??專題視點

??2022年，在房地產(chǎn)市場劇烈波動以及疫情等不可抗拒因素影響下，土地市場熱度急轉(zhuǎn)急下，即便是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)深厚、民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)總量居于三大經(jīng)濟(jì)區(qū)首位的長三角土地市場同樣“冰涼”。不僅是區(qū)域內(nèi)三四線城市土地成交幾乎腰斬，二線線城市同樣多是以底價成交、城投托底收尾。

??在此背景下，2022年末房企土儲格局如何？較2020年有發(fā)生了那些變化？規(guī)模房企和本地房企的拿地策略又有何變化？進(jìn)入2023年，在土地市場點狀回暖之下，還有哪些城市值得房企重點關(guān)注？為此，本文首先就疫情之后長三角地區(qū)地市走向進(jìn)行梳理；其次對長三角地區(qū)各房企的土儲格局進(jìn)行系統(tǒng)分析，并總結(jié)出各類房企的拿地特征和規(guī)模變化，最后，對典型企業(yè)的布局特征、拿地策略進(jìn)行深度剖析，總結(jié)出各類房企的布局差異?；谝陨涎芯?，可以看出：

??長三角土拍率先回暖，強(qiáng)三四線城市同樣競爭激烈。2023年1-4月長三角和大灣區(qū)平均溢價率均超7%，明顯高于京津冀地區(qū)。上海、杭州、蘇州、南京等核心城市土拍異?；馃?，強(qiáng)三線城市諸如湖州、溫州等競拍超百輪。

??頭部房企長三角總土儲優(yōu)勢凸顯，招商、保利等持續(xù)增儲長三角。綠地、保利、招商、萬科和金茂等5家企業(yè)在長三角41個城市的總貨值超過5000億。部分規(guī)模房企加快了在長三角土地儲備的速度，譬如招商、保利、金地、龍湖、濱江等諸多房企2022年在長三角的土儲總額較2021年均有大幅增加。

??長三角布局上已經(jīng)由“全覆蓋”轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)布局”，房企持續(xù)在核心一二線加倉。碧桂園等以往全覆蓋的企業(yè)布局城市眾多但貨值偏低，保利、萬科、招商、金茂等長三角布局城市在20個左右但總土儲貨值較高。其中TOP30房企在核心城市總土儲占到60%。

??綜上所述，房企在長三角的布局呈現(xiàn)整體遞減但局部火熱的走勢。一方面是大部分民企由于自身經(jīng)營問題導(dǎo)致過去兩年投資大幅銳減，長三角土儲出現(xiàn)滑落，另一方面央國企憑借穿越周期的資金能力在長三角核心城市積極納儲。

??而長三角土儲格局也由以往“全面鋪排”進(jìn)入到“精細(xì)布局”的格局。對于大部分民企而言，越不拿地越難賣，摒棄部分三四線僵尸庫存的情況下，應(yīng)加快核心三四線銷售，對整體土儲格局進(jìn)行優(yōu)化。

??榜單發(fā)布

??PART.01

??市場背景：市場復(fù)蘇動能衰退

       長三角韌性相對更足

??作為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、發(fā)展?jié)摿训娜蟪鞘腥褐唬L三角一直是眾多品牌房企納儲首選。盡管當(dāng)前長三角樓市因行業(yè)大環(huán)境調(diào)整，市場較去年同期明顯降溫，但橫向?qū)Ρ绕渌鼌^(qū)域來看，因產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、居民收入水平高，長三角購房需求仍相對充足，整體樓市表現(xiàn)也稱得上“獨樹一幟”。

??1、長三角、珠三角土拍率先回暖，滬廣蘇杭寧等城市封頂成交再現(xiàn)

??2023年1-4月，受預(yù)供地新規(guī)影響，實際入市地塊數(shù)量大幅減少，在2022年土拍已經(jīng)降至極低位置下，2023年前4個月土地成交規(guī)同比降幅31%，創(chuàng)下2010年以來全國土地交易規(guī)模的新低。

??市場熱度方面，得益于上海、杭州、蘇州、南京等熱點城市核心板塊集中出讓，房企參與度大幅提升、競爭激烈，平均溢價率回升到7%左右，較2022年四季度增長5個百分點。整體而言，2023年1-4月土拍熱度要顯著好于2022年。其中，長三角和粵港澳區(qū)域表現(xiàn)尤為突出。以溢價率指標(biāo)為例，兩區(qū)域平均溢價率均超7%，明顯高于京津冀地區(qū)。

       聚焦城市來看，在核心城市中，北京、上海、廣州、杭州、寧波、蘇州、南京、鄭州、合肥等城市均在前四月完成了2023年首輪集中土拍。除鄭州、長春外，大部分城市土拍均呈現(xiàn)了不同程度的回暖與火熱。

??京、滬、廣、杭、蘇、寧、廬等城市觸頂成交地塊較前幾輪大幅增加。尤其是上海，成交19宗地中15宗(近八成)有多家房企報名的地塊均進(jìn)入一次性報價區(qū)間。其中，熱度最高的當(dāng)屬青浦西虹橋龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊，參拍房企就多達(dá)20組，包括華潤、中海、中鐵置業(yè)、金新城&象嶼、建發(fā)&聯(lián)發(fā)、中鐵建&越秀、華發(fā)&江蘇海潤、招商&南山、安徽高速、大華、國貿(mào)&葛洲壩&路勁、大家、綠城、保利發(fā)展、金茂、金地&西郊莊園、華僑城、萬科、中天&天陽、碧桂園，最終該地塊被華發(fā)&江蘇海潤聯(lián)合體以19.19億元競得，溢價率8.98%，成交樓面價38689元/平方米。最終，上海2023年首輪集中土拍整體溢價率增至7.33%，創(chuàng)先2021年集中供地以來的新高。

??杭州表現(xiàn)也同樣亮眼，2023年前4月已經(jīng)完成四次土拍，其中歸屬于2023年集中供地已經(jīng)拍了三輪，推出的35宗地中有22宗觸頂成交，攬金494億元，整體溢價率達(dá)9.3%，市場熱度可見一斑。

??與此同時，長三角強(qiáng)三四線城市的土地市場也出現(xiàn)大幅升溫，且好于其他區(qū)域。如湖州、溫州、臺州、嘉興等城市均出現(xiàn)了百輪競拍的高熱現(xiàn)象，優(yōu)質(zhì)地塊的競拍熱度逐漸回漲。以湖州湖新區(qū)鳳凰灣板塊鳳凰東區(qū)單元FH-02-03-08號地塊為例，該地塊經(jīng)歷了202輪的競拍才最終確定競得人，最終由湖州玖和置業(yè)有限公司（得力地產(chǎn)）以89000萬元競得，成交樓面價8073元/㎡，溢價率高達(dá)31%。

??2、長三角城市庫存壓力相對較小，滬、廬人均庫存在0.2m2以下（略）

??PART.02

       規(guī)模排行：頭部房企優(yōu)勢凸顯

       招商、保利等持續(xù)增儲長三角

??（節(jié)選）

??受疫情和資金壓力雙重影響，大多數(shù)房企總土儲規(guī)模都有不同程度的收縮，就連樓市表現(xiàn)相對穩(wěn)健的長三角區(qū)域也不例外。CRIC統(tǒng)計顯示，2022年規(guī)模房企在長三角地區(qū)的總土儲貨值超過10萬億元，較2021年減少了約1萬億元。

??不過，長三角地區(qū)仍是房企布局的重點區(qū)域，多數(shù)頭部房企重倉長三角，土儲規(guī)模較上一年明顯增長，譬如招商、保利、金地、龍湖、越秀等企業(yè)2022在長三角的貨值較上一年增量均在1000億元以上。至于競爭格局方面，因上海、杭州等核心城市在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口流入等方面看高一線、優(yōu)勢明顯，因此整體競拍熱度較高，尤其是核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)宅地僧多粥少。

??具體來看，2022年底，TOP30企業(yè)于長三角41個城市的土地儲備貨值和建面總量分別達(dá)10.3萬億元和4.6億平方米；其中TOP10房企土儲貨值和建面總量分別達(dá)4.7萬億元和2.0億平方米，占比均在四成以上。根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，長三角三省一市2022年商品房銷售面積達(dá)2.8億平方米，按此來看，僅TOP30企業(yè)的貨值可以支撐長三角未來約1.6年的銷售。

??1、長三角需求韌性依舊，14家房企長三角土儲貨值超兩千億

??受疫情以及市場調(diào)整影響，長三角區(qū)域的樓市成交熱度不及2021年。但橫向?qū)Ρ绕渌鼌^(qū)域來看，長三角區(qū)域樓市表現(xiàn)仍然最佳，尤其是上海、杭州、合肥等核心城市，新房消化周期都在6個月以下，樓市成交仍一定的熱度。在此影響下，長三角區(qū)域也成為各大房企增儲的首選。

??為了衡量各房企在長三角區(qū)域的布局概況，我們梳理了典型房企在長三角41個城市的土儲情況（扣除已售未結(jié)轉(zhuǎn)部分），結(jié)果發(fā)現(xiàn)：規(guī)模房企優(yōu)勢依然突出，并且呈現(xiàn)出積極擴(kuò)張的趨勢。

??2022年在長三角41城市中的總土儲貨值超過1000億的房企有35家；其中在長三角總土儲超過5000億元的房企就有5家，分別為綠地、保利、招商、萬科和金茂，介于2000和5000億元之間的房企有9家，涉及融創(chuàng)、金地、綠城、龍湖、新城、濱江、碧桂園、德信和中海等規(guī)模房企。規(guī)模房企一般資金雄厚，也具有全局布局的特征，再加上長三角本身就是房企布局的“香餑餑”，土儲總量遙遙  領(lǐng)先也在意料之中。

??2、頭部房企規(guī)模優(yōu)勢明顯，濱江地緣優(yōu)勢愈發(fā)突出

??具體來看，綠地、保利、招商、萬科和金茂等5家企業(yè)在長三角41個城市的總貨值超過5000億，遙遙  領(lǐng)先其他房企。5家企業(yè)總土儲貨值占據(jù)長三角土儲總額TOP30企業(yè)總和的34%，優(yōu)勢十分顯著。其中，大本營位于長三角的綠地土儲貨值位列第一，2022年土儲額高達(dá)6571億元，不過縱向比較來看，較2021年減少了1197億元；第二位為保利，2022年長三角總土儲貨值仍然超過5586億，僅次于綠地。招商、萬科和金茂緊隨其后，長三角土儲貨值也均在5000億元以上。

??長三角總土儲貨值超過2000億的14家企業(yè)也多為2022年銷售額TOP30房企。除了上文提到的TOP5房企，融創(chuàng)和金地的土儲額也超過了4000億元，規(guī)模優(yōu)勢也較為凸顯。值得注意的是，碧桂園和長三角本土民企新城、中南，因資金流動性的壓力影響，2022年拿地節(jié)奏均明顯放緩。碧桂園在長三角的土儲貨值減量3149億元，降至2350億元，新城在長三角大本營的土儲貨值也較上一年明顯收縮，不過仍在3000億元以上；相比之下，中南規(guī)模收縮最為顯著，在長三角土儲總貨值降至1244億元。

??在土地儲備超2000億的房企中，主要有兩類值得關(guān)注：

??第一類是在全國全面布局的規(guī)模房企，長三角區(qū)域的土地儲備占比多在35%以下，典型如中海、保利發(fā)展、萬科。這些房企經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)實現(xiàn)全國化的布局，因此長三角地區(qū)的土儲占比也相對偏低，如保利在長三角區(qū)域內(nèi)的土儲占比均僅有24%，相對其它規(guī)模房企偏低。分城市來看，保利在長三角的布局主要是以一二線城市為主，2022年保利發(fā)展在上海、南京、合肥、杭州、蘇州、寧波的土儲總額占長三角的93%，其中上海就高達(dá)41%；三四線城市多集中在溫州、蕪湖等少數(shù)強(qiáng)三線城市，比重均不超過5%。2023年前4月，保利仍在長三角積極拿地，參與了上海、杭州等核心城市的集中供地，僅以上海為例，在上海首輪集中土拍中將寶山大場、閔行莘莊2宗地塊收入囊中，足以可見其對長三角區(qū)域的看重。

??第二類為深耕長三角的房企，尤其是浙系房企，在長三角的土儲貨值方面表現(xiàn)搶眼，譬如濱江，作為本土企業(yè)，對區(qū)域內(nèi)市場熟悉度、深耕程度、以及良好的政商關(guān)系，使得其在長三角一體化土儲競爭中具有一定先天優(yōu)勢。典型如發(fā)源于杭州的濱江，2022年在長三角區(qū)域內(nèi)總土儲貨值高達(dá)3012億，占其總土儲占比的98%。作為浙江知名房企，濱江的土儲布局高度集中于浙江省內(nèi)，尤其是大本營杭州。新的一年，濱江也持續(xù)深耕浙江區(qū)域，并在杭州2023年前三輪集中土拍中表現(xiàn)亮眼，以74億元的總金額獨自或聯(lián)合斬獲7宗優(yōu)質(zhì)地塊，成為最大贏家。

??總體而言，在長三角一體化中占據(jù)先機(jī)的主要是來自部分規(guī)模房企和地方性企業(yè)。前者全國化布局多年，后者地緣優(yōu)勢明顯。在房地產(chǎn)整體市場表現(xiàn)不佳的當(dāng)下，需求韌性較佳的長三角地區(qū)成為房企增儲的首選，屆時這些土儲將成為企業(yè)規(guī)模穩(wěn)健增長的有力保障。

??3、招商、保利、金地、龍湖等長三角布局?jǐn)U容，碧桂園顯著收縮（略）

??PART.03

??布局差異：“全覆蓋”轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)布局”

       核心一二線持續(xù)加倉

??（節(jié)選）

??行業(yè)持續(xù)處于低位運(yùn)行狀態(tài)中，2022年在長三角投資成為相對“保險”的選擇，仍在保持投資動作的企業(yè)大多加重了在長三角的投資比例，而具體的布局則更聚焦于核心城市、核心地塊?！叭采w”式的布局思路逐漸轉(zhuǎn)換為“精準(zhǔn)布局”，在保持土儲總量較高的前提下，優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)，成為大部分仍在投資企業(yè)的共識。

??1、綠地、碧桂園長三角“全覆蓋”，央國企布局城市均衡貨值高（略）

??2、 土地儲備格局分化，6個核心城市總貨值占比達(dá)68.5%

??從總體的分布情況來看，在長三角市場整體發(fā)展相對其他城市群更為均衡的前提下，典型房企在長三角的總土儲能級分布也相對均衡：一線城市占比27%、二線城市占比42%，三四線城市占比也達(dá)到31%。

??但若按照行政區(qū)域劃分，上海雖然只是一個直轄市，總貨值占比卻達(dá)到27%，接近三成；江蘇省總土儲占比39%，浙江省總土儲占比27%，而安徽省的總土儲占比僅有7%。

??安徽省的占比較低，一方面是由于典型企業(yè)布局安徽的力度不如另外兩省強(qiáng)，另一方面也跟區(qū)域市場均價有關(guān)。在這兩個因素的影響下，房企的土儲格局也在進(jìn)一步分化。

??細(xì)化至城市層面，分化程度進(jìn)一步凸顯：

??除上?？偼羶ω浿嫡?7%以外，南京、杭州和蘇州總土儲貨值占比也達(dá)到了10%左右，其次寧波、合肥分比為4.8%和4.5%。在長三角的41個城市中，典型房企總貨值的68.5%集中在6個核心城市之中。剩余的35個城市僅占總貨值的31.5%左右。

??且從總貨值占比TOP20的城市來看，除上海以外，江蘇省和浙江省各占9席位，安徽省則僅有合肥一個城市進(jìn)入前20。

??3、13家房企在長三角投資停滯，土儲格局有待優(yōu)化（略）

??4、國央企提升布局力度，本土房企堅持深耕聚焦

??而兩年持續(xù)拿地的房企主要以規(guī)模央國企為主，包括招商、保利、中海等廣泛布局全國的龍頭房企，以及萬科、建發(fā)、越秀等外來的地方國企。與此同時，持續(xù)深耕長三角區(qū)域的綠城、濱江等投資也相對積極，尤其濱江是少有的2022年投資額度高于2021年的民企。

??雖然均在持續(xù)布局長三角，但持續(xù)拿地的房企也主要可分為三類：

??第一類為過去兩年重倉長三角的房企，多為深耕型本土房企，如濱江、綠城、等，此類房企近兩年在長三角拿地金額占比均在高位，眾安集團(tuán)的投資更是全部集中于長三角區(qū)域；

??第二類則是在全國范圍內(nèi)持續(xù)拿地，整體投資力度較大，在長三角投資的力度也同樣優(yōu)越，多為龍頭房企中的央國企，例如招商、金茂、保利等，長三角拿地金額占比在40%-60%左右；

??第三類則是外來地方國企，例如越秀、華發(fā)、廈門建發(fā)等雖然大本營并不位于長三角，但在過去一年中逆勢積極擴(kuò)張布局，增強(qiáng)土儲、優(yōu)化結(jié)構(gòu)，例如建發(fā)和越秀2022年在長三角拿地金額的占比較2021年更高，明顯提升了長三角在其布局中的戰(zhàn)略地位。

??濱江集團(tuán)：持續(xù)深耕聚焦杭州，進(jìn)一步鞏固市場份額

??過去兩年，在民企投資整體受挫下行的環(huán)境下，濱江仍然在杭州的歷次集中供地中均有不俗表現(xiàn)，進(jìn)一步積極鞏固在長三角（尤其杭州）的市場份額。截止2022年末，濱江的總土儲中有66%位于杭州，較2021年末提升11個百分單，深耕聚焦的戰(zhàn)略進(jìn)一步凸顯，另外26%位于浙江省內(nèi)其他城市，省外則僅有8%。

??結(jié)合近兩年濱江的投資布局來看，在市場大范圍下行、不確定性增加、其他房企投資持續(xù)收緊的情況下，濱江進(jìn)一步聚焦杭州的意圖更加明顯：

??2021年濱江在杭州以外的金華、湖州、臺州等其他省內(nèi)城市各有新增，在省外的廣州、南京也有新增拿地，在杭州新增的土儲建面占年度總新增的39%；

??而到了2022年，除了全資收購陽光城一個子公司以外，濱江通過競拍和并購的方式共獲得39個項目，其中38個都位于杭州，在杭州新增的總土儲建面占比高達(dá)96.5%。

??越秀地產(chǎn)：立足深耕粵港澳，外拓更加偏好長三角（略）

??保利發(fā)展：全國廣泛布局，2022年明顯加大長三角納儲力度（略）??

??PART.04

??總結(jié)   

??（節(jié)選）

??綜上所述，房企在長三角的布局呈現(xiàn)整體遞減但局部火熱的走勢。一方面是大部分民企由于自身經(jīng)營問題導(dǎo)致過去兩年投資大幅銳減，長三角土儲出現(xiàn)滑落，另一方面央國企憑借穿越周期的資金能力在長三角核心城市積極納儲。而長三角土儲格局也由以往“全面鋪排”進(jìn)入到“精細(xì)布局”的格局。對于大部分民企而言，越不拿地越難賣，摒棄部分三四線僵尸庫存的情況下，加快核心三四線銷售，對整體土儲格局進(jìn)行優(yōu)化。

??1、預(yù)期修復(fù)由點至面，土拍熱度能否延續(xù)仍有賴于樓市回暖情況

??就2023年市場走向而言，我們認(rèn)為首先還是要土地市場、新房市場、二手房市場三方面形成修復(fù)預(yù)期的合力。不過考慮到各城市以及各城市內(nèi)部的庫存壓力存在較大差異，購房者的預(yù)期修復(fù)也需要經(jīng)歷由點至面的較長過程，就庫存壓力的緩解情況而言，也需要經(jīng)歷分批次、由點至面的過程，目前上海、杭州等城市地市、樓市量價指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)點狀回升，下一步帶動南京、西安、長沙、寧波等城市的熱度回暖，最后再推動長春、大連等地優(yōu)質(zhì)區(qū)域庫存壓力修復(fù)。

??整體而言，市場仍然需要溫和的政策面持續(xù)保駕護(hù)航，行業(yè)輿論環(huán)境也需要正確客觀的聲音，特別是對于狹義、廣義消化周期均處于高位的城市而言，為了修復(fù)市場信心、激活市場熱度，仍然需要保證優(yōu)質(zhì)板塊的土地供給和新房供應(yīng)，庫存指標(biāo)不可避免地出現(xiàn)繼續(xù)上升，即便是相對優(yōu)質(zhì)板塊也不免會出現(xiàn)“指標(biāo)性的陣痛”，遠(yuǎn)郊配套缺失板塊、供求錯配的小面積段更加需要較長時間的調(diào)整和消化。

??市場熱度方面，雖然2022年出臺了較多行業(yè)利好，其中不乏力度較大的“三支箭”等放款房企融資的組合政策等，但效果來看，無論是“救市場還是救企業(yè)”效果均不明顯，只有部分核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)高熱，土地市場分化的現(xiàn)象依然存在，企業(yè)端投資全面回暖仍難度頗大。

??展望未來，在政策寬松以及優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，接下來核心城市首輪土拍熱度會較2022年有所上升，但上半年投資壓力依舊不然小覷，土拍市場熱度能否延續(xù)，仍需要根據(jù)樓市回暖情況來做進(jìn)一步判斷。

??2、長三角投資比重整體提升，房企收縮聚焦核心城市（略）

??3、深耕房企土儲重圍仍需優(yōu)質(zhì)土儲，積極介入代建、保障房（略）