五一成交同比增21%,漢鄭昆等來訪認購回升至3月水平

住宅交易分析克而瑞研究中心 2023-05-05 09:22:14 來源:克而瑞地產(chǎn)研究

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2023-05-05
  • 報告類型:住宅交易分析
  • 發(fā)布機構:克而瑞

??導語

??當前房地產(chǎn)市場政策利好基本出盡,春節(jié)后的短暫脈沖式復蘇行情已然告一段落。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??2023年“五一”假期得益于疫情管控全面解綁,旅游行業(yè)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長:經(jīng)文化和旅游部數(shù)據(jù)中心測算,全國國內旅游出游合計2.74億人次,同比增長70.83%,按可比口徑恢復至2019年同期的119.09%;實現(xiàn)國內旅游收入1480.56億元,同比增長128.90%,按可比口徑恢復至2019年同期的100.66%。與之形成鮮明對比的當屬樓市行情,僅個別城市諸如武漢、鄭州等項目來訪、認購有所回升,余下多數(shù)城市成交堪比一個正常的周末。究竟不同城市間呈現(xiàn)出怎樣的分化行情,短期的復蘇行情是否告一段落?

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??五一多數(shù)推盤縮量,成交同比增21%但日均較4月仍降64%,亦不及2019/2021年同期

??從供應層面來看,2023年五一假期(2022年4月29日-5月3日,下同)房企整體推盤積極性不高:除了廣州、武漢等等極個別城市集中在節(jié)前一周取證開盤、蓄勢待發(fā)之外,余下多數(shù)城市推盤量較去年同期均有了不同程度回落,青島五一期間甚至出現(xiàn)0供應。

??從CRIC監(jiān)測的五一成交備案數(shù)據(jù)來看,44個重點監(jiān)測城市累計成交78.85萬平方米,較2023年4月日均降幅達64%,同比持增21%,不過尚不及2021年和2019年同期水平。分能級來看,一線城市需求相對“堅挺”,同比翻番,廣州、深圳成交表現(xiàn)略好于2019年五一假期。二三線跌多漲少,三四線春節(jié)后漲幅不及二線,目前較4月日均回調幅度也略小于二線。

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??認購調研:京滬熱點恒熱,二線僅鄭漢昆認購回升,三四線去化繼續(xù)承壓

??考量到備案數(shù)據(jù)或將延遲,我們同時結合了克而瑞城市機構調研數(shù)據(jù),可以看到,“五一”假期整體市場成色一般,26個重點城市成交環(huán)比下降48%,近乎“腰斬”,同比持增33%。

??一線城市市場平穩(wěn)運行,京滬熱點恒熱,廣深低位持穩(wěn)。上海五一假期中3盤開盤、7盤完成認籌,僅3個樓盤去化表現(xiàn)較差,主要滯銷原因為區(qū)位差、蓄客時間短、無價格優(yōu)勢等。北京認購面積同環(huán)比齊降,項目分化持續(xù)加劇,部分剛需剛改樓盤得益于“老帶新”、一口價、特價房、到訪禮、認購禮等多重優(yōu)惠政策,假期期間認購量在25套以上,日均到訪量達40組左右,而相對冷門樓盤假期認購量在10套以內。廣州因4月底扎堆開盤,客戶分流,整體五一假期去化率僅為15%,同比下降13個百分點。深圳五一成交平平,房企推盤積極性不高,僅一剛需盤加推,去化不足15%。

??二線城市輪動復蘇,環(huán)比近乎腰斬,同比上漲40%。多數(shù)城市較4月末增長動能放緩,環(huán)比持降,主因源于前期積累的剛需剛改需求釋放殆盡,僅武漢、鄭州、昆明等少數(shù)城市小幅回升。武漢主要得益于房交會補貼政策,實際優(yōu)惠額單套在3萬元左右,而鄭州同樣得益于前期限購政策松動擴大購房基數(shù),疊加短期內房企加大營銷折扣,短期內刺激了一波抄底需求釋放。

??隨著返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮已過,三四線整體延續(xù)下行走勢,環(huán)比下降56%,同比下降23%,在不同能級城市中降幅居首,整體去化承壓,僅洛陽、開封等個別城市輪動復蘇,長珠三角重點城市諸如常州、泉州、鎮(zhèn)江、漳州、揚州等環(huán)比持降,市場增長動能持續(xù)放緩,居民購房復歸理性。

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??項目去化:鄭漢昆剛需項目依托價格優(yōu)勢尚能走量,穗廈濟改善去化好于剛需

??從項目去化來看,短期內各城市大體呈現(xiàn)出如下特征:一是鄭州、武漢、昆明等以剛需客群為主導城市,短期內依托價格優(yōu)勢尚能走量。以昆明為例,典型民企項目平均認購11套,較4月周均認購套數(shù)增加5套,漲幅45%。認購套數(shù)高位的項目除華夏金地世博一號渠道+降價雙管齊下外,筑友雙河灣降價+送產(chǎn)權車位降低實際成交單價、萬科城憑借長期紅盤+五一期間特價房噱頭實現(xiàn)認購套數(shù)在20套以上。

??二是廣州、深圳、濟南、青島、天津、廈門等改善盤整體去化優(yōu)于剛需:廣州中心區(qū)中高端需求旺,天河、荔灣核心區(qū)推新去化約3成,外圍增城、從化去化不足10%。廈門改善樓盤在五一前及五一期間搶開,天琴海、五緣灣海兩大灣景樓盤均憑借價格差策略實現(xiàn)了7成以上高去化。濟南改善項目鐵投仁恒河濱城開盤去化率達到95%,剛需剛改項目大華公園城市去化率僅為7%。

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??從當前各城市項目折扣力度來看,改善項目“高冷”,釋放折扣力度有限;城市外圍剛需“內卷”加劇。以佛山為例,據(jù)不完全統(tǒng)計,今年五一共超過50個項目加入降價促銷隊列,其中降幅較大的項目主要集中在城區(qū)外圍,核心區(qū)流量項目促銷力度有限,主打特色主題活動吸引客戶來訪。

??總體來看,當前房地產(chǎn)市場政策利好基本出盡,春節(jié)后的短暫脈沖式復蘇行情已然告一段落,從樓市成交表現(xiàn)來看,4月末5月初整體新房增長動能持續(xù)放緩,尤其是短期內熱度顯著升溫的天津、昆明、武漢等4月成交均出現(xiàn)了環(huán)比“腰斬”。二手房也存在回落,但是整體降幅低于新房,部分城市諸如北京、杭州、蘇州等二手房成交量仍處于高位維持。

??展望未來,我們認為,當前樓市主要受到供給約束、需求疲軟兩方面制約。若5月供應端可以穩(wěn)步放量,改善盤加大供應,整體成交尚有止跌企穩(wěn)的可能。城市間分化還將持續(xù)加劇,對于熱點恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥而言,整體成交還將平穩(wěn)運行;對于武漢、鄭州、天津等前期低迷型城市,在五一短期回溫后仍面臨階段性的調整期,剛需退潮趨勢難改,改善亦難明顯釋放,市場整體熱度還將持續(xù)下滑。

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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