??北京,2023年9月26日–全球領(lǐng)先的多元化專業(yè)服務(wù)與投資管理公司高力國(guó)際（納斯達(dá)克證交所交易代碼：CIGI；多倫多證交所交易代碼：CIGI）在北京中海國(guó)際中心（車公莊）舉辦“與“實(shí)”共進(jìn)，2023年北京第三季度發(fā)布會(huì)”，市投促中心領(lǐng)導(dǎo)朱晟出席活動(dòng)并致辭。

??三季度是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策密集發(fā)布的一個(gè)季度，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)擺脫疫情困擾后承上啟下的一個(gè)季度。7月政治局會(huì)議指出“經(jīng)濟(jì)恢復(fù)是一個(gè)波浪式發(fā)展、曲折式前進(jìn)的過(guò)程”，并強(qiáng)調(diào)“切實(shí)提高國(guó)有企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，切實(shí)優(yōu)化民營(yíng)企業(yè)發(fā)展環(huán)境”的重要性；8月MLF利率下調(diào)；9月國(guó)家發(fā)改委設(shè)立民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局，同期央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)。雖然三季度的M2延續(xù)了二季度的回落走勢(shì)，但依然維持較高水平，凸顯了流動(dòng)性正逐步回歸合理充沛水平，同時(shí)表明下一階段的貨幣政策著力點(diǎn)將轉(zhuǎn)向價(jià)格和結(jié)構(gòu)調(diào)控兩個(gè)方面，企業(yè)成本進(jìn)一步降低，保證貸款增長(zhǎng)的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。在價(jià)格指標(biāo)方面，雖然三季度PPI和CPI均有小幅回升，但PPI觸底反彈仍未擺脫收縮區(qū)間，CPI依然處于較低水平。但不可否認(rèn)，經(jīng)濟(jì)回暖的積極因素正在增多，宏觀需求表現(xiàn)有企穩(wěn)回升的跡象，但其可持續(xù)性仍需關(guān)注四季度的變化。

??第三季度北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)新項(xiàng)目集中入市，需求如期恢復(fù)。高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明表示，三季度是今年新增供應(yīng)入市最集中的一個(gè)時(shí)間段，合計(jì)超過(guò)44萬(wàn)平方米（不包含非市場(chǎng)化的自用樓宇和大宗買賣交易樓宇），占全年新入市甲級(jí)寫字樓總量的66%。在需求表現(xiàn)方面，本季度甲級(jí)寫字樓凈吸納量大幅回升至16.8萬(wàn)平方米。針對(duì)本季度凈吸納量的快速回升，高力國(guó)際認(rèn)為有以下三點(diǎn)值得關(guān)注：

??第一，凈吸納量大幅回升主要由新項(xiàng)目預(yù)租去化所致。本季度入市的新項(xiàng)目預(yù)租去化就達(dá)到16.9萬(wàn)平方米，存量項(xiàng)目本季度凈吸納量?jī)H是正負(fù)零左右的水平。也就是說(shuō)，本季度的凈吸納量全部都是由于新項(xiàng)目在入市前一年左右的時(shí)間內(nèi)陸續(xù)預(yù)租貢獻(xiàn)所得，本季度存量項(xiàng)目實(shí)際上并未去化。因此僅就整個(gè)市場(chǎng)而言，這個(gè)數(shù)據(jù)并不意味著市場(chǎng)需求在第三季度出現(xiàn)了明顯回升。

??第二，僅看存量項(xiàng)目?jī)粑{量的表現(xiàn)，市場(chǎng)需求呈現(xiàn)逐步改善的趨勢(shì)。雖然存量項(xiàng)目空置面積仍未實(shí)現(xiàn)去化，但相較于過(guò)去兩個(gè)季度負(fù)5到6萬(wàn)左右的水平，三季度存量項(xiàng)目?jī)粑{量的表現(xiàn)說(shuō)明需求確實(shí)在觸底恢復(fù)中。

??第三，從需求側(cè)來(lái)看，國(guó)央企扮演了新項(xiàng)目去化的主力。本季度新項(xiàng)目去化的16.9萬(wàn)平方米中，國(guó)央企去化的總量達(dá)到13.7萬(wàn)平方米，占比超過(guò)80%。在降本增效的大背景下，國(guó)央企選擇在租金下行期進(jìn)行辦公空間的整合和升級(jí)，僅從新入市項(xiàng)目的國(guó)央企大宗租賃成交來(lái)看，整合搬遷類需求至少占到六到七成。

??截止今年前三季度，新入市甲級(jí)項(xiàng)目累計(jì)超過(guò)54萬(wàn)平方米，累計(jì)凈吸納量?jī)H6萬(wàn)平方米，于三季度轉(zhuǎn)正?？罩寐试谌径拳h(huán)比上升1.9%達(dá)到19.5%；凈有效租金持續(xù)下降至309.9元每月每平米，環(huán)比降幅2.3%。高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明說(shuō)，展望第四季度，在市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)去化的前提下，高力國(guó)際依然維持年底甲級(jí)市場(chǎng)空置率超過(guò)20%的預(yù)判，同時(shí)如果北部市場(chǎng)退租持續(xù)，北部甲級(jí)市場(chǎng)空置率也將超過(guò)20%。

??同樣，乙級(jí)市場(chǎng)本季度也出現(xiàn)需求側(cè)改善的情況，第三季度市場(chǎng)凈吸納量達(dá)到4.1萬(wàn)平方米。高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明說(shuō)，本季度僅有一個(gè)新項(xiàng)目入市，市場(chǎng)空置率依然維持在18.5%，租金季度環(huán)比降低2%達(dá)到207.5元每月每平米。隨著中關(guān)村和望京酒仙橋市場(chǎng)退租情況逐步進(jìn)入尾聲，本季度乙級(jí)市場(chǎng)也開(kāi)始逐步恢復(fù)去化，同時(shí)以價(jià)換量的租賃策略初步取得市場(chǎng)認(rèn)可。與2022年一季度乙級(jí)市場(chǎng)的凈有效租金相比，中關(guān)村降幅達(dá)到23%，望京酒仙橋降幅達(dá)到15%。本季度凈吸納量轉(zhuǎn)正結(jié)束了乙級(jí)市場(chǎng)連續(xù)五個(gè)季度負(fù)凈吸納量的情況。但截止到目前，今年乙級(jí)市場(chǎng)的累積凈吸納量依然是負(fù)12萬(wàn)平方米左右，年終凈吸納量為負(fù)數(shù)基本上已經(jīng)無(wú)法避免。在過(guò)去的五個(gè)季度，乙級(jí)市場(chǎng)累積空出超過(guò)35萬(wàn)平方米。在本季度之前，中關(guān)村連續(xù)6個(gè)季度負(fù)凈吸納量，累計(jì)空出面積超過(guò)16萬(wàn)平方米；望京酒仙橋連續(xù)7個(gè)季度負(fù)凈吸納量，累計(jì)空出面積超過(guò)14萬(wàn)平方米。

??中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在從高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，疊加疫情后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)現(xiàn)狀，就無(wú)法避免的會(huì)遇到波折。換句話說(shuō)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化是個(gè)長(zhǎng)期的系統(tǒng)性工程，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍將受制于過(guò)去高速增長(zhǎng)階段所形成的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式。高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明表示，需求不足的問(wèn)題可能會(huì)長(zhǎng)期困擾市場(chǎng)增長(zhǎng)，而辦公樓市場(chǎng)也同樣面臨這個(gè)問(wèn)題。如果需求不足和低通脹持續(xù)，北京辦公樓市場(chǎng)或?qū)o(wú)法避免租金中樞持續(xù)下移，甲級(jí)市場(chǎng)平均凈有效租金重回“2”時(shí)代或許只是時(shí)間問(wèn)題。