??01 

??政策環(huán)境：穩(wěn)定寬松

??1．中央層面：堅(jiān)持“房住不炒”定位，促需求、防風(fēng)險、保穩(wěn)定

??2023年第二季度，中共中央政治局會議重申堅(jiān)持“房住不炒”定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。中央層面總體延續(xù)了促需求、防風(fēng)險、保穩(wěn)定的政策導(dǎo)向。

??加強(qiáng)金融支持合理住房消費(fèi)需求。二季度，銀保監(jiān)會、中國人民銀行聯(lián)合國家金融監(jiān)督管理總局等5部門，先后發(fā)文支持全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興，依法合規(guī)加大對新市民等群體保障性租賃住房建設(shè)融資支持力度；擴(kuò)大金融產(chǎn)品和服務(wù)供給，為新市民就業(yè)創(chuàng)業(yè)、住房消費(fèi)、健康養(yǎng)老等提供金融支持；優(yōu)化鄉(xiāng)村消費(fèi)金融產(chǎn)品和服務(wù)，滿足進(jìn)城農(nóng)民及農(nóng)村居民對住房、汽車、家電、文旅等方面的消費(fèi)需求。6月20日，央行發(fā)布貸款市場報價利率（LPR）公告，1年期LPR與5年期以上LPR較同期均下降10個基點(diǎn)，分別降至3.55%、4.2%。

??切實(shí)維護(hù)購房者合法權(quán)益，加強(qiáng)房屋安全管理。4月21日，最高人民法院在《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》中提出，在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。5月8日，住建部、市場監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》提出，加強(qiáng)從業(yè)主體管理、明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容、合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價等，維護(hù)購房者合法權(quán)益。6月26日，住建部部長倪虹在與中國銀行黨委書記葛海蛟一行交流指出，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”是黨中央、國務(wù)院作出的重大決策部署，要加快推進(jìn)已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)維護(hù)購房人合法權(quán)益；房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡；要鼓勵引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)參與城市建設(shè)和更新，要為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障等。

??6月9日，住建部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市房屋室內(nèi)裝飾裝修安全管理的通知》明確，城市房屋所有人、使用人是房屋室內(nèi)裝飾裝修安全管理的第一責(zé)任人，實(shí)施房屋室內(nèi)裝飾裝修活動應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守有關(guān)法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定，禁止有影響建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的行為，裝修人及裝飾裝修企業(yè)要承擔(dān)因違法違規(guī)裝飾裝修造成的整改拆除和恢復(fù)工程等相關(guān)費(fèi)用。裝飾裝修企業(yè)要嚴(yán)格按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和其他技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，確保人員和房屋安全。

??推動化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險。4月17日，國資委發(fā)文表示要高度關(guān)注房地產(chǎn)信托、政府和社會資本合作（PPP）項(xiàng)目、非主業(yè)投資等存在風(fēng)險，更好發(fā)揮責(zé)任追究工作“防未病”作用。4月20日，央行提出，首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制“既管冷、又管熱”，既支持房地產(chǎn)市場面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又要求房價出現(xiàn)趨勢性上漲苗頭的城市及時退出支持政策，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房貸利率下限。6月29日，中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步提升債務(wù)融資工具融資服務(wù)質(zhì)效有關(guān)事項(xiàng)的通知》提出，加大對重點(diǎn)領(lǐng)域的支持力度，用好“第二支箭”，進(jìn)一步提升民營企業(yè)發(fā)債便利。

??2．地方層面：政策延續(xù)寬松維穩(wěn)，調(diào)控節(jié)奏整體趨緩

??2023年第二季度，地方累計(jì)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策140條。其中，寬松性政策117條，中性政策13條，緊縮性政策10條。調(diào)控頻次較第一季度明顯減少，且季度內(nèi)呈現(xiàn)出逐月遞減趨勢。從調(diào)控內(nèi)容來看，政策發(fā)布主體以三四線城市為主，政策寬松主要涉及優(yōu)化“四限”、推行貨幣化安置、發(fā)放購房財稅補(bǔ)貼、強(qiáng)化公積金住房貸款支持、全面推行二手房“帶押過戶”、鼓勵房企開展促銷活動、優(yōu)化房企資金監(jiān)管等。

??深圳、上海、杭州、南京、合肥、鄭州、青島、揚(yáng)州等多個重點(diǎn)城市涉及優(yōu)化“四限”政策，主要措施包括：放松二手房核驗(yàn)價格、擴(kuò)大不限購區(qū)域、增加購買套數(shù)、放寬社保繳納條件、降低首付比例、縮短限售年限或不再執(zhí)行限售政策等。

??02 

??房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)

??1．供求：主要行業(yè)指標(biāo)持續(xù)下行

??2023年二季度全國房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，各項(xiàng)指標(biāo)逐月回落。其中，開發(fā)投資累計(jì)跌幅擴(kuò)大；房屋新開工規(guī)模低位徘徊，跌幅持續(xù)擴(kuò)大，走勢趨穩(wěn)；商品房銷售市場在一季度市場短暫后回暖上升后再次下行，住宅銷售面積再次進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間；國房景氣指數(shù)有上季度末的94.70小幅回調(diào)至94.06。

??投資：跌幅擴(kuò)大。二季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資32576億元，較上季度增加25.4%，同比下降19.7%。上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%，季度內(nèi)跌幅逐月擴(kuò)大。從物業(yè)類別看，住宅投資同比下降7.3%，占總投資比重為75.9%；商業(yè)營業(yè)用房投資跌幅最大，下降17.3%。從地區(qū)來看，東部和中部跌幅相對較小，分別同比下降2.7%、8.4%，西部和東北地區(qū)跌幅較大，分別下降19.4%、20.8%。開發(fā)企業(yè)投資重點(diǎn)仍集中在東部地區(qū)，占總投資比重為59.1%。

??開工：低位徘徊。二季度，全國房屋新開工面積25759萬平方米，較上季度增加6.8%，同比下降29.6%；房屋竣工面積14482萬平方米，較上季度下降25.4%，同比增加23.7%。上半年，全國房屋新開工面積49880萬平方米，同比下降24.3%；房屋竣工面積33904萬平方米，同比增加19.0%。

??銷售：回升乏力。二季度，全國商品房銷售面積29569萬平方米，較上季度下降1.3%，同比下降21.9%；商品房銷售金額32547億元，較上季度增加6.6%，同比下降10.6%。上半年商品房銷售面積59515萬平方米，季度內(nèi)同比跌幅由0.4%擴(kuò)大至5.3%；商品房銷售金額63092億元，季度內(nèi)同比漲幅由8.8%縮小至1.1%。

??分物業(yè)類型看，商品住宅市場回調(diào)明顯，銷售面積同比由漲轉(zhuǎn)跌，銷售金額漲幅縮小，分別為下降2.8%、上漲3.7%；辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房兩項(xiàng)指標(biāo)保持下降，跌幅擴(kuò)大。分區(qū)域看，僅東部地區(qū)銷售面積及金額保持上漲，漲幅分別1.4%和7.1%，東北地區(qū)銷售面積上漲（6.0%）金額下跌（-0.8%），中部和西部地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)跌幅在6.0%—11.3%之間。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國比重分別為45.2%、61.4%。

??庫存：有所減少。上半年末，商品房待售面積64159萬平方米，較一季度末減少611萬平方米。其中，住宅待售面積31006萬平方米，減少835萬平方米；辦公樓待售面積4756萬平方米，增加70萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房待售面積13992萬平方米，減少70萬平方米。

??2．價格：新房和二手房環(huán)比出現(xiàn)下跌，二手房調(diào)整幅度更大

??新房：房價環(huán)比出現(xiàn)下跌，同比跌幅縮小。4-6月，70個大中城市新建商品住房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為62座、46座、31座，環(huán)比算數(shù)平均值分別為0.32%、0.10%和-0.06%。4-6月，房價同比為上漲的城市數(shù)量分別為22座、26座、27座，同比算數(shù)平均值分別為-0.74%、-0.48%、-0.43%。

??二手房：房價環(huán)比再次下跌，上漲城市數(shù)量銳減。4-6月，70個大中城市二手住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為36座、15座、7座，環(huán)比算數(shù)平均值分別為0.01%，-0.23%，-0.44%。4-6月，價格同比上漲城市數(shù)量分別為9座、9座、6座，同比算數(shù)平均值分別為-2.95%，-2.70%，-2.79%。

??3．城市：商品住宅成交量低于上季度、高于去年同期

??二季度，監(jiān)測30[1]座重點(diǎn)城市商品住宅成交總面積5247.86萬平方米，較上季度減少2.8%，較去年同期增加8.5%。其中，成都成交量明顯領(lǐng)先，為489.66萬平方米，青島、杭州超過300萬平方米，成交前十的城市還有武漢、上海、天津、廣州、西安、鄭州、北京，在205萬—280萬平方米之間。

??二季度末，商品住宅庫存最大的城市為武漢1886萬平方米，其次成都、青島分別為1642萬和1510萬平方米；嘉興庫存面積最小，為164萬平方米。消化周期上，8座城市低于12個月，合肥低于6個月；22座城市消化周期在12個月以上，徐州超過30個月，其次常州、長春超過27個月。

??土地市場方面，成都、杭州土地成交面積相對領(lǐng)先，分別為204.19公頃、198.34公頃，成交前十的城市還有長沙、合肥、天津、西安、北京、廣州、上海、濟(jì)南，位于101—158公頃區(qū)間。

??4．企業(yè)：銷售業(yè)績微增 投資力度下降

??業(yè)績：同比微增。上半年，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額30620.2億元，同比微增0.2%。百強(qiáng)房企銷售操盤金額門檻同比增長1.8%至56.7億元，TOP10和TOP20房企門檻也分別同比增長15.3%和4.7%，至890.0億元和368.6億元；TOP30、TOP50房企門檻分別為216.5億元和133.3億元，同比降低15.8%和10.8%。

??投資：力度下降。上半年，房企新增貨值百強(qiáng)總價值14120億元，投資力度同比下降9%。新增貨值超過百億的房企為32家，比去年同期減少8家；華潤、濱江和萬科位列前三，華潤為年內(nèi)首個新增貨值突破千億的房企。1—6月，百強(qiáng)房企拿地銷售比為0.15，仍處歷史低位，但較上季度末的0.07有一定程度修復(fù)。

??融資：總量減少。上半年，克而瑞研究中心監(jiān)測的80家典型房企融資總額為3137.3億元，同比減少26.3%。1—6月房企發(fā)債規(guī)模達(dá)1706.83億元，其中境內(nèi)債券為1625.61億元，占比為95.24%。新增債券類融資成本3.7%，較2022年全年下降0.53個百分點(diǎn)。

??到位資金：降幅擴(kuò)大。二季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金34089億元，較上季度下降1.8%，同比下降11.9%。上半年，開發(fā)企業(yè)到位資金68797億元，同比下降9.8%。其中，國內(nèi)貸款8691億元，下降11.1%；利用外資28億元，下降49.1%；自籌資金20561億元，下降23.4%；定金及預(yù)收款24275億元，下降0.9%；個人按揭貸款12429億元，增長2.7%。

??[1]注：具體城市范圍詳見上半年主要數(shù)據(jù)重點(diǎn)城市交易數(shù)據(jù)部分。

??03 

??當(dāng)前產(chǎn)業(yè)存在的問題

??1、市場復(fù)蘇支撐不足，調(diào)控政策依然有較大放松空間

??在一季度房地產(chǎn)銷售市場短暫回升后再次下行，投資、銷售、開工、到位資金等主要指標(biāo)持續(xù)“惡化”，市場整體復(fù)蘇動力不足，核心動因是經(jīng)濟(jì)周期使然，但不合理、不合時宜的各類限購政策也起到了推波助瀾的作用。有些政策具有時限性，當(dāng)市場已經(jīng)發(fā)生變化時，相關(guān)政策的執(zhí)行應(yīng)“與時俱進(jìn)”，積極的調(diào)整政策口徑，讓政策與市場實(shí)際更加匹配?，F(xiàn)在樓市正處在困難時期，一些城市開始取消或放松限購、限售、限貸等政策，這是應(yīng)有之義，但是否做到位了？還有哪些城市應(yīng)該調(diào)整卻沒有行動？取消各類限制政策，市場并不一定很快出現(xiàn)止跌回升的態(tài)勢，但可以優(yōu)化房地產(chǎn)市場的營商發(fā)展環(huán)境，讓房地產(chǎn)行業(yè)回歸序列健康發(fā)展，也是政府部門逐漸收回有形之手的難得契機(jī)。

??2、市場主體普遍信心不足

??房地產(chǎn)市場的運(yùn)行離不開開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者，從當(dāng)前市場運(yùn)行情況來看，兩大主體信心嚴(yán)重不足。企業(yè)方面，央企國企在房地產(chǎn)市場上占據(jù)了絕對優(yōu)勢地位，核心原因是在新的市場形勢下，原先負(fù)債率低、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢，且有一定產(chǎn)品經(jīng)營特色的央國房企，具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流和抗風(fēng)險能力，這類企業(yè)融資成本低且資金來源有保障，是一般民營房企所不能比的。從克而瑞發(fā)布的上半年的拿地榜和銷售榜看，TOP50以內(nèi)民企占比非常小，尤其是拿地榜上，鮮有民企身影。這些企業(yè)要在資金壓力下維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)、保交樓、化解債務(wù)風(fēng)險，投資能力與信心嚴(yán)重不足。

??消費(fèi)者入市觀望情緒重。一方面，經(jīng)濟(jì)增長前景不明，就業(yè)環(huán)境低迷和收入預(yù)期減弱影響，居民“多存少貸”趨勢明顯，消費(fèi)意愿低迷，疊加期房交付環(huán)節(jié)的風(fēng)險，影響購房者決策；另一方面，房地產(chǎn)增長速度放慢、投資回報率下降，商品房也不再普遍被認(rèn)為是可靠的投資品，市場有張有落成為常態(tài)。原有的市場運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)不再應(yīng)驗(yàn)，市場規(guī)律需要重構(gòu)。

??3、推動現(xiàn)房銷售面臨諸多考驗(yàn)

??為了防范交樓風(fēng)險，2023年的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確指出，房地產(chǎn)工作要從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險。目前，多個省市已經(jīng)積極推行試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。現(xiàn)房銷售為購房者規(guī)避了爛尾風(fēng)險，也提供了質(zhì)量保障，但對于企業(yè)而言資金壓力和建設(shè)成本加大，在當(dāng)前的市場環(huán)境和融資環(huán)境下，只有具備較強(qiáng)資金實(shí)力和市場競爭能力的企業(yè)才能承擔(dān)，將進(jìn)一步擠壓中小民營房企的生存空間，降低市場活躍度。要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售還有很長的過渡期，企業(yè)需進(jìn)行戰(zhàn)略和產(chǎn)品調(diào)整應(yīng)對未來市場發(fā)展；政府方面也需要在土地市場、金融體系等方面做出更合理有力的制度安排。

??4、美元升值加息周期，警惕國內(nèi)資產(chǎn)價格中樞回落

??外部發(fā)展環(huán)境深刻影響國內(nèi)樓市的運(yùn)作，美元走勢就是典型的影響因素。近期最受關(guān)注的是美元升值和人民幣貶值，從趨勢圖看，人民幣兌美元6月30日最高達(dá)到7.2689元兌1美元。我們相信，人民幣兌美元沒有大幅貶值的基礎(chǔ)，但短期內(nèi)的匯兌風(fēng)險還是存在的，這也影響到不少人的決策。尤其是二季度以來，人民幣兌美元匯率開始突破7：1這一關(guān)鍵點(diǎn)位。經(jīng)濟(jì)預(yù)期、地緣政治和戰(zhàn)爭、美元加息、美國制造業(yè)新政等，各種因素疊加，包括中國在內(nèi)的新興市場不得不面對資金外流、貨幣貶值、國內(nèi)資產(chǎn)價值下跌 ，價值中樞回落的問題。對于房地產(chǎn)而言，一線城市的高端二手房拋盤量上升、報價回落，這也是資金外流的表現(xiàn)。目前二手房拋盤的現(xiàn)象已經(jīng)從一線城市向其他城市漫延。房地產(chǎn)價格的回落是市場機(jī)制選擇的結(jié)果，而且在某種程度上對首套和改善住房的消費(fèi)者是好事。但也應(yīng)防止房地產(chǎn)市場進(jìn)入價格叢林社會，畢竟有日本、臺灣等地房地產(chǎn)市場價格崩盤帶來的經(jīng)濟(jì)社會大衰退的前車之鑒。

??04 

??2023年三季度房地產(chǎn)市場

??走勢預(yù)判

??1．政策保持寬松。三季度行業(yè)將延續(xù)寬松的政策基調(diào)，集中提升房企、消費(fèi)者等市場主體信心，促進(jìn)住房消費(fèi)和防范行業(yè)風(fēng)險，但不會出臺強(qiáng)刺激性政策。地方層面將因城施策提高政策精準(zhǔn)度，支持各類住房需求，熱點(diǎn)城市將繼續(xù)放寬或優(yōu)化限制性政策，對改善型需求給予更多支持，特別是多孩家庭；存量房市場政策調(diào)整仍存在很大空間，如下調(diào)房貸利率、落實(shí)央行關(guān)于鼓勵商業(yè)銀行重新發(fā)放貸款置換存量高息貸款的窗口指導(dǎo)、降低交易成本、簡化交易流程等。市場低迷的三、四線城市將出臺更多促進(jìn)消費(fèi)的措施，減免稅費(fèi)或發(fā)放購房補(bǔ)貼等。

??2．市場銷售繼續(xù)承壓。上半年市場先揚(yáng)后抑，預(yù)計(jì)三季度市場將繼續(xù)承壓，市場走勢不明朗。由于銷售市場沒有形成回暖預(yù)期，開發(fā)投資在未來一段時間將持續(xù)低位運(yùn)行，也直接影響企業(yè)拿地積極性，土地市場或?qū)⒗^續(xù)下行，但熱點(diǎn)城市或區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊競爭仍然較為激烈。當(dāng)前市場交易節(jié)奏放緩，居民對房價下跌預(yù)期加強(qiáng)，特別是二手房市場，供需不平衡加劇，價格可能進(jìn)一步回調(diào)，但回調(diào)幅度不會太大。

??3．企業(yè)償債壓力較大。三季度房地產(chǎn)企業(yè)償債壓力較大，在沒有更強(qiáng)的金融政策支持下，企業(yè)資金來源更依賴銷售端，可能將適度降價回款防范資金缺口加大。市場分化正在形成新的行業(yè)格局，房地產(chǎn)企業(yè)將平衡布局、甄別風(fēng)險；不斷增強(qiáng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的競爭優(yōu)勢，提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)水平；經(jīng)營策略也將更多元化，細(xì)分住房消費(fèi)領(lǐng)域，尋找新的增長點(diǎn)。