??導語

??整體十一市場還是保持著平穩(wěn)運行態(tài)勢，京滬蓉熱點恒熱。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??2023年中秋十一假期“搶票難”成為關(guān)鍵詞，旅游行業(yè)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長：經(jīng)文化和旅游部數(shù)據(jù)中心測算，國內(nèi)旅游出游人數(shù)8.26億人次，按可比口徑同比增長71.3%，較2019年增長4.1%；實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入7534.3億元，按可比口徑同比增長129.5%，較2019年增長1.5%。相較而言，樓市表現(xiàn)則相對平淡，京滬蓉熱點恒熱，武漢、天津等個別城市項目來訪、認購有所回升，余下多數(shù)城市成交仍處低位。究竟不同城市間呈現(xiàn)出怎樣的分化行情，10月樓市能否會有亮眼表現(xiàn)？

??01 雙節(jié)假期推盤縮量
成交備案日均較9月“腰斬”

??較去年同期日均增2%從供應(yīng)層面來看，2023年中秋國慶假期（2023年9月29日-10月6日，下同）房企整體推盤積極性不高：除了南京、武漢等個別城市集中推盤、蓄勢待發(fā)之外，余下多數(shù)城市推盤量較去年同期均有了不同程度回落，低迷型城市如福州等已連續(xù)多月處于供應(yīng)低位，樓盤以續(xù)銷為主。

??從CRIC監(jiān)測的雙節(jié)假期成交備案數(shù)據(jù)來看，42個重點監(jiān)測城市累計成交166.66萬平方米，較2023年9月日均降幅達52%，同比微增2%，與今年五一假期相比，跌幅也達到了11%。分能級來看，一線城市需求相對“堅挺”，韌性較強，同比上漲近8成，較2023年五一假期漲幅也達到了18%。北京、廣州整體漲幅較為顯著。二三線跌多漲少，整體較2023年9月跌幅均在50%以上，武漢、福州等少數(shù)城市因去年基數(shù)較低出現(xiàn)倍增現(xiàn)象；總體延續(xù)低位震蕩格局。

??02 認購數(shù)據(jù)：京滬蓉高位運行
津漢鄭來訪、認購回升，三四線去化承壓

??考量到備案數(shù)據(jù)或?qū)⒀舆t，我們同時結(jié)合了克而瑞城市機構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)，可以看到，中秋國慶雙節(jié)假期成色相對一般，22個重點城市成交環(huán)比下降31%，同比下降23%。典型城市大體分為以下幾類：

??一是以北京、上海、成都等為典型代表的熱點恒熱城市，整體市場延續(xù)高位運行。以北京為例，熱度主要集中在假期“中秋節(jié)”時段，火爆項目來訪量能達到日均30-40組，認購量可達20套以上；其余熱點項目來訪量可達到日均15-20組，認購量普遍在10套以內(nèi)。目前主要是依托剛改和改善客群支撐；成都如是，828+926新政疊加使得市場保持穩(wěn)中有增態(tài)勢，據(jù)克而瑞問卷調(diào)研（61個樓盤樣本）：58%項目來訪量有上漲，51%項目認購量有上漲，來訪量表現(xiàn)優(yōu)于認購表現(xiàn)；國慶期間，熱銷項目主要集中在一圈層，其中天府新區(qū)銷量大漲項目占比近3成，高新區(qū)大漲項目占比近2成，144㎡以上不限購產(chǎn)品流速明顯提高。對于這類城市而言，短期政策利好使得市場整體保持平穩(wěn)運行，后續(xù)若無持續(xù)性利好加持，市場能否保持上行依舊存疑。

??二是天津、武漢、長沙、鄭州等新房來訪、認購穩(wěn)步回升，雙節(jié)假期成交明顯好于9月月末。究其原因，一方面新政落地后前期觀望客戶開始陸續(xù)入市；另一方面，國慶期間部分項目加大的營銷力度，以價換量刺激剛需積極入市。天津環(huán)城四區(qū)整體到訪熱度提升30%-100%，地緣客集中的板塊容易被上游板塊分流。海教園、南站等板塊來訪量提升大，外客戶成交比例上升至50%，并且大戶型認可度高。武漢市場熱度回升主要源于房企普遍加大折扣力度，雙節(jié)期間熱銷項目武漢長江天地、武漢城建電建漢悅府朗境等項目售價低于市場預(yù)期，折扣力度分別達到了88折和8折。

??三是多數(shù)城市維持低位，諸如廣州、深圳、南京、合肥、濟南等城市表現(xiàn)比較平淡，整體去化和前期變動不大，區(qū)域分化持續(xù)加劇。以廣州為例，中心區(qū)改善需求較旺，去化約2成；番禺區(qū)解除限購后，市場活躍度上升，加上熱盤華潤長隆萬博悅府首開熱銷，整體去化在45%；遠郊市場競爭激烈，成交集中高性價比項目。增城長期以價換量，推新項目以“小量快跑”策略帶動成交。

??四是三四線城市諸如常州、鎮(zhèn)江、淮安、揚州、徐州等國慶期間成交比較慘淡，以去庫存為主，即便房企加大折扣營銷力度，依舊去化不佳，內(nèi)卷持續(xù)加劇。以徐州為例，供需兩淡，雙節(jié)期間，無項目公開推盤，五個項目平推，總計推售約322套，均為節(jié)前新領(lǐng)證房源，但因新推房源不具價格優(yōu)勢，去化不理想，截至目前網(wǎng)簽均在2套及以下。

??03 項目去化
核心區(qū)產(chǎn)品力強改善盤+大折扣剛需盤尚熱銷

??寧津外地客戶占比上升盤點各城市中秋國慶假期項目來訪、去化情況，熱銷盤除了一些供應(yīng)稀缺核心區(qū)域的改善盤之外，更多為折扣力度較大的剛需盤，假期期間整體市場來訪認購情況好于預(yù)期。

??從各項目成交客戶的特征來看，我們發(fā)現(xiàn)一方面各地利好新政的落地還是刺激了一部分前期觀望客群積極入市，而“賣舊換新”的置換客群還需要一定的時間來進行轉(zhuǎn)化。另一方面，核心城市的限購松綁對于周邊的虹吸效應(yīng)還是有明顯放大作用的，天津、南京、長沙、昆明、南寧等外地看房的客戶占比也有明顯上升。

??04 二手房成交熱度繼續(xù)回落
短期“賣舊換新”置換鏈條受阻

??十一期間整體二手房成交動能持續(xù)轉(zhuǎn)弱，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，中秋國慶假期8個重點城市二手住宅成交面積僅為15.33萬平方米，較2023年9月周均降幅達8成以上，較去年十一同期降幅也達到了8%，成交動能持續(xù)轉(zhuǎn)弱。

??事實上，隨著各地“認房不認貸”落地，多數(shù)城市也出現(xiàn)了短期掛牌量激增的情況，北京、上海、深圳等短期內(nèi)增幅都比較顯著，當前北京二手房掛牌量已超過15萬套，業(yè)主“以舊換新”的意愿也比較強烈。不過隨著整體掛牌量居高不下，二手房成交動能卻在持續(xù)轉(zhuǎn)弱，以上海為例，從房地局網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，步入10月以來，日度成交基本在100套以下低位震蕩，與9月日均582套的成交高位相比大幅回落，與去年同期相比日均成交量減少34%，而二手房成交受阻勢必會造成“以舊換新”的置換需求延遲釋放。

??總體來看，在核心一二線城市“認房不認貸”、四限松綁等利好政策相繼落地、房企加強營銷力度積極自救的背景之下，整體十一市場還是保持著平穩(wěn)運行態(tài)勢，京滬蓉熱點恒熱，前期深度調(diào)整的天津、武漢、鄭州等也出現(xiàn)了短期來訪、認購上升的跡象，而余下的多數(shù)城市雖然行情相對平淡，但基本成交也已進入筑底階段，10月大概率企穩(wěn)回升。

??展望未來，我們認為，各城市仍將延續(xù)分化行情：首先，對于京滬蓉等本就市場熱度較高的供給主導城市而言，熱度能否延續(xù)主要取決于二手房市場能否復(fù)蘇，只有二手房市場活躍度提升，才能刺激置換需求不斷釋放，進而對新房市場形成有效支撐。其次，經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，市場基本面尚佳的武漢、天津等目前已經(jīng)出現(xiàn)了來訪、認購上升的情況，短期內(nèi)成交熱度還是有望延續(xù)。最后，弱二線和廣大三四線城市，諸如南寧、昆明、福州、常州、徐州等，市場修復(fù)仍有待核心城市的熱度傳導，當前市場信心跌至谷底，加之居民購買力不足，整體樓市還將面臨較長的調(diào)整期。