??核心觀點(diǎn)

??1、政策篇：信貸加碼與核心“四限”解綁，四季度仍有優(yōu)化空間

??2、行業(yè)篇：三季度筑底改善，四季度料將穩(wěn)中有升

??3、土地投資篇：成交低位助行業(yè)降庫(kù)存，下半年熱點(diǎn)城市土拍普遍降溫

??壹、政策篇

??2023年三季度，政治局會(huì)議定調(diào)行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，以此為分水嶺，中央政策力度逐漸由“托而不舉”逐漸轉(zhuǎn)向“托舉并用”。金融支持持續(xù)加碼，落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”、調(diào)降限購(gòu)城市首付比例下限、調(diào)降二套房貸利率加點(diǎn)下限，此外落實(shí)存量房貸降息減輕居民負(fù)擔(dān)，降準(zhǔn)降息穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。地方政策松綁加力提速，133個(gè)省市218次放松房地產(chǎn)政策，頻次較二季度翻倍，9月更是迎來(lái)核心城市雙限解禁潮，寧青漢等10個(gè)二線城市全面取消限購(gòu)，廣蘇等限購(gòu)縮圍，8城解除限售。

??展望四季度，中央政策有望在供給和需求兩端繼續(xù)發(fā)力，需求端或?qū)⒓哟a信貸支持、下調(diào)交易稅費(fèi)等，供給端推進(jìn)金融支持政策落地，給予民企更多的資金支持，逐步化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。地方政策仍有進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整空間，限購(gòu)政策一線局部調(diào)整，二線及三四線應(yīng)放盡放，限貸政策進(jìn)一步寬松，套數(shù)認(rèn)定等方面政策尤有余量，取消限價(jià)，讓價(jià)格回歸市場(chǎng)化，財(cái)稅刺激加碼，購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免均是可選項(xiàng)。

??總結(jié)

??01

??政治局會(huì)議定調(diào)行業(yè)供需關(guān)系轉(zhuǎn)變，中央政策力度轉(zhuǎn)向“托舉并用”

??（本節(jié)有刪減）

??2023年三季度，以政治局會(huì)議定調(diào)行業(yè)供需關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)榉炙畮X，中央對(duì)房地產(chǎn)支持力度由“托而不舉”逐漸轉(zhuǎn)向“托舉并用”。具體來(lái)說(shuō)：

??7月10日，央行、金監(jiān)局延長(zhǎng)“金融16條”適用期限。對(duì)存量融資、配套融資兩項(xiàng)支持政策的期限，由截止今年5月延長(zhǎng)至明年年底，其余政策長(zhǎng)期有效。

??7月19日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“民營(yíng)經(jīng)濟(jì)31條”，鼓勵(lì)破產(chǎn)重整與民企合理融資。此外，設(shè)立預(yù)防賬款拖欠機(jī)制能夠降低民營(yíng)房企的應(yīng)收賬款壞賬率，也避免優(yōu)質(zhì)房企免受行業(yè)影響。

??7月24日，中央政治局會(huì)議定調(diào)房地產(chǎn)，首次提及供需關(guān)系轉(zhuǎn)變。適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

??8月25日，住建部、央行、金監(jiān)局推動(dòng)落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。 居民申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)，在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

??8月25日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部延期“置換住房退個(gè)稅”政策。到2025年12月31日前，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

??8月31日，央行、金監(jiān)局調(diào)降首付比例下限和二套房貸利率加點(diǎn)下限，指導(dǎo)商業(yè)銀行下調(diào)存量房貸利率。將住房商貸的最低首付比例統(tǒng)一調(diào)整為20%，二套統(tǒng)一為最低30%，二套房利率加點(diǎn)下限調(diào)整為L(zhǎng)PR加20個(gè)基點(diǎn)。

??9月7日，釋放暫緩房地產(chǎn)稅立法工作信號(hào)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期?！妒膶萌珖?guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃》中并未出現(xiàn)房地產(chǎn)稅，意味著五年之內(nèi)房地產(chǎn)稅立法大概率不會(huì)提請(qǐng)審議。

??02

??居民按揭支持加碼，落地認(rèn)房不認(rèn)貸、降首付比、降房貸利率

??（本節(jié)有刪減）

??三季度，居民信貸端支持持續(xù)加碼，降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸等利好接連落地，合力減輕居民按揭壓力、擴(kuò)大加杠桿空間，助力購(gòu)房需求釋放。主要包括以下五方面：

??第一，落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，支持合理住房需求。8月25日，三部門聯(lián)合發(fā)文推進(jìn)落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。30日，廣州、深圳率先宣布落地，9月1日，上海、北京跟進(jìn)執(zhí)行，而后包括武漢、成都、長(zhǎng)沙、東莞在內(nèi)的超40個(gè)城市官宣跟進(jìn)。

??第二，調(diào)降首付比例下限，打開(kāi)限購(gòu)城市降首付空間。8月31日，兩部門調(diào)整優(yōu)化差別化信貸政策，最低首付統(tǒng)一調(diào)整為首套20%、二套30%，意味多數(shù)核心一二線城市首付比例都有了下調(diào)空間，而大部分弱二線、三四線城市原本就是不限購(gòu)城市，首付比例也已調(diào)整到位，新政沒(méi)有實(shí)質(zhì)性影響。

??第三，動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)首套房貸利率下限，調(diào)降二套房房貸利率下限。3月兩部門發(fā)布首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制以來(lái)，全國(guó)至少87個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限。8月31日，央行、金監(jiān)局宣布將二套房商貸利率下限由LPR+60BP調(diào)整為L(zhǎng)PR+20BP。

??第四，落實(shí)存量房貸降息，減輕居民負(fù)債壓力。7月14日，央行首提支持鼓勵(lì)存量房貸降息，8月31日，央行、金監(jiān)局發(fā)文指導(dǎo)商業(yè)下調(diào)存量首套住房貸款利率，利率加點(diǎn)不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。9月以來(lái)，多地公布?xì)v史LPR加點(diǎn)下限，多家商業(yè)銀行發(fā)布操作細(xì)則。

??第五，降準(zhǔn)降息穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)供需兩端同步受益。8月15日，央行開(kāi)展逆回購(gòu)操作和中期借貸便利操作，操作利率分別下調(diào)10BP和15BP，21日，LPR報(bào)價(jià)非對(duì)稱調(diào)整，1年期LPR下調(diào)10BP，5年期以上LPR按兵不動(dòng)出乎市場(chǎng)預(yù)料。9月15日，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期資金約5000億元，降準(zhǔn)有助于緩解銀行資金成本壓力，房地產(chǎn)供需兩端也將從中受益。

??不過(guò)諸多支持政策還需要時(shí)間傳導(dǎo)，8月居民信貸數(shù)據(jù)改善有限。7月住戶中長(zhǎng)期貸款減少672億元，同時(shí)存款規(guī)模亦顯著回落，表明居民按揭貸款意愿弱、提前還貸意愿強(qiáng)，8月新增中長(zhǎng)期貸款1602億元，不過(guò)同比仍少增1056億元，占比境內(nèi)新增貸款比重僅為12.3%。

??03

??房企融資利好頻傳，但實(shí)際融資規(guī)模仍處低位（略）

??04

??133省市政策松綁、頻次翻番，寧漢青等10個(gè)二線城市放開(kāi)限購(gòu)

??（本節(jié)有刪減）

??三季度，地方政策松綁加力提速，133個(gè)省市218次放松房地產(chǎn)政策，頻次較二季度翻倍，力度也明顯增加。月度數(shù)據(jù)體現(xiàn)得更明顯，7月38個(gè)城市發(fā)布寬松政策，涉及“四限”調(diào)整的比例不到10%，而9月前26天就有83城松綁調(diào)控，其中約6成政策為“四限”松綁。

??值得一提的是，9月迎來(lái)核心城市雙限解禁潮。已有包括南京、大連、濟(jì)南、青島、蘭州、福州、鄭州、合肥、武漢在內(nèi)的10個(gè)城市全面取消限購(gòu)，廣州、廈門、蘇州、西安、天津、長(zhǎng)沙、成都等城市限購(gòu)縮圍。此外，福州、合肥等8城還在9月全面解除限售。

??分城市來(lái)看，核心城市已成為“救市主力軍”，三季度全國(guó)共有17個(gè)城市出臺(tái)3次以上寬松性政策，其中12個(gè)是一二線城市，其余5個(gè)也都是強(qiáng)三線城市。例如廈門三季度新政頻次多達(dá)6次，包括3次優(yōu)化公積金政策，2放松限貸、落地降首付及認(rèn)房不認(rèn)貸，1次政策組合拳——解除四區(qū)域限購(gòu)限售、放松公積金和預(yù)售資金。

??聚焦政策內(nèi)容，需求端主要包括六方面：第一，廣州、武漢等21城放松限購(gòu)，例如廣州非戶籍居民購(gòu)房社保年限由5年降為2年，番禺、黃埔、花都等外圍區(qū)域取消限購(gòu)。第二，北京、上海等53省市放松限貸，北京、上海等近40城落地認(rèn)房不認(rèn)貸，貴陽(yáng)、梧州等執(zhí)行認(rèn)貸不認(rèn)房，南京、武漢等調(diào)整首付比例至首套20%、二套30%。第三，成都、合肥等4城放松限價(jià)，比如合肥調(diào)整價(jià)格政策，取消商品住房樓層差價(jià)率限制。第四，廈門、福州等14城放松限售，多城解除限售，重慶限售期限由取證滿2年改為網(wǎng)簽滿2年并取證即可。第五，深圳、上海等100省市放松公積金貸款，比如上海公積金購(gòu)買存量房的最長(zhǎng)貸款期限，房齡20-35年間的，貸款期限由最高15年調(diào)整為最高“50減房齡”。第六，廣州、重慶等53省市財(cái)稅托市，例如廣州，將越秀、海珠等核心區(qū)域個(gè)人銷售住房增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年，再比如重慶無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作人員購(gòu)買首套普通住房免征房產(chǎn)稅。

??展望

??05

??中央穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)主體，加大企業(yè)融資支持、下調(diào)購(gòu)房稅費(fèi)仍是可選項(xiàng)（略）

??06

??地方“四限”仍有優(yōu)化空間，一線局部調(diào)整、二線應(yīng)放盡放

??展望四季度，地方政策仍有進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整空間，具體來(lái)說(shuō)：

??第一，限購(gòu)政策一線局部調(diào)整，二線及三四線應(yīng)放盡放。9月以來(lái)已有十余個(gè)核心城市取消限購(gòu)，剩余尚未發(fā)布新政的二線城市如杭州等，未來(lái)均有望大幅放寬甚至取消限購(gòu)。北上深等一線城市或?qū)⒕o隨廣州調(diào)整限購(gòu)，但全面解除的可能性不大，大概率限于局部調(diào)整，比如遠(yuǎn)郊區(qū)域購(gòu)房社保年限要求、非戶籍單身購(gòu)房限制等。

??第二，限貸政策進(jìn)一步寬松，套數(shù)認(rèn)定等方面政策尤有余量。套數(shù)認(rèn)定上，比如認(rèn)貸不認(rèn)房，再比如放寬多孩家庭群體套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，二孩家庭購(gòu)買第二套按首套計(jì)，極端情況下，放寬至不論是否有貸款記錄是否無(wú)房都能放貸。首付比例方面，二三線城市可以將首付比例調(diào)整至首套20%、二套30%的全國(guó)下限，一線城市也有小幅調(diào)整空間。房貸利率方面，落實(shí)存量房貸利率調(diào)整，用好首套房貸款利率下限動(dòng)態(tài)調(diào)整政策，將二套房貸款利率下限調(diào)整至LPR+20BP，北京、上海等首套二套房貸利率加點(diǎn)亦有下調(diào)可能。

??第三，取消限價(jià)，讓價(jià)格回歸市場(chǎng)化。優(yōu)化商品房?jī)r(jià)格備案管理，給予開(kāi)發(fā)商更高的定價(jià)自由度，鼓勵(lì)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”，支持高品質(zhì)改善性產(chǎn)品靈活定價(jià)，充分發(fā)揮市場(chǎng)的自主調(diào)節(jié)作用。

??第四，財(cái)稅刺激加碼，購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免均是可選項(xiàng)。比如實(shí)行契稅補(bǔ)貼，由受益財(cái)政按50%-100%的份額比例補(bǔ)貼購(gòu)房者已繳納的契稅，又比如對(duì)進(jìn)城新市民、大學(xué)畢業(yè)生、多孩家庭等群體發(fā)放定向購(gòu)房補(bǔ)貼。再比如鼓勵(lì)貨幣化和房票方式進(jìn)行征收安置，使用房票給予一定比例獎(jiǎng)補(bǔ)。

      貳、行業(yè)篇

??三季度，在一系列政策的推動(dòng)下，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)邊際改善。商品房銷售面積、新開(kāi)工面積、開(kāi)發(fā)投資等指標(biāo)單月同比降幅持續(xù)收窄。尤其是政治局會(huì)議以來(lái)，政策利好帶動(dòng)市場(chǎng)購(gòu)房預(yù)期向上，銷售面積、金額單月環(huán)比開(kāi)始企穩(wěn)。整體來(lái)看，市場(chǎng)在經(jīng)歷了一季度“小陽(yáng)春”、二季度“滑坡”之后，三季度在底部盤整修復(fù)。

??隨著多個(gè)熱點(diǎn)核心城市政策放松輪動(dòng)推進(jìn)，執(zhí)行落地后我們認(rèn)為熱度回升已是大概率事件。四季度商品房銷售面積將企穩(wěn)回升，但不會(huì)出現(xiàn)以往V型反轉(zhuǎn)。而銷售的回暖、預(yù)期的修復(fù)或?qū)?dòng)房企投資意愿的回升，在保交付\加快竣工持續(xù)發(fā)力下,開(kāi)發(fā)投資有望在年內(nèi)筑底企穩(wěn)。

??總結(jié)

??01

??三季度經(jīng)濟(jì)延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢(shì)，居民中長(zhǎng)期貸款需求相對(duì)低位（略）

??02

??三季度銷售面積、金額降速逐漸放緩，單月同比降幅持續(xù)收窄

??1-8月份商品房銷售面積73949萬(wàn)平方米、商品房銷售額78158億元，同比分別下降7.1%和3.2%，累計(jì)增速均連續(xù)四個(gè)月下滑，其中商品房銷售面積降幅較1-7月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售金額較1-7月擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)增速均為年內(nèi)新低。

??季度走勢(shì)來(lái)看，呈現(xiàn)一季度沖高、二季度“滑坡”、三季度在政策頻發(fā)、預(yù)期向好之下，金額、面積有一定邊際改善。

??一方面體現(xiàn)在三季度以來(lái)商品房銷售金額、面積累計(jì)增速下降速度有所放緩。1-6月面積、金額累計(jì)增速較前五月擴(kuò)大4.4和7.3個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)入三季度后，1-7月逐步收窄至1.2和2.6個(gè)百分點(diǎn)，1-8月為0.6和1.7個(gè)百分點(diǎn)。

??另一方面體現(xiàn)在7、8月單月成交指標(biāo)上，總體與近期政策出臺(tái)后市場(chǎng)反映相一致，呈現(xiàn)環(huán)比企穩(wěn)、同比降幅收窄的趨勢(shì)。

??首先，在6月基數(shù)較高以及季節(jié)性回落、購(gòu)房預(yù)期偏弱等因素影響下，7月商品房銷售面積、金額雙雙走弱，環(huán)比幾乎“腰斬”。到8月環(huán)比有所企穩(wěn)，商品房銷售面積7386萬(wàn)平方米、商品房成交金額7708億元，環(huán)比皆上漲5%。但由于8月并非銷售旺季，兩者絕對(duì)量依然保持在相對(duì)低位，單月銷售面積、銷售金額較2023年月均下降超過(guò)30%，銷售面積則回到今年4月份水平。

??其次，單月同比出現(xiàn)企穩(wěn)信號(hào)，連續(xù)兩個(gè)月收窄。7月商品房銷售面積、金額同比分別下降15.5%和19.3%，面積同比較上月收窄2.7個(gè)百分點(diǎn)，金額與6月份降幅持平。8月銷售面積、金額同比分別下降12.2%和16.4%，降幅較7月收窄3.4個(gè)百分點(diǎn)和2.9個(gè)百分點(diǎn)。

??綜合而言，市場(chǎng)底部震蕩企穩(wěn)與政策利好頻發(fā)和供應(yīng)增長(zhǎng)不無(wú)關(guān)系。一方面，根據(jù)CRIC全國(guó)百城數(shù)據(jù)，8月商品住宅供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)10.6%，且供應(yīng)主力多位于城區(qū)和改善型產(chǎn)品，有效匹配當(dāng)前市場(chǎng)需求；另一方面，8月份政策利好不斷，尤其是下半月核心城市政策力度頗大帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期向上，來(lái)訪、來(lái)電量逐步恢復(fù)，高頻數(shù)據(jù)顯示8月最后三周成交環(huán)比持續(xù)上漲。

??當(dāng)前市場(chǎng)難言真正“反轉(zhuǎn)”，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇慢、收入預(yù)期不穩(wěn)定等決定了居民加杠桿意愿不高，這一點(diǎn)從居民中長(zhǎng)期貸款仍保持低位也可見(jiàn)一斑。但可以預(yù)計(jì)的是，新政利好、供應(yīng)增加以及已經(jīng)到來(lái)的金九銀十銷售旺季，我們認(rèn)為9月銷售大概率企穩(wěn)回升，不過(guò)也并非普漲行情，區(qū)域分化依舊顯著。

??03

??三季度竣工仍維持高增長(zhǎng)，新開(kāi)工同比降幅收窄至23.6%（略）

??04

??土地、新開(kāi)工等拖累開(kāi)發(fā)投資跌幅擴(kuò)大至8.8%，三季度末已有邊際改善（略）

??展望

??05

??政策頻出提振信心和預(yù)期，四季度銷售、新開(kāi)工、投資料將企穩(wěn)回升（部分略）

??近期政策利好不斷，各地區(qū)各部門認(rèn)真貫徹落實(shí)中央政治局會(huì)議精神，先后出臺(tái)首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”、調(diào)整住房貸款最低首付比例等優(yōu)化措施，支持居民剛性和改善性住房需求，有利于提振市場(chǎng)信心，改善房企經(jīng)營(yíng)預(yù)期。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整優(yōu)化政策措施落地見(jiàn)效，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，四季度房地產(chǎn)投資、銷售、市場(chǎng)運(yùn)行將逐步趨于改善。

??第一，四季度商品房銷售大概率企穩(wěn)回升，預(yù)計(jì)全年面積下降5%左右，金額同比下降3%左右。一方面8月末9月初一二線城市利好政策不斷，“認(rèn)房不認(rèn)貸”以及二線限購(gòu)陸續(xù)放開(kāi)、下調(diào)首付比例等對(duì)剛需、改善需求刺激作用顯著，短期內(nèi)提振市場(chǎng)信心，且9月又恰逢“金九銀十”傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，房企積極蓄力，供給層面無(wú)論是量還是質(zhì)都在穩(wěn)步提升。

??第二，四季度新開(kāi)工低位企穩(wěn)，竣工維持高增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全年新開(kāi)工同比降幅15%-20%，竣工同比漲10%-15%。短期新開(kāi)工意愿大幅提升難度較大，資金壓力仍是懸頂之劍。四季度銷售仍有待檢驗(yàn)，多數(shù)房企銷售回款重心在“保交樓”，這一點(diǎn)從前8月到位資金改善但新開(kāi)工并沒(méi)有顯著企穩(wěn)也可見(jiàn)一斑。

??第三，行業(yè)規(guī)模下降、房企資金緊缺，預(yù)計(jì)四季度土地購(gòu)置面積、金額底部運(yùn)行，僅有核心城市能夠維持熱度，預(yù)計(jì)全年土地成交金額同比下降10%-25%。一方面，前三季度能夠拿地的企業(yè)已經(jīng)在核心城市積極補(bǔ)倉(cāng)，從投資鋪排和城市退地兩方面來(lái)看，四季度投資吸引力下降，從三季度熱點(diǎn)城市土拍開(kāi)始降溫也能反映出企業(yè)拿地開(kāi)始放緩；另一方面，銷售-投資的傳導(dǎo)目前并不通暢，融資壓力依舊較大，大部分民企投資幾乎暫停，僅靠頭部央國(guó)企難以支撐全國(guó)土地市場(chǎng)復(fù)蘇。

??第四，土地、新開(kāi)工等先行指標(biāo)弱勢(shì)將導(dǎo)致四季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)底部修復(fù)與調(diào)整，加速下跌概率不大，預(yù)計(jì)全年同比降幅維持在10%左右。隨著政策利好的不斷落地，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)信心有所恢復(fù)，銷售的回暖、預(yù)期的修復(fù)或?qū)?dòng)房企投資意愿的回升，并加大新開(kāi)工的速度。而且，在城中村改造穩(wěn)步推進(jìn)之下，我們認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有望在年內(nèi)完成筑底。

??叁、土地投資篇

??2023年三季度，隨著預(yù)供地制度進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行期，土地成交規(guī)模維持年內(nèi)高位，但從同比變化來(lái)看，成交建面、金額降幅仍在擴(kuò)大，行業(yè)降庫(kù)存的腳步仍進(jìn)一步加快。市場(chǎng)熱度方面，隨著大批城市首批預(yù)供地截止期的到來(lái)，以及平均供地質(zhì)量有所下降，熱點(diǎn)城市溢價(jià)率普遍有所回落，流拍率指標(biāo)也進(jìn)一步向市場(chǎng)實(shí)際情況回升。

??總結(jié)

??01

??土拍規(guī)模量穩(wěn)價(jià)跌，溢價(jià)率回落、流拍率上升（節(jié)選）

??1）成交規(guī)模維持年內(nèi)高位，上年基數(shù)增加致同比降幅擴(kuò)大。2023年三季度，雖然進(jìn)入預(yù)供地清單截止期的土地有所增多，但在大批優(yōu)質(zhì)地塊于上半年出讓之后，三季度土地平均質(zhì)量有所下降，再加之二季度以來(lái)新房市場(chǎng)交易信心的回落，導(dǎo)致土地成交并未出現(xiàn)大幅環(huán)比上升，再加之2022年同期基數(shù)的增加，導(dǎo)致全國(guó)土地成交同比降幅較二季度進(jìn)一步擴(kuò)大。截止9月24日，第三季度經(jīng)營(yíng)性土地成交建面為2億平方米，較二季度同期環(huán)比增加一成左右，同比下降29%，成交金額7207億元，環(huán)比持平，同比下降31%，同比降幅分別較二季度擴(kuò)大了3和9個(gè)百分點(diǎn)。價(jià)格方面，因平均土地成交質(zhì)量有所下降，再加之三四線成交占比上升，成交均價(jià)為3519元平方米，較二季度下滑了11%。

??2）二三線溢價(jià)率同比漲幅收窄，僅一線城市溢價(jià)率相對(duì)穩(wěn)定。2023年三季度以來(lái)，受銷售端波動(dòng)和資金面壓力影響，企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略持續(xù)趨于保守。在此背景之下，雖然北京、上海等一線城市平均溢價(jià)率仍處在高位，但大多數(shù)城市土拍熱度均有所回落。前三季度整體溢價(jià)率下探至5.6%，較上半年下降了0.9個(gè)百分點(diǎn)，同比增幅收窄至1.5個(gè)百分點(diǎn)。

??3）預(yù)供地截止期到來(lái)促土地供應(yīng)增加，三季度流拍率向真實(shí)數(shù)值回升。（略）

??02

??杭州成交金額位居榜首，蘇、杭、寧等熱點(diǎn)城市下半年土拍降溫（節(jié)選）

??受預(yù)供地制度、行業(yè)信心仍在低位等因素影響，各城市供地也明顯謹(jǐn)慎，大部分城市前三季度土地成交規(guī)模較去年同期出現(xiàn)大幅下降。以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市來(lái)看，2023年前三季度僅3個(gè)城市的成交建面超過(guò)1000萬(wàn)平方米，較2022年同期少4個(gè)。成交金額來(lái)看，也僅有京、滬、杭三城超過(guò)千億元，較往年相對(duì)偏少。

??03

??三季度房企投資仍較低迷，僅銷售10強(qiáng)在核心城市相對(duì)積極（節(jié)選）

??三季度企業(yè)投資延續(xù)了上半年低位運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，隨著集中供地的掛牌逐漸分散、優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)減少，房企投資的積極性和力度持續(xù)下滑。相較而言，銷售10強(qiáng)房企保持了更加積極的投資態(tài)度，尤其是央國(guó)企依然是投資主力。在拿地選擇上，謹(jǐn)慎、聚焦是共識(shí)，拿地集中在一二線城市，其中優(yōu)質(zhì)地塊頗受青睞，三四線城市則無(wú)人問(wèn)津。

??三季度投資未有明顯改善，拿地百?gòu)?qiáng)金額同比降25%（節(jié)選）

??2023年前三季度投資持續(xù)低迷，且較上半年相比未有明顯改善。1-8月新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為20243億元、9619億元和8551萬(wàn)平方米，其中拿地金額同比下降13%，與6月末相比，同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大4個(gè)百分點(diǎn)。

??龍頭房企積極帶動(dòng)拿地銷售比小幅回升，銷售10強(qiáng)房企拿地銷售比0.25（略）

??央國(guó)企投資金額占61%，謹(jǐn)慎投資聚焦核心城市

??截止8月末，拿地金額百?gòu)?qiáng)房企之中有29家為國(guó)央企，從數(shù)量上來(lái)看少于城投平臺(tái)和民企，但是國(guó)央企拿地金額占比達(dá)到61%，遠(yuǎn)高于另外兩類公司的投資金額占比，可見(jiàn)國(guó)央企雖然數(shù)量較少，但是平均投資力度明顯強(qiáng)于其他房企，尤其保利、華潤(rùn)等龍頭房企，持續(xù)占據(jù)拿地金額TOP3席位。

??與上半年末相比，各類房企的拿地金額占比并未發(fā)生明顯改變，可見(jiàn)三季度各類房企拿地基本延續(xù)上半年的走勢(shì)，維持“國(guó)央企積極、城投托底、民企弱復(fù)蘇”的局面；而值得一提的是，第三季度后投資百?gòu)?qiáng)房企中城投平臺(tái)公司數(shù)量占比有所上升，民企數(shù)量占比下降，城投托底現(xiàn)象仍存，而民企投資還在緩慢復(fù)蘇。

??在謹(jǐn)慎投資的共識(shí)之下，一二線城市、核心地塊成為企業(yè)投資的焦點(diǎn)，而大部分三四線城市則陷入無(wú)人問(wèn)津的局面。

??通過(guò)1-8月投資金額TOP10房企的投資分布來(lái)看，仍積極拿地的房企對(duì)于核心城市的偏好表現(xiàn)更為凸顯：華潤(rùn)、招商、中海、越秀等企業(yè)拿地高度集中于一二線核心城市，在一二線城市的投資金額占前8月總投資額的90%。

??結(jié)合拿地分布城市的數(shù)量來(lái)看，與過(guò)去投資“廣撒網(wǎng)”的戰(zhàn)略相比，2022年以來(lái)企業(yè)投資分布的城市數(shù)量隨著投資規(guī)模急劇收縮，目前投資金額TOP10的企業(yè)中，僅有保利和建發(fā)年內(nèi)拿地城市超過(guò)20個(gè)。

??展望

??04

??政策頻出但難改行業(yè)大周期趨勢(shì)，全年土地交易規(guī)模仍將低位運(yùn)行(略)

??05

??四季度投資保持謹(jǐn)慎，拿地高度聚焦核心城市

??整體來(lái)看，四季度企業(yè)投資仍將保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，投資繼續(xù)低位運(yùn)行。

??首先在資金方面，銷售端和融資端依然未能提供強(qiáng)有力的資金支持。銷售端，雖然三季度中后期以來(lái)樓市利好政策頻出，但政策傳導(dǎo)到市場(chǎng)仍需一定時(shí)間，且放寬限購(gòu)、降低首付對(duì)于刺激購(gòu)房需求的效果暫未明顯體現(xiàn)，加之企業(yè)現(xiàn)階段即使有一定的資金回籠，也需要以“保交樓”為核心任務(wù)；從融資端來(lái)看，一方面融資開(kāi)閘主要對(duì)優(yōu)質(zhì)房企、國(guó)央企而言，大部分民企的融資渠道依然不通暢，另一方面企業(yè)在“三道紅線”的影響下，依然保持控制負(fù)債、謹(jǐn)慎融資的態(tài)度。

??其次在投資節(jié)奏上，土地供應(yīng)和企業(yè)投資均相應(yīng)地放慢腳步。從供應(yīng)節(jié)奏上看，今年二季度和三季度初期，大部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)集中出讓多宗優(yōu)質(zhì)地塊，隨著集中供地逐漸分散出讓、優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)減少，土地市場(chǎng)重回低位運(yùn)行狀態(tài)；從企業(yè)角度來(lái)看，今年積極投資的企業(yè)如華潤(rùn)、保利等已經(jīng)競(jìng)得多宗優(yōu)質(zhì)地塊，大大增厚了優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，下半年納投資鋪排節(jié)奏勢(shì)必會(huì)有所放緩。

??投資格局上，我們認(rèn)為四季度仍將保持國(guó)央企為主、少數(shù)民企與城投為輔的格局。國(guó)央企或?qū)⑦M(jìn)一步占據(jù)更多的新增土儲(chǔ)；而在土地市場(chǎng)上保持活躍的民企依舊集中于綠城、濱江、龍湖等少數(shù)幾家；城投平臺(tái)在債務(wù)壓力下，托底作用將逐漸減弱、甚至退出。在民企投資重新復(fù)蘇、活躍之前，市場(chǎng)整體的活躍度保持比較低的水平。

??城市選擇上，退出三四線、聚焦一二線是當(dāng)下共識(shí)。一方面，積極投資的龍頭房企需要保持較優(yōu)的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，且雄厚的資金實(shí)力足以支撐此類房企繼續(xù)在一二線拿地；另一方面，從投資前景上看，三四線目前市場(chǎng)低迷，需要更漫長(zhǎng)的修復(fù)期，在三四線城市投資既難以對(duì)業(yè)績(jī)提升有明顯助力，又難以通過(guò)快周轉(zhuǎn)的方式獲得高額利潤(rùn)。