[中房研協(xié)]2022年四季度房地產(chǎn)市場運行情況

2023-01-30 10:44:47

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2023-01-30
  • 報告類型:市場報告
  • 發(fā)布機構(gòu):中房研協(xié)

??一

??政策環(huán)境:持續(xù)寬松

??1.中央層面:重申“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”地位,持續(xù)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作

??2022年第四季度,中央穩(wěn)樓市力度顯著增強。一方面,重申“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”地位,強調(diào)房地產(chǎn)鏈條長、涉及面廣,對于金融穩(wěn)定具有重要影響,要充分認(rèn)識到房地產(chǎn)業(yè)的重要性,為后續(xù)出臺支持性政策以充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的支柱作用打開了空間。另一方面,監(jiān)管部門對包括民企在內(nèi)的房企融資態(tài)度呈現(xiàn)實質(zhì)性改善,“金融16條”和銀行信貸、發(fā)債融資、股權(quán)融資“三支箭”等重磅政策相繼落地。

??多次強調(diào)落實支持剛性和改善性住房需求,促進(jìn)住房消費。四季度召開的三次國務(wù)院常務(wù)會議、12月中旬召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議,以及“放管服”改革重點任務(wù)分工方案中均提出,要落實因城施策支持剛性和改善性住房需求。同時中央經(jīng)濟(jì)工作會議及《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022—2035年)》均提出,要堅持“房住不炒”定位,推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡;加強市場預(yù)期引導(dǎo),促進(jìn)住房消費健康發(fā)展。

??房地產(chǎn)融資由“保項目”擴(kuò)展至“保主體”,支持房企融資政策不斷出臺。四季度多部門發(fā)文、中央經(jīng)濟(jì)工作會議及人民銀行工作會議,同時強調(diào)要推動保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作,用好保交樓專項借款,壓實項目實施主體責(zé)任;滿足行業(yè)合理融資需求,有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險,改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

??金融監(jiān)管部門持續(xù)出臺具體措施,11月8日,在人民銀行的支持和指導(dǎo)下,交易商協(xié)會繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具,支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。11月11日,人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布“金融16條”,提出包括對各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁、支持房企存量融資合理展期、支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債融資、做好“保交樓”金融服務(wù)、延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排等。11月14日,銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行發(fā)文提出,允許商業(yè)銀行與優(yōu)質(zhì)房企開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù),置換資金優(yōu)先用于項目工程建設(shè)和償還項目到期債務(wù)等。11月25日,證監(jiān)會在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施,包括恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房企境外市場上市政策等。12月21日,證監(jiān)會提出,繼續(xù)實施民企債券融資專項支持計劃和支持工具,允許房企“借殼”上市,允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實施涉房重組。

??加大力度發(fā)展保障性租賃住房。10月31日,財政部發(fā)文加大中央預(yù)算內(nèi)投資對深圳保障性住房籌集建設(shè)的補助,加大中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金對深圳公租房、保障性租賃住房和老舊小區(qū)改造的支持力度,推動解決大城市住房突出問題?!稊U(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022—2035年)》中提出,完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策,以人口凈流入的大城市為重點,擴(kuò)大保障性租賃住房供給,因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房,完善長租房政策,推動租購?fù)瑱?quán)等。

??大力發(fā)展綠色建筑和裝配式建筑。財政部、工信部提出,自2022年11月起,在北京市朝陽區(qū)等48個市(市轄區(qū))實施政府采購支持綠色建材促進(jìn)建筑品質(zhì)提升政策,納入政策實施范圍的項目包括醫(yī)院、學(xué)校、辦公樓、綜合體、保障房等政府采購工程項目。11月25日,住建部下發(fā)裝配式建筑發(fā)展可復(fù)制推廣經(jīng)驗清單,請地方結(jié)合實際學(xué)習(xí)借鑒。12月6日,科技部、住建部印發(fā)“十四五”城鎮(zhèn)化與城市發(fā)展科技創(chuàng)新專項規(guī)劃,提出加強城市更新與品質(zhì)提升系統(tǒng)技術(shù)研究、加強智能建造和智慧運維核心技術(shù)裝備研發(fā)、加強綠色健康韌性建筑與基礎(chǔ)設(shè)施研究、加強城鎮(zhèn)發(fā)展低碳轉(zhuǎn)型系統(tǒng)研究等7項重點任務(wù)。

??加強人才隊伍建設(shè),做好教育、住房等保障服務(wù)。10月7日,中共中央、國務(wù)院印發(fā)加強新時代高技能人才隊伍建設(shè)的意見提出,支持各地將高技能人才納入城市直接落戶范圍,高技能人才的配偶、子女按有關(guān)規(guī)定享受公共就業(yè)、教育、住房等保障服務(wù)。

??2.地方層面:政策力度進(jìn)一步加強,多個熱點城市“限購”松綁

??2022年第四季度,地方累計出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策170條,較三季度繼續(xù)減少32%。其中,寬松性政策142條,中性政策15條,緊縮性政策13條。在前期政策高頻出臺基礎(chǔ)上,四季度地方在政策力度上進(jìn)一步加強,寬松性政策覆蓋供需兩側(cè)。其中,需求側(cè)除了延續(xù)一直實施較多的財稅補貼、加強公積金住房貸款支持、放寬城市落戶和購房門檻外,更多城市跟進(jìn)松綁四項限制性政策、推動二手房“帶押過戶”新模式;供給側(cè)核心舉措主要包括降低房企拿地門檻、優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管、鼓勵房企開展讓利促銷活動等。緊縮性政策主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場秩序整治和房企資金監(jiān)管等方面。

??多個熱點城市放寬“限購”“限售”等限制性政策。如上海市臨港新片區(qū)提出定向優(yōu)化人才購房準(zhǔn)入條件;廈門、鄭州、成都調(diào)整限購區(qū)域范圍;西安、杭州取消社保繳納年限或落戶年限限制;重慶調(diào)整貸款住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn);西安多孩子家庭、南京指定區(qū)域增加購買套數(shù);佛山、東莞則全面放開限購,蘭州取消現(xiàn)行限售政策。

??推動二手房“帶押過戶”新模式。深圳、廣州、杭州、蘇州、天津、成都、西安、煙臺、青島、東莞等多座城市推進(jìn)或深化二手房“帶押過戶”登記新模式,無須提前還貸,無須墊付資金,提高二手房交易效率和便利度,降低二手房交易成本。

??二

??房地產(chǎn)市場發(fā)展特點

??1. 供求:主要行業(yè)指標(biāo)大幅下跌

??2022年全國房地產(chǎn)市場整體持續(xù)處于調(diào)整階段,四季度內(nèi)部分指標(biāo)跌速有所放緩。其中,開發(fā)投資累計跌幅持續(xù)下探,走勢逐月放緩;房屋新開工規(guī)模、土地成交量價持續(xù)大幅下跌;商品房銷售面積及金額跌幅明顯,年末市場回升動力不足;國房景氣指數(shù)回調(diào)至94.35的歷史低位。

??投資:年末跌速放緩。2022年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132895億元,同比下降10.0%,年末跌速放緩。從物業(yè)類別看,商業(yè)營業(yè)用房投資跌幅最大,下降14.4%;住宅投資占總投資比重為75.7%。從地區(qū)來看,東部和中部地區(qū)跌幅相對較小,跌幅在7%上下,東北地區(qū)跌幅最大,下降25.5%。整體而言,開發(fā)企業(yè)對東部地區(qū)投資較為穩(wěn)定,占總投資比重為54.5%。四季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資29336億元,較上季度下降16.9%,較上年同期下降16.3%。

??土地:持續(xù)大幅下跌。2022年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積10052萬平方米,同比下降53.4%;土地成交價款9166億元,同比下降48.4%;土地成交均價7790元/平方米,同比上漲14.4%。四季度土地購置面積3603萬平方米,較上季度上漲27.7%,同比下降54.2%;土地成交價款4142億元,較上季度上漲38.9%,同比下降40.7%。

??銷售:跌幅略有擴(kuò)大。2022年全國商品房銷售面積135837萬平方米,同比下降24.3%;商品房銷售金額133308億元,下降26.7%。分物業(yè)類型看,住宅市場跌幅最大,下降26.8%,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房跌幅相對較小。分區(qū)域看,各區(qū)域商品房銷售面積和金額同比為負(fù)增長,跌幅在21%—41%之間;東部地區(qū)銷售面積及金額占全國比重分別為41.5%、58.1%。

??四季度全國商品房銷售面積34415萬平方米,銷售金額33928億元,兩項指標(biāo)較上季度分別上漲5.9%和1.9%,同比跌幅分別為29.9%和28.0%。季度內(nèi)11月、12月兩項指標(biāo)同比跌幅較大,超過三成。

??庫存:住宅增加明顯。2022年12月末,商品房待售面積56366萬平方米,上年末增加5343萬平方米。其中,住宅待售面積26947萬平方米,增加4186萬平方米;辦公樓待售面積4073萬平方米,增加278萬平方米;商業(yè)營業(yè)用房待售面積12558萬平方米,減少209萬平方米。

??2.價格:新房和二手房價格走勢相對平穩(wěn)

??新房:房價同環(huán)比跌幅呈逐月收窄趨勢。10-12月,70個大中城市新建商品住房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為10座、16座、15座,環(huán)比指數(shù)算數(shù)平均值分別為-0.37%、-0.25%和-0.22%。10-12月,房價同比為上漲的城市數(shù)量分別為19座、18座、16座,同比指數(shù)算數(shù)平均值分別為-2.41%、-2.33%、-2.29%。

??二手房:房價整體趨穩(wěn),環(huán)比跌幅略有收窄、同比跌幅略有擴(kuò)大。10-12月,70個大中城市二手住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為5座、5座、7座,環(huán)比指數(shù)算數(shù)平均值分別為-0.47%,-0.44%,-0.41%。10-12月,價格同比上漲城市數(shù)量均為6座,同比指數(shù)算數(shù)平均值分別為-3.65%,-3.72%,-3.76%。

??3.城市:商品住宅成交量較上季度明顯好轉(zhuǎn),同比由跌轉(zhuǎn)漲

??四季度,監(jiān)測30[1]個重點城市商品住宅成交總面積7042.69萬平方米,較上季度增加39.3%,比去年同期增加11.1%,同比出現(xiàn)正增長,上季度同比跌幅(-30.0%)。其中,上海、成都成交量相對領(lǐng)先,分別為494.63萬平方米、442.23萬平米,其次杭州、武漢在400萬平方米上下,成交量前十的城市還有佛山、青島、徐州、天津、濟(jì)南、北京,在290萬—280萬平方米之間。

??四季度末,商品住宅庫存最大的城市為青島2462萬平方米,其次武漢、成都約2100萬平方米;合肥庫存面積最小,為295萬平方米。消化周期上,上海、合肥、杭州、濟(jì)南、消化周期低于9個月;26座城市消化周期在14個月及以上,鄭州達(dá)111.5個月,大連、長春、青島在33—43個月之間。

??徐州土地成交面積明顯領(lǐng)先其他城市,為963.48公頃,重慶、成都超過600公頃,常州、長沙、西安在418—500公頃區(qū)間,成交前十的城市還有廣州、南京、無錫、寧波,位于194—322公頃區(qū)間。

??4.企業(yè):銷售業(yè)績大幅下降 投資力度銳減

??業(yè)績:大幅下降。全年百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額64622.2億元,同比下降41.6%的較高水平。百強房企銷售操盤金額門檻同比降低42.0%至116.1億元,TOP10、TOP20、TOP30、TOP50門檻分別為1673.1億元、803.1億元、507.2億元、296.8億元,同比分別下降41.9%、49.4%、55.8%、48.0%。全口徑規(guī)模超過千億的房企由2021年的43家減少為20家,碧桂園4643億元排名榜首。

??投資:力度銳減。2022年房企新增貨值百強門檻為91億元,同比下降58%。新增貨值破千億的房企有8家,分比為保利發(fā)展、華潤置地、中海地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、綠城中國。百強房企投資金額的81%集中于22座核心城市,在一線城市的投資占比35%,二線城市為50%。2022年百強房企拿地銷售比僅有0.18,降至2017年以來的最低點,與2021年(0.29)相比明顯下降。

??融資:規(guī)模大跌。全年房企新增融資總額為7750億元,同比減少42%,自2016年以來首次跌落萬億元以下。房地產(chǎn)融資的“三支箭”落地后,信貸、債券、股權(quán)融資、預(yù)售資金、非標(biāo)信托、內(nèi)保外貸、REITs等多維度的房企融資端支持政策均已出臺。除少數(shù)的國央企開發(fā)商和優(yōu)質(zhì)民營房企可以通過中債增進(jìn)公司或地方城投的擔(dān)保完成發(fā)債外,其他無擔(dān)保安排的債券發(fā)行情況并不理想,后續(xù)融資政策效應(yīng)還需市場有一段時間消化。

??到位資金:降幅明顯。2022年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金148979億元,同比減少25.9%。其中,國內(nèi)貸款17388億元,減少225.4%;利用外資78億元,減少27.4%;自籌資金52940億元,減少19.1%;定金及預(yù)收款49289億元,減少33.3%;個人按揭貸款23815億元,減少26.5%。四季度到位資金34681億元,較上季度減少7.4%,同比減少30.1%。

??三

??當(dāng)前產(chǎn)業(yè)存在的問題

??1.融資政策支持的優(yōu)質(zhì)房企需要明確標(biāo)準(zhǔn)

??四季度,支持房地產(chǎn)企業(yè)融資的政策頻出,在官方表述中,無論是金融十六條、還是“三支箭”,能夠享受到政策扶持的都是優(yōu)質(zhì)頭部房企,也就是達(dá)到一定門檻才行。對于所有房地產(chǎn)企業(yè)來說,大水漫灌式的流動性支持是沒有的,可能未來大部分企業(yè)面臨的局面并不能有特別明顯的改善。優(yōu)質(zhì)頭部房企是一個若隱若現(xiàn)的白名單,哪些企業(yè)能夠進(jìn)入,這絕對不能靠運氣,更多是企業(yè)各方面綜合實力的體現(xiàn)?,F(xiàn)在不提“三道紅線”,不代表政策不再關(guān)注企業(yè)負(fù)債情況。企業(yè)的發(fā)展模式到底是資源推動型,還是管理推動型?土地投資布局是否符合國家發(fā)展規(guī)劃大局?產(chǎn)品設(shè)計是千篇一律還是每個樓盤都獨具匠心,企業(yè)包括產(chǎn)品的品牌價值幾何?單純依靠產(chǎn)品簡單復(fù)制尋求規(guī)模擴(kuò)張的房企不是優(yōu)質(zhì)的,也很難穩(wěn)定做到頭部。從行業(yè)發(fā)展角度看,政府應(yīng)進(jìn)一步明確優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),尤其是對于綜合實力的衡量,應(yīng)更加可量化,可評價。這樣既給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展指明了方面,便于對接資源,也給政府一定的管理參考,而不是隨意的解釋。

??2.土地成交冷清,市場面臨供應(yīng)不足壓力

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從摘牌拿到《國有土地使用證》到取得《商品房銷售(預(yù)售)許可證》所需時間會有所差異。一般而言,拿地后需要六個月以內(nèi)開工,拿證滿二年未動工開發(fā)的,政府就可以無償收回土地使用權(quán)。時間節(jié)點上看,土地市場成交規(guī)模及新開工節(jié)奏直接決定第二年的商品房供給。2022年土地場成交冷清,開發(fā)企業(yè)土地購置面積10052萬平方米,不及上年一半。同時,2022年拿地企業(yè)多為當(dāng)?shù)爻峭镀髽I(yè),開發(fā)運營節(jié)奏要比高周轉(zhuǎn)的民營房企緩慢,也將對市場供應(yīng)造成一定影響。2023年新增商品住宅將面臨供應(yīng)不足的壓力。

??3.市場信心不足,仍需政策積極引導(dǎo)

??當(dāng)前,房地產(chǎn)行業(yè)探底周期逐漸拉長,各個層面提振房地產(chǎn)市場的政策不斷,疫情對經(jīng)濟(jì)的影響也在逐步消除,但是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程較為緩慢,我們預(yù)計2023年銷售也不會出現(xiàn)明顯反彈,房價仍然有回調(diào)的空間。未來房地產(chǎn)能否企穩(wěn)關(guān)鍵是購房者的預(yù)期,以及企業(yè)特別是民營房企的信心。房地產(chǎn)遇冷,企業(yè)資金鏈緊張,很大程度上是消費者觀望,看不準(zhǔn)市場走向,擔(dān)心買了沒回報,買了會爛尾。如何改變負(fù)面預(yù)期,進(jìn)而引導(dǎo)正面預(yù)期,如何提升消費者信心,進(jìn)而提升開發(fā)企業(yè)的信心?政策需要積極引導(dǎo)。

??4.“帶押過戶”存在一定業(yè)務(wù)風(fēng)險

??四季度,多個城市推進(jìn)二手房交易“帶押過戶”登記新模式。交易二手房時,不用提前還清房貸,就能實現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記和新抵押設(shè)立,降低了交易雙方資金及時間成本、提高交易登記安全性。這一措施產(chǎn)生了較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效應(yīng),對促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)具有積極意義。與此同時也存在一定風(fēng)險,銀行推動“帶押過戶”的動力是留住貸款,那么跨行過戶可能面臨一些障礙;交易完成前賣方需要接受資金監(jiān)管,對有置換需求的居民有一定影響;因為會出現(xiàn)短期的“雙抵押”并存,買方貸款比例有所限制。各地方政府在推行這一政策時,需要宣傳和咨詢工作做到位,規(guī)范交易流程和細(xì)節(jié),明確相關(guān)規(guī)章制服,規(guī)避制度創(chuàng)新帶來的風(fēng)險。

??

??2023年一季度房地產(chǎn)市場走勢預(yù)判

??1.政策持續(xù)寬松。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),行業(yè)深度下行對經(jīng)濟(jì)影響顯著。2022年底行業(yè)政策已經(jīng)出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)折,從“去杠桿”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺€(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)地產(chǎn)”,2023年一季度將引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。中央層面,金融加碼支持“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作,推動并購重組,支持改善房企資產(chǎn)負(fù)債狀況等;政策支持合理住房需求、鼓勵住房消費。地方政府將跟進(jìn)首貸利率調(diào)整機制降低購房成本,多城市首付比例、首貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等方面仍有調(diào)整空間;高能級城市放寬行政性限制政策,如取消或縮小限購范圍,降低購房門檻;更多城市跟進(jìn)優(yōu)化二手房交易政策,簡化交易流程、降低交易成本等。

??2.市場低位企穩(wěn)。政策支持房地產(chǎn)的措施落地到市場響應(yīng)并做出調(diào)整仍需要過渡期,再考慮到一季度季節(jié)和春節(jié)假期因素影響,前兩月投資、銷售、新開工等行業(yè)數(shù)據(jù)將繼續(xù)下行,3月起低位企穩(wěn),環(huán)比出現(xiàn)反彈。由于去年行業(yè)各項指標(biāo)下行明顯,基數(shù)較低,一季度同比跌幅或?qū)⒂兴照?。部分城市積極推動二手房 “帶押過戶”方案,市場交易活躍度將進(jìn)一步提升。經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇也將帶動房地產(chǎn)形勢轉(zhuǎn)好。土地市場方面,城市分化將持續(xù)加大,一、二線城市將優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)及土拍規(guī)則吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)投資,三、四線城市土地儲備充足、但市場疲軟,將減少供應(yīng)消化存量供給。

??3.企業(yè)償債壓力仍然較大。一季度償債壓力仍是房企面臨的大關(guān),數(shù)據(jù)顯示1月、3月房企償債規(guī)模均超千億元。盡管房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境發(fā)生歷史性轉(zhuǎn)變,但受到政策支持的企業(yè)范圍依然有限,個別房企仍然存在債務(wù)違約的可能性。受到政策支持的房企要抓住融資窗口期,推動銷售回暖,從根本上解決流動性問題。政策鼓勵下,房企之間實質(zhì)性的合并重組事件將增多。

??01

??主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計數(shù)據(jù)

??02

?    房地產(chǎn)相關(guān)主要指標(biāo)統(tǒng)計數(shù)據(jù)

??03

??重點城市交易數(shù)據(jù)

??04

       中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜

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