公司曾冬梅 2024-12-25 09:23:03 來源:中房報(bào)
??臨近歲末,金地商置集團(tuán)有限公司(以下簡稱“金地商置”,00535.HK)終于實(shí)現(xiàn)了今年新增土儲(chǔ)零的突破。
??12月20日,武漢出讓了22宗土地,金地商置以約3.54億元的底價(jià)競(jìng)得了1宗宅地。該公司的控股股東為A股上市的金地集團(tuán),為了應(yīng)付到期債務(wù),金地集團(tuán)自2023年6月以來都未在公開市場(chǎng)購置土地。
??金地商置的投資同樣有所收縮,2021年買了40宗地,2023年降至2宗,今年截至目前只拿了1宗地。經(jīng)營面上的壓力也凸顯了出來,今年上半年,該公司錄得股東應(yīng)占虧損約21.79億元,同比由盈轉(zhuǎn)虧。
??財(cái)務(wù)報(bào)告顯示,金地商置有超過100億元的銀行貸款附有交叉違約條款,其中25.56億元由金地集團(tuán)提供擔(dān)保。當(dāng)金地集團(tuán)或其聯(lián)屬公司發(fā)生債務(wù)違約等情況,金地商置的所有未償還貸款將會(huì)即時(shí)到期。
??對(duì)于扭虧安排、如何防范由關(guān)聯(lián)方引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)等問題,中國房地產(chǎn)報(bào)記者向金地商置發(fā)送了采訪提綱,但截至12月24日上午仍未獲回復(fù)。
??3.54億元武漢拿地
??武漢本次出讓的22宗土地,總成交地價(jià)為65.68億元,其中有14宗為涉宅用地。金地商置競(jìng)得的P(2024)180號(hào)地塊位于漢陽區(qū)鵡大道以西、大橋局鐵路專用線以南,在今年11月份才調(diào)整為住宅用途,地塊總建筑面積約5.4萬平方米,起拍總價(jià)3.54億元,折合樓面地價(jià)約6556元/平方米。
??武漢是金地商置熟悉的市場(chǎng),該公司在當(dāng)?shù)亻_發(fā)的項(xiàng)目包括四季都會(huì)、長江藝境、蘭亭大境、悅海灣、漢口峯匯等項(xiàng)目,產(chǎn)品類型涵蓋住宅、公寓、商業(yè)、辦公樓及產(chǎn)業(yè)園。今年5月份,金地商置東部區(qū)域還與金地管理聯(lián)合中標(biāo)了武漢P(2021)102號(hào)地塊委托管理項(xiàng)目。
??從土地儲(chǔ)備規(guī)模的變化來看,金地商置近3年主要在消化存量土地。2021年,該公司在上海、北京、廣州、杭州等地收購了40宗土地,總建筑面積約768.6萬平方米,總應(yīng)占土地成本達(dá)到了230.9億元。截至2021年底,金地商置的總土地儲(chǔ)備建筑面積為2327萬平方米,當(dāng)中82%位于一線及二線城市。
??2022年,金地商置的拓展節(jié)奏驟然降了下來,全年只收購了5個(gè)項(xiàng)目,規(guī)劃建筑面積約37.7萬平方米,應(yīng)占土地成本9.57億元。2023年進(jìn)一步縮減,共新增2個(gè)項(xiàng)目,規(guī)劃建筑面積約10.91萬平方米,應(yīng)占土地成本5.08億元。
??截至2024年6月底,該公司的土地儲(chǔ)備建筑面積為1469萬平方米,較2021年底減少了約37%。
??關(guān)聯(lián)方貸款超100億元
??投資策略的變化,與金地商置和其大股東的經(jīng)營狀況息息相關(guān)。2022年,該公司的合約銷售總額為617.73億元,同比下跌約21%,收入、股東應(yīng)占溢利分別同比下跌27%、42%。在這一年的年報(bào)中,金地商置的管理層還樂觀的表示房地產(chǎn)市場(chǎng)已于2022年下半年觸底,并將于2023年逐步反彈。
??事實(shí)上,行業(yè)的反彈并沒有如期而至。2023年,金地商置的合約銷售額同比下跌42%,收入雖大幅增長69%,但股東應(yīng)占溢利卻同比減少85%。面對(duì)數(shù)十年來未見的艱難市場(chǎng)環(huán)境,該公司表示“現(xiàn)金流為王”是最核心、最重要的原則,要審慎投資、降低成本,確保財(cái)務(wù)穩(wěn)健。
??2024年上半年,金地商置的業(yè)績?nèi)蕴幱谙滦型ǖ?,同樣是增收不增利,股東應(yīng)占虧損為21.79億元,同比由盈轉(zhuǎn)虧。截至6月底,其現(xiàn)金及銀行結(jié)余為42.2億元,同比減少18%。財(cái)務(wù)穩(wěn)定和流動(dòng)性安全依然被確立為首要營運(yùn)重點(diǎn)。
??在今年的半年報(bào)中,金地商置披露了與持續(xù)經(jīng)營相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)因素,表示將采取多種措施以保持足夠營運(yùn)資金,在獲得所需的資金之前,不會(huì)進(jìn)行重大資本支出及土地收購。
??該公司透露,其109.07億元銀行貸款均附有交叉違約條款,其中25.56億元由金地集團(tuán)提供擔(dān)保。由于交叉違約條款的存在,當(dāng)金地商置(作為借款人),金地集團(tuán)(作為擔(dān)保人),或金地集團(tuán)的聯(lián)屬公司發(fā)生債務(wù)違約、清盤等事件,金地商置所有未償還貸款將會(huì)即時(shí)到期。金地商置強(qiáng)調(diào),這筆由金地集團(tuán)擔(dān)保的銀行貸款也有該公司的投資物業(yè)作抵押,抵押物業(yè)的公允價(jià)值足以抵償未償還借款。
??金地集團(tuán)對(duì)金地商置的資金支持不僅限于為其借款提供擔(dān)保。2021年,金地商置的關(guān)聯(lián)方貸款總額為177.7億元,占其未償還貸款總額的77.4%。2024年上半年,該公司的關(guān)聯(lián)方貸款下降至103億元,仍占了貸款總額的約49%。
??關(guān)聯(lián)方貸款減少或許是基于金地集團(tuán)自身的流動(dòng)性壓力。今年,金地集團(tuán)有近200億元的公開市場(chǎng)債務(wù)要兌付,其管理層在年初便表示要千方百計(jì)、使用各種各樣的方法籌措資金,如期償還債務(wù),保證債務(wù)不出現(xiàn)違約情況。12月15日,金地集團(tuán)兌付了15.6億元的“21金地MTN007”,宣布年內(nèi)所有公開市場(chǎng)債務(wù)全部償付完畢。5天后,金地商置便現(xiàn)身土地市場(chǎng)拿地。
??金地集團(tuán)短期償債風(fēng)險(xiǎn)的解除,不意味著金地商置便高枕無憂了。2025年,金地集團(tuán)仍有一定規(guī)模的到期債務(wù)須償付。從更長遠(yuǎn)的角度看,關(guān)聯(lián)方貸款的減少,也對(duì)金地商置的獨(dú)立發(fā)展能力提出了考驗(yàn)。
金地(集團(tuán))股份有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:914403001921816342 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:451458(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 333 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 156
金地集團(tuán)上海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91310114746517735Q 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:381454(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 68 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 50
2024年十一月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
2024-12-23回顧,是為了更好的前行!- 主動(dòng)變革,轉(zhuǎn)型發(fā)展。
- 在土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中,契稅4631億元,同比下降13%;房產(chǎn)稅4254億元,同比增長18%。
國常會(huì):允許專項(xiàng)債允許用于土地儲(chǔ)備
2024-12-18支持收購存量商品房用作保障性住房- 新房、二手房價(jià)格上漲城市繼續(xù)增多。
- 積極變化增多,信心得到提振,止跌回穩(wěn)動(dòng)能增強(qiáng)。
明年房地產(chǎn)工作怎么干?高層明確四大任務(wù)
2024-12-13持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。湖南衡陽:2025年起商品房銷售按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)
2024-12-13長期以來,公攤面積不透明導(dǎo)致購房費(fèi)者難以準(zhǔn)確評(píng)估實(shí)際使用面積。如今,衡陽出臺(tái)的新政把這一問題解決了。
- 08:40
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財(cái)政部:2024年推進(jìn)落實(shí)一攬子化債方案,推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)
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廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布存量房購房風(fēng)險(xiǎn)提示,警惕“零首付”陷阱
- 2024-12-24 09:31:57
中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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