土地交易分析克而瑞研究中心 2023-06-12 09:25:29 來源:克而瑞地產(chǎn)研究
- 城市:全國
- 發(fā)布時(shí)間:2023-06-12
- 報(bào)告類型:土地交易分析
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞
??導(dǎo)語
??雖然土拍在同日進(jìn)行,但杭州和武漢、重慶的土地市場表現(xiàn)截然不同。
??◎ 文 / 謝楊春、吳嘉茗
??6月9日,杭州迎來年內(nèi)第五次集中出讓,共計(jì)成功出讓5宗宅地,總成交金額104億元,本輪土拍延續(xù)了杭州一直以來的火熱走勢,4宗搖號成交,整體成交溢價(jià)率達(dá)11.25%,搖號比例和溢價(jià)率均刷新杭州最高。
??同日武漢、重慶也有宅地出讓,與杭州不同的是,武漢和重慶今年以來土拍相對分散,土地市場熱度也持續(xù)低迷,今日兩個(gè)城市共成交3宗地塊,且均為底價(jià)成交。
??01
??第五輪杭州“貴精不貴多”
4宗地塊掛牌期間價(jià)格已觸頂
??今年集中供地從“雙集中”變?yōu)椤凹蓄A(yù)告、分批掛牌”后,杭州歷次掛牌的體量與前兩年相比大幅下降,且每一批次的掛牌體量產(chǎn)生較大差異。本輪(第五批次)供地體量尤為明顯,僅出讓5宗純宅地,總建面僅有39.2萬平方米。
??雖然供應(yīng)體量較小,但是并未因?yàn)橐?guī)模下降而犧牲質(zhì)量,5宗地塊的自身?xiàng)l件都較為優(yōu)質(zhì),凸顯土地供應(yīng)“貴精不貴多”的出讓思路。
??5宗地塊中,2宗來自上城區(qū),其次余杭區(qū)、臨平區(qū)、臨安區(qū)各有1宗,來自于各自區(qū)域內(nèi)的熱點(diǎn)板塊。尤其本次出讓的66號四堡七堡單元JG1402-26地塊,位于錢江新城二期的核心區(qū)域,該區(qū)域作為杭州目前最熱門的板塊之一,濱江、華潤、建發(fā)等多家品牌開發(fā)商已經(jīng)入駐。目前周邊大多數(shù)項(xiàng)目已經(jīng)清盤,僅剩潮觀平瀾府和翡云潤府兩個(gè)項(xiàng)目,且作為本次唯一銷售限價(jià)超過6萬元/平方米的改善型地塊,恰好能夠填補(bǔ)目前杭州改善型項(xiàng)目市場的相對空白。因此,還未進(jìn)入正式競價(jià)環(huán)節(jié),地塊便迎來42輪報(bào)價(jià),到達(dá)最高限價(jià),轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)。
??02
??成交溢價(jià)率11.25%創(chuàng)近兩年新高
搖號成交比例高達(dá)80%
??除了4宗地在正式競價(jià)前已經(jīng)達(dá)到觸頂狀態(tài)以外,青山湖科技城地塊由于僅有一輪報(bào)價(jià)底價(jià)成交,杭州本輪的5宗地塊成交速度極快。
??5宗地塊的出讓總價(jià)達(dá)到104億元,總建面39.2萬平方米,平均樓板價(jià)26587元/平方米,整體溢價(jià)率達(dá)到11.25%,樓板價(jià)、溢價(jià)率均是今年杭州歷次土拍中最高,杭州地市的熱度居高不下。
??值得一提的是,本次由于出讓地塊少,觸頂成交比例也達(dá)到了歷次以來最高,高達(dá)80%。但與此同時(shí),剩余的1宗地塊為底價(jià)成交,地塊熱度冰火兩重天的局面也并未改變。
??03
??盈利空間依然可觀
低熱度地塊銷售限價(jià)微降
??杭州土拍的高熱度得以維持,除了本身市場基本面較好、推出地塊區(qū)位條件較優(yōu)以外,地塊可見的盈利空間也保持在較高水準(zhǔn):5宗地塊的平均地房比為0.57,房價(jià)地價(jià)差為15081元/平方米。
??最熱門的錢江新城二期四堡七堡單元JG1402-26地塊,成交樓板價(jià)45234元/平方米,銷售限價(jià)(含精裝)66000元/平方米,地價(jià)房價(jià)比雖然高達(dá)0.69,但樓板價(jià)和房價(jià)之間仍有2萬元/平方米的空間,盈利的空間仍較大。
??其余4宗地塊的地價(jià)和房價(jià)差也均在1萬元/平方米以上,底價(jià)成交的青山湖科技城地塊房價(jià)地價(jià)差也達(dá)到17850元/平方米。
??本次出讓的5宗地塊仍為限價(jià)地,上城區(qū)的2宗地、良渚勾莊地塊限價(jià)對比周邊繼續(xù)持平;青山湖科技城地塊限價(jià)為29400元/平方米,該價(jià)格接近之前板塊內(nèi)的高層限價(jià),以地塊1.01的容積率來看,地塊限價(jià)實(shí)則有所下調(diào);臨平經(jīng)開區(qū)的地塊限價(jià)23580元/平方米,與周邊項(xiàng)目相比微漲980元/平方米。
??對比不同地塊的限價(jià)調(diào)整方向來看,可以看出限價(jià)的調(diào)整方向與板塊熱度相關(guān),熱度較高的錢江二期、勾莊和臨平經(jīng)開區(qū)地塊銷售限價(jià)均為持平或微漲,而熱度相對較低的青山湖科技城地塊的銷售限價(jià)則小幅度下調(diào),主要意在降低未來項(xiàng)目的去化難度。
??04
??民企持續(xù)發(fā)力拿下4宗地塊
濱江年內(nèi)杭州投資已超150億
??4宗地塊搖號結(jié)果出爐,除綠城拿下最熱門、也是總價(jià)最高的錢江新城二期四堡七堡單元JG1402-26地塊外,另外3宗地塊均由民企競得,濱江、宇誠和建杭置業(yè)各競得1宗地塊??傮w來看,本輪土拍中民企共拿下5塊地中的4塊,投資金額占54%,建面占73%,延續(xù)了杭州一貫以來民企投資相對積極的狀態(tài)。
??濱江作為在杭州投資最為積極的民企,也是唯一一個(gè)在杭州每一輪集中供地中均有所斬獲的房企,年內(nèi)在杭州集中供地的總投資金額已經(jīng)達(dá)到154.2億元,拿地總建面100.8萬平方米。
??且濱江在第四輪和本輪中均有搖號競得的優(yōu)質(zhì)地塊,在新增土儲質(zhì)量、體量并重的情況下,濱江未來在杭州的市場份額仍有持續(xù)提升的空間。
??05
??武漢、重慶同日土拍成交遇冷
仍是底價(jià)成交、城投托底
??同日,中西部的兩大核心城市武漢、重慶均有含宅用地出讓,兩城土拍表現(xiàn)低迷,與杭州的火熱形成鮮明對比:共出讓3宗含宅用地,均為底價(jià)成交,武漢總成交金額3.83億元,重慶成交金額5.93億元,且拿地房企均為地方城投和國央企,武漢兩宗地均由江夏區(qū)城更地產(chǎn)包攬,重慶巴南區(qū)李家沱地塊則由中建信和收入囊中。
??截止今日,武漢共成交6宗含宅用地,其中僅有1宗溢價(jià)率達(dá)到7.4%,其余地塊均底價(jià)成交;重慶共成交8宗含宅用地,其中1宗搖號、1宗低溢價(jià)成交,其余均為底價(jià)成交。兩城市今年以來土地市場均較為冷清。
??綜合來看,雖然土拍在同日進(jìn)行,但杭州和武漢、重慶的土地市場表現(xiàn)截然不同。
??杭州延續(xù)了今年以來高熱度的土拍走勢,整體溢價(jià)率、地塊搖號比例均刷新記錄,同時(shí)由于出讓地塊量少質(zhì)優(yōu),平均樓板價(jià)也創(chuàng)年內(nèi)新高。本土民企持續(xù)發(fā)力,拿下本輪土拍中80%的地塊(按幅數(shù))。以此來看,杭州在市場基本面變化不大的情況下,保持土地出讓質(zhì)量,土拍市場大概率將延續(xù)較高的熱度。
??反之武漢、重慶今年以來土地市場持續(xù)冷淡,高溢價(jià)成交地塊屈指可數(shù),今日成交也均為底價(jià)成交、城投和國央企托底。除非推出個(gè)別極度優(yōu)質(zhì)、稀缺的地塊,否則市場將持續(xù)地位運(yùn)行。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1杭州火爆、漢渝遇冷,土拍仍是局部火熱
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