??導(dǎo)語

??新TOP20格局初現(xiàn)，民企占比下降明顯。民企上升路徑多元，長期主義是發(fā)展核心。

??◎  文 / 沈曉玲、羊代紅、張少賢

??專題視點

??在過去的幾年里，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn)，政策調(diào)控、市場信心下滑、疫情等因素的疊加，使得各梯隊房企的業(yè)績增速出現(xiàn)了大幅下滑。盡管行業(yè)整體面臨挑戰(zhàn)，但TOP20房企的格局基本穩(wěn)定。其中一些民營企業(yè)憑借敏銳的市場洞察力、聚焦的深耕實力以及過硬的產(chǎn)品力，在行業(yè)洗牌階段逆勢而上，實現(xiàn)了梯隊的躍升。

??PART.01
新TOP20格局初現(xiàn)
民企占比下降明顯

??1、20強“留存率”不足七成，23年格局逐步穩(wěn)定（略）2、民企席位占比降至四成，3家民企仍有位次躍升（部分略）從TOP20榜單變動房企的企業(yè)類別來看，整體呈現(xiàn)“國進民退”的現(xiàn)象，民企占比從六成降至四成。從企業(yè)變動個數(shù)上，“六民退、五國進”，綜合比較2023年上半年與2019年的TOP20房企對比發(fā)現(xiàn)，7家房企滑落榜單，6家為民營企業(yè)。在新晉的7家房企中，僅有濱江集團、卓越集團2家為民企。從新TOP20房企的企業(yè)類別來看，民企與國央企“四六分”。2023年上半年TOP20房企中8家企業(yè)為民企，以及萬科、綠城等2家擁有國央企背景的房企和10家央國企。不僅如此，在無央國背景的8家中，63%為沒落的頭部企業(yè)，但仍有諸如濱江、卓越、龍湖等3家民企憑借敏銳的市場洞察力、聚焦的深耕實力以及過硬的產(chǎn)品力在行業(yè)洗牌階段逆勢而上，實現(xiàn)梯隊的躍升。

??PART.02
土儲豐厚，產(chǎn)品迭代，財務(wù)穩(wěn)健
助力卓越集團沖擊20強

??2023年上半年卓越集團實現(xiàn)全口徑銷售金額407億元，同比上升23%，操盤金額同比增加69%，遠高于百強房企0.2%的平均同比增長水平，行業(yè)排名較2022年末的23位提升至20位。在本輪行業(yè)洗牌過程中，卓越集團在土儲投資、產(chǎn)品迭代、互聯(lián)網(wǎng)營銷創(chuàng)新等方面做到了項目“有得賣”、客戶“愿意買”、品牌“信得過”，逐漸具備了從 30 強開外、到?jīng)_擊TOP20的能力。

??1、有得賣：布局一二線高勢能城市，城更為地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)土地

??深京寧莞貢獻超五成業(yè)績，深圳單城銷售近200億

??卓越集團聚焦珠三角、長三角以及其他核心一、二線等市場活力高的城市和地區(qū)。這與卓越集團一早制定的“1+1+X”的城市布局戰(zhàn)略是息息相關(guān)的，得益于堅持高勢能城市的布局，卓越集團近兩年的銷售去化優(yōu)于行業(yè)平均水平，土儲布局的正確決策最終變現(xiàn)為豐厚的銷售價值。

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計，2021-2022年間，深圳、北京、南京、東莞4城業(yè)績貢獻始終排名靠前，其中，北京、深圳2021年銷售業(yè)績已破百億，2022年深圳、北京、南京、東莞業(yè)績貢獻率達52%，其中深圳單城全口徑銷售金額192億，并進入《2022年深圳流量銷售金額排行榜》TOP6，民企第一，東莞進入《2022年城市流量銷售金額排行榜》TOP4的位置。這些城市之所以在行業(yè)筑底期間能成為卓越提供業(yè)績支撐，離不開企業(yè)在高勢能城市的精準拿地，擴充土儲，2020-2021年間，卓越集團在此四城投資金額占兩年內(nèi)總投資金額的53%。

??城更擴充深圳土儲，8月新獲深圳前海土地貨值300億

??除了招拍掛、收并購等常規(guī)方式外，城市更新業(yè)務(wù)也是卓越集團土儲補充的重要方式，同時城更業(yè)務(wù)發(fā)力也是本次卓越行業(yè)排名上升不可或缺的助推劑。卓越自2000年開始涉足舊改，于2013年成立全國首家城市更新集團。多年來，卓越城市更新集團始終堅持聚焦核心和穩(wěn)健發(fā)展戰(zhàn)略，憑借雄厚實力和長期誠信經(jīng)營樹立的良好口碑，積極獲取重點城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)城更項目，為卓越集團的長遠健康發(fā)展持續(xù)提供優(yōu)質(zhì)土地儲備。近年來，卓越城市更新板塊已形成逐年階梯式轉(zhuǎn)化和每年按節(jié)奏交地的良性循環(huán)格局，實現(xiàn)了城市更新項目的流水線式轉(zhuǎn)化。每年卓越集團都保持2-3個城市更新項目入市的穩(wěn)定節(jié)奏，成為卓越集團又一優(yōu)質(zhì)糧倉。近日，卓越集團中標深圳前海民主村36萬方征地返還用地合作開發(fā)項目，其中二類居住用地、商業(yè)用地面積32萬方，計容積率建筑面積高達118.15萬方，整體貨值約300億元。項目所在地塊屬于大前海片區(qū)，距離深圳國際會展中心僅5公里，項目建成后，將成為一個集居住、公共配套、商務(wù)配套、商業(yè)服務(wù)等功能于一體的商住綜合體。

??根據(jù)2020年卓越總土儲規(guī)模與2021-2022年新增土儲及項目去化情況估算，截止2022年底的土地儲備足夠支撐未來企業(yè)5年的發(fā)展。

??2、愿意買：產(chǎn)品應(yīng)勢迭代升級，明星產(chǎn)品系保持熱銷

??產(chǎn)品持續(xù)迭代增加高端產(chǎn)品線，持續(xù)創(chuàng)新產(chǎn)品力

??銷售業(yè)績持續(xù)攀升，與卓越集團持續(xù)創(chuàng)新的產(chǎn)品力密不可分。2020年初，卓越集團在原有三條產(chǎn)品線的基礎(chǔ)上，對產(chǎn)品力的提升進行迭代，拉開全國重點城市品類研究大幕，15座城市聯(lián)動，開展城市棲居、城市品居、近郊棲居、近郊品居等12大產(chǎn)品品類研究，以城市空間、配套空間、社群空間、戶內(nèi)空間四大空間為場景，設(shè)計符合客戶生活價值主張、人際關(guān)系場需求的住宅產(chǎn)品，提供多樣生活方式。

??隨著產(chǎn)品的不斷迭代，卓越集團的產(chǎn)品力也不斷提升。2021年獲得克而瑞《2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力100強》TOP40，2022年提升到第21強，其晴翠系產(chǎn)品線在2021年和2022年均入圍全國十大輕奢精品產(chǎn)品系。

??產(chǎn)品力的提升及認可也體現(xiàn)在其銷售業(yè)績上。在本輪產(chǎn)品力升級順勢推出的品類項目——面對城市C位人物的中高端產(chǎn)品線“晴翠系”，成為近幾年卓越紅盤熱銷的明星產(chǎn)品系列。2012年12月以來，已經(jīng)落地了8個晴翠系項目，多個項目創(chuàng)下“首開即熱銷”的記錄，如2020年12月，長沙晴翠首開熱銷5億；2021年1月，成都晴翠首開熱銷9億；2021年2月，東莞晴翠首開熱銷6億；2021年5月，嘉興平湖晴翠首開熱銷10億；2021年5月，揚州晴翠首開熱銷5億。2022年7個晴翠系項目(位于成都、東莞、平湖、長沙、揚州、昆明、南京)的全口徑銷售額超過160億元，貢獻集團超兩成銷售。其中，南京晴翠府成為南京江北新區(qū)熱銷紅盤，全年成交金額33億元，為江北新區(qū)2022年度成交金額&面積銷冠。

??互聯(lián)網(wǎng)營銷持續(xù)創(chuàng)新，線上營銷業(yè)績貢獻近18%（略）

??3、有保障：企業(yè)財務(wù)穩(wěn)健，產(chǎn)品交付有譜

??財務(wù)穩(wěn)健，融資順暢，近兩年已無到期債務(wù)

??當前形勢下，“穩(wěn)健房企”四字不只是個代號，更是責(zé)任感和信任感的體現(xiàn)，卓越集團一直秉持著穩(wěn)健的發(fā)展作風(fēng)。2022年末，卓越集團的剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率60%，凈負債率60%，現(xiàn)金短債比1.24，全面綠檔，更穩(wěn)健的財務(wù)能有效規(guī)避市場風(fēng)險，使得購房者對卓越更加信賴。同時較其他開發(fā)商而言，卓越一直以來的穩(wěn)健發(fā)展倚靠的是其背后的雄厚實力，形成了信譽背書，讓購房者更加放心。

??近兩年來，卓越集團在融資渠道、融資形式、融資額度上一直保持著多維度暢通。隨著中債信用增進投資股份有限公司增信民營房企發(fā)債融資工作納入“第二支箭”統(tǒng)籌推進，卓越集團充分把握相關(guān)政策利好，除積極推進儲架式發(fā)行申報，卓越集團亦已與工商銀行、建設(shè)銀行四家大型銀行達成全面戰(zhàn)略合作，累計獲400億綜合授信額度，并全部兌付本年度所有到期美元債，至此，卓越集團未來兩年在公開市場上已無到期債務(wù)。融資端口的一系列亮眼表現(xiàn)，助力卓越在未來長時期內(nèi)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低經(jīng)營成本，穩(wěn)固可持續(xù)健康發(fā)展根基，為企業(yè)正常運營輸送源源不斷地動力。

??工法成熟，品質(zhì)可靠，上半年交付2.5萬套

??如果說“穩(wěn)健房企”是給客戶的一顆定心丸，那么“品質(zhì)交付”則是對于客戶承諾實實在在的兌現(xiàn)；2022年，卓越集團累計在19個城市完成共計48個項目71批次交付工作，向業(yè)主交付超4.1萬套房屋的交付，榮膺“2022房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)交付力企業(yè)”。今年上半年更是累計交付35個項目47批次超2.5萬套房，其中，僅6月份就交付了13個項目近1萬套精品住宅。值得一提的是，卓越·無錫上城壹號實現(xiàn)提前三個月交付，卓越·珠海江嶼海實現(xiàn)交付即交證。

??高品質(zhì)交付的背后，是卓越對項目規(guī)劃、材料選擇、內(nèi)外施工以及品質(zhì)驗收的嚴格把控。據(jù)悉，卓越工程通過6大策略（精益策劃、封閉審圖、樣板先行、精裝行動、工地開放、標桿打造）加3大評價（季度評估、交付評估、紅黃牌），嚴控工程底線，提高工程品質(zhì)。

??目前，卓越集團已形成了完善的“3412”工程管理體系，這其中包含了卓越集團這兩年大力推行的卓越智造體系“10+8”工法、精裝“520”列車行動、裝配式工程34管理體系以及客服悅服務(wù)體系。在建造階段，卓越集團全面采用卓越特色“3412”工程管理體系，通過3大管理抓手，4大標準動作以及12類支持工具，建立一系列可實施性標準制度，確保工程品質(zhì)。

??PART.03

??“杭城精裝”代表、持續(xù)深耕

??濱江新晉TOP10

??2023年上半年濱江集團實現(xiàn)全口徑銷售金額926億元，同比上升35%，操盤金額同比增加44%，遠大于百強房企0.2%的平均同比增長水平，2023年全口徑銷售金額排名已位居全國TOP10。濱江行業(yè)排名的提升離不開其對杭州市場的持續(xù)深耕，銷售貢獻度從2019年的61.25%提升至2022年的86.5%，期間行業(yè)排名提升了21個位次。同時，濱江集團在戰(zhàn)略布局的調(diào)整以及產(chǎn)品力的迭代升級也在不同程度上助力企業(yè)排名的不斷提升。

??1、深耕：杭州銷售貢獻近九成，合作穩(wěn)定成本可控

??外拓試錯及時調(diào)整，行業(yè)洗牌前確定布局戰(zhàn)略（略）

??工程合作長期穩(wěn)定易控成本，團隊人均銷售破億（部分略）

??在確定的戰(zhàn)略布局下，濱江的成本控制能力優(yōu)于行業(yè)平均水平。根據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2017-2022年濱江集團的三費費率始終低于CRIC重點監(jiān)測樣本房企的平均水平，2022年濱江集團三費費率僅為5.9%，遠低于樣本房企9.6%的平均水平。濱江集團對成本的細致把控，與其長期穩(wěn)定的供應(yīng)商體系和人均過億的營銷強軍團隊密不可分。

??2、做強：深耕杭州強強聯(lián)合，穩(wěn)居杭州市場頭部

??連續(xù)三年登頂杭州三口徑銷售榜，遠超次位企業(yè)340億（略）

??合作方從規(guī)模房企轉(zhuǎn)向新晉浙系房企，強強聯(lián)合抱團深耕（部分略）

??根據(jù)濱江年報數(shù)據(jù)顯示，2010年濱江在杭州的市占率已經(jīng)達到10%，為了保持在競爭激烈的杭州市場的優(yōu)勢地位，濱江集團主要以強強聯(lián)合的方式穩(wěn)固市占率。

??從合作房企的選擇上看，從與規(guī)模房企的強強聯(lián)合轉(zhuǎn)變?yōu)榕c韌性強、浙系房企的強強聯(lián)合，擴大知名度，為后續(xù)城市外拓奠定資源基礎(chǔ)。

??在歷經(jīng)行業(yè)洗牌后，濱江更傾向于同樣深耕杭州的韌性較強的國企浙系房企合作，與中豪、建杭、坤和、興耀等本土房企合作開發(fā)。

??3、創(chuàng)新：標準化產(chǎn)品已于復(fù)制，精裝標準迭代升級提高產(chǎn)品適配度

??多個熱銷項目進入全國百強榜單，產(chǎn)品推薦率、交付滿意度齊高（部分略）

??濱江在產(chǎn)品力上的發(fā)展有目共睹，熱銷項目也是層出不窮。根據(jù)CRIC監(jiān)測情況看，2021年、2022年共有12個項目進入全國項目百強榜單，從上榜項目的數(shù)量來看，濱江已連續(xù)兩年均為銷售金額上榜數(shù)量TOP10房企。

??不僅如此，業(yè)主對濱江產(chǎn)品的認可度和品牌忠誠度也保持在較高水平上。根據(jù)濱江年報披露，有超96%的業(yè)主愿意推薦身邊的親朋好友購買濱江項目，濱江項目交付收房率也連續(xù)四年保持超99%的水平，甚至在部分區(qū)域濱江項目二手房的溢價率達到30%以上。

??產(chǎn)品體系標準化、精裝標準持續(xù)迭代，鍛造產(chǎn)品競爭力（略）

??PART.04

??審慎克己

??龍湖集團穿越周期穩(wěn)步七強

??2023年上半年龍湖集團實現(xiàn)全口徑銷售金額985億元，同比上升15%，排名行業(yè)較2022年末上升了2位至第7位，由此前的十強左右的位次進入前列。其歸母凈利潤、毛利率、凈利率紛紛擠入2022年上市房企前三，取得穩(wěn)定增長，可謂民企優(yōu)等生。龍湖當前經(jīng)營的發(fā)展優(yōu)勢，得益于其在經(jīng)營戰(zhàn)略上一直貫穿的長期主義，使得其許多戰(zhàn)略都兼具頂層設(shè)計。

??1、審慎：控制城市范圍，深耕市場助力規(guī)模增長

??深耕策略實施已久，利于管控降成本且高產(chǎn)能（部分略）

??龍湖實現(xiàn)穩(wěn)定增長與其城市深耕策略分不開。

??在城市深耕策略的背景下，龍湖布局城市個數(shù)在同規(guī)模企業(yè)中一直以來相對較少。和龍湖同規(guī)模的10家企業(yè)相比，2020年末龍湖僅進入58個城市，單城市產(chǎn)能高達46.7億元，進入城市個數(shù)和單城市產(chǎn)能僅次于中國金茂，城市深耕效果顯著。

??城市深耕策略有利于降低成本提高費效。在本輪行業(yè)未深度調(diào)整前，2020年的TOP20強房企當年的平均銷售費用率為4.00%，而龍湖為2.73%，費效優(yōu)于同規(guī)模企業(yè)1.27個百分點。到了2022年，龍湖銷售費用率持續(xù)下滑到2.13%，也遠優(yōu)于此時TOP20強平均約2.88%的水平。

??堅持深耕一二線，高能級城市土儲貨值近90%（略）

??2、堅持：經(jīng)營性業(yè)務(wù)，提供現(xiàn)金流助力企業(yè)穿越周期

??穩(wěn)定投入持有物業(yè)，貢獻百億現(xiàn)金提升利潤率（部分略）

??從發(fā)展上看，早在2002年龍湖便已經(jīng)涉足商業(yè)地產(chǎn)，2011年龍湖宣布每年會將銷售回款10%以內(nèi)的資金投入商業(yè)運營，標志著龍湖將商業(yè)板塊提高到更高的集團戰(zhàn)略高度。

??在重資產(chǎn)持續(xù)投入的基礎(chǔ)上，由商業(yè)投資及長租公寓組成的運營業(yè)務(wù)板塊得到了快速發(fā)展，并于2021年運營板塊首次實現(xiàn)整體營業(yè)收入破百億元。也就是說，僅運營業(yè)務(wù)便能每年帶來超百億元的現(xiàn)金流入，且該種現(xiàn)金流量持續(xù)穩(wěn)定，聯(lián)合開發(fā)主業(yè)形成對業(yè)績的“雙保險”支撐，是其穿越長周期波動的“壓艙石”。

??除了在營業(yè)收入上貢獻不菲的現(xiàn)金流之外，運營板塊業(yè)務(wù)也成為拉高龍湖整體利潤水平的重要補充劑。2022年其運營業(yè)務(wù)的毛利率就高達75.6%，高出地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)約57.7個百分點，較好地挽救企業(yè)因地產(chǎn)開發(fā)利潤下行帶來的集團整體毛利率下行的劣勢。

??服務(wù)板塊亦是重要“現(xiàn)金牛”，2022年實現(xiàn)超百億營收（略）

??與地產(chǎn)航道城市布局重疊，“平臺+端”架構(gòu)強化資源協(xié)同（略）

??3、克制：財務(wù)策略筑更高安全線，市場敏銳形成快速反應(yīng)

??財務(wù)克制融資創(chuàng)新，“三條紅線”始終處于綠檔（部分略）

??從杠桿率表現(xiàn)來看，龍湖一直以來秉持穩(wěn)健的財務(wù)管理策略?！叭龡l紅線”指標自2013年以來一直屬于“綠檔”水平，穩(wěn)健是其債務(wù)底色，一直保持極低的杠桿水平構(gòu)建了龍湖的財務(wù)安全。

??除了財務(wù)杠桿使用克制，龍湖積極與資本機構(gòu)保持溝通，構(gòu)建融資創(chuàng)新力。如在早期積極探索發(fā)行境外的點心債、熊貓債，在2017年確立長租公寓為主航道業(yè)務(wù)之后，也積極推動長租基金、住房租賃債券的合作以及發(fā)行。另外，當商業(yè)已經(jīng)發(fā)展較為成熟，是以龍湖在商業(yè)的退出路徑進行探索，2020年分別以重慶的兩個商業(yè)項目為底層資產(chǎn)發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

??2022年在市場下行情況下，龍湖作為優(yōu)秀的民營房企代表，獲發(fā)了幾筆由政府支持的債券包括首單民營房企中債增債券，首單“內(nèi)保外貸”等。

??積極的融資創(chuàng)新力，使得龍湖時刻保持對資本市場的敏感度，并為企業(yè)尋求更低更安全的融資提供了重要路徑，其平均融資成本從2016年以來就低于5%，可以媲美發(fā)展較為優(yōu)秀的央國企。

??保持對市場的警覺，營銷策略迅速調(diào)整應(yīng)對（略）

??PART.05

??總結(jié)：民企上升路徑多元

??長期主義是發(fā)展核心

??在當前市場低迷的情況下，“國進民退”但仍有部分民營企業(yè)在本輪行業(yè)深度調(diào)整中實現(xiàn)逆勢發(fā)展。通過探究這些民企的發(fā)展，上升路徑多元，但具有以下多方面的共性：

??1、正現(xiàn)金流/較低的負債率堆筑安全壁壘，高杠桿發(fā)展成為過去式

??穿越周期的重要因素是企業(yè)安全壁壘夠不夠厚，時刻謹記現(xiàn)金流是企業(yè)的命根子。這需要一方面企業(yè)的負債率不能過高；另一方面，在住宅開發(fā)之外留有一手發(fā)展能夠形成協(xié)同的業(yè)務(wù)，補充企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)金流。

??2、戰(zhàn)略制定要有長期主義的核心，未來有意想不到的收獲

??新房開發(fā)的市場仍足夠大，可以容納下不同類型的房地產(chǎn)公司。每家公司不一定走同樣的路，但是這個戰(zhàn)略應(yīng)該清晰，根據(jù)頂層設(shè)計的合理性，持續(xù)推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，不能過分投機追趕短周期風(fēng)口。

??3、“產(chǎn)品+服務(wù)”是未來發(fā)展的母命題，新模式下需不段提升價值創(chuàng)造力

??面對未來的發(fā)展，房企仍需在產(chǎn)品研發(fā)、迭代升級方面不斷創(chuàng)新，未來的競爭是更好的產(chǎn)品及更好的服務(wù)之間的競爭，企業(yè)應(yīng)持續(xù)提升產(chǎn)品的研發(fā)能力，以及圍繞業(yè)主的生活場景提供更加多元品質(zhì)更佳的服務(wù)。