市場報(bào)告 2023-09-18 17:01:32 來源:中房網(wǎng)
- 城市:全國
- 發(fā)布時(shí)間:2023-09-18
- 報(bào)告類型:市場報(bào)告
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):諸葛找房
??房源生命周期特征研究報(bào)告
??房源生命周期指的是一套房子從掛牌到賣出所經(jīng)歷的時(shí)間周期。房源生命周期的長短是判斷市場冷熱程度的重要指標(biāo),對于房源成交周期性的研究,可以幫助業(yè)主判斷房源的出手時(shí)機(jī)和購房者入市時(shí)機(jī),對研究市場周期性特征具有重要意義。諸葛數(shù)據(jù)研究中心通過諸葛科技龐大的底層掛牌房源數(shù)據(jù),透析房源生命周期特征供市場決策參考。
??01、樣本選擇及指標(biāo)介紹
??所謂生命周期(Life Cycle,簡稱LC),從廣義上來看通常指的是一個(gè)事物從出生到消亡的生命過程。在房地產(chǎn)市場中,一套房源的全生命周期(ALC)代表的是該房源從首次掛牌到下架所經(jīng)歷的時(shí)間長度。了解一套房源的生命周期,可以判斷不同城市、不同區(qū)域房產(chǎn)的出手速度,因此,房源生命周期可以作為購房者以及業(yè)主交易的重要參考指標(biāo),也是觀測市場信心高低的風(fēng)向標(biāo)。通常來看,房源生命周期越短,業(yè)主出手速度越快,表明市場信心越足,周期越長,則市場觀望情緒越濃,房源出手越不容易。調(diào)價(jià)幅度(Price adjustment range,簡稱PAR)通??梢苑从硺I(yè)主對于房源價(jià)格的預(yù)期,業(yè)主上調(diào)價(jià)格表示對后市預(yù)期較高,認(rèn)為房價(jià)上漲的可能性較高,反之則代表業(yè)主對未來預(yù)期不高。調(diào)價(jià)頻次(Frequency of price adjustment)則指的是從一套房源掛牌到最后下架這段時(shí)間內(nèi)業(yè)主上調(diào)或者下調(diào)價(jià)格的次數(shù),反映業(yè)主心態(tài)的變化情況。
??在樣本選擇上,本報(bào)告依靠諸葛科技平臺房源數(shù)據(jù),選取2018年到2023年8月12個(gè)重點(diǎn)城市(北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、無錫、成都、重慶、天津、鄭州)的二手房掛牌房源數(shù)據(jù),包括房源掛牌時(shí)間,調(diào)價(jià)頻率,調(diào)價(jià)幅度,下架時(shí)間等數(shù)據(jù)維度。深入分析房源的生命周期,房源調(diào)價(jià)頻次變化,并探究房源不同維度(戶型、總價(jià)、房齡、裝修等)的生命周期及調(diào)價(jià)特征。
??02、2023 買方市場來臨,房源生命周期平均高達(dá)200天
??房源生命周期的變動與市場形勢、政策環(huán)境等息息相關(guān)。2018年,是房地產(chǎn)周期的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn),這一年房地產(chǎn)市場仍處于高位盤整,基本結(jié)束快速增長勢頭,隨后房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步收緊,從2019年以后房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和商品房銷售額同比就呈現(xiàn)波動下行態(tài)勢,與此同時(shí),房源生命周期逐步拉升,業(yè)主調(diào)價(jià)頻次增多,到2020年新冠疫情爆發(fā),房地產(chǎn)市場幾度陷入暫停狀態(tài),房源生命周期拉長至134天。2022年房地產(chǎn)市場降溫明顯,大型房企接連暴雷,市場信心降至底部,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降至-9.8%,出現(xiàn)了近十幾年來首次負(fù)增長的局面。房源生命周期增至174天,購房者觀望情緒漸濃。
??2023年房源生命周期拉長至200天,調(diào)價(jià)頻次增至4次。房源生命周期走高,調(diào)價(jià)傾向于高頻多次。進(jìn)入2023年,市場短暫升溫后再次降溫,房源生命周期創(chuàng)近年來新高,達(dá)到200天,首次調(diào)價(jià)到最后一次調(diào)價(jià)周期159天,降價(jià)幅度3.25%,均達(dá)到2018年以來的峰值。反映出業(yè)主對后市信心不穩(wěn),多次調(diào)低價(jià)格想要迅速出手,而買方觀望情緒加重,博弈周期拉長。在房地產(chǎn)交易中,房源生命周期也可以作為判斷市場是否進(jìn)入買方市場的參考指標(biāo),通常來看,房源生命周期在30-90天賣出即為賣方市場,90-120天賣出則為相對平衡市場,大于120天則是買方市場。隨著市場降溫,掛牌房源量不斷攀升,2023年買方市場地位更加深化。8月下旬以來,中央端接連出臺重磅救市政策,北上廣深“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的落地,多城出臺松綁政策,放開限購限售等,預(yù)計(jì)9月份以后房源生命周期及調(diào)價(jià)頻次均有望下降。
??03、一線城市生命周期、調(diào)價(jià)頻次、調(diào)價(jià)幅度低于二線城市
??一線城市房源生命周期、調(diào)價(jià)頻次明顯低于二線城市。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2023年,北上廣深四個(gè)一線城市的房源生命周期為180天,首次調(diào)價(jià)到最后一次調(diào)價(jià)的周期為145天,調(diào)價(jià)頻次為3.44次,降價(jià)幅度為1.78%,而重點(diǎn)二線城市房源周期達(dá)到217天,首次到最后一次調(diào)價(jià)周期為167天,調(diào)價(jià)頻次達(dá)到3.99次,降價(jià)幅度3.91%。這表示在二線城市中,一套房源從掛牌到出售要超過7個(gè)月的時(shí)間,在一線城市用時(shí)半年,這樣的對比下,一線城市的房源出手更為容易,交易周期更短。一線城市占據(jù)著全國的資源優(yōu)勢和人口優(yōu)勢,需求量充足,房源成交相對更加迅速。
??分城市對比,2023年,重慶房源生命周期最長、上海最短,無錫、鄭州降價(jià)幅度最大。調(diào)價(jià)頻次來看,重慶調(diào)價(jià)頻率最高,上海調(diào)價(jià)頻次最低。而無錫的調(diào)價(jià)幅度最大,2023年下調(diào)幅度達(dá)6.44%,廣州、北京、深圳的調(diào)價(jià)幅度最小,下調(diào)幅度均不足2%。整體來看,一線城市除了深圳受到指導(dǎo)價(jià)影響房源生命周期位居高位,北上廣三城的房源生命周期均處于全國低水平線。同時(shí),熱點(diǎn)二線城市杭州、南京、成都的表現(xiàn)也較為優(yōu)異,僅高于北上廣,房源生命周期在140-160天左右。而河南省會城市鄭州近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展承壓,房源生命周期達(dá)到223,降價(jià)幅度也接近5%。在該城市中,業(yè)主想要出售房源難度較大,需要較高的折價(jià),主要還是市場需求不足,購買力偏弱。
??一線城市中,北上房源生命周期較為穩(wěn)定,深圳房源生命周期最長。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,在北京一套房源從首次調(diào)價(jià)到最后一次調(diào)價(jià)的平均周期從2018年的75天到2023年的96天,上海從2018年的65天升至2023年的93天,而深圳變化幅度最大,2023年周期升至284天。追溯至2018年,深圳出手一套房產(chǎn)只要44天,是四大一線城市中周期最短的。2021年深圳二手房指導(dǎo)價(jià)出臺后,對市場產(chǎn)生了深刻的影響,不僅僅是掛牌量減少,房價(jià)下調(diào),購房者的觀望情緒加重,成交周期也在迅速拉升。北京和上海的房源生命周期相較于其他更為穩(wěn)定,增長幅度最小。北上在下行周期下仍然具有較強(qiáng)的韌性,買賣雙方之間的心態(tài)都偏于平穩(wěn),沒有出現(xiàn)大幅的波動。
??監(jiān)測二線城市中,各城市房源生命周期基本上呈現(xiàn)逐年攀升態(tài)勢,其中重慶升幅最為顯著。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,杭州、南京2023年房源生命周期分別為113天和141天,較2022年小幅拉升了3天和15天,作為長三角的兩大核心二線城市,人口聚集,購買力強(qiáng)勁,在疫情防控放開后市場穩(wěn)定修復(fù),業(yè)主情緒相對穩(wěn)定,房源生命周期變動不大。與此同時(shí),蘇州、重慶、鄭州生命周期顯著上升,市場觀望情緒加重,其中重慶拉長了109天,蘇州拉長40天,鄭州拉長了37天,升幅顯著。重慶二手房庫存量高企,據(jù)統(tǒng)計(jì)重慶當(dāng)前二手房在掛牌量超20萬套,去庫存壓力較大,供需矛盾加劇下房源生命周期拉升。
??04、面積|小面積產(chǎn)品對應(yīng)房源生命周期更短,調(diào)價(jià)幅度更大
??房源面積越大,房源生命周期越長,調(diào)價(jià)幅度更小。通常來看,大面積段的產(chǎn)品需要購房者支付更多的資金來購入,資金的壓力也使得房屋面積越大,售出的難度越大。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示,重點(diǎn)10城中,160㎡以上的大面積段產(chǎn)品生命周期最長,為208天,60㎡以下的小戶型產(chǎn)品生命周期最短,為190天。從調(diào)價(jià)幅度來看,面積段越小,調(diào)價(jià)的幅度反而越大。60㎡以下的產(chǎn)品下調(diào)幅度為4.16%,而120-160㎡及160㎡以上的大面積產(chǎn)品下調(diào)幅度均在2.9%以下。
??也就是說,人們在購置大面積改善房產(chǎn)時(shí),通常會考量的時(shí)間更久,博弈時(shí)間更長,但是買方能接受的降價(jià)幅度更小,高總價(jià)產(chǎn)品的價(jià)格更加堅(jiān)挺。
??05、戶型|二居室產(chǎn)品房源生命周期最短,四居及以上出手最難
??二居室戶型的房源生命周期最短,出手最容易,同時(shí)四居室及以上大戶型產(chǎn)品成交最慢。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示,重點(diǎn)10城中二居室的戶型房源生命周期為195天,其次為一居室,房源生命周期為197天,四居室及以上生命周期為216天。從調(diào)價(jià)頻次來看,四居室及以上調(diào)價(jià)次數(shù)和幅度最低。
??對于購房者來說,二居室的戶型通??梢詽M足剛需居住,是剛需客戶的首選,而一居室相對來說居住限制性較大,居住舒適度偏差。四居室以上戶型面積較大,適合多孩家庭以及多代同居的家庭,并且需要付出的總價(jià)額度過高,出手難度最大。
??06、房齡|房齡越老,生命周期越長,調(diào)價(jià)更為頻繁
??房齡作為考量一套房產(chǎn)價(jià)值屬性的重要因素,房齡越老,出手難度越大,生命周期越長。從成交周期性來看,房齡在5年以下的房源生命周期為194天,5-10年的為199天,10-20年的為205天,20年以上的為206天?;旧铣尸F(xiàn)房齡越長,生命周期越長的趨勢特征。而從調(diào)價(jià)頻次也可以看出,房齡越長,調(diào)價(jià)越加頻繁,出售難度越大。
??隨著人們對住房品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量的要求不斷提升,品質(zhì)溢價(jià)開始逐步凸顯,而樓齡老的房子在居住舒適度乃至升值潛力上都不具備優(yōu)勢,很多購房者不愿意為之買單,更愿意去購買價(jià)格略高、房齡較新的房子。因此,樓齡老的房產(chǎn)需要更長的時(shí)間周期、更多次的調(diào)價(jià)才能實(shí)現(xiàn)成交。
??07、裝修|精裝房源生命周期最短,毛坯房最難出手
??精裝房源生命周期最短,毛坯房源周期最長。裝修情況也是購房者選購房源的重要參考指標(biāo),隨著生活節(jié)奏的加快,以年輕人為代表的購房群體越來越傾向于購買精裝房,根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,重點(diǎn)城市毛坯房源生命周期最短為185天,降價(jià)幅度最小為3.33%,而毛坯房源的生命周期最長達(dá)207天,調(diào)價(jià)頻次最多為2.98次,同時(shí),簡裝房源的調(diào)價(jià)幅度最大,平均降價(jià)幅度為4.28%。
??相較于毛坯房源需要花費(fèi)很多的人力物力去重新打造,精裝房源更能滿足購房群體拎包直接入住的心態(tài)。實(shí)際上,這也反映出當(dāng)代購房者的生活心態(tài)和消費(fèi)傾向,在快節(jié)奏的工作生活中,人們愿意花費(fèi)更少的時(shí)間精力在裝修房屋上,于是購買精裝房就成為一種主流趨勢。
??08、品質(zhì)|中間改善類產(chǎn)品具備“三低”特征,保值性強(qiáng)
??從面積、總價(jià)段交叉來看,低總價(jià)、小戶型房源生命周期短,但調(diào)價(jià)頻次高、降價(jià)幅度更大。在人們買房換房時(shí),房產(chǎn)總價(jià)和面積都是重要的關(guān)注點(diǎn)。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示,300萬以下的低總價(jià)產(chǎn)品生命周期短,調(diào)價(jià)頻次高、調(diào)價(jià)幅度大。相較于改善需求,剛需購房本身涉及的交易金額偏低,加上房子對于大多數(shù)人都是必需品,特別是對年輕人來說,買房是人生中的關(guān)鍵一環(huán),對于這部分群體來說剛性需求是其買房的主要?jiǎng)恿Γ虼顺山恢芷谔幱诘臀?,但是這類產(chǎn)品通常保值性偏差,抗風(fēng)險(xiǎn)性偏低。
??120-160㎡的中間改善產(chǎn)品具備較低生命周期和低調(diào)價(jià)頻次、低降價(jià)幅度。隨著改善性需求近年來逐步占據(jù)市場的主要份額,改善性產(chǎn)品成交周期并不長,受到購房者的青睞程度較高,調(diào)價(jià)次數(shù)和降價(jià)幅度也較低,房源價(jià)格穩(wěn)定性更強(qiáng),屬于保值性的產(chǎn)品。
??160㎡以上總價(jià)1000萬以上的豪宅類產(chǎn)品生命周期長、調(diào)價(jià)頻次低、降價(jià)幅度大。這部分產(chǎn)品通常對應(yīng)的是高品質(zhì)、高附加值的房產(chǎn),屬于市場上的稀缺產(chǎn)品,抗跌性更強(qiáng)。然而,由于其總價(jià)高,購房門檻高,生命周期相對較長。
??從戶型、總價(jià)段交叉來看,小戶型、低總價(jià)產(chǎn)品房源生命周期短,但是調(diào)價(jià)頻次高、降價(jià)幅度更大。這類產(chǎn)品對應(yīng)的主要是市場的剛需剛改類需求,成交相對較為迅速,但是從掛牌到成交需要經(jīng)過多次的降價(jià)和較大幅度的折價(jià),房源價(jià)值根基并不穩(wěn)定。
??總價(jià)在500萬以上的四居室以上的大戶型產(chǎn)品則生命周期較長,但調(diào)價(jià)頻次和降價(jià)幅度都處于低水平。與大面積、高總價(jià)產(chǎn)品類似,通常來看大戶型高總價(jià)產(chǎn)品屬于市場的高端改善項(xiàng)目,涉及的交易總額偏高,因此成交周期較長,但是同時(shí),這類產(chǎn)品的保值性更強(qiáng),具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,在市場波動和政策調(diào)整等情況下價(jià)格表現(xiàn)也更加堅(jiān)挺。
??09、總結(jié)與展望
??近年來,房源生命周期基本呈現(xiàn)逐年拉升的態(tài)勢,反映出市場逐步由賣方市場向買方市場過渡,房地產(chǎn)高速增長的時(shí)代已經(jīng)過去,郁亮曾經(jīng)表示房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到黑鐵時(shí)代。2023年,房地產(chǎn)市場深度調(diào)整,買賣雙方博弈加劇,市場供大于求,需求疲軟,買方收縮。在8月下旬以來,房地產(chǎn)救市大招接連放出,認(rèn)房不認(rèn)貸、下調(diào)首套和二套房首付比例、下調(diào)存量房貸利率等,一線城市北上廣深以及核心二線城市相繼宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”,根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì),截至9月14日,全國已有30個(gè)省市官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,同時(shí)近30城放松限購政策,其中東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、南京、蘭州、濟(jì)南、青島、鄭州10城已經(jīng)全面取消限購。對于購房者來說,當(dāng)前可謂是一個(gè)入市的窗口期,無論是剛需還是改善均迎來更多的政策紅利和選擇機(jī)會,預(yù)計(jì)接下來房源生命周期有望縮短,市場情緒將會逐步修復(fù)。
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8月房價(jià)數(shù)據(jù)點(diǎn)評:市場底部已現(xiàn) 超預(yù)期政策效力將在9月體現(xiàn)
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1政策寬松促需求入市,哪些城市需求基本面更佳?
- 22023年8月全國住宅產(chǎn)品月報(bào)
- 3行業(yè)數(shù)據(jù) | 8月銷售與投資開工降幅再收窄,料9月將企穩(wěn)回升
- 4新房和二手房價(jià)格整體下行,上漲城市數(shù)量持續(xù)減少
- 5市場周報(bào)|2023年第36周——多個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積下降
- 6蘇州房地產(chǎn)市場監(jiān)測月報(bào)(2023年8月)
- 7無錫房地產(chǎn)市場監(jiān)測月報(bào)(2023年8月)
- 8上海房地產(chǎn)市場監(jiān)測月報(bào)(2023年8月)
- 9[鏈家研究院]北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策發(fā)布首周市場評述
- 10北京房地產(chǎn)市場監(jiān)測月報(bào)(2023年8月)