全國房地產(chǎn)市場月報

市場報告 2023-07-18 14:42:58 來源:中房網(wǎng)

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2023-07-18
  • 報告類型:市場報告
  • 發(fā)布機構(gòu):易居研究院

??住宅銷售遇冷,干擾了其他地產(chǎn)指標的復(fù)蘇

??本報告基于國家統(tǒng)計局定期發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況月度數(shù)據(jù),對全國房地產(chǎn)市場重點指標進行系統(tǒng)梳理和分析,以更好把握全國房地產(chǎn)市場大勢。從今年6月份以及上半年全國房地產(chǎn)指標來看,住宅銷售遇冷是最大的問題,也是最大的風(fēng)險點,其客觀上也干擾了其他地產(chǎn)指標的平穩(wěn)運行。從分析問題和解決問題的角度出發(fā),我們要重點對住宅銷售指標進行分析,同時研究更有針對性的對策。

??一、住宅銷售狀況:首次由正轉(zhuǎn)負

??2023年1-6月份,全國新建商品住宅銷售面積為51592萬平方米,同比增速為-2.8%。該指標出現(xiàn)了本質(zhì)的變化,即相比1-5月份2.3%的水平,當(dāng)前該指標出現(xiàn)了由正轉(zhuǎn)負的問題。其說明,今年一季度開始的住宅銷售回暖態(tài)勢被打亂,住宅銷售市場復(fù)蘇面臨阻力。這進一步說明市場回暖基礎(chǔ)并不牢固,也成為今年上半年房地產(chǎn)市場要重點關(guān)注的指標。

??回顧今年上半年住宅銷售市場,其呈現(xiàn)了幾個重要的問題或特點。1)從降溫的時間節(jié)點和各地反饋的情況看,二季度尤其是4月份下旬開始,各地房企銷售數(shù)據(jù)明顯出現(xiàn)問題,意向購房需求明顯減少。2)從城市分布看,不光三四線城市遇到了銷售的問題,其他大城市也普遍有壓力。如一線城市很多郊區(qū)新盤,銷售狀況很差,甚至出現(xiàn)了“首付貸”等灰色操作。這說明客戶購買力明顯減弱。3)部分城市實際上依然存在積極認購的意愿,但是由于二手房出售比較困難,所以換新房等計劃明顯被干擾,進而導(dǎo)致房企新盤銷售節(jié)奏也被打亂。

??原因分析,主要有以下幾點。1)一季度銷售數(shù)據(jù)確實和部分滯后需求密集釋放有關(guān)。所以一季度銷售數(shù)據(jù)被拉高,導(dǎo)致二季度銷售數(shù)據(jù)會顯得“慘淡”。2)購房者的購買力和預(yù)期確實出現(xiàn)了重要的變化。購房者“捂住錢袋子”的情緒加重,對于房價下跌的悲觀預(yù)期增強,進而入市意愿并不強烈。3)二手房掛牌量增加對新房交易產(chǎn)生了干擾。一方面,二手房供應(yīng)增加,使得售樓處蓄客面臨競爭壓力。另一方面,“賣二手房置換新房”的操作遇到阻力,房東二手房無法及時出手,也會影響到對新房的認購。

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??二、市場沖擊:資金狀況有所惡化

??“銷售為王”的工作思路需要加快確立。銷售不穩(wěn),其他指標也無持續(xù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。唯有提振銷售,才能促進房地產(chǎn)各個指標的穩(wěn)定健康發(fā)展。從此次統(tǒng)計局相關(guān)指標可以看出,當(dāng)前銷售端遇冷,其對于房企資金狀況、庫存或待售面積指標甚至包括開發(fā)投資指標等,都產(chǎn)生了較大的沖擊或負面影響。這里重點分析銷售端數(shù)據(jù)惡化對房企資金方面的影響。

??1-6月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金額為68797億元,同比增速為-9.8%。該指標相比1-5月份-6.6%明顯收窄。1)該數(shù)據(jù)說明,房企資金狀況是在惡化的,或者說房企的資金壓力不減反增。從結(jié)構(gòu)上看,國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款等指標都呈現(xiàn)了降溫或惡化的態(tài)勢。這也要求我們需從多角度多渠道確保房企資金狀況的改善。2)該數(shù)據(jù)和銷售端的降溫有直接關(guān)系。比如說“定金及預(yù)收款”指標出現(xiàn)了質(zhì)的惡化,即從1-5月份4.4%收窄至-0.9%,即出現(xiàn)了由正轉(zhuǎn)負的問題。我們認為,正是由于二季度銷售端的降溫,所以對于房企類似首付款的收取等帶來了影響,進而影響到后續(xù)的資金回籠和現(xiàn)金流問題。

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??三、結(jié)論趨勢:要充分考慮房地產(chǎn)新階段問題

??此次國家統(tǒng)計局對于今年上半年房地產(chǎn)市場和趨勢做了系統(tǒng)分析和總結(jié)。此次統(tǒng)計局相關(guān)發(fā)言人表示,隨著經(jīng)濟恢復(fù)向好,促進房地產(chǎn)健康發(fā)展政策顯效,房地產(chǎn)市場將逐步走穩(wěn)。從需求端看,房住不炒政策作用下,投機性住房需求逐步得到抑制,剛性和改善性合理住房需求有序釋放,將繼續(xù)帶動房地產(chǎn)發(fā)展。從供給端看,房地產(chǎn)市場供給正經(jīng)歷階段性調(diào)整。隨著調(diào)整逐步到位,市場供給也會逐步趨于穩(wěn)定。從中長期來看,我國房地產(chǎn)市場正從過去的高速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展,這是由房地產(chǎn)市場發(fā)展階段變化、市場供求關(guān)系調(diào)整決定的。

??我們認為,該表述具有非常好的指導(dǎo)意義。1)當(dāng)前房地產(chǎn)市場恢復(fù)向好的發(fā)展趨勢不變,將繼續(xù)有走穩(wěn)的可能,尤其是基于經(jīng)濟大環(huán)境改善、房地產(chǎn)健康發(fā)展政策顯效等因素,因此對于下半年和后續(xù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展,要有充足信心。2)供需兩端的調(diào)整有很多客觀的因素。其中需求端方面,投資投機性購房需求明顯減少,其也會帶來交易數(shù)據(jù)的下降。而供給端方面,其本身目前處于階段性的調(diào)整過程之中。3)我們要充分認識到房地產(chǎn)市場的歷史階段問題,當(dāng)前發(fā)展階段和供求關(guān)系發(fā)生了重大的變化。房地產(chǎn)指標的波動也要置身于此類歷史周期中進行分析。4)鑒于住宅銷售對其他指標的重要影響作用,后續(xù)拉動銷售依然是一項重要的工作。我們認為,下半年各類寬松和刺激的購房政策會加快出臺,以更好穩(wěn)定交易市場,確保房地產(chǎn)基本面的健康有序。


中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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