[克而瑞]評司論企 | 融資松動后率先發(fā)力,保利年底沖刺把握機遇

房玲、易天宇2021-12-15 14:19:50來源:克而瑞

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2021-12-15
  • 報告類型:企業(yè)報告
  • 發(fā)布機構(gòu):克而瑞

??保利率先融資、搶占先機,獲取更多投資機遇。

??2021年11月融資環(huán)境回暖,央企、地方國企成為了先發(fā)債對象。其中保利發(fā)展11月成功發(fā)行兩筆中期票據(jù),合計規(guī)模為50億元。而臨近11月末,保利發(fā)展先后公告了兩筆融資方案,擬發(fā)行98億元公司債,以及100億元規(guī)模的租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品。僅僅11月,保利發(fā)展已發(fā)行及注冊擬發(fā)行的融資規(guī)模就已達到248億。在頻繁融資之后,保利12月在第三輪土拍上頻頻出手,尤其是廣州第三批集中供地投資近百億。

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??借新還舊下降低融資成本

??調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)

??從近期,保利發(fā)展新增融資的募集用途來看,主要是借新還舊,降低融資成本,調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。如11月3日保利發(fā)展發(fā)行的2021年度第三期中期票據(jù),實際發(fā)行金額達30億元,主要用途為償還16年中期票據(jù)(16保利地產(chǎn)MTN001)的到期本金。所需償還的16年中期票據(jù)的票面利率為3.28%,而此次發(fā)行的中期票據(jù)利率為3.25%,成本略有下降。

??此外11月19日發(fā)行的2021年度第四期中期票據(jù),實際發(fā)行額達20億元,主要是為了償還銀行貸款,所需償還貸款的貸款利率在4.28%至5.23%,而此次中期票據(jù)的發(fā)行利率僅為3.55%,大幅改善了企業(yè)的融資成本。此外從年限來看,14筆待償還銀行貸款的債務(wù)久期為269天,而新發(fā)行的中期票據(jù)為5年期,進一步改善了企業(yè)的負債結(jié)構(gòu)。

??而此次,保利發(fā)展所公布的不超過98億元公司債券預(yù)案,除了償還有息債務(wù)之外,還將用于補充流動資金、推動項目建設(shè)等,值得注意的是,該公司債期限最長達10年,期限較長。

??2021年上半年,保利發(fā)展持有現(xiàn)金增長6.5%至1554.22億元,有息負債規(guī)模3341億元,現(xiàn)金短債比和長短期債務(wù)比都有所改善;此外上半年保利的借貸利率為4.7%,而新發(fā)行的兩筆中期票據(jù)均在4%以下的低位,未來融資成本也有望進一步下降。

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??逆勢擴張

??第三輪供地頻頻出手總額近300億

??除了借新還舊外,在當(dāng)前環(huán)境下,保利發(fā)展積極融資也有逆勢超車的意圖。2021年前三季度,保利發(fā)展新拓展項目113個,新增容積率面積2184萬平方米,同比增長10%;總拓展成本1434億元,同比增長9%。其中第三季度在土拍市場較冷,民企受制于還款壓力收縮拿地的背景下,保利發(fā)展繼續(xù)保持較為積極的拿地態(tài)勢,新增容積率面積533萬平方米,總拓展成本471億元。

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??值得注意的是,近期保利發(fā)展在土拍市場上依舊積極。12月2日,廣州第三批集中供地共推出17宗地,其中保利接連獲取3幅地塊,包括38.36億獲取的珠華洲路63號地塊,38.35億獲取的番禺石樓鎮(zhèn)利豐北地塊,以及20.54億獲取的增城朱村地塊,成交總價97.2億元,接近百億。而此后,濟南、廈門的第三批集中供地中,保利也均有布局,在廈門更是聯(lián)合了國貿(mào)、聯(lián)發(fā)以99.6億的價格獲取了高林金林片區(qū)地塊。據(jù)不完全統(tǒng)計,保利發(fā)展在第三輪土拍市場上獲取的土地權(quán)益前總金額已經(jīng)達274億元。

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??百億租賃住房ABS,優(yōu)化財務(wù)報表

??助推公寓業(yè)務(wù)規(guī)模

??除了地產(chǎn)主業(yè)外,保利發(fā)展擬發(fā)行的融資中還有一筆100億元的租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品,其中首期發(fā)行規(guī)模約10億元,初步選定廣州天悅養(yǎng)老公寓、長沙麓谷林語、長沙保利國際廣場、重慶林語溪、沈陽溪湖林語、天津大都會、汕尾金町灣、成都 198 拉斐等項目作為首次資產(chǎn)標的。

??此次,保利的租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品項目擬采用“專項計劃/信托計劃+私募基金”的兩層架構(gòu),先將物業(yè)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)至私募基金,再轉(zhuǎn)讓至專項計劃,從而將現(xiàn)金流和風(fēng)險報酬轉(zhuǎn)移至私募基金,這一過程或為未來的“出表”提供了可能,進而起到優(yōu)化財務(wù)報表的作用。

??需要注意的是,保利公寓項目存在起步時間相對較晚,業(yè)務(wù)規(guī)模較小的問題。據(jù)披露,截止2021年上半年,保利公寓在營項目 40 個,覆蓋上海、廣州、杭州、成都等城市,累計開業(yè)僅6120個房間,與旭輝、龍湖等同行存在顯著差距。而此次百億規(guī)模的租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品將會助推保利公寓的業(yè)務(wù)規(guī)模。

??整體來看,在11月融資開閘后,保利發(fā)展等一批央企、國企搶先在公開市場發(fā)債融資。從保利的財務(wù)情況看,企業(yè)依舊穩(wěn)居綠檔之列,此時大筆融資對于債務(wù)償還的緊迫性并不高,更多是為了儲備糧草彈藥,以便搶占先機,在窗口期獲得更多投資機遇。

企業(yè)信用
統(tǒng)一社會信用代碼:91440101741884392G
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