??導(dǎo)語(yǔ)

??預(yù)計(jì)2024年大部分城市全年土地財(cái)政依賴度均在30%以下，同比2023年多呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

??◎  文 / 馬千里、邱娟

??受樓市成交低迷的影響，2023年土地市場(chǎng)成交規(guī)模繼續(xù)縮量，其中成交建面和成交金額均刷新近十年新低值；并且這種趨勢(shì)在2024年還在加劇，2024年前8月，300城土地成交金額僅1.2萬(wàn)億元，同比2023年同期降幅接近四成。土地出讓金大幅下降的同時(shí)，各地土地財(cái)政的依賴度如何變化，哪些城市土地的土地出讓收入還能保持較高水平，形成對(duì)地方財(cái)政的有力支撐？

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??土地出讓金動(dòng)向：九成城市下降
廣、深同比降幅均超七成

??2024年前8月，重點(diǎn)城市土地出讓金大都同比下降。出讓金超過(guò)1000億元的城市僅有北京一個(gè)，為1071億元，而2023年同期有北京、上海、杭州三個(gè)城市土地出讓金超過(guò)千億元。出讓金排在第二位的杭州僅有884億元，同比降幅高達(dá)33%；排在第三位的上海僅有672億元，同比降幅更是高達(dá)44%。

??22個(gè)重點(diǎn)城市來(lái)看，除福州、沈陽(yáng)、濟(jì)南三個(gè)城市出讓金保持上漲勢(shì)頭外，其余19個(gè)城市土地出讓金同比均降；其中降幅最大的城市是深圳，2024年前8月土地出讓金僅76億元，同比2023年同期下降了77%，其次是廣州，土地出讓金降幅高達(dá)72%。此外，蘇州、無(wú)錫、長(zhǎng)春、鄭州、天津、南京、成都、合肥等城市出讓金降幅也十分突出，同比降幅均在50%以上。

??02

??典型城市供地計(jì)劃僅完成24%
出讓金占全年一般公共預(yù)算比重均不足35%

??基于重點(diǎn)城市土地成交數(shù)據(jù)，我們進(jìn)一步對(duì)比典型城市2024年供地計(jì)劃，在2024年供地計(jì)劃縮水的背景下，截止8月31日，典型城市經(jīng)營(yíng)性用地計(jì)劃（住宅和商業(yè)）平均完成率僅為24%，大部分一二線城市土地成交規(guī)模仍處于相對(duì)低位，尤其是一線四城，其2024年供地計(jì)劃的推進(jìn)進(jìn)度尤為緩慢，京滬廣深一線四城完成率均不過(guò)20%。

??與各城市2024年一般公共預(yù)算收入相比，前8月土地出讓金占其比重均在35%以下，占比最高的是杭州，僅有32%。其余城市大都在20%以下，上海、廣州、深圳均在10%以下，尤其深圳，前8月土地出讓十分緩慢，出讓金僅有76億元，而其2024年一般公共預(yù)算收入高達(dá)4112.8億元，土地出讓金收入僅占其2%，出讓金的大幅下滑給地方財(cái)政造成了較大的壓力。

??03

??全年土地財(cái)政依賴度預(yù)測(cè)
北上廣深均不及25%，僅福州一市可超50%

??即使按照2023年供地節(jié)奏預(yù)測(cè)全年土地出讓金，22個(gè)重點(diǎn)城市2024年財(cái)政依賴度也處于較低水平。除福州外，其余城市2024年土地財(cái)政依賴度均在50%以下，土地財(cái)政的依賴性有所下降。進(jìn)一步細(xì)化，下文將根據(jù)土地財(cái)政依賴度這一比值我們可以將22個(gè)典型城市分別三類：

??第一，超高土地財(cái)政依賴城市（>50%），僅福州一城。福州2024年的供地計(jì)劃較2023年明顯增加，商住辦計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模同比增幅高達(dá)31%。不僅如此，福州2023年前8月土地出讓金僅占前年的21%，2024年其土地出讓金按照去年9-12月明顯加速的供地節(jié)奏預(yù)測(cè)，而2024年前8月福州供地計(jì)劃完成率不足兩成，福州接下來(lái)供地節(jié)奏大概率要增加，按照去年供地節(jié)奏測(cè)算的話，福州2024年土地財(cái)政依賴度可達(dá)到84%。

??第二，高土地財(cái)政依賴城市（25%~50%），接近樣本城市的兩成，包含杭州、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、合肥、南京、成都等城市，占據(jù)三成。2024年土地出讓金占2024年一般公共預(yù)算收入的30——50%之間，土地財(cái)政還是相對(duì)高的。究其原因，主要是宏觀經(jīng)濟(jì)影響之下，財(cái)政收入承壓，土地出讓依然是解決財(cái)政的主要方式，典型如南京，前8月已經(jīng)完成全年供地計(jì)劃的8成，土地財(cái)政依賴度處于較高水平。

??第三，相比之下，土地財(cái)政依賴低位的城市較多（<25%），占樣本城市的七成，包含北京、上海、深圳、廣州、廈門、蘇州、天津、寧波等絕大多數(shù)城市。典型如深圳，土地財(cái)政依賴度僅有2%。

??04

??典型城市土地財(cái)政依賴度普降
福州、濟(jì)南仍有望同比上升

??與2023年財(cái)政依賴度相比，除福州、濟(jì)南和沈陽(yáng)外，近九成城市土地財(cái)政依賴度均呈下降趨勢(shì)，尤其是廣州、無(wú)錫、南京等城市，三城市土地財(cái)政依賴度均降至30%以下，同比均下降了超40個(gè)百分點(diǎn)。以南京為例，2024年預(yù)測(cè)全市土地出讓金為488億元，當(dāng)年全市一般公共預(yù)算收入1653億元，占比僅有30%，較2023年72%下降了42個(gè)百分點(diǎn)，在巨大的土讓金落差之下，財(cái)政壓力勢(shì)必承壓。

??綜上，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的影響，土地出讓規(guī)模明顯下降。預(yù)計(jì)2024年大部分城市全年土地財(cái)政依賴度均在30%以下，同比2023年多呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。值得注意的是，一線四城土地收入也明顯放緩，預(yù)測(cè)2024年土地收入占一般公共預(yù)算收入的比重均在25%以下，北京稍高，約為25%，廣州為20%，上海為15%，深圳最低，僅有2%，僅福州、濟(jì)南2024年土地財(cái)政依賴度有望不降反升。在財(cái)政壓力之下，部分城市下半年大概率會(huì)加快優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)節(jié)奏，尤其是廣州、無(wú)錫、南京、蘇州這類土地收入明顯收縮的城市，2024年全年土地出讓金或較預(yù)測(cè)值有一定程度地增加。

??不過(guò)，考慮到當(dāng)前多數(shù)城市仍面臨較大的去化壓力，也只能在較小的范圍內(nèi)增加供地力度，土地收入預(yù)計(jì)增幅也有限。在這樣的大背景之下，地方政府減輕財(cái)政壓力，還是要盤活存量資產(chǎn)資源，提高國(guó)有資產(chǎn)收益率，并加強(qiáng)公私合作，發(fā)展PPP模式，允許更多資金來(lái)源參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為財(cái)政可用資源釋放更大空間，也為民營(yíng)企業(yè)帶來(lái)更多安全邊際較高的業(yè)務(wù)拓展機(jī)會(huì)。