有息債占比超四成，三道紅線保持綠檔水平】截至2023年中期，仁恒置地持有現(xiàn)金（含受限制存款）195.1億元，較去年年底下降5.8%。短期有息負(fù)債163.9億元，較去年年底上升16.1%，長(zhǎng)期有息負(fù)債221.2億元，較去年年底下降23.2%%?，F(xiàn)金短債比1.4，較去年年底下降0.33，剔除受限制存款后的現(xiàn)金短債比為1.4，較去年年底下降0.33，長(zhǎng)短債務(wù)比1.35，較去年年底下降0.69，一年內(nèi)到期有息債務(wù)規(guī)模占總有息債比重42.6%，需要合理安排現(xiàn)金流避免資金承壓。融資成本5.5%，剔預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率64.5%。

??【自持物業(yè)租金及酒店收入同比增長(zhǎng)39.3%，酒店入住率提升明顯】2023年上半年仁恒自持物業(yè)及酒店運(yùn)營(yíng)收入8.8億元，同比上升39.3%，期內(nèi)酒店入住率的提升在一定程度上助力營(yíng)收上漲，在疫情管控放開(kāi)后，珠海、三亞酒店入住率均提高超40個(gè)百分點(diǎn)。今年4月初仁恒薇樂(lè)酒店入駐天津，6月18日天津仁恒薇樂(lè)酒店開(kāi)業(yè)，擴(kuò)大仁恒酒店商業(yè)版圖。同時(shí)年內(nèi)將會(huì)有深圳仁恒夢(mèng)創(chuàng)廣場(chǎng)、蘇州倉(cāng)街商業(yè)廣場(chǎng)和沈陽(yáng)夏宮城市廣場(chǎng)等商業(yè)開(kāi)業(yè)。

??01 銷售

??期內(nèi)銷售217.9億元

??無(wú)股權(quán)代建項(xiàng)目進(jìn)入銷售末期 

??仁恒置地2023年上半年扣除代建銷售213.3億元，同比下降32.1%。2023年上半年全年仁恒置地實(shí)現(xiàn)銷售金額217.9億元，較2022年同期下降38.6%。為保持?jǐn)?shù)據(jù)一致性，扣除代建后仁恒置地的銷售金額為213.3億元，同比下降32.1%，表現(xiàn)不及百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售額同比下降0.4%水平；銷售面積80.9萬(wàn)方，同比上升28.4%。銷售均價(jià)為26374元/平方米，同比下降47.1%。

??2023年上半年仁恒置地扣除代建后銷售金額出現(xiàn)超三成的下滑，主要受到長(zhǎng)三角尤其是上海等城市銷售規(guī)模下降的影響。從銷售的區(qū)域分布上看，2023年上半年仁恒在長(zhǎng)三角銷售僅86.8億元，較去年同期減少162.8億元，同時(shí)從單城銷售情況看，上海、蘇州、杭州是期內(nèi)唯三銷售金額較去年同期減少的城市，分別減少158億元、23.5億元、11.2億元；從單項(xiàng)目銷售情況卡，濟(jì)南鐵恒河濱園、海口仁恒濱江園、南京江灣世紀(jì)花園為期內(nèi)企業(yè)銷售金額最高的三個(gè)項(xiàng)目，銷售均價(jià)分別為2.4萬(wàn)元/平方米、2.5萬(wàn)元/平方米、5.4萬(wàn)元/平方米，與去年同期銷售TOP1的上海仁恒· 海上源項(xiàng)目11.6萬(wàn)元/平方米的銷售均價(jià)差距較大，使得企業(yè)整體銷售均價(jià)大幅下降。

??無(wú)股權(quán)代建業(yè)績(jī)同比下降近九成，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率僅為2.1%。2023年上半年仁恒無(wú)股權(quán)代建業(yè)務(wù)銷售金額4.7億元，較去年同期下降88.7%；代建銷售面積1.8萬(wàn)平方米，同比下降81%；由于代建業(yè)務(wù)規(guī)模同比大幅收縮，代建金額占比從去年同期的11.6%降至2.1%，主要由于企業(yè)主力代建項(xiàng)目進(jìn)入銷售末期。從2022年開(kāi)始仁恒逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樾」刹俦P(pán)，2023年上半年仁恒新增土儲(chǔ)情況看，項(xiàng)目股權(quán)最高占比也僅為10%，代建業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)未來(lái)仍能夠持續(xù)發(fā)力。

??02 投資

??拿地銷售比0.14

??小股操盤(pán)補(bǔ)充土儲(chǔ)

??審慎投資，新增拿地金額銷售比0.14。2023年上半年仁恒置地新增地塊3幅，均位于國(guó)內(nèi)。新增土地儲(chǔ)備建筑面積28.7萬(wàn)方，同比下降61%，拿地金額為30.9億元，同比下降53.3%。新增權(quán)益拿地金額為2.5億元，同比下降62.4%。新增拿地樓板價(jià)10766元/平方米，同比提高19.6%。期內(nèi)拿地銷售比為0.14，較2022年上半年的0.21小幅下降，與百?gòu)?qiáng)房企0.15的整體拿地水平基本持平。

??新增土儲(chǔ)均位于長(zhǎng)三角，新增土儲(chǔ)多采取小股操盤(pán)模式。從區(qū)域分布上看，2023年上半年仁恒置地國(guó)內(nèi)新增土儲(chǔ)集中長(zhǎng)三角的江蘇省內(nèi)，結(jié)合合約銷售分布情況看，長(zhǎng)三角仍是仁恒未來(lái)關(guān)注區(qū)域。從獲取方式上看，期內(nèi)新增土儲(chǔ)仍以小股操盤(pán)模式為主，如蘇州濱湖灣、蘇州溪棠四季花園都是在企業(yè)拿地后選擇與仁恒合作的項(xiàng)目。

??03 土儲(chǔ)

??境內(nèi)土儲(chǔ)877萬(wàn)方

??蘇寧錫滬土儲(chǔ)占比超四成

??土地儲(chǔ)備充足，2023年中期中國(guó)境內(nèi)總土儲(chǔ)規(guī)模877萬(wàn)平方米。截至2023年上半年，仁恒置地總土儲(chǔ)建面為908.4萬(wàn)平方，其中新加坡土儲(chǔ)占比約3.5%，扣除后中國(guó)境內(nèi)土儲(chǔ)877萬(wàn)平方米，較2022年年末下降4%。按照近四年平均年銷售面積推算，消化周期能達(dá)到4-5年左右，盡管總土儲(chǔ)規(guī)模小幅下降，足夠支撐未來(lái)發(fā)展。

??長(zhǎng)三角區(qū)域土儲(chǔ)占比近六成，主要集中蘇州、南京、無(wú)錫、上海四城。從國(guó)內(nèi)總土儲(chǔ)建面分布來(lái)看，長(zhǎng)三角占比最高為60%，其次為珠三角占比19.7%，環(huán)渤海和中西部分別為14.7%、5.5%，與2022年年底格局無(wú)大變動(dòng)。從能級(jí)來(lái)看，土儲(chǔ)主要分布在二線城市，占比達(dá)到54.3%，其次為三四線城市占比30.5%，一線城市占比15.2%。從城市層面來(lái)看，蘇州、無(wú)錫持續(xù)補(bǔ)倉(cāng)，與南京、上海成為土儲(chǔ)分布最多的四城，累計(jì)占比境內(nèi)土儲(chǔ)43%，其中蘇州、南京兩城土地儲(chǔ)備均超百萬(wàn)方，結(jié)合銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，下半年長(zhǎng)三角銷售貢獻(xiàn)度有望提升。

??04 盈利

??營(yíng)收同比增長(zhǎng)30.6%

??凈利率下降5.6個(gè)百分點(diǎn)

??交付面積同比提升超五成，營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)30.6%。仁恒置地2023年上半年?duì)I業(yè)收入148.1億元，同比增長(zhǎng)30.6%；地產(chǎn)營(yíng)收122.8億元，同比提升30.3%。營(yíng)業(yè)收入的增加主要由于期內(nèi)交付規(guī)模增加而拉升，2023年上半年交付面積75萬(wàn)平方米，較去年同期提升52.2%，在一定程度上也抵消了項(xiàng)目低均價(jià)的影響。

??盈利水平下滑，凈利潤(rùn)同比下降16.3%。期內(nèi)仁恒置地毛利潤(rùn)為41.6億元，同比增加3.1%，毛利率為28.1%，較去年同期下降7.5個(gè)百分點(diǎn)，主要由于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目均價(jià)較低，如結(jié)轉(zhuǎn)金額最高的南京城市星徽名苑均價(jià)僅為29509元/平方米。凈利潤(rùn)為14.7億元，同比下降16.3%，凈利率9.9%，同比下降5.6個(gè)百分點(diǎn)，主要受到期內(nèi)合聯(lián)營(yíng)企業(yè)利潤(rùn)同比下降86.5%的影響。

??05  負(fù)債

??短期有息債占比超四成

??三道紅線保持綠檔水平

??短期流動(dòng)性充足，年內(nèi)有息債占比超4成。截至2023年中期，仁恒置地持有現(xiàn)金（含受限制存款）195.1億元，較去年年底下降5.8%。短期有息負(fù)債163.9億元，較去年年底上升16.1%，長(zhǎng)期有息負(fù)債221.2億元，較去年年底下降23.2%%?，F(xiàn)金短債比1.4，較去年年底下降0.33，剔除受限制存款后的現(xiàn)金短債比為1.4，較去年年底下降0.33，長(zhǎng)短債務(wù)比1.35，較去年年底下降0.69。雖然現(xiàn)金短債比、長(zhǎng)短債務(wù)比在安全閾值內(nèi)，但根據(jù)仁恒公布的債務(wù)到期情況看，一年內(nèi)到期有息債務(wù)規(guī)模占總有息債比重42.6%，需要合理安排現(xiàn)金流避免資金承壓。

??融資成本5.5%，剔預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率64.5%。2023年上半年仁恒置地平均融資成本為5.5%，較去年年底提升0.5個(gè)百分點(diǎn)，在房企融資成本普遍上升的市場(chǎng)環(huán)境下，仁恒在融資方面仍保持一定優(yōu)勢(shì)。仁恒置地2023年上半年凈負(fù)債率為41.2%，較去年年底下降7.8個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率在64.5%，較上年末下降1.5個(gè)百分點(diǎn)，三道紅線仍保持綠檔。

??06 商業(yè)

??自持物業(yè)租金及酒店收入同比增長(zhǎng)39.3%

??酒店入住率提升明顯

??自持商業(yè)及酒店運(yùn)營(yíng)收入同比增長(zhǎng)39.3%。2023年上半年仁恒自持物業(yè)及酒店運(yùn)營(yíng)收入8.8億元，同比上升39.3%，期內(nèi)酒店入住率的提升在一定程度上助力營(yíng)收上漲，在疫情管控放開(kāi)后，珠海、三亞酒店入住率均提高超40個(gè)百分點(diǎn)。今年4月初仁恒薇樂(lè)酒店入駐天津，6月18日天津仁恒薇樂(lè)酒店開(kāi)業(yè)，擴(kuò)大仁恒酒店商業(yè)版圖。同時(shí)年內(nèi)將會(huì)有深圳仁恒夢(mèng)創(chuàng)廣場(chǎng)、蘇州倉(cāng)街商業(yè)廣場(chǎng)和沈陽(yáng)夏宮城市廣場(chǎng)等商業(yè)開(kāi)業(yè)。