[克而瑞]多城市土地供應(yīng)“量減質(zhì)降”，關(guān)注9月熱點(diǎn)城市拿地機(jī)會(huì)

??在經(jīng)歷二季度土地市場的狂歡后，近兩月土地市場在調(diào)控收緊、各城市減緩優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)的影響下表現(xiàn)較為平淡，其中調(diào)控政策效果顯現(xiàn)的8月份不僅成交量價(jià)環(huán)比下滑，溢價(jià)率也在上月的基礎(chǔ)上進(jìn)一步走低。不過，上海、廈門、徐州等城市仍有板塊、區(qū)域甚至全市單價(jià)地王出現(xiàn)，在此支撐下，典型城市地價(jià)仍在持續(xù)上行。隨著政策的進(jìn)一步收緊，各城市土地供應(yīng)節(jié)奏也發(fā)生了變化，為了準(zhǔn)確預(yù)判接下來土地市場的走勢，下文中我們將結(jié)合近期供地規(guī)模、供地質(zhì)量和政策導(dǎo)向等指標(biāo)進(jìn)行綜合分析，對企業(yè)接下拿地提供可行性的建議。

??01供地規(guī)模

??中西部二線土地供應(yīng)規(guī)模急劇下滑

??8月供應(yīng)量環(huán)比再降6%

??進(jìn)入下半年以來，大部分城市推地節(jié)奏逐漸放緩，全國土地市場供應(yīng)量較前幾個(gè)月也有所減少。以8月份來看，全國土地市場掛牌量為24978萬平方米，較上月下降了6%，和去年同期相比更是下滑了2成以上。值得注意的是，1-8月全國土地市場累計(jì)供應(yīng)量也不及去年同期，同比下滑了2個(gè)百分點(diǎn)，而在7月份則累計(jì)同比增長了0.4%。 

??分能級城市來看。一線城市仍然保持著較快的供地節(jié)奏，本月土地供應(yīng)量達(dá)到485萬平方米，較上月再增24%，主要得益于廣州本月供應(yīng)量大增，掛牌土地量達(dá)到349萬平方米，較上月大增192%。三四線城市土地供應(yīng)量和上月相比變動(dòng)不大，仍在20000萬平方米以上，但和去年同期相比減少了2成，累計(jì)同比變動(dòng)也由正轉(zhuǎn)負(fù)，在大多數(shù)城市住宅市場持續(xù)萎靡的影響下，預(yù)計(jì)全年土地供應(yīng)量將不會(huì)超過去年。 

??二線城市土地供應(yīng)量減少最為顯著，本月掛牌規(guī)模僅有4474萬平方米，是今年2月份后首次回落至5000萬平方米以下。供應(yīng)量的下跌主要是由于上月作為供地主力的城市土地供應(yīng)量急劇減少，如重慶、西安、貴陽、昆明等城市本月土地掛牌量較上月的降幅均在50%以上。雖然中西部二線土地供應(yīng)量明顯減少，但天津、南京、杭州等熱點(diǎn)城市在于本月均推出了多宗土地入市，其中天津、南京的供應(yīng)量表現(xiàn)最突出，均在300萬平方米以上，較上月明顯增加。

??02城市分化

??“三穩(wěn)”目標(biāo)下少數(shù)城市仍在加大土地供應(yīng)

??以遏制地價(jià)進(jìn)一步上漲

??在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測的30個(gè)一二線城市中，有18個(gè)城市供應(yīng)節(jié)奏放緩，8月土地掛牌量不及上月。成交量下滑的城市中多為上月掛牌量較高的中西部城市，如西安、長沙等上月土地掛牌量在400萬平方米以上的城市，本月土地供應(yīng)量都急劇減少，跌幅都在4成以上，尤其是西安，本月供應(yīng)量僅為70.5萬平方米，還不及上月的十分之一。由于中西部城市向來是二線城市的成交主力，在8月供應(yīng)規(guī)模明顯減少下，預(yù)計(jì)9月份二線城市成交體量也會(huì)明顯下滑。 

??但也有一些城市在8月份加大了土地供應(yīng)量。典型城市有天津、廣州、南京，這些城市在8月份的土地供應(yīng)量均超300萬平方米，環(huán)比7月份漲幅基本在200%以上。值得注意的是，這些城市基本上均是近期地市、樓市均比較火熱城市，供應(yīng)量的明顯增加除了由于供地節(jié)奏的變化外，也和近期住建部強(qiáng)調(diào)“三穩(wěn)”目標(biāo)、要求供需矛盾的熱點(diǎn)城市增加土地供應(yīng)有關(guān)。在此調(diào)控目標(biāo)的要求下，寧波、合肥、上海等熱點(diǎn)城市雖然本月掛牌量有所減少，但降幅都相對較小，整體供應(yīng)量仍然維持在較高水平。

       03供應(yīng)結(jié)構(gòu)

??優(yōu)質(zhì)地塊占比進(jìn)一步下降

??僅廣州、南京、杭州等少數(shù)城市優(yōu)質(zhì)土地占比較高

??自7月以來，南京、寧波、東莞、無錫等熱點(diǎn)城市調(diào)控相繼升級，這些城市的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了一些改變，特別是優(yōu)質(zhì)用地的入市節(jié)奏有明顯的變化。由于本月重點(diǎn)監(jiān)測城市主力供應(yīng)城市來自地價(jià)普遍較高的長三角和珠三角區(qū)域，我們以高總價(jià)（出讓總價(jià)超過15億元）的土地幅數(shù)占比和高單價(jià)（起拍單價(jià)超過1.5萬元/平方米）的土地幅數(shù)占比來看，8月份出讓地塊中高總價(jià)地塊占比為8%，較7月份下降了0.7個(gè)百分點(diǎn)；起拍單價(jià)超過1.5萬元/平方米高單價(jià)地塊的比例也較7月份有所減少，環(huán)比也下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)。這說明了雖然如南京、杭州等熱點(diǎn)城市供應(yīng)增多，但優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)并未隨之增多。

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??具體到城市來看。由于各城市供地區(qū)域逐漸向地價(jià)比較低的非熱點(diǎn)區(qū)域轉(zhuǎn)移，本月各城市供應(yīng)的優(yōu)質(zhì)土地占比大多都呈減少趨勢，占比基本都在10%以下。僅有廣州、杭州、蘇州、南京、無錫等東部典型城市優(yōu)質(zhì)地塊占比相對較高，比例在2成以上。 

??其中，廣州推出的優(yōu)質(zhì)地塊幅數(shù)最多，起拍總價(jià)在15億元之上或起拍樓板價(jià)在1.5萬元/平方米以上的地塊合計(jì)有16宗，除增城、從化等以往主力供應(yīng)區(qū)域外，越秀、番禺、花都等供應(yīng)較少的區(qū)域也有宅地推出。其中，最值得關(guān)注的當(dāng)屬位于番禺的廣州南站片區(qū)地塊和大學(xué)城地塊，片區(qū)內(nèi)住宅用地向來較為稀缺，新房供應(yīng)相對緊缺，整體素質(zhì)相對較高。 

??南京和杭州在本月也有多宗優(yōu)質(zhì)土地推出。特別是南京，江北新區(qū)核心區(qū)及主城區(qū)有多宗優(yōu)質(zhì)土地即將入市，特別是江北新區(qū)核心片區(qū)宅地，幾乎無配建，毛坯限價(jià)也在3萬元/平方米以上，留存利潤空間較為充裕；另外，這些地均采用新的土拍新政，無“競?cè)瞬欧颗浣ā?，最高溢價(jià)均在15%左右，拿地成本壓力也不大，可重點(diǎn)把握拿地機(jī)會(huì)。杭州本月供應(yīng)量也大增，濱江、西湖、拱墅、江干等主城區(qū)也在本月恢復(fù)了普通商品宅地供應(yīng)，9月可重點(diǎn)關(guān)注。

       4市場預(yù)判

??高溢價(jià)地塊向少數(shù)城市集中

       建議重點(diǎn)關(guān)注廣州、南京、杭州的拿地機(jī)會(huì)

??近兩月中央不斷強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，部分熱點(diǎn)城市被住建部約談、“三條紅線”融資政策的明確，均預(yù)示了接下來熱點(diǎn)城市跟進(jìn)收緊政策的可能性較大。在政策收緊的大環(huán)境之下，土地市場供應(yīng)端已率先出現(xiàn)變化，近兩月土地供應(yīng)量接連下滑，特別是二季度市場熱度高企的二線城市，8月掛牌量再刷新今年3月份以來的新低；優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)比例同樣也在下滑，如上海、寧波等城市均減少了優(yōu)質(zhì)土地入市數(shù)量，8月份土地供應(yīng)質(zhì)量明顯不及7月。在上述因素的疊加影響下，預(yù)計(jì)9月份溢價(jià)率將會(huì)延續(xù)前幾個(gè)月小幅走低的趨勢，高熱地塊數(shù)量或進(jìn)一步減少，并進(jìn)一步向少數(shù)熱點(diǎn)城市集中。 

??雖然大部分城市“量減質(zhì)也降”，但也有杭州、南京等少數(shù)城市仍有多宗優(yōu)質(zhì)土地入市。因此，在接下來的土拍中，結(jié)合各城市的供地規(guī)模、供地質(zhì)量等方面來看，有以下兩類城市值得房企關(guān)注：最值得關(guān)注的仍屬廣州、南京、杭州等供應(yīng)量相對較高的一二線城市。為了配合調(diào)控穩(wěn)定市場，這些城市依舊保持了較大的供地規(guī)模，其中也不乏多宗素質(zhì)較佳的優(yōu)質(zhì)地塊。接下來布局優(yōu)質(zhì)區(qū)域的機(jī)會(huì)較多。不過，需要注意的是，這些土拍熱度較高的城市雖然供應(yīng)量相對較大，但優(yōu)質(zhì)地塊的競爭一直比較激烈，企業(yè)拿地還是需要仔細(xì)測算利潤空間，避免成本過高帶來的虧損風(fēng)險(xiǎn)。 

       此外，對于義烏、紹興、常州等三四線城市，進(jìn)入拿地更需要謹(jǐn)慎。一方面，這些城市的地價(jià)已上漲至高位，而優(yōu)質(zhì)土地入市比例并不高，土拍競爭激烈程度較一二線城市尤甚，極易出現(xiàn)高成本拿地的風(fēng)險(xiǎn)。