??熱點(diǎn)聚焦

??5月29日至30日，蘇州、長沙、天津、寧波等多個(gè)重點(diǎn)城市迎來集中土拍。其中，蘇州、長沙、寧波均為2023年第二批次集中土拍，天津則是2023年首次大規(guī)模集中出讓土地。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度延續(xù)，長三角仍然是“最熱”區(qū)域

??從土地供應(yīng)來看，2023年大部分重點(diǎn)城市集中土拍踐行“少量多次”供應(yīng)節(jié)奏，此次蘇州、長沙、寧波、天津等重點(diǎn)城市掛牌量也都在9宗及以下，但不乏優(yōu)質(zhì)地塊。如寧波市推出位于斷供已久的海曙核心三市板塊地塊、天津推出河西體院北側(cè)地塊、蘇州推出多宗園區(qū)和姑蘇區(qū)熱點(diǎn)位置地塊等。

??從土拍結(jié)果來看，城市間及城市內(nèi)各區(qū)域冷熱不均明顯。城市層面，蘇州成交9宗地塊中3宗觸頂搖號(hào)，整體溢價(jià)率達(dá)到9.0%，寧波成交8宗地塊中4宗觸頂搖號(hào)，整體溢價(jià)率達(dá)到8.8%，反觀天津、長沙兩地，分別成交6宗、4宗地塊，均只有1宗地塊觸頂搖號(hào)，底價(jià)成交地塊分別有4宗、3宗，整體溢價(jià)率分別只有5.9%、3.3%。城市內(nèi)區(qū)域?qū)用?，以寧波為例?宗成交地塊中，4宗觸頂搖號(hào)的同時(shí)，仍有3宗地塊底價(jià)成交，市場(chǎng)表現(xiàn)相當(dāng)割裂。房企方面，雖然各個(gè)城市拿地仍由央國企主導(dǎo)，但民企參與度有所提升，如蘇州集中土拍吸引了30多家房企報(bào)名，其中就包括碧桂園、路勁、美的、金地、新城、亨通等眾多民企，寧波三市、莊橋板塊地塊也吸引了綠城、馭遠(yuǎn)、保億等多家民企參與競(jìng)拍。整體來看，近期土拍延續(xù)了5月份以來長三角地區(qū)土拍熱度相對(duì)較高的特點(diǎn)，蘇州、寧波土地市場(chǎng)表現(xiàn)要優(yōu)于長沙、天津兩地，也反映出當(dāng)前房企拿地對(duì)長三角等城市基本面較好地區(qū)的偏好。

??商品房市場(chǎng)頹勢(shì)再現(xiàn)，樓市不合理限制性舉措或應(yīng)加速有序放開

??與土地市場(chǎng)熱度延續(xù)不同，商品房市場(chǎng)自4月份開始又逐漸降溫。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，4月全國商品房銷售面積7690萬平方米、銷售金額9205億元，環(huán)比分別下降48%、39%。其中，商品住宅銷售面積6715萬平方米、銷售金額8373億元，環(huán)比分別下降48%、38%。進(jìn)入5月，成交量繼續(xù)回落。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月1日—22日，全國50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積1199萬平方米，環(huán)比下降13%。其中，18個(gè)城市環(huán)比增長，32個(gè)城市環(huán)比下降。二手房方面，北上廣深成交量均持續(xù)下滑。以上海為例，繼4月二手房成交環(huán)比下降三成至1.7萬套后，5月上海市二手房成交進(jìn)一步縮水。截至5月21日，上海二手房累計(jì)網(wǎng)簽成交10108套，預(yù)計(jì)月成交1.5萬套左右，環(huán)比下降10%以上。此外，在房企融資方面，繼3月份扎堆融資之后，4月份房企融資再度全線下滑。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月，80家典型房企的融資總量為522.11億元，環(huán)比下降30%，同比下降25%；1-4月，80家典型房企累計(jì)融資總量為2299.33億元，同比下降22.57%。

??整體來看，盡管熱點(diǎn)城市集中土拍維持較高熱度，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在較大的調(diào)整壓力，尤其是自4月份以來，房地產(chǎn)再度顯現(xiàn)出走弱勢(shì)頭，需要重點(diǎn)關(guān)注。2023年依然是房企“償債年”，在“防風(fēng)險(xiǎn)”原則下，房地產(chǎn)金融保持審慎。如果房企銷售端持續(xù)低迷，房企債務(wù)違約、爛尾樓等爆雷事件或?qū)⒗^續(xù)發(fā)酵，同時(shí)也將對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成沖擊。因此，后續(xù)樓市仍需更有力度、更實(shí)質(zhì)性的支持性政策落地，部分出臺(tái)于樓市高熱時(shí)期的限制性政策或應(yīng)加速有序放開。