土地交易分析克而瑞研究中心 2023-07-27 09:18:56 來源:克而瑞地產(chǎn)研究
- 城市:全國
- 發(fā)布時間:2023-07-27
- 報告類型:土地交易分析
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞
??導(dǎo)語
??這是行業(yè)走向健康新常態(tài)的必經(jīng)陣痛,不應(yīng)小覷,但也無需過度懼怕。
??◎ 文 / 馬千里、邱娟
(本文僅代表作者個人觀點(diǎn),與機(jī)構(gòu)無關(guān))
??2022年,中國樓市經(jīng)歷了1998年房改后最大的全國性深度調(diào)整,行業(yè)投資、施工、新開工等各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)了深度回調(diào),其中新房成交同比下降27%,庫存去化壓力急劇攀升,在此背景下,土地成交更是出現(xiàn)了深度調(diào)整,2022年土地購置面積同比下降53%。受行業(yè)持續(xù)下行的影響,2023年土地成交規(guī)模進(jìn)一步下跌,上半年全國土地成交建面同比下降29%,并遠(yuǎn)大于同期商品房的5%降幅。正如7月24日中央政治局正如7月24日中央政治局的表述“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變革”,目前房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著新房交易增長乏力、土地成交規(guī)模超跌的特殊時期。在當(dāng)前的大背景之下,土地成交規(guī)模還會跌多久?還需要跌多少規(guī)模才是真正“跌到頭”?
??01 降行業(yè)庫存、穩(wěn)去化周期
短期內(nèi)土地成交量下滑不可避免
??在2023年各地發(fā)布的供地計劃中,多有提及“已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計劃規(guī)模直至?xí)和9┑亍?,明確了主管部門穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,壓降庫存風(fēng)險的決心。2021年以前,我國房地產(chǎn)施工銷售比大約為5.3左右,即這一口徑下的存貨大約為銷售的5倍,也與主管部門對于正常庫存指標(biāo)的認(rèn)定較為一致。
??但是2022年末,房地產(chǎn)行業(yè)施工銷售比大幅上漲至6.7,其關(guān)鍵原因是行業(yè)銷售規(guī)模下降25%至13.6億平方米,并且遠(yuǎn)大于施工規(guī)模7%的降幅。這意味著若施工銷售比想回歸至5附近,以2022年末90.5億平方米的施工規(guī)模來看,需要下降20億平方米左右的施工面積,才能“追上”銷售面積的降幅。若要減少施工規(guī)模,要么加快去化減少存量,要么減少供地放緩增量。但考慮到“保交房”涉及的民生權(quán)益等方面,以及行業(yè)銷售規(guī)模同比指標(biāo)的疲軟,施工規(guī)模的壓降勢必更多地要依賴于土地市場交易規(guī)模的收縮,短期內(nèi)土地成交規(guī)模的下滑不可避免。
??02 全國土地市場的交易規(guī)模低位
至少還將持續(xù)三年
??對比全國經(jīng)營性土地和商品房成交面積規(guī)模來看,2022年才大致均衡(大約15億平方米VS13.6億平方米,供需比約1.1倍),2023年上半年土地成交建面同比降幅接近三成,按30%降幅測算,預(yù)計2023年土地成交建面較2022年的均衡值下降約4.5億平方米。這樣測算下來,預(yù)計需要4.4年才能消耗掉這部分多余的施工面積(20億平方米/4.5億平方米=4.4年),即全國土地市場的交易規(guī)模低位至少還將持續(xù)3-4年的時間[1]。如果樓市下半年繼續(xù)走低的話,這個時間還會更長;當(dāng)然如果土地成交規(guī)模進(jìn)一步下跌,這一時間也會相應(yīng)縮短。
??值得一提的是,在土地交易規(guī)模縮量的同時,當(dāng)下企業(yè)拿地更偏向于確定性高的項(xiàng)目,未來高品質(zhì)純新盤供給量能夠保持一定規(guī)模。而區(qū)位一般的中遠(yuǎn)郊剛需純新盤會減少,在缺少純新盤刺激的情況下,如果沒有實(shí)質(zhì)性的規(guī)劃利好落地,中遠(yuǎn)郊項(xiàng)目將面臨更大的價格壓力。但是銷售、入住不及預(yù)期,又會使得相關(guān)規(guī)劃和配套的落地時間減緩,部分中遠(yuǎn)郊項(xiàng)目和板塊可能因此陷入惡性循環(huán)。
??03 房地產(chǎn)開發(fā)貸款將持續(xù)低位
行業(yè)金融扶持仍需延期
??統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2023年1—6月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元,同比下降7.9%,降幅較1-5月擴(kuò)大0.7個百分點(diǎn),開發(fā)投資已經(jīng)連續(xù)4個月加速下跌。聯(lián)系房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金指標(biāo)來看,和新房銷售相關(guān)的定金預(yù)收款、按揭貸款尚能同比持平,但是和拿地開發(fā)相關(guān)的國內(nèi)貸款明顯下降,同比降幅超過11%,再加之行業(yè)規(guī)模收縮導(dǎo)致的自籌資金減少,使得房地產(chǎn)企業(yè)資金面愈加雪上加霜。不過對比上半年全國土地成交金額下跌21.5%的跌幅來看,2023年企業(yè)國內(nèi)融資降幅小于土地市場,即行業(yè)融資規(guī)模好于保守預(yù)期,年內(nèi)金融政策層面出臺的一系列政策還是起到了較為明顯的效果。
??近期政策動向方面,7月10日,央行、金監(jiān)局延長“金融16條”存量貸款、配套融資相關(guān)政策實(shí)施期限,由截止今年5月延長至明年年底,其余政策長期有效。此舉意在緩解房企資金壓力、助力“保交樓”,給予處在銷售走弱、融資不暢、到期債務(wù)壓力大背景下的房企喘息之機(jī)。7月19日,中共中央、國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的意見》,其中圍繞民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展共提出31條措施。三年疫情過后,民營企業(yè)遭遇嚴(yán)冬,不少企業(yè)因資金壓力陷入困境。其中尤其是房地產(chǎn)行業(yè),面臨資本與市場信心不足,多數(shù)民營房企處境困難,這一政策的出臺正有利于樹立各方對于民營企業(yè)的信心。鑒于當(dāng)前土地交易規(guī)模低位導(dǎo)致相關(guān)融資標(biāo)的減少的事實(shí),在接下來三年左右的時間里,房地產(chǎn)行業(yè)依舊需要“金融16條”等相關(guān)政策的持續(xù)延期和護(hù)航。
??04 廈門、武漢、天津庫存壓力較2022年末已有改善,上海率先完成庫存調(diào)降
??雖然從全國層面來看行業(yè)中長期庫存壓力較2021年明顯增加,但是基于城市分化情況來看,仍有部分城市的庫存指標(biāo)率先調(diào)降,甚至持續(xù)保持健康。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,典型城市2023年年中平均廣義消化周期[2]達(dá)到6.5年,達(dá)到2021年末的1.7倍。典型城市方面,除上海外,所有城市2023年年中的廣義消化周期都高于2021年末,宜興、晉江、重慶、珠海、深圳、鎮(zhèn)江、東莞等城市廣義去化周期均延長了5年以上,庫存壓力明顯增加。對比供地計劃要求來看,接近七成城市高出1年左右,土地供應(yīng)規(guī)模偏大。
??值得注意的是,廈門、武漢、天津等少數(shù)城市廣義庫存較2022年末有一定改善,2023年年中庫存去化周期較2022年末縮時長超一年。與2021年末相比,2023年年中上海廣義庫存去化周期已經(jīng)縮短,廣義庫存去化周期由2.2年降至2年,率先完成了庫存調(diào)降。此外合肥、杭州、長沙、成都等市由于基數(shù)較低,2023年中廣義消化周期也在4年以內(nèi),指標(biāo)數(shù)值雖較2021年有所放緩,但仍在相對安全的范圍之內(nèi)。
??05 政策面利好不改變供求基本規(guī)律
降預(yù)期更有平常心
??當(dāng)前土地成交規(guī)模的持續(xù)低位,實(shí)質(zhì)上是行業(yè)成交規(guī)??s量所導(dǎo)致的波及影響之一,并且在消化周期的乘數(shù)效應(yīng)下出現(xiàn)了波動進(jìn)一步放大,并導(dǎo)致與之相關(guān)的地方財政、企業(yè)融資、房地產(chǎn)新增開發(fā)規(guī)模等一些列指標(biāo)均出現(xiàn)了連鎖性的長期波動,這是行業(yè)走向健康新常態(tài)的必經(jīng)陣痛之一,不應(yīng)小覷,但也無需過度懼怕。就針對性的應(yīng)對舉措而言,在嚴(yán)控投資性需求的大前提之下,目前行業(yè)政策面其實(shí)已經(jīng)是應(yīng)出盡出:
??第一,加快需求入市,促進(jìn)庫存向合理區(qū)間回歸。如新型城鎮(zhèn)化、改善性需求釋放。6月28日,央行貨幣政策委員會召開2023年第二季度例會。會議指出,因城施策支持剛性和改善性住房需求,扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,加快完善住房租賃金融政策體系,推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。具體政策上面,可進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和首付比例。譬如第一套房貸還清后,再買或置換二套房時執(zhí)行首套貸款政策,核心城市可以適當(dāng)下調(diào)二套房首付比例,以此支持改善性需求釋放。
??第二,積極推動城市更新,增加高質(zhì)量供需規(guī)模。七普數(shù)據(jù)顯示,我國自建房自住戶占比達(dá)到了21%,數(shù)量超過6000萬戶,自建房占比和存量均處于高位,潛在住房更新需求規(guī)模龐大??紤]到“城中村”住宅建設(shè)在多數(shù)情況下與城建規(guī)劃不匹配,在人均綠地、醫(yī)療、商業(yè)、教育等供地指標(biāo)上存在明顯短板,建筑形態(tài)、交通出行也缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,為提高城市建設(shè)用地的使用效率,長遠(yuǎn)來看大多需要拆改。近期,國務(wù)院總理李強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。一方面可以新增居住供應(yīng),另一方面滿足更多無房居民的居住需求,同時增加基建投資建設(shè),拉動經(jīng)濟(jì)增長。
??第三,優(yōu)化土地供應(yīng)程序,加快供給效率。為加強(qiáng)規(guī)劃許可和用地審批融合管理,推進(jìn)用途管制制度改革,自然資源部近日印發(fā)《關(guān)于深化規(guī)劃用地“多審合一、多證合一”改革的通知》。明確以“多規(guī)合一”為基礎(chǔ),以精簡審批環(huán)節(jié)、加強(qiáng)規(guī)范管理、提升服務(wù)水平為重點(diǎn),推動“多審合一、多證合一”,提高審批效能和監(jiān)管服務(wù)水平。具體在加快供地效率,縮短、精簡土地的規(guī)劃、收儲、上市審批流程下功夫,加快土地供應(yīng)進(jìn)程。
??第四,加強(qiáng)行業(yè)金融扶持力度,使更多企業(yè)受惠。對于“金融16條”等政策適時再度延期,并繼續(xù)加強(qiáng)對于行業(yè)融資層面的扶持,助力行業(yè)渡過回款額和新增融資標(biāo)的雙雙下降的艱難時期。
??但需要說明的是,雖然目前國家已經(jīng)出臺了一系列扶持政策,并且在7月24日的政治局會議中,對于近期相關(guān)表述進(jìn)行了總結(jié)和強(qiáng)化,進(jìn)一步提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”、“加大保障性住房建設(shè)和供給”等表述。在7月25日國稅局發(fā)布的稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引中,房地產(chǎn)也是其中重點(diǎn)涉及領(lǐng)域之一,譬如在22條支持消費(fèi)提振信心的相關(guān)政策指引中,多達(dá)19條與個人購房相關(guān)。但從壓降實(shí)際庫存規(guī)模的角度來看,在施工銷售比5倍的乘數(shù)面前,其預(yù)計力度和效果都比較有限,土地成交的持續(xù)低位仍不可避免。比如《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》僅惠及21個[3]超大特大城市,受眾面相對有限,即使每個城市每年100萬平方米,一年也僅有2100萬平方米,對于當(dāng)前供需缺口而言仍差了一個量級。
??在未來三四年時間里,全國土地市場交易規(guī)模的低位還將持續(xù),企業(yè)也需要做好持續(xù)應(yīng)對這一變化的準(zhǔn)備;尤其在當(dāng)前樓市去化承壓的大環(huán)境之下,房企拓儲時要注重聚焦廣義存量規(guī)模相對合理的城市和板塊,并且深入探析城市的發(fā)展規(guī)劃和供地計劃動向,盡量避免潛在供應(yīng)量過高或超預(yù)期規(guī)劃的板塊。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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