[易居研究院]2019年全國(guó)50城房?jī)r(jià)收入比報(bào)告

??上海易居房地產(chǎn)研究院3月27日發(fā)布《2019年全國(guó)50城房?jī)r(jià)收入比報(bào)告》。該報(bào)告顯示，部分三四線城市房?jī)r(jià)透支程度超過(guò)二線城市。50城中13個(gè)三四線城市的房?jī)r(jià)收入比高于強(qiáng)二線城市和弱二線城市，而其城市基本面和人口吸引力均不如后兩者，這說(shuō)明當(dāng)前部分三四線城市的房?jī)r(jià)透支程度可能高于二線城市。50城中深圳房?jī)r(jià)收入比最高，長(zhǎng)沙最低。深圳和長(zhǎng)沙長(zhǎng)期處于50城中房?jī)r(jià)收入比最高和最低的位置。深圳由于住宅用地供應(yīng)長(zhǎng)期偏緊，購(gòu)房需求又旺盛，導(dǎo)致房?jī)r(jià)一直都處于全國(guó)前列。長(zhǎng)沙近幾年來(lái)房?jī)r(jià)雖然出現(xiàn)了較大幅上漲，但其前些年房?jī)r(jià)較低，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，人均可支配收入連續(xù)多年高速增長(zhǎng)，是50城中唯一一個(gè)房?jī)r(jià)收入比低于7的城市。

??易居研究院研究員沈昕表示：在經(jīng)歷2016年和2017年的大幅上升后，2018年50城房?jī)r(jià)收入比與2017年持平，2019年小幅下降。說(shuō)明近兩年來(lái)以“房住不炒”為基礎(chǔ)的調(diào)控政策起到了明顯的作用，房?jī)r(jià)漲幅逐漸回歸理性，2019年已低于居民收入增速，逐漸回歸到良性狀態(tài)。

??報(bào)告主要有以下幾部分組成：

??一、 房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方法和衡量標(biāo)準(zhǔn)

??房?jī)r(jià)收入比是指家庭住房總價(jià)與居民家庭可支配收入的比值。本報(bào)告內(nèi)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)為全國(guó)50城新建商品住宅價(jià)格，并結(jié)合二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)進(jìn)行處理，以剔除限價(jià)政策以及統(tǒng)計(jì)方式問(wèn)題對(duì)新房?jī)r(jià)格的影響，更加貼近真實(shí)市場(chǎng)情況。房?jī)r(jià)收入比具體計(jì)算公式如下：

??盡管房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)全球通用的指標(biāo)，但其合理范圍卻沒(méi)有嚴(yán)格界定。世界銀行1998年對(duì)96個(gè)地區(qū)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，家庭收入在999美元以下（最低收入戶）的國(guó)家（地區(qū)），房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入戶）的國(guó)家（地區(qū)），房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為9；家庭收入在10000美元以上（高等收入戶）的國(guó)家（地區(qū)），房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為5.6。各國(guó)（地區(qū)）房?jī)r(jià)收入比的數(shù)值是高度離散的，這96個(gè)地區(qū)最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。一般而言，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6就可視為泡沫區(qū)。

??本文所選50城包括4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、深圳；13個(gè)強(qiáng)二線城市：重慶、天津、蘇州、成都、武漢、杭州、南京、青島、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、寧波、鄭州、西安；20個(gè)弱二線城市：佛山、南通、東莞、福州、濟(jì)南、煙臺(tái)、合肥、大連、徐州、哈爾濱、沈陽(yáng)、石家莊、南昌、昆明、廈門、南寧、太原、貴陽(yáng)、烏魯木齊、蘭州；13個(gè)三四線城市：溫州、揚(yáng)州、洛陽(yáng)、惠州、金華、宜昌、蕪湖、珠海、莆田、日照、?？?、韶關(guān)、三亞。

??二、50城房?jī)r(jià)收入比

??根據(jù)公式計(jì)算，分別獲得全國(guó)50個(gè)典型城市的商品住宅房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)。在此基礎(chǔ)上，估算出50個(gè)典型城市的房?jī)r(jià)收入比歷年均值。2019年，50城房?jī)r(jià)收入比均值為13.3，相比2018年的13.7下降了3%。歷史走勢(shì)來(lái)看，2010-2015年間，房?jī)r(jià)收入比持續(xù)回落；2016年，房?jī)r(jià)收入比開始快速回升至11.9，同比增速達(dá)15%，2017年繼續(xù)升至13.7，同比增速略有收窄；2018年，50城房?jī)r(jià)收入比與2017年持平。2019年，隨著多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的陸續(xù)降溫，50城房?jī)r(jià)漲幅收窄，房?jī)r(jià)收入比小幅下降。說(shuō)明近兩年來(lái)以“房住不炒”為基礎(chǔ)的調(diào)控政策起到了明顯的作用，房?jī)r(jià)漲幅逐漸回歸理性，2019年已低于居民收入增速，逐漸回歸到良性狀態(tài)。

??2020年，預(yù)計(jì)50城中的多數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅還將繼續(xù)收窄，房?jī)r(jià)收入比繼續(xù)小幅下降的可能性較大。

??分城市類別來(lái)看，一線城市的房?jī)r(jià)收入比水平明顯領(lǐng)先于其他城市，盡管2018年和2019年連續(xù)兩年小幅回落，但絕對(duì)值依舊處于高位。強(qiáng)二線城市、弱二線城市與三四線城市的房?jī)r(jià)收入比較為接近，2019年房?jī)r(jià)收入比分別為12、12.3和12.5，相比2018年均小幅下降。需要注意的是三四線城市的房?jī)r(jià)收入比高于強(qiáng)二線城市和弱二線城市，而其城市基本面和人口吸引力均不如后兩者，這說(shuō)明當(dāng)前部分三四線城市的房?jī)r(jià)透支程度可能高于二線城市。

??三、2019年50城房?jī)r(jià)收入比排名

??從2019年50城的房?jī)r(jià)收入比排名來(lái)看，排在前五位的城市分別是深圳、三亞、上海、北京和廈門，房?jī)r(jià)收入比分別為35.2、27.6、25.1、23.9和22.8，說(shuō)明這些城市的購(gòu)房難度最大。具體來(lái)看，北京、上海、深圳三座一線城市由于土地稀缺，新增供應(yīng)有限，房?jī)r(jià)一直居高不下。三亞和廈門是全國(guó)著名的旅游城市，投資需求一直較為旺盛，且廈門本輪行情房?jī)r(jià)漲幅較大。值得注意的是同為一線城市的廣州房?jī)r(jià)收入比大幅低于其他三城，廣州土地供應(yīng)充足，且價(jià)格相對(duì)北上深較低，使得廣州房?jī)r(jià)大幅低于北上深，是一線城市中購(gòu)房難度最小的。

??排在末五位的城市分別是長(zhǎng)沙、烏魯木齊、韶關(guān)、煙臺(tái)和貴陽(yáng)，房?jī)r(jià)收入比分別為6.4、7.4、7.7、7.7和8.2，說(shuō)明這些城市房?jī)r(jià)較為合理，購(gòu)房相對(duì)來(lái)說(shuō)較為輕松。長(zhǎng)沙近幾年來(lái)房?jī)r(jià)雖然出現(xiàn)了較大幅上漲，但其前些年房?jī)r(jià)較低，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，人均可支配收入連續(xù)多年高速增長(zhǎng)，是50城中唯一一個(gè)房?jī)r(jià)收入比低于7的城市。烏魯木齊和貴陽(yáng)是西部的弱二線城市，近幾年收入增速較高，但缺乏投資需求的吸引力，整體房?jī)r(jià)較低，房?jī)r(jià)收入比較低。煙臺(tái)是東部沿海的弱二線城市，人均可支配收入較高，房?jī)r(jià)水平較低。韶關(guān)是廣東省經(jīng)濟(jì)基本面偏弱的三四線城市，收入和房?jī)r(jià)均較低，對(duì)外地購(gòu)房者的吸引力也很弱，房?jī)r(jià)收入比偏低。

??四、2019年50城房?jī)r(jià)收入比增速排名

??從2019年50城房?jī)r(jià)收入比增速的排名來(lái)看，排在前五位的城市分別是南通、蘇州、寧波、沈陽(yáng)和洛陽(yáng)，增速分別為14.9%、9.3%、6.3%、5.8%和4.2%，說(shuō)明相對(duì)于收入來(lái)說(shuō)，這些城市2019年的房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大。南通和寧波是長(zhǎng)三角區(qū)域近兩年樓市成交比較火熱的城市，與區(qū)域規(guī)劃利好和加大人才吸引政策有關(guān)。蘇州經(jīng)濟(jì)基本面強(qiáng)勁，居民收入水平較高，本輪行情以來(lái)樓市表現(xiàn)強(qiáng)勁，2019年房?jī)r(jià)漲幅較大。沈陽(yáng)和洛陽(yáng)分別是東北的弱二線城市和中部的三四線城市，本輪房地產(chǎn)周期啟動(dòng)晚于一線城市和東中部的二線城市，2019年房?jī)r(jià)漲幅較大。

??增速排在末五位的城市分別是青島、三亞、武漢、宜昌和天津，增速分別為-10.3%、-9.5%、-9.1%、-8.9%和-8.8%。青島本輪行情以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅較大，積累了一定泡沫，2019年房?jī)r(jià)跌幅是50城中最大的。其他幾個(gè)城市2019年的房?jī)r(jià)也都出現(xiàn)了不同程度的下跌。

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