??核心觀點

??4、城市篇：三季度供需持續(xù)筑底，四季度政策供應將加劇分化

??5、產品篇：新政與改善需求雙重催化，居住場景繼續(xù)擴容

??肆、城市篇

??2023年三季度，整體樓市延續(xù)筑底行情：供應疲軟，雖然7-9月逐月遞增，但是總體供貨絕對量仍不及二季度；成交延續(xù)低位徘徊，改善對成交的支撐作用轉弱，前期北京、上海、成都等熱點城市也出現(xiàn)了熱度轉降趨勢。伴隨著8月末9月初四個一線城市相繼落地“認房不認貸”，核心城市諸如武漢、成都等陸續(xù)跟進，成交稍顯起色，典型項目來訪、認購有了不同程度的回升，而二手房市場韌性更強，整體成交表現(xiàn)優(yōu)于新房，掛牌量普增，房東“以舊換新”較為迫切。

??預判四季度，我們認為，供需低位回升是大概率事件，“以銷定產”模式之下，核心一二線新房供給尚有放量空間；成交大概率隨著供應放量而穩(wěn)中有增，四季度環(huán)比三季度有望穩(wěn)中有增10%左右，維持弱復蘇，全年成交規(guī)模有望持平去年或小幅微增2%-5%左右，各城市分化行情預期延續(xù)。

??總結

??01

       新房供應：Q3略顯疲軟、累計同比轉負，昆錫徐常等跌幅超35%（本節(jié)有刪減）

??2023年三季度，新房供給約束逐步顯現(xiàn)，據CRIC監(jiān)測，前8月120個重點城市新增供應17160萬平方米，同比下降12%，較2021年同期“腰斬”。預估9月，新增供應預期2228萬平方米，環(huán)比上漲10%，同比下降39%。三季度供應低位回升，但房企推盤熱情不及二季度，地市縮量的客觀制約+低迷市場行情的雙重影響，使得房企推盤積極性普遍不高。

??不同能級城市呈現(xiàn)出顯著的分化行情，“以銷定產”模式之下，一線房企推盤積極性明顯好于二三線城市，北京供給約束逐步顯現(xiàn)，核心區(qū)適銷對路的高端產品供給略顯不足，前三季度累計同比降幅擴大至39%，上海三季度供應略顯疲軟，同環(huán)比齊降；僅深圳一城三季度供應略好于二季度，前三季度累計同比維持正增。

??26個二三線城市三季度供應同環(huán)比跌幅均在25%以上，僅天津、西安、昆明等少數內陸城市迎來階段性放量，三季度供應環(huán)比持增，多數城市還是延續(xù)走低態(tài)勢，26個城市中已有21個城市前三季度累計同比為負，昆明、無錫、徐州、常州、嘉興等短期行情低迷型城市跌幅均超35%。

??02

       新房成交：三季度同環(huán)比降約3成、一線新政利好9月成交轉增（本節(jié)有刪減）

??2023年三季度，整體新房成交延續(xù)筑底行情：據CRIC監(jiān)測，前8月120個重點城市成交22720平方米，同比微增1%，持平去年同期。預估9月成交，并未出現(xiàn)季末放量的“翹尾”行情，與8月基本持平，預期單月成交面積為2144萬平方米，環(huán)比微增2%，同比下降26%，延續(xù)低位波動。

??從變化趨勢來看，三季度市場下探筑底：7-9月月成交量基本維持在2100-2200萬平方米，核心一二線在8月末9月初陸續(xù)推出“認房不認貸”、降首付、限購局部松綁等大招，但是從市場層面來看，并未出現(xiàn)明顯起色。

??聚焦30個典型城市，一線因新政利好，對于成交促進作用比較明顯，9月環(huán)比上升9%，但是從三季度成交來看，整體市場表現(xiàn)弱于二季度。其中上海的跌幅較為顯著，累計同比轉負，主要是受到供給約束影響，疊加需求迎來階段性瓶頸期，成交略顯疲軟。北京、廣州、深圳三季度成交雖然同環(huán)比齊降，但前三季度成交基本持平去年同期水平。

??重點二三線則引來普降行情，不過仍有半數城市前三季度累計同比維持正增，典型代表為杭州、天津、廈門、成都等，2023年整體成交還是顯著好于2022年同期。杭州、成都主要得益于自住剛需剛改需求的釋放，廈門因高端產品迎來集中供應期，成交隨之放量，天津整體呈現(xiàn)出脈沖式復蘇，剛需購房基數相對較大，支撐其成交出現(xiàn)局部回暖。

??03

       二手房：新政后成交提速，9月環(huán)增4%、深蓉等累計同比漲幅超5成（本節(jié)有刪減）

??2023年三季度，17個重點監(jiān)測城市二手房累計成交面積1831萬平方米，環(huán)比二季度下降23%，同比下降2%。按月來看，二手房成交7月筑底，8月、9月企穩(wěn)回升。尤其是9月，認房不認貸等政策落地實行后，重點城市二手房掛牌量普遍增長，帶看量也有所上升，帶動成交穩(wěn)中有升，17城成交環(huán)比再增4%至637萬平方米，同比增幅擴大至19%。

??從城市維度來看，絕大多數城市三季度成交表現(xiàn)均弱于二季度，但環(huán)比跌幅高低差異明顯，關鍵因素在于9月新政出臺后的市場走勢。

??一類城市如北京、深圳，新政出臺后市場有所改善，9月成交走強，帶動三季度整體成交環(huán)比跌幅收窄。以北京為例，認房不認貸的執(zhí)行確實促進了一部分積壓需求的釋放，在京無房且有異地貸款記錄的剛需客、賣一買一置換客，入市積極性提升，9月北京二手房成交環(huán)比激增27%至125萬平方米。

??而反觀廈門、蘇州等另一類城市，新政出臺后，掛牌量同樣快速增加，比如蘇州認房不認貸不到兩周新增掛牌2千余套，其中包括大量的園區(qū)次新房，但成交端增長效應尚未顯現(xiàn)，9月成交繼續(xù)走弱，拖累三季度環(huán)比跌幅達到30%以上。

??04

       房價：穩(wěn)中微降，高端盤支撐一二線高位維持、三四線環(huán)比持降（本節(jié)有刪減）

??2023年以來，一二手房價呈現(xiàn)典型的差異化，行情，一二手穩(wěn)中微降，而二手房無論從下跌城市個數還是跌幅都遠超新房，整體新房房價持穩(wěn)主要受結構性影響，隨著行情轉淡，僅中高端改善盤保持了較高的市場韌性，成交占比上升繼而對新房房價形成了良好的支撐。

??1、70城一二手房價同環(huán)比齊跌，二手房降幅更大、下跌城市數量更多（略）

??2、百城成交均價同比增3%、增幅放緩，京滬杭持穩(wěn)、高端盤韌性較強（本節(jié)有刪減）

??從CRIC監(jiān)測的2023年前8月百城新建商品住宅成交統(tǒng)計均價看，全國整體房價環(huán)比變動不大、其中一線房價基本持穩(wěn)，同環(huán)比漲跌幅在1%以內。二線房價整體穩(wěn)中有升，三四線房價仍存小幅下行壓力。

??前8月房價TOP10入圍名單與去年同期相比，只有1個城市變化，即蘇州取代三亞成為房價第10名，TOP10內部位次發(fā)生一定改變，比如上海超越深圳成為房價冠軍，廣州、廈門位次互調。從TOP10入圍城市房價同比漲跌幅來看，上海、北京、廣州、杭州等交均價持穩(wěn)，同比漲跌幅5%以內。

??不過單城市內部房價漲跌分化加劇，對于板塊供應稀缺、配套健全的核心區(qū)域而言，整體房價還是有望保持堅挺行情，尤其是京滬中高端豪宅項目，保值增值性良好，網紅新盤依舊是“一房難求”。而對于短期內庫存量較大，嚴重供過于求，或是前期過度炒作，而無真實人口支撐的新城和城市外圍區(qū)域，整體房價走勢依舊是不容樂觀。而深圳、東莞、廈門、蘇州房價漲跌更為顯著。深圳房價穩(wěn)中有跌，主要是受到高端供應不足影響。

??05

       庫存：三季度末5.1億平降至5年前，消化周期增至2年達階段高點（本節(jié)有刪減）

??1、狹義庫存降至5.1億平、回歸至2019年末水平，僅一線同環(huán)比正增（本節(jié)有刪減）

??2023年狹義庫存持續(xù)回落，三季度至階段性底部。據CRIC監(jiān)測數據，2023年8月末百城商品住宅庫存量達到了50954萬平方米，環(huán)比持平上月，同比下降13%。究其原因，三季度整體供應疲軟、成交筑底，房企采取“以銷定產”模式，因而整體庫存也到達階段性底部，整體庫存規(guī)?；氐?019年末水平。分能級來看，一線城市因8月供應大幅放量，月末庫存同環(huán)比微增6%和2%。二三線城市環(huán)比持平上月，同比降幅分別16%和13%。

??具體來看，一線城市中上海、深圳同環(huán)比齊增，主要源于8月供應顯著放量。北京、廣州整體供求持穩(wěn)，因而庫存與上月基本持平。二線城市中，武漢、沈陽、成都位列本月末狹義庫存總量TOP3。環(huán)比來看，漲跌參半，漲幅較大的合肥、西安、長沙、杭州等均出現(xiàn)供應激增，整體成交回升幅度不及供應，因而短期內庫存持增。而下降城市跌幅基本在5%以內，除了短期內熱度尚存的成都之外，以昆明、長春、重慶、哈爾濱、福州等弱二線城市為主。同比來看，近八成二線城市庫存持降，寧波、南京、長沙、合肥等少數城市庫存同比仍在正增長區(qū)間。三四線城市中，半數以上狹義庫存環(huán)比回落，但跌幅普遍在10%以內，僅晉江、銅陵等環(huán)比降幅達到13%。

??2、消化周期由降轉增至24.1個月，三四線突破30個月達近5年新高（略）

??展望

??06

       供應：四季度將穩(wěn)中微增，“以銷定產”核心一二線是供貨重心

??三季度房企供貨相對保守，雖然7-9月逐月遞增，但是總體供貨絕對量仍不及二季度，預期四季度或將穩(wěn)中微增。主要基于一方面四季度仍是傳統(tǒng)營銷旺季，房企沖刺全年業(yè)績也會客觀上加快推貨頻率；另一方面隨著核心一二線城市 “認房不認貸”、降低首付、解綁限購等利好新政出臺，對于整體市場信心也有很好的加持作用。此外，三季度供貨低迷還有部分源于土拍節(jié)奏問題，房企拿地到項目上市存在一定的空檔期，四季度或將迎來前期優(yōu)質項目集中入市。

??但總體來看，增幅有限，一方面基于土地市場持續(xù)縮量，從上半年整體土地成交規(guī)模來看，相較去年成交低位，依舊下降25%，客觀上對后續(xù)新房供應會產生不利影響；另一方面，從新開工進度來看，1-8月房屋新開工面積63891萬平方米，下降24.4%，整體房企開工放緩，也使得項目上市周期客觀被延長，因而四季度供應即便放量，整體增幅依舊有限。

??各城市分化還將持續(xù)加劇，“以銷定產”模式之下，短期內熱度較高的核心一二線城市仍將是房企推盤的重點區(qū)域，譬如北京、上海、杭州、成都等，還有部分前期深度調整的核心二線城市，諸如南京、武漢、蘇州等，隨著市場購買力逐步修復，整體供應也將迎來一輪放量，尤其是增強改善盤的供給。而多數內陸弱二三線城市，新房供應還將延續(xù)筑底行情，以去庫存為主。

??07

       成交：四季度低位回升，核心一二線新政加速置換需求釋放

??目前來看，整體三季度延續(xù)筑底行情，9月成交略有回升，但“金九”成色不佳已是大概率事件。預判四季度，我們認為，隨著政策持續(xù)發(fā)酵，新房成交存在一定的回升空間，四季度環(huán)比三季度有望穩(wěn)中有增10%左右，維持弱復蘇，全年成交規(guī)模有望持平去年或小幅微增2%-5%左右。

??各城市分化行情預期延續(xù)，主要是基于新政落地效果不一。首先，對于北京、上海、成都、杭州等本就市場熱度較高的供給主導城市而言，“認房不認貸”可擴充居民購買力，尤其是釋放前期因嚴苛政策而未能釋放的置換需求；“限購局部松綁”可擴大購房基數，調動居民短期內購房積極性，只要四季度供應保持充裕，這部分城市四季度成交熱度還是有望延續(xù)。其次，經歷了前期深度調整，市場基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等，整體政策效果不及一線顯著，但是從周度數據來看，也出現(xiàn)了來訪、認購上升的情況，后期伴隨著“以舊換新”置換需求的逐步釋放，整體成交還是有望小幅微增。最后，弱二線和廣大三四線城市，諸如南寧、昆明、福州、無錫、常州等，市場修復仍有待核心城市的熱度傳導，這些城市當前樓市政策已處于“放無可放”的狀態(tài)，市場信心跌至谷底，加之居民購買力不足，整體樓市還將面臨較長的調整期。

??預判二手房市場后續(xù)走勢，我們認為，短期內仍將好于新房，四季度以價換量仍將延續(xù)。主要是基于當前各核心一二線城市相繼出臺了“認房不認貸”等新政，部分城市購房者還是要依托“賣舊”才能“買新”，因而短期內出現(xiàn)了二手房掛牌量激增的情況，在這樣的背景之下，業(yè)主后期也將逐步調整市場預期，不排除出現(xiàn)集中降價拋售的情況，自住剛需也將借機入市，對二手房成交產生良好的支撐作用。 

??08

      庫存：延續(xù)5.1億平低位震蕩，成交恢復去化周期或將改善（略）

??附表1：2023年前8月120個城市新建商品住宅新增供應情況（單位：萬平方米）（略）

??附表2：2023年前8月120個城市新建商品住宅成交情況（單位：萬平方米）（略）

??附表3：2023年前8月120個典型城市新建商品住宅成交均價情況（單位：元/平方米）（略）

??附表4：2023年8月末100個典型城市商品住宅狹義庫存及消化周期（單位：萬平方米，月）（略）

       伍、產品篇

     2023年三季度，房地產市場得到更多政策支持，房企也在“居者優(yōu)其屋”的路上繼續(xù)發(fā)力。在改善需求為主導的市場環(huán)境中，保持產品的競爭力，滿足多樣化、個性化的居住需求，是房企突圍的重要戰(zhàn)略。

??未來，伴隨著樓市政策的差異化放松，大面積改善產品的更新迭代有望加速。在“開放式社區(qū)”理念的加持下，住宅產品也將從建筑視野升級至城市視野，融合社區(qū)與城市的界面，為生活增添更多場景與活力。

      總結

??01

      產品成交結構

??（1）房型：大室所趨，四房需求升溫明顯

??2023年前三季度，三房及以上戶型的產品成交比重持續(xù)增長，其中，增長最快的是四房產品，其成交套數占比26.2%，較去年底大幅增加3.1個百分點；三房成交占比也較2022年微增0.5個百分點至56.3%，但仍略低于2021年水平；而一房、二房及其他戶型占比持續(xù)走低。隨著改善需求的繼續(xù)釋放，對一房、二房有需求的比例正在縮小，市場主力仍是三房，而四房的需求度持續(xù)升溫。

??戶型結構的改善型特征進一步強化，其主要原因是在經濟承壓的大環(huán)境下，居民風險偏好降低，剛需購房者不再勉強自己“上車”；而改善型購房者更具經濟實力和杠桿風險承受能力，因而大戶型產品的需求韌性也得以凸顯。

??分城市能級看，一線城市三房、四房需求均顯著增長，兩者的成交套數占比較2022年度分別提升6.1和4個百分點，合計占比83.6%，高于低能級城市。其他戶型產品成交縮水最明顯，同期成交占比下降5.5個百分點，改善需求由復式、雙拼、疊加、聯(lián)排等轉向平層中大戶型。

??二線城市的成交結構波動最小，其中，二房、三房和四房產品的成交套數占比均較去年同期增加，三房的比重增幅最大，由54.8提升至57.2%，但仍低于2021年水平。

??三四線城市大面積平層需求最旺盛，三房產品也受到擠壓，四房成交套數占比連續(xù)三年增長，今年前三季度的增幅也是最快的，較去年同期大增4.8個百分點；五房及以上戶型的成交比重也增加0.8個百分點，其他產品的成交占比均下降。

??（2）面積段：從一線到三四線，改善居住面積段總體上升

??從成交面積結構看，大面積產品需求穩(wěn)步提升。前三季度66.5%的成交集中在90-140㎡之間，其中，90-110㎡產品的成交占比較去年下降0.3個百分點，而110-140㎡產品的比重由去年37.7%的低位反彈至2021年水平，主力面積段整體維穩(wěn)。140-180㎡和180㎡產品成交比重逐年增加，前三季度占比分別增加0.5和0.1個百分點。

??分城市能級看，一線城市剛改面積段最為暢銷，90-110㎡產品的成交占比增加最為顯著，達到40.8%，較去年增加了2.7個百分點；但是受房價承受力所限，90㎡以下剛需產品成交占比仍位居第二。

??二線城市改善需求相對分散，各面積段成交占比最為均衡，110-140㎡是主流產品，成交占比36.7%；90-110㎡產品占比次之，為27.2%。與此同時，110㎡以下產品成交占比連續(xù)下降，市場向110-180㎡面積段集中。

??三四線城市剛需剛改退潮，改善面積段加速占領市場，110㎡以上各個面積段產品成交占比較去年均有所增加，合計提升1.3個百分點；90-100㎡產品成交比重降幅最大，為0.9個百分點。

??低能級城市購房更傾向于大面積產品，主要體現(xiàn)出本地居民的居住升級需求，三四線城市由城鎮(zhèn)化帶來的定居需求減弱，但是當地居民的改善型需求依然堅挺，房企正逐漸把一二線的產品經驗和居住體驗引入三四線市場中，空間更寬敞、品質更高的大面積產品受到改善客群的普遍歡迎。

??（3）剛需和改善的目標戶型、面積需求進一步分化（略）

??02

       產品特征

??（1）建筑立面愈發(fā)重視綠色低碳建材，助力節(jié)能降耗

??產品美學成為建筑的自我表達，城市美學推動房企通過建筑立面去表達城市精神和回應城市景觀，為建筑賦予當代設計語言是房企營造產品符號標志的重頭戲。

??走在精工前沿的房企，用建筑語言創(chuàng)造藝術和詩意同時也愈發(fā)重視綠色建筑材料的應用，踐行著國家雙碳承諾。在近期新推出的住宅產品中不乏綠建材料身影，常見的有l(wèi)ow-e玻璃、鋁板幕墻以及可代替石材的仿石鋁單板、保溫裝飾一體板、陶板等，同樣令建筑立面歷久彌新。

??上海金地嘉峯匯采用無石材化建筑設計，輔以陶板、鋁板、大面玻璃等材料，門頭材料采用釉面陶板，珠光銀鑲嵌金地橙鋁板泛出通透溫潤的質感。

??杭州綠城芝瀾月華軒外立面采用釉面陶板、石材、鋁板和玻璃，在大面積玻璃和金屬線條中，原本格柵位置由灰綠色釉面陶板所替代，點睛之筆將建筑襯托得清新透亮。

??（2）精裝再升級成為房企新一輪產品發(fā)力點

??隨著地產進入轉型換擋期，行業(yè)也逐漸從新增轉入存量，同時主力消費群體以新世代核心家庭為主，他們不愿成為“一入裝修坑似?！钡男隆熬虏恕?，并且對先鋒設計、品質保障、售后服務等有更高需求，這使得室內精裝在行業(yè)內再次成為房企發(fā)力點，甚至作為凸顯差異化競爭的IP符號。

??不少房企精準預判城市發(fā)展邏輯與人居需求，采用新材料、新技術、新模式、新服務來服務新消費人群，力爭通過常新產品設計引領審美潮流、突破文化理念，持續(xù)輸出提升室內體驗的“人居藝術品”。

??華潤置地華南大區(qū)品質精工產品線“潤系”推出“R-Home潤享戶內”生活新主張，提出“開放、自由、社交、成長”的新居住觀，形成8大主題模塊、38個場景演繹的價值主張和3大升級策略、16大設計趨勢的精裝風格，實現(xiàn)功能與美學的長期主義。其中，還通過對玄關、陽臺、客廳、餐廚、主臥、衛(wèi)浴、X空間六大功能分區(qū)，升級主題功能、動線尺寸、材質工藝，打造更便捷、更精致的生活空間。

??金地集團基于對當代都市生活人群的深刻洞察，發(fā)布新精致主義2.0產品，在落地項目的裝標上細致入微，不僅配置品牌三大件、爐灶、衛(wèi)浴等，還選用瓦楞玻璃材質廚房移門、大板磚廚房墻體、硅酸鈣板廚房吊頂、客廳不銹鋼踢腳線等，全面提升居住體驗引領產品升級。

??香港置地在重慶啟元世家系的精裝樣板間中融入人文內涵，以古典建筑元素創(chuàng)造代表性標識、選取經典配色方案、啟用天然奢石材料為主要特征，對新古典主義精裝風格進行全新探索，或將成為香港置地下一代精裝體系特色IP。

??（3）社區(qū)場景模塊呈精細化、體系化、常態(tài)化方向迭代（略）

??展望

??03

       一系列新政落地后，大面積產品將加速進化

??近兩年，改善型購房需求已經超越剛需，成為房地產市場的主力。近期出臺的一系列新政對置換需求的提振很有針對性。此前“認房又認貸”的情況下，二套房的首付比例高、貸款利息高，目標房產的總價、面積等都受到政策的限制。隨著政策的放松，置換需求有望加速入市，在相同首付預算下，置換者也可以瞄準品質更好、面積更大的住宅產品。

??部分城市落地的差別化限購政策也有利于大面積產品的需求釋放。比如，蘇州取消120㎡以上住宅的限購、成都144㎡以上住宅不再搖號等措施?？梢钥闯?，小面積住宅限購政策仍保護剛性居住需求，而此前沒有購房資格的改善客群能給市場帶來更多增量，整個市場也將進一步朝著大面積改善型需求轉變。

??政策進一步放松的趨勢對于房企提升產品品質的戰(zhàn)略也是一個積極的信號。成都已宣布新拍地塊取消限價，預計后續(xù)將有更多城市跟進，這給房企留出了更多的利潤空間，有利于激發(fā)房企提升產品配置、打造產品力的積極性。

??由此，新政后多居室大戶型產品將成為更多改善購房者的目標，房企也將圍繞居住體驗繼續(xù)發(fā)力，實現(xiàn)改善產品定位與設計的加速進化。

??04

      “開放式社區(qū)”理念下，社區(qū)與城市空間滲透交融（略）