市場報告 2023-07-18 14:03:57 來源:中房網(wǎng)
- 城市:全國
- 發(fā)布時間:2023-07-18
- 報告類型:市場報告
- 發(fā)布機構:中房研協(xié)
??01.
??商品房銷售市場再次下行,區(qū)域表現(xiàn)分化
??1—6月,商品房銷售面積59515萬平方米,按可比口徑計算同比下降5.3%,其中住宅銷售面積下降2.8%。商品房銷售額63092億元,按可比口徑計算同比增長1.1%,其中住宅銷售額增長3.7%。
??1-6月新建商品房銷售市場走勢再次下行,銷售面積經(jīng)歷了一季度短暫銷售回暖后仍未走出負增長區(qū)間,并在6月再次下探,市場修復之路較為波折。當然市場下行不是整體性的,部分一、二線熱點城市市場仍在緩慢修復,在全國市場中占比超過六成的三、四線城市市場表現(xiàn)低迷,拉低了整體市場增速。當前行業(yè)正經(jīng)歷中期慣性調整,從高增長向高質量轉變,在調整中尋找支撐,市場走勢依然存在較大不確定性,短期難見底部。
??6月行業(yè)相關政策出臺頻次有所減少,但階段性累積出臺各項支持政策釋放的積極信號已經(jīng)很明顯。當前來看市場對政策的反應不靈敏,根本原因還是居民收入降低,投資、消費意愿不強。長期來看城市化進程放緩、人口負增長和老齡化等問題凸顯,房地產(chǎn)市場供求關系在不斷變化,行業(yè)持續(xù)發(fā)展需要契合消費者更高要求的居住需求。
??管理層也注意到房地產(chǎn)市場恢復緩慢,企業(yè)融資依然困難,央行也發(fā)通知延長“金融十六條”中第四條和第八條的執(zhí)行期限。這是在最新市場形勢下,政府對房地產(chǎn)市場的持續(xù)托底行為,且受益主體依然局限在存量貸款展期,專項借款支持項目等“限定”領域。對于廣大的中小企業(yè),民營房企,存量客戶貸款等依然需要更加明確的支持措施,以此激發(fā)市場活力,讓深處危機中的行業(yè)盡快觸底穩(wěn)定發(fā)展。
??單月數(shù)據(jù)來看,6月銷售面積較4月、5月有所上漲,但同比數(shù)據(jù)看銷售市場二季度逐月下行,按可比口徑計算6月銷售面積同比減少18.2%,并未出現(xiàn)市場期待的止跌行情。去年同期正是上海疫情封閉期,可謂基數(shù)相當?shù)?,今年沒有疫情的阻礙,同比依然出現(xiàn)大幅度下降,足見市場溫度之低。當前市場購買力受限,短期內成交規(guī)模將維持低位。
??分類物業(yè)銷售看,商品住宅市場再次進入下降區(qū)間,銷售面積由漲轉跌,銷售金額漲幅明顯收窄;辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房兩項指標持續(xù)下降,跌幅變化波動各異,辦公樓跌幅擴大,商業(yè)營業(yè)用房跌幅收窄。從各地區(qū)銷售情況看,東部地區(qū)市場保持增長,漲幅較上月收窄,東北地區(qū)量漲價跌,調整明顯;中部和西部地區(qū)持續(xù)下降,且跌幅擴大。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國比重分別為45.2%、61.4%,份額分別比上月提升1.1個和0.5個百分點。
??02.
??房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)低位
1—6月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元,按可比口徑計算同比下降7.9%;其中,住宅投資44439億元,下降7.3%。
??1-6月,房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅持續(xù)擴大,企業(yè)投資意愿仍然不足。開發(fā)投資復蘇是市場真正回暖的表現(xiàn),但是行業(yè)目前仍存在很多問題,并未形成“回款→投資→開發(fā)→銷售”的可持續(xù)正向良性循環(huán),企業(yè)流動性偏緊。企業(yè)在債務壓力下,受限于融資渠道和銷售資金監(jiān)管等,企業(yè)資金順位是先用于債務償還,而不是投資拿地,進行規(guī)模擴張。同時,企業(yè)對于未來市場預期謹慎,投資意愿持續(xù)減弱。
??月度數(shù)據(jù)方面,6月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資12849億元,較上月增加26.1%,按可比口徑計算同比減少10.3%,單月走勢仍持續(xù)下行。房地產(chǎn)投資的持續(xù)下行在一定程度上拖累了固定資產(chǎn)投資指標,其同比漲幅逐月收窄,從年初的5.5%縮至6月的3.8%。
??從物業(yè)類別投資上看,各物業(yè)類型表現(xiàn)各異,住宅和辦公樓跌幅擴大,商業(yè)營業(yè)用房在較大跌幅基礎上有所收窄。住宅投資占總投資比重75.9%,較上月減少0.3個百分點。從地區(qū)來看,各區(qū)域投資同比繼續(xù)負增長,東北和西部地區(qū)跌幅最為明顯,除中部地區(qū)同比跌幅與上月持平外,其他三區(qū)域跌幅均較上月有所擴大。開發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重為59.1%,較上月下降0.7個百分點。
??03.
??房屋新開工面積持續(xù)下滑
1—6月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積49880萬平方米,同比下降24.3%。其中,住宅新開工面積36340萬平方米,下降24.9%。
??1-6月,全國商品房新開工面積同比跌幅繼續(xù)下行,6月新開工規(guī)模10157萬平方米,同比跌幅再次擴大,超過三成。房屋竣工面積仍保持上漲,但走勢有所放緩,同比漲幅較上月收窄0.6個百分點至19.0%。前幾個月銷售市場復蘇還未傳導至投資和新開工,目前已開始出現(xiàn)再次下滑,“銷售回暖—投資回升—新開工復蘇”的路徑受到阻礙,新開工修復周期或將拉長。
??04.
??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金跌幅再次擴大
1—6月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金68797億元,同比下降9.8%。其中,國內貸款8691億元,下降11.1%;利用外資28億元,下降49.1%;自籌資金20561億元,下降23.4%;定金及預收款24275億元,下降0.9%;個人按揭貸款12429億元,增長2.7%。
??1—6月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金跌幅再次明顯擴大,主要受定金及預收款和個人按揭貸款影響,定金及預收款由漲(上月上漲4.4%)轉跌,個人按揭貸款漲幅收窄3.8個百分點;同時,國內貸款和自籌資金跌幅繼續(xù)擴大。定金及預收款和個人按揭貸款占全部資金的53.4%,較上月降低0.6個百分點;自籌資金占29.8%,較上月提升0.8個百分點。
6月銷售市場下滑對房企資金來源整體影響較為明顯,企業(yè)面臨融資不暢、債務壓力和銷售走弱三重壓力。7月上旬,中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局延長“金融16條”中存量貸款展期、配套融資兩項政策期限,意在緩解房企短期資金壓力和助力“保交樓”工作推進。房企流動性要真正改善主要依賴銷售端,在當前行業(yè)深度調整的背景下,企業(yè)更要正視這些變化,進行結構調整和業(yè)務創(chuàng)新尋找新的增長點。
??05.
??商品住宅庫存去化放緩
6月末,商品房待售面積64159萬平方米,較上月增加39萬平方米。其中,住宅減少42萬平方米,辦公樓減少12萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房減少37萬平方米。
??商品房待售面積小幅增加,庫存增加部分為其他物業(yè)類型,住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房均較上月小幅減少,相比前幾個月,住宅庫存去化明顯放緩。同比數(shù)據(jù)來看,住宅待售面積上漲18%,漲幅較上月擴大2.1個百分點,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房同比漲幅波動較小。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |