??導(dǎo)語

??總體來看，隨著政策利好的不斷落地，短期房地產(chǎn)市場信心有所恢復(fù)，銷售的回暖、預(yù)期的修復(fù)或?qū)臃科笸顿Y意愿的回升，并加大新開工的速度。

??◎  作者 / 楊科偉、謝楊春、吳嘉茗

??9月15日上午，國家統(tǒng)計局公布了8月宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，從主要生產(chǎn)指標(biāo)表現(xiàn)來看，都印證了在穩(wěn)信心、穩(wěn)增長、擴內(nèi)需之下經(jīng)濟正穩(wěn)步復(fù)蘇。

??房地產(chǎn)從8月份情況看，市場目前還處在調(diào)整階段，市場銷售和房地產(chǎn)投資仍在下降，但在一系列利好之下，單月銷售、投資、新開工的等指標(biāo)同比降幅均有所收窄，指標(biāo)出現(xiàn)改善企穩(wěn)特征。

??01 經(jīng)濟延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢
內(nèi)需尤其中長期貸款乏力不足基礎(chǔ)仍需穩(wěn)固

??8月，在一系列擴大內(nèi)需、提振信心、防范風(fēng)險的政策舉措作用下，國民經(jīng)濟延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢，發(fā)展質(zhì)量穩(wěn)步提高。

??其中工業(yè)和服務(wù)業(yè)生產(chǎn)加快，8月份規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長4.5%，增速比上月加快0.8個百分點，服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比增長6.8%，增速比上月加快1.1個百分點；國內(nèi)需求繼續(xù)擴大，社會消費品零售總額同比增長4.6%，增速比上月加快2.1個百分點；就業(yè)物價形勢向好，8月CPI和PPI增速均觸底反彈，接觸了市場通縮擔(dān)憂，且出口好轉(zhuǎn)的特征也十分明顯，總體來看經(jīng)濟運行向好的積極因素累積增多。

??此外，8月金融數(shù)據(jù)企穩(wěn)回升，經(jīng)濟基本面向好走勢相一致。

??8月M2同比增長10.6%，延續(xù)高位平穩(wěn)下行走勢，M1M2剪刀差走闊趨勢緩解。社融數(shù)據(jù)同樣好于市場預(yù)期，8月份社會融資規(guī)模增量為3.12萬億元，比上年同期多6316億元。信貸方面，投放內(nèi)生動力強勁，8月人民幣貸款新增1.36萬億，同比多增868億元，為實體經(jīng)濟修復(fù)的有力支撐。且居民中長期貸款環(huán)比改善，市場情緒的不斷修復(fù)。

??但值得注意的是，M2-社融增速差值降低0.2百分點至1.6%，商業(yè)銀行“資產(chǎn)荒”仍在延續(xù)，實體信貸有所好轉(zhuǎn)但結(jié)構(gòu)性仍然偏弱，而且在信貸投放中“企業(yè)強，居民弱”的格局依然延續(xù)，居民中長期貸款雖有好轉(zhuǎn)，但總量依舊處在低位。

??02 8月商品房銷售面積、金額環(huán)比均增長5%
同比降幅雙雙再收窄

??1-8月份商品房銷售面積73949萬平方米、商品房銷售額78158億元，同比分別下降7.1%和3.2%，累計增速均連續(xù)四個月下滑，其中商品房銷售面積降幅較1-7月擴大0.6個百分點，商品房銷售金額較1-7月1.7個百分點。

??但整體來看，在政策頻發(fā)、預(yù)期向好之下，金額、面積有一定邊際改善，下半年以來降速逐步收窄。就單月表現(xiàn)來看，與近期政策出臺后市場反映相一致，呈現(xiàn)環(huán)比企穩(wěn)、同比降幅收窄的趨勢，市場在底部逐漸企穩(wěn)。

??其中，8月商品房銷售面積7386萬平方米、商品房成交金額7708億元，環(huán)比皆上漲5%。由于8月并非銷售旺季，兩者絕對量依然保持在相對低位，單月銷售面積、銷售金額較2023年月均下降超過30%，銷售面積則回到今年4月份水平。

??單月同比出現(xiàn)企穩(wěn)信號，8月銷售面積、金額同比分別下降12.2%和16.4%，降幅較7月收窄3.4個百分點和2.9個百分點。

??市場底部震蕩企穩(wěn)與政策利好頻發(fā)和供應(yīng)增長不無關(guān)系。一方面，根據(jù)CRIC全國百城數(shù)據(jù)，8月商品住宅供應(yīng)面積環(huán)比增長10.6%，且供應(yīng)主力多位于城區(qū)和改善型產(chǎn)品，有效匹配當(dāng)前市場需求；另一方面，8月份政策利好不斷，尤其是下半月核心城市政策力度頗大帶動市場預(yù)期向上，來訪、來電量逐步恢復(fù)，高頻數(shù)據(jù)顯示8月最后三周成交環(huán)比持續(xù)上漲。

??綜合而言，當(dāng)前市場難言真正“反轉(zhuǎn)”，經(jīng)濟復(fù)蘇慢、收入預(yù)期不穩(wěn)定等決定了居民加杠桿意愿不高，這一點從居民中長期貸款仍保持低位也可見一斑。但可以預(yù)計的是，新政利好、供應(yīng)增加以及已經(jīng)到來的金九銀十銷售旺季，我們認為9月銷售大概率企穩(wěn)回升，不過也并非普漲行情，區(qū)域分化依舊顯著。

??03 新開工8月同比降幅連續(xù)兩月收窄
竣工累計仍維持高增長

??1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積806415萬平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面積567792萬平方米，下降7.3%。房屋新開工面積63891萬平方米，下降24.4%。其中，住宅新開工面積46636萬平方米，下降24.7%。房屋竣工面積43726萬平方米，增長19.2%。其中，住宅竣工面積31775萬平方米，增長19.5%。

??盡管早前出臺金融十六條紓困房企，但能夠順暢融資的依舊是頭部的企業(yè)，多數(shù)房企資金壓力、債務(wù)壓力仍存，無法發(fā)新還舊導(dǎo)致企業(yè)開工意愿處在低點，保交樓為第一要務(wù)。此外，銷售的萎靡加劇了房企謹(jǐn)慎開工的情緒，可以看到前8月房企到位資金同比下降12.9%，降幅較1-7月擴大1.7個百分點。因此，今年以來“開工弱、竣工強”的格局未有明顯改善。

??其中，竣工累計增速較1-7月回落1.3個百分點，連續(xù)8個月維持正增長的同時，增幅維持在相對高位。

??8月竣工面積為5321萬平方米，環(huán)比增長18%，絕對量較2023年月均值少15%。同比增幅則較7月大幅收窄23個百分點至10.6%，增幅僅高于2023年1-2月份。

??今年以來一直低迷的新開工則出現(xiàn)企穩(wěn)的苗頭，新開工累計增速較1-7月降幅收窄0.1個百分點，但仍連續(xù)5個月跌幅在20%以上，整體仍在低位運行。

??8月新開工面積6922萬平方米，同比下降23.6%，降幅較上個月收窄2.3個百分點，同比降幅兩個月收窄。環(huán)比來看，8月新開工環(huán)比下跌2%，較7月份大幅收窄28個百分點。

??04

??8月開發(fā)投資同比降幅收窄1.2百分點

??年內(nèi)有望震蕩筑底

??1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資76900億元，同比下降8.8%，降幅較1-7月擴大0.3個百分點。其中，住宅投資58425億元，下降8%，降幅較1-7月擴大0.4個百分點。今年以來開發(fā)投資一路下滑的趨勢尚未得到“扭轉(zhuǎn)”，已經(jīng)連續(xù)6個月下滑，回到2022年1-10月水平。

??單月來看，開發(fā)投資與新開工、銷售等指標(biāo)走勢一致，同比均出現(xiàn)降幅收窄趨勢。其中，8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達9183億元，同比下降11%，跌幅較1-7月收窄1.2個百分點，環(huán)比則與7月幾乎相持平，微增0.2%。從絕對量來看，7、8月投資額是2017年8月以來近三年單月低點。

??分區(qū)域來看，僅東部區(qū)域累計投資增速跌幅最小，其余區(qū)域累計增速降幅呈現(xiàn)東部<中西<西部<東北，東北地區(qū)同比跌幅最大，達到26.6%，西部城市同樣接近20%。< p="">

??開發(fā)投資持續(xù)走弱與土地購置和新開工兩個先行指標(biāo)趨弱相一致。根據(jù)CRIC統(tǒng)計300城市土地數(shù)據(jù)來看，前八月累計成交土地金額、面積同比分別下降24%和19%，且從下半年以來，核心城市土拍也在降溫，因此整個開發(fā)投資壓力依然較大。

總體來看，隨著政策利好的不斷落地，短期房地產(chǎn)市場信心有所恢復(fù)，銷售的回暖、預(yù)期的修復(fù)或?qū)臃科笸顿Y意愿的回升，并加大新開工的速度。而且，在城中村改造穩(wěn)步推進之下，我們認為房地產(chǎn)開發(fā)投資有望在年內(nèi)完成筑底回升。

??綜上，我們對于后市給出如下判斷：

??8月末9月初一二線城市利好政策不斷，“認房不認貸”以及二線限購陸續(xù)放開、下調(diào)首付比例等對剛需、改善需求刺激作用顯著，短期內(nèi)提振市場信心，且9月又恰逢“金九銀十”傳統(tǒng)營銷旺季，房企積極蓄力，供給層面無論是量還是質(zhì)都在穩(wěn)步提升。此外，8月已有部分城市部分項目以低價吸睛，促進成交，預(yù)期9月整體營銷力度加大的背景下，對于成交的助推作用還將持續(xù)加大。

??因此，我們認為9月熱度回升已是大概率事件。各城市預(yù)期延續(xù)分化行情：北京、上海、杭州、成都等前期高熱城市市場熱度預(yù)期小幅微降但仍處市場熱度的第一梯隊，南京、蘇州、武漢等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，成交預(yù)期轉(zhuǎn)增。

??土地投資受制于民企資金壓力以及核心城市供地質(zhì)量，土地市場依舊延續(xù)“局部火熱、整體偏冷”的格局，土地成交規(guī)模繼續(xù)保持在低位。新開工在“保交付”、“保安全”的大方針下緩慢筑底，同比降幅或?qū)⒈３值臀唬N售的回暖、預(yù)期的修復(fù)或?qū)臃科笸顿Y意愿的回升，在保交付\加快竣工持續(xù)發(fā)力下,開發(fā)投資有望在年內(nèi)筑底企穩(wěn)。