??導(dǎo)語(yǔ)

??房?jī)r(jià)下跌或深調(diào)，新房供需錯(cuò)配加劇，剛需轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手是核心問(wèn)題；建議可增加有效供給+延長(zhǎng)限售以穩(wěn)預(yù)期，四季度將改善但難回高點(diǎn)。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩、李詩(shī)昀

??2023年上半年，各地因城施策，支持剛性和改善性購(gòu)房需求，鄭州、青島、長(zhǎng)沙、天津這四個(gè)典型城市也不例外，利好政策頻出。就政策松綁力度而言，鄭州、青島松綁力度最大，長(zhǎng)沙雖然政策出臺(tái)頻次多，但多為公積金等弱刺激，又或是限購(gòu)的小步微調(diào)，整體受益范圍有限。天津上半年的政策都是對(duì)去年916新政的細(xì)節(jié)補(bǔ)充，落戶放寬變相松綁限購(gòu)、公積金額度調(diào)整、允許土地出讓金分期等。從政策落地效果來(lái)看，難挽成交頹勢(shì)，2023年二季度以來(lái)四城成交、去化、來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)持續(xù)走低。事實(shí)上，四城GDP規(guī)模皆在萬(wàn)億以上，都是區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心城市；且四城均為千萬(wàn)人口大市?；久娌徊畹泥嵵?、青島、長(zhǎng)沙、天津，政策利好加持下緣何樓市表現(xiàn)平平？

??PART.01

??“人+錢”基本面穩(wěn)增、樓市刺激政策寬松
房地產(chǎn)市場(chǎng)卻表現(xiàn)平平（本節(jié)有刪減）

??（一）基本面：GDP超萬(wàn)億為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心、常住人口均超千萬(wàn)且持續(xù)凈流入（本節(jié)有刪減）

??青島、長(zhǎng)沙、天津、鄭州GDP規(guī)模皆在萬(wàn)億以上，都是區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心城市。天津早在2014年就地區(qū)生產(chǎn)總值就突破了萬(wàn)億，其他三城也在2017年前后躋身萬(wàn)億GDP俱樂(lè)部。長(zhǎng)沙、鄭州既是省會(huì)也是經(jīng)濟(jì)中心，首位度都在20%以上，青島GDP占山東省的17.1%，比例高于省會(huì)濟(jì)南。

??人口層面來(lái)看，四城均為千萬(wàn)人口大市，截至2022年末，天津、鄭州人口在1300萬(wàn)左右，青島、長(zhǎng)沙人口也在1000萬(wàn)以上。

??四城均為人口凈流入型城市，2013年-2021年，常住戶籍人口比都在1以上，表明人口整體處在凈流入狀態(tài)中。從變化趨勢(shì)來(lái)看，青島常住戶籍人口比長(zhǎng)期持穩(wěn)1.2左右，長(zhǎng)沙、天津戶籍人口穩(wěn)步增長(zhǎng)，常住人口的增減走勢(shì)決定了常住戶籍人口比值變化方向。

??（二）政策面：鄭長(zhǎng)高頻發(fā)布寬松政策，鄭青松綁力度大

??四城中，鄭州、長(zhǎng)沙政策出臺(tái)頻次最高，各有5次寬松性政策落地，排在全國(guó)城市的前10位。天津有5月相繼出臺(tái)公積金和土拍新政，加上四月的落戶政策松綁也將側(cè)面影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。而青島作為2022年出臺(tái)過(guò)8次新政、頻次排名全國(guó)第5位的城市，今年上半年政策發(fā)布節(jié)奏放緩，僅在6月調(diào)整過(guò)相關(guān)政策。

??就政策松綁力度而言，鄭州、青島松綁力度最大，長(zhǎng)沙次之，天津力度最弱。鄭州兩次限購(gòu)縮圈，限購(gòu)范圍收縮至二環(huán)內(nèi)，一改自2017年以來(lái)市8區(qū)+近郊4區(qū)市的限購(gòu)格局，限售期限也在2022年4月出臺(tái)的取證滿1年基礎(chǔ)上進(jìn)一步放寬，只要網(wǎng)簽、契稅、取證任一滿1年即可。青島一舉松綁了限貸、限售，首付比例下調(diào)至首套2成、二套3成起，限售年限也有所縮短，并重啟貨幣化安置、試點(diǎn)房票以激活購(gòu)房需求。長(zhǎng)沙雖然政策出臺(tái)頻次多，但多為公積金等弱刺激，又或是限購(gòu)的小步微調(diào)，整體受益范圍有限，對(duì)市場(chǎng)的刺激作用也不明顯。天津上半年的政策都是對(duì)去年916新政的細(xì)節(jié)補(bǔ)充，落戶放寬變相松綁限購(gòu)、公積金額度調(diào)整、允許土地出讓金分期等，信號(hào)意義大于實(shí)際效果。

??四個(gè)典型城市現(xiàn)行限制性購(gòu)房政策由嚴(yán)到松排序：長(zhǎng)沙、青島、天津、鄭州。一度以調(diào)控嚴(yán)苛著稱的長(zhǎng)沙，即便歷經(jīng)多輪政策松綁，也是四城中限制性政策最多的，就拿限購(gòu)來(lái)說(shuō)，其他三城戶籍居民都可以買兩套，而長(zhǎng)沙首套滿4年才能買第二套，非戶籍更是需要滿24個(gè)月才能購(gòu)房，反觀天津、青島購(gòu)房的社?；蚓幼∧晗抟蠖家颜{(diào)降至6個(gè)月。購(gòu)房政策門檻最低的當(dāng)屬鄭州，首套房最低2成起、認(rèn)貸不認(rèn)房，以及低至3.7%的首套房貸利率，都為促進(jìn)剛需購(gòu)房提供了有利條件。

??（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)：規(guī)模沖高后顯著回調(diào)，今年上半年去化來(lái)訪認(rèn)購(gòu)走低（略）

??PART.02

??核心問(wèn)題：房?jī)r(jià)下跌或深調(diào)，新房供需錯(cuò)配加劇，剛需轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手（本節(jié)有刪減）

??（一）新房房?jī)r(jià)滯漲、二手房?jī)r(jià)持跌，購(gòu)房財(cái)富效應(yīng)減弱加劇觀望（本節(jié)有刪減）

??短期來(lái)看，購(gòu)房信心缺失是各城市成交低迷的重要原因。房?jī)r(jià)滯漲甚至不漲反跌使得居民觀望情緒加劇。縱觀四城新房房?jī)r(jià)走勢(shì)，經(jīng)歷了前期快速爬升之后基本都到了階段性瓶頸期，部分城市諸如鄭州、青島甚至出現(xiàn)回調(diào)。

??分城市來(lái)看，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，由2013年的6108元/平方米升至2023年的12995元/平方米，其余三城基本都處于快速爬升期后的滯漲期，自2018年之后整體增速明顯放緩，鄭州、青島2013年前7月房?jī)r(jià)較2022年穩(wěn)步下滑，青島回落幅度4%，鄭州微降1%，整體房?jī)r(jià)回到了2021年水平。

??從項(xiàng)目層面來(lái)看，鄭州價(jià)格戰(zhàn)持續(xù)加劇，主城和環(huán)鄭網(wǎng)簽價(jià)格下調(diào)項(xiàng)目占比均在55%以上，價(jià)格下調(diào)幅度在10-2500元/平方米不等。青島魯信和璧花園、天津金地水西印等項(xiàng)目2023年的銷售價(jià)格，與曾經(jīng)的高點(diǎn)相比下降了3成以上。

??除了與往年價(jià)格相比價(jià)格下滑，一些項(xiàng)目今年以來(lái)每批次推售價(jià)格都在下調(diào)，更是使得客戶趨于觀望。鄭州美盛教育港灣2、3月均有推盤，同樣推售超高層產(chǎn)品，2月批次的新房?jī)r(jià)格在20000元/平方米左右，3月價(jià)格就降到19000元/平方米以下。天津、青島不少項(xiàng)目也在以8-9折促銷。

??二手房成交均價(jià)則在持續(xù)走低。天津今年以來(lái)二手房成交均價(jià)由1月的22656元/平方米一路走低至7月的20089元/平方米，累計(jì)跌幅達(dá)到13%。青島、鄭州二手房也在3月達(dá)到階段性小高點(diǎn)后持續(xù)下滑，7月與3月相比價(jià)格回落幅度分別達(dá)到5%和9%。相比之下，長(zhǎng)沙二手房?jī)r(jià)格整體持穩(wěn)，波動(dòng)幅度相對(duì)較小。

??從項(xiàng)目層面來(lái)看，鄭州、天津等重點(diǎn)城市上半年成交量排名靠前的二手房小區(qū)，大多靠的是降價(jià)走量。就比如鄭州正商明鉆、橡樹玫瑰城等價(jià)格降幅超過(guò)2成。

??（二）土地市場(chǎng)低成交、低溢價(jià)，廣義庫(kù)存基數(shù)高難去化，新房難有上漲預(yù)期（本節(jié)有刪減）

??2023年上半年，集中供地政策優(yōu)化，由“雙集中”供地變?yōu)椤皵M供應(yīng)清單”模式，重點(diǎn)城市受提質(zhì)減量供地策略的影響，入市地塊數(shù)量減少，成交規(guī)模走低。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，青島、長(zhǎng)沙、鄭州2023年前7月涉宅用地成交規(guī)模均不及2022年全年41%，基本都創(chuàng)了前7月同期新低；僅天津加強(qiáng)了供地強(qiáng)度，今年上半年涉宅用地成交規(guī)模高達(dá)260萬(wàn)平，占2022年全年65%。

??從各城市土拍情況來(lái)看，2023年以來(lái)基本保持著相對(duì)慘淡的行情。具體體現(xiàn)在以下三方面：一是四城均以底價(jià)成交為主，成交占比均在65%以上。二是從前7月各城市溢價(jià)率來(lái)看，均在5%以內(nèi)，且拿地主要以國(guó)央企和優(yōu)質(zhì)民企為主，房企對(duì)于這些城市投資相對(duì)謹(jǐn)慎，持觀望態(tài)度。三是從前7月流拍率來(lái)看，天津流拍率最低也達(dá)到了4%，長(zhǎng)沙、青島持穩(wěn)在6%，而鄭州高達(dá)12%，34宗地塊中有4宗流拍，地市慘淡程度可見一般。

??地市的成交低迷也反映出房企拿地投資積極性較低，行業(yè)信心不足的特征。事實(shí)上，每一次樓市大熱行情的啟動(dòng)都伴隨著地價(jià)瘋漲，地王頻出，而低迷的地市行情也使得本就觸底的市場(chǎng)信心更加悲觀，短期來(lái)看對(duì)于樓市的負(fù)面影響還在持續(xù)加劇。

??此外，廣義庫(kù)存高企問(wèn)題也值得引起高度關(guān)注：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，青島廣義庫(kù)存量已經(jīng)逼近1億平，潛在庫(kù)存消化周期已經(jīng)突破100個(gè)月，整體庫(kù)存問(wèn)題仍需要較長(zhǎng)時(shí)間化解。天津、鄭州次之，基本廣義庫(kù)存去化周期在4-5年之間，而長(zhǎng)沙庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，廣義庫(kù)存去化周期在30個(gè)月以內(nèi)。

??（三）“新增+存量”的供給顯著縮量，遠(yuǎn)郊剛需為主的供需錯(cuò)配制約成交（本節(jié)有刪減）

??當(dāng)前四城或多或少都面臨供給約束：一方面整體供應(yīng)縮量顯著，供小于求持續(xù)加劇，限制成交放量。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，四城2020年之后整體新房供應(yīng)規(guī)模便開始逐年下行，2022年基本都迎來(lái)階段性低點(diǎn)，2023年如是，四城前7月供求比均小于1。

??二是當(dāng)前各城市還存在不同程度的供需錯(cuò)配，以天津?yàn)槔捌诔山槐q，主要源于本地剛需、剛改部分恐慌性購(gòu)房情緒影響，因當(dāng)前成交分化加劇，30%項(xiàng)目貢獻(xiàn)80%成交量，而短庫(kù)存項(xiàng)目占比高，未來(lái)部分區(qū)域也將面臨供應(yīng)短缺，從而限制成交放量。

??結(jié)合典型4城8月預(yù)期供給結(jié)構(gòu)，我們也不難看出，仍以剛需為主導(dǎo)，青島、長(zhǎng)沙、天津加強(qiáng)了近郊和遠(yuǎn)郊盤供給，但是從當(dāng)前改善盤熱度不退的需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，短期供應(yīng)實(shí)則難以有效適配客群需求，因而這也是影響成交放量的主要因素。

??從庫(kù)存結(jié)構(gòu)來(lái)看，核心區(qū)域適銷對(duì)路產(chǎn)品基本已經(jīng)銷售殆盡，目前廣義庫(kù)存主要集中在城市外圍去化難的剛需片區(qū)。以青島為例，即墨、膠州、膠南廣義庫(kù)存面積均超1200萬(wàn)平方米，在售項(xiàng)目扎堆，未來(lái)去化依舊道阻且艱。

??（四）二手房掛牌量增價(jià)跌，全面吸收有效剛需、分流新房客戶（本節(jié)有刪減）

??重點(diǎn)城市2023年以來(lái)二手房市場(chǎng)相對(duì)活躍，自住需求剛需消費(fèi)降級(jí)，涌入二手房市場(chǎng)置業(yè)，分流新房熱度，致使寬松政策對(duì)新房市場(chǎng)刺激作用不顯。

??典型城市二手房市場(chǎng)經(jīng)歷階段性小陽(yáng)春，二手房市場(chǎng)一般先于新房復(fù)蘇。從走勢(shì)來(lái)看，天津、青島二手房成交呈沖高回落走勢(shì)，鄭州二手房成交更為堅(jiān)挺。天津、青島二手房成交靠前發(fā)力，在2月二手房成交面積就已經(jīng)逼近或創(chuàng)造2022年以來(lái)最高點(diǎn)，3月成交更是躍升，天津成交接近200萬(wàn)平，創(chuàng)3年來(lái)新高，青島成交也達(dá)到66萬(wàn)平。鄭州起勢(shì)晚但持續(xù)久，2月成交還比較低迷，3月成交環(huán)比倍增，這一増勢(shì)一直延續(xù)到5月，成交沖高至72萬(wàn)平，創(chuàng)2020年以來(lái)單月新高，6月，鄭州二手房成交雖然不免下滑但整體還處在高位，市場(chǎng)猶存韌性。

??典型城市二手房市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于新房，二手房成交占比普增。長(zhǎng)沙二手房成交占比首次突破四成，較去年下半年增長(zhǎng)9個(gè)百分點(diǎn)。大鄭州二手房成交面積升至44%，主城區(qū)二手房成交規(guī)模更是首次超過(guò)新房，達(dá)到53%，市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代。

??二手房成交規(guī)模增長(zhǎng)亦顯著于新房。尤其是鄭州，2023年前7月二手房累計(jì)成交354萬(wàn)平方米，已經(jīng)達(dá)到去年前三季度累計(jì)成交水平，環(huán)比增長(zhǎng)96%、同比增長(zhǎng)60%，增幅均高于新房。青島二手房成交同比翻番，增幅同樣遠(yuǎn)高于新房。

??表：天津、青島、鄭州2023年前7月一二手房成交占比

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??之所以二手房更能有效導(dǎo)入剛需，成交表現(xiàn)能優(yōu)于新房，我們認(rèn)為主要有以下三方面原因：一是供應(yīng)顯著放量，二手房掛牌量穩(wěn)中有增。就比如鄭州，2-6月月均新增掛牌近1.8萬(wàn)套，較去年下半年的月均新增掛牌量翻倍，3月單月更是達(dá)到2萬(wàn)套，創(chuàng)2022年以來(lái)新高。天津亦是如此，前7月累計(jì)新增掛牌14萬(wàn)套，而去年一整年僅新增18萬(wàn)套。

??掛牌量激增一方面由于是限售期集中期滿，或限售松綁加速到期所致，前者如長(zhǎng)沙，2017年9月長(zhǎng)沙出臺(tái)限售政策，按照早期取證1-2年的交付周期計(jì)算，大多數(shù)房源在2022年前后開始解禁，后者如鄭州、青島，限售松綁也釋放了一批房源，另一方面是投資客借勢(shì)出貨，套現(xiàn)離場(chǎng)，乘2-3月小陽(yáng)春之東風(fēng)，投資客集中掛牌出讓手中房源，以鄭州為例，掛牌房源中10年以內(nèi)的次新房，面積段在90-140平的偏大面積房源占比較高，這類人群大概率賣舊不買新。

??二是二手房以價(jià)換量，單價(jià)優(yōu)勢(shì)凸顯，新房倒掛紅利漸失。限售松綁掛牌增加、買方更有議價(jià)權(quán)，部分房主急于套現(xiàn)也在主動(dòng)降價(jià)，二手房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)因此凸顯。以鄭州和天津?yàn)槔?，新房與二手房間的價(jià)差呈逐漸拉大之勢(shì)，鄭州2023前7月一二手房成交均價(jià)相差約2654元/平方米，而天津更是達(dá)到了5769元/平方米。

??再比如長(zhǎng)沙，由于二手房?jī)r(jià)格滯漲，加上土地限價(jià)逐步放開，長(zhǎng)沙一二手房?jī)r(jià)格倒掛的紅利更是逐漸消失，就比如2020年時(shí)代梅溪領(lǐng)峰新房售價(jià)14700元/平方米，比周圍二手房均價(jià)便宜近2000元/平方米，而2023年上市的長(zhǎng)沙北中心保利時(shí)代，新房售價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米，比周圍二手房?jī)r(jià)格貴了2100元/平方米，二手房性價(jià)比凸顯，也吸引不少需求由新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)入二手房市場(chǎng)。

??三是新房產(chǎn)品“越做越大”，二手房總價(jià)更友好，倒逼剛需買二手房。例如長(zhǎng)沙，2017年-2023前7月，入市新房套均面積已經(jīng)從117平方米升至142平方米，即便不考慮單價(jià)漲幅，套均總價(jià)也明顯增加，而二手房110平左右的三房房源數(shù)量更多，足以滿足剛需對(duì)總價(jià)和面積的雙重要求。又比如鄭州，123萬(wàn)就能上車一套二手房，而新房平均則需要161萬(wàn)以上，天津新房、二手房的套均價(jià)更是相差近1倍，對(duì)于購(gòu)買力有限的自住剛需而言買新房支付壓力較大，故而轉(zhuǎn)投二手。

??PART.03

??展望：可增加有效供給+延長(zhǎng)限售以穩(wěn)預(yù)期，四季度預(yù)期將改善但難回高點(diǎn)
（本節(jié)有刪減）

??（一）短期政策可強(qiáng)化需求端刺激，延長(zhǎng)限售期限倒逼剛需回流

??當(dāng)前樓市的低迷行情實(shí)則是多方因素綜合導(dǎo)致，短期來(lái)看，利好政策基本呈現(xiàn)出應(yīng)出盡出的情況，后續(xù)我們認(rèn)為，還可以從以下幾方面出發(fā)：

??供給端，地方政府應(yīng)當(dāng)延續(xù)當(dāng)前“提質(zhì)縮量”的供地策略，壓縮供地量的同時(shí)進(jìn)行供地結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對(duì)于熱度較高、供給稀缺的片區(qū)增強(qiáng)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，而對(duì)于庫(kù)存較大的片區(qū)縮減甚至無(wú)需供地，以時(shí)間換空間。

??需求端，持續(xù)刺激。一方面不斷提升居民購(gòu)買力：一是放松公積金貸款，減輕剛需家庭購(gòu)房壓力，必要情況下可以提取公積金余額支付首付。二是通過(guò)財(cái)稅刺激托底樓市，鼓勵(lì)新市民、多孩家庭及各類人才購(gòu)房消費(fèi)，主要涉及下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，并實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼。三是定向紓困收入困難群體，緩解其恐慌情緒，主要涉及合理延后還貸期限，減免住房按揭貸款利息。另一方面，還可通過(guò)延長(zhǎng)限售年限來(lái)維穩(wěn)新房市場(chǎng)。具體來(lái)看，限售年限的延長(zhǎng)可以控制短期二手掛牌量不至于顯著激增，供求平穩(wěn)的情況下，業(yè)主降價(jià)跑量的情況也會(huì)得以緩解，部分剛需客群有望重回新房市場(chǎng)。

??（二）中長(zhǎng)期應(yīng)解決購(gòu)買力不足，本質(zhì)要促經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)提振預(yù)期（略）

??（三）四城新房成交或邊際改善但增幅有限，二手成交動(dòng)能轉(zhuǎn)弱

??以當(dāng)前各城市新房供求走勢(shì)來(lái)看，除了長(zhǎng)沙上半年成交同比微降之外，余下城市均超過(guò)去年同期，結(jié)合各城市往年上半年成交占比情況進(jìn)行推算，今年成交規(guī)模超2022年問(wèn)題不大，不過(guò)要重回2021年高點(diǎn)尚有難度，整體行情仍處于弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

??而從未來(lái)的推貨結(jié)構(gòu)來(lái)看，以銷定產(chǎn)仍是房企主流策略，尤其是品牌房企也加強(qiáng)了核心區(qū)域土儲(chǔ)補(bǔ)倉(cāng)，下半年改善產(chǎn)品仍將占據(jù)較大的比例，以長(zhǎng)沙為例，預(yù)計(jì)2023年全年將有938萬(wàn)方供應(yīng)量，略低于去年水平；根據(jù)推算，下半年預(yù)供應(yīng)520萬(wàn)方。其中谷山、省府北、洋湖南、金星北、高鐵新城西等核心板塊下半年供應(yīng)量較高，預(yù)計(jì)單個(gè)板塊供應(yīng)均在18萬(wàn)平方米以上。由此不難推斷，高端改善成交占比還將持續(xù)加大。

??從二手房行情來(lái)看，整體成交動(dòng)能也有轉(zhuǎn)弱跡象，未來(lái)大概率穩(wěn)中有降。主要是基于以下幾點(diǎn)：一是掛牌量增價(jià)跌，房東基本都在調(diào)低心理預(yù)期；很多城市業(yè)主拋售的都是90-120平房齡6-15年房源為主，即功能性較為完備的次新房，整體呈現(xiàn)出看跌后市；二是居住需求回歸自住，目前二手房全面承接剛需剛改，依托于二手業(yè)主提供的高性價(jià)房源，而從新房市場(chǎng)分流，后續(xù)隨著這部分房源消耗殆盡，整體剛需購(gòu)買力降級(jí)，業(yè)主預(yù)期房?jī)r(jià)和購(gòu)房者所能支付的總價(jià)之間的鴻溝也將逐步拉大，后續(xù)整體成交增長(zhǎng)動(dòng)能還將轉(zhuǎn)弱。