[克而瑞]企業(yè)月報(bào)｜百?gòu)?qiáng)業(yè)績(jī)同比降低近4成（1月）

??1月開局慘淡

??百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)同比降低近4成

??核心觀點(diǎn)

??2022年1月，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)了去年下半年以來的降溫趨勢(shì)，開局慘淡。TOP百?gòu)?qiáng)房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5256億元，同比降低39.6%，較2021年的月均水平也降低43%。一方面，春節(jié)假期臨近，不少房企放緩供貨節(jié)奏，供應(yīng)低迷一定程度上導(dǎo)致成交大幅下滑。更為主要的是，去年下半年以來市場(chǎng)下行壓力加劇，購(gòu)房者觀望情緒愈加濃重。

??2022年1月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻較去年同期顯著降低。其中，TOP十強(qiáng)和TOP20房企銷售操盤金額門檻分別為114.1億元和72億元，同比降低39%和38.8%。TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻也分別同比降低34%左右，門檻值僅略高于2020年同期。而TOP百?gòu)?qiáng)房企的銷售操盤金額門檻同比降幅最高達(dá)49.1%，8.7億元的門檻值也處在近年來的最低水平。

??2022年1月，百?gòu)?qiáng)房企中多數(shù)規(guī)模房企銷售表現(xiàn)不佳，單月業(yè)績(jī)同比以及較去年月均水平變動(dòng)都有明顯下降。具體來看，1月近9成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比降低，其中2成房企降幅在30%至40%之間，近4成房企降幅高于40%。龍頭房企中，萬科、恒大單月業(yè)績(jī)降幅明顯，分別達(dá)到53.1%和94.9%。1月，僅仁恒、華發(fā)、濱江、建業(yè)等少數(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)。

??企業(yè)拿地

??受供地節(jié)奏影響

??監(jiān)測(cè)房企拿地基本停滯

??核心觀點(diǎn)                                                             

??2022年開年首月，30家監(jiān)測(cè)房企土地投資處于低位，新增土地成交建面、總價(jià)相比2021年及2020年年均都有大幅收窄，受投資結(jié)構(gòu)等影響，平均樓板價(jià)11371元/平方米。本月30家典型房企新增土儲(chǔ)總建面169萬平方米，環(huán)比下降87%；新增土地成交價(jià)格192億元，環(huán)比下降83%。平均樓板價(jià)11371元/平方米，與上月相比上升30%。主要由于投資量少且相對(duì)集中，拉高整體平均樓板價(jià)。

??本月監(jiān)測(cè)房企中只有5家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企投資拿地，以國(guó)企等穩(wěn)健型頭部房企為主。本月受新一輪集中供地尚未開啟的影響，房企拿地并不積極。監(jiān)測(cè)房企中只有綠城中國(guó)和華潤(rùn)置地兩家拿地金額超過50億元。從成交結(jié)構(gòu)來看，受到1月僅有寧波完成2021年第三輪集中供地影響，本月30家典型房企二線城市占比較高，拿地金額占比57%。區(qū)域分布方面，長(zhǎng)三角區(qū)域拿地金額占比達(dá)79%，主要為華潤(rùn)置地在寧波及桐鄉(xiāng)拿地。

??2022年，集中供地的22個(gè)核心城市仍應(yīng)是房企關(guān)注的重點(diǎn)。從2021年第三輪土拍的情況來看，在經(jīng)歷了第二輪的“冰點(diǎn)”之后，土拍政策上各城市均作出了讓步，盡管仍多是以底價(jià)成交，但市場(chǎng)人氣略有恢復(fù)?？紤]到目前地價(jià)并未有實(shí)質(zhì)性的下滑，因此，在三穩(wěn)的預(yù)期下，未來各城地價(jià)仍有下調(diào)空間，一旦2022年首輪集中供地?zé)岫鹊兔?，或?huì)出現(xiàn)在第二輪集中供地中下調(diào)地價(jià)的情況，疊加市場(chǎng)回暖與資金寬松的預(yù)期，今年第二輪集中供地或是房企補(bǔ)貨的窗口期。

??較上月回升

??1月房企新增融資額環(huán)比上升26%

??核心觀點(diǎn)

??融資總量：2022年1月100家典型房企的融資總量為929.46億元，環(huán)比上升26%，同比下降56%。自2019年以來，每年年初房企融資量都相對(duì)較大，均超過2000億元，而本月融資量不足千億元，一方面在當(dāng)前房企危機(jī)仍未全面解除的情況下，金融機(jī)構(gòu)當(dāng)前白名單企業(yè)相對(duì)較少，放款較為謹(jǐn)慎；另一方面，部分企業(yè)為緩解年初的償債壓力已提前償還部分債券，同時(shí)減少新增融資計(jì)劃，導(dǎo)致融資量同比下滑較大。從融資結(jié)構(gòu)來看，境內(nèi)債權(quán)融資499.08億元，環(huán)比上升9.8%，同比下降24.6%；境外債權(quán)融資169.66億元，環(huán)比上升10.0%，同比下降80.1%；本月資產(chǎn)證券化有所回升，融資223.01億元，環(huán)比上升97.9%，同比下降63.0%。

??融資成本：2022年1月100家典型房企新增債券類1融資成本4.53%，較2021年全年下降下降0.76pct，其中境外債券融資成本達(dá)6.85%，下降0.19pct，境內(nèi)債券融資成本3.20%，下降0.87 pct。環(huán)比2021年12月來看，總?cè)谫Y成本環(huán)比上升0.01pct，境外融資成本環(huán)比下降0.16pct，境內(nèi)融資成本環(huán)比下降0.53pct。境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)中，可以進(jìn)行發(fā)債的企業(yè)成本相對(duì)較低，融資利率在2.50%-4.00%間，白名單企業(yè)繼續(xù)發(fā)揮融資優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)發(fā)行利率較低的債券；境外發(fā)債成本方面，旭輝、遠(yuǎn)洋等發(fā)行了綠色擔(dān)保票據(jù)，其成本不超過5%，也相對(duì)較低，還有部分企業(yè)完成了境外債的交換要約和額外發(fā)行，成本相對(duì)較高。

??企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最高的企業(yè)為萬科地產(chǎn)，融資總量約124.16億元，主要是發(fā)行了30億元的中期票據(jù)，此外進(jìn)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行。從企業(yè)梯隊(duì)來看，2022年1月TOP十強(qiáng)房企融資平均額41.58億元最大，融資總額同比下降39.13%，下降幅度最?。籘OP31-50房企融資額僅有15.92億元，該梯隊(duì)進(jìn)行融資的企業(yè)相對(duì)較少。成本來看，TOP31-50梯隊(duì)的房企融資成本最低，為2.72%，其較2021年全年下降2.19pct，降幅最大；而TOP十一強(qiáng)至三十強(qiáng)的融資成本最高，為5.52%。

??營(yíng)銷策略

??活動(dòng)規(guī)模及數(shù)量下滑

??房企營(yíng)銷積極性不足

??核心觀點(diǎn)

??新年伊始，房企營(yíng)銷積極性并不高，主要依托元旦和春節(jié)展開節(jié)日營(yíng)銷活動(dòng)。從市場(chǎng)來看，1月市場(chǎng)堪稱冷淡，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅供應(yīng)面積同、環(huán)比分別下降43%和58%，成交面積環(huán)比下降37%，同比跌幅擴(kuò)至46%。從營(yíng)銷來看，本月房企營(yíng)銷積極性不高，少有房企推出集團(tuán)性活動(dòng)，區(qū)域聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷也比較少，僅有世茂、綠地、融創(chuàng)、榮盛等房企推出了一些節(jié)日活動(dòng)，自碧桂園21年底推出步數(shù)打卡，富力本月借助東奧契機(jī)亦推出“線上公益跑”打卡活動(dòng)。

??1月房企營(yíng)銷的主要方式仍然是依托節(jié)日主題展開活動(dòng)，市場(chǎng)低迷之下，消費(fèi)者信心不強(qiáng)，房企也鮮有大規(guī)模促銷活動(dòng)。本月的折扣力度有所減小，普遍維持在95折之上，少數(shù)特價(jià)房和清尾房折扣有所下探。從營(yíng)銷方式來看，面對(duì)當(dāng)下的行情，房企也難以通過營(yíng)銷扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)，因此活動(dòng)形式上仍以借助節(jié)日熱度推出常規(guī)的活動(dòng)為主，包含到訪禮，折扣營(yíng)銷、特價(jià)房等。富力營(yíng)銷端較為積極，2021年底碧桂園曾推出步數(shù)打卡的互動(dòng)型互動(dòng)，本月富力參照這一形式推出了“線上公益跑每周打卡抽取每周好禮”，同樣意在增強(qiáng)互動(dòng)性調(diào)動(dòng)消費(fèi)者積極性。

??目前來講，消費(fèi)者信心普遍不足，市場(chǎng)下行壓力仍大，疊加西安、天津等多地疫情的反復(fù)，對(duì)企業(yè)的營(yíng)銷造成了一定的困難。從CRIC調(diào)研情況來看，這個(gè)春節(jié)不少房企都選擇了“躺平”，營(yíng)銷活動(dòng)比較少，售樓處僅留1-2人值班，甚至部分續(xù)銷盤直接閉門放假，部分城市渠道成交的作用也在下降。面對(duì)即將到來的春季行情，房企仍需要更積極的營(yíng)銷動(dòng)作來打開市場(chǎng)。

??朱榮斌辭任陽光城執(zhí)董

??孔峻峰任保利發(fā)展監(jiān)事會(huì)主席

??核心觀點(diǎn)

??1月，房企高層人事動(dòng)態(tài)信息數(shù)量較前一月有所減少，從108家監(jiān)測(cè)企業(yè)的人事變動(dòng)情況來看，房企對(duì)組織架構(gòu)的調(diào)整、管理層重組都有所減緩。

??1月5日，陽光城集團(tuán)股份有限公司公告，董事局、監(jiān)事會(huì)于2022年1月5日收到上海嘉聞投資管理有限公司提名的執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁朱榮斌先生的書面辭職報(bào)告。朱榮斌先生因個(gè)人原因向公司董事局申請(qǐng)辭去公司第十屆董事局執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁職務(wù)，同時(shí)不再擔(dān)任董事局戰(zhàn)略委員會(huì)委員職務(wù)，辭職后不在公司擔(dān)任其他任何職務(wù)。另悉，徐國(guó)宏已接任總裁一職；徐國(guó)宏系浙江大學(xué)本碩，畢業(yè)后入職萬科，有17年豐富的房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，入職陽光城5年來，主持陽光城福建大區(qū)大本營(yíng)工作。

??1月14日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱，選舉孔峻峰為公司第六屆監(jiān)事會(huì)主席。資料顯示，孔峻峰為工商管理碩士，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、高級(jí)會(huì)計(jì)師。1996年參加工作，歷任保利建設(shè)開發(fā)總公司總經(jīng)濟(jì)師、總會(huì)計(jì)師，保利山東置業(yè)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理、董事長(zhǎng)，保利置業(yè)集團(tuán)黑龍江有限公司董事長(zhǎng)。

??多元化業(yè)務(wù)集中物管

??基金新能源熱度不減

??核心觀點(diǎn)

??本月房企多元化業(yè)務(wù)活躍，熱度多集中于物業(yè)管理、基金等方面。物管行業(yè)持續(xù)整合，收并購(gòu)在繼續(xù)，保持較高熱度。萬達(dá)拓展文娛業(yè)務(wù)，萬達(dá)商管助力新能源汽車發(fā)展?；痍P(guān)注度不減，招商蛇口、金科參與熱情高漲。綠地?cái)?shù)科入駐杭州，加快推動(dòng)H股上市進(jìn)程，龍湖智創(chuàng)生活遞交招股書。朗詩(shī)拓展國(guó)外業(yè)務(wù)版圖，收購(gòu)美國(guó)地產(chǎn)開發(fā)公司。

??龍湖分拆龍湖智創(chuàng)上市，推動(dòng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，促進(jìn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。1月7日，龍湖集團(tuán)發(fā)布公告，建議分拆龍湖智創(chuàng)生活有限公司，并于香港聯(lián)合交易所有限公司主板獨(dú)立上市，分拆及上市完成后龍湖集團(tuán)擬于分拆公司擁有不少于50%的權(quán)益，而分拆公司仍為龍湖集團(tuán)的附屬公司。截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理服務(wù)簽約及戰(zhàn)略合作面積約4.4億平方米，在管面積超2.5億平方米。龍湖智創(chuàng)分拆上市將更有利于其拓展商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理服務(wù)規(guī)模，也會(huì)進(jìn)一步提高財(cái)務(wù)自由度和經(jīng)營(yíng)管理能力，共同助力銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型進(jìn)程。

??綠地?cái)?shù)科總部入駐杭州，加快“綠地元宇宙”建設(shè)。1月14日，綠地集團(tuán)數(shù)科總部成立，入駐杭州市臨平區(qū)，這是綠地?cái)?shù)科完成IPO前首輪引戰(zhàn)后的又一大動(dòng)作。在年初展戰(zhàn)略研討會(huì)上，綠地?cái)?shù)科明確表示將強(qiáng)化ABC三大平臺(tái)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)，并借助綠地控股的產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，建設(shè)虛實(shí)共生世界新增長(zhǎng)極，加快打造“綠地元宇宙”的建設(shè)。去年年底綠地?cái)?shù)科已完成首輪戰(zhàn)投引入，本次總部落戶杭州可依托臨平優(yōu)質(zhì)互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)的科技沉淀和人才集聚效應(yīng)，加快綠地?cái)?shù)科赴港上市進(jìn)程，并早日發(fā)展為頭部地產(chǎn)元宇宙企業(yè)。