??導(dǎo)語

??下半年地市交易規(guī)模有望邊際改善，“穩(wěn)增長”目標(biāo)下迎來更多拿地機(jī)會。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??從規(guī)模上來看，6月全國土地市場成交規(guī)模仍在較低位，并且成交建面同比降幅再度擴(kuò)大。熱度方面，成交主力北京、杭州、成都等城市供地質(zhì)量較佳，房企參拍熱情高漲，過半地塊搖號成交，整體溢價(jià)率水平創(chuàng)下近兩年的新高，達(dá)8.29%，但蘇州、南京等城市同樣出現(xiàn)了土拍熱度降溫的現(xiàn)象。另一方面，隨著較多素質(zhì)相對一般的地塊進(jìn)入拍賣環(huán)節(jié)，優(yōu)勝劣汰下6月份土地流拍率進(jìn)一步上行，流拍率達(dá)15.5%，創(chuàng)下2023年春節(jié)以來新高。

??核心要點(diǎn)

??· 供求：隨著大批城市2023年首輪預(yù)供地將在月內(nèi)到期，供地規(guī)模升至2023年的新高。至截稿土地成交4984萬平方米，同比降幅擴(kuò)大，環(huán)比也出現(xiàn)轉(zhuǎn)降，但考慮到月末還有北京、杭州、深圳、天津城市進(jìn)行土拍，預(yù)計(jì)6月份成交仍可繼續(xù)維持在年內(nèi)高位。

??· 熱度：月內(nèi)重點(diǎn)城市土拍平均溢價(jià)率創(chuàng)下新高，但城市間冷熱分化明顯，北京、杭州、成都、廣州等熱度繼續(xù)保持，而蘇州、南京等土拍明顯降溫。流拍率指標(biāo)方面，隨著較多素質(zhì)相對一般的地塊進(jìn)入拍賣環(huán)節(jié)，也有更多地塊出現(xiàn)延期或流拍。

??· 分布：北京集中土拍助力一線量價(jià)環(huán)比大漲，成交金額更是高達(dá)731億元，占300城總成交金額的34%；二三線量價(jià)齊跌。以二線城市為例，本月雖有杭州、蘇州、長沙等部分城市進(jìn)行了集中土拍，但受上月高基數(shù)的影響，量價(jià)均大幅下降。

??后市展望
下半年地市交易規(guī)模有望邊際改善

??“穩(wěn)增長”目標(biāo)下迎來更多拿地機(jī)會2023年6月，北京、廣州、成都、杭州、蘇州、長沙等多個(gè)城市進(jìn)行了集中土拍，但受提質(zhì)減量供地策略的影響，6月全國土地市場成交規(guī)模仍在歷史低位。熱度方面，由于成交主力北京、杭州、成都等城市供地質(zhì)量較佳，房企參拍熱情高漲，溢價(jià)率均超過8%，并且過半地塊存在搖號成交的情況，極大地帶動了土地市場熱度，整體溢價(jià)率水平也創(chuàng)下近兩年的新高，達(dá)8.29%?？紤]到下半年越來越多的城市面臨更大土地財(cái)政和供地計(jì)劃壓力，供給側(cè)在盈利空間方面的調(diào)整將更加符合市場預(yù)期，土地供應(yīng)規(guī)模增加與盈利空間寬松將同步到來。在此背景下，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)有望迎來更多的拿地機(jī)會，可重點(diǎn)關(guān)注部分原先盈利空間一般、但周轉(zhuǎn)預(yù)期尚可的近郊板塊；另一方面下半年整體溢價(jià)率將有所下降，尤其是隨著大多數(shù)城市的第2、3輪預(yù)供地清單臨近截止日期，隨著更多素質(zhì)一般的地塊進(jìn)入土地市場，三季度零溢價(jià)或低溢價(jià)成交的土地將有所增加，流拍率或?qū)⒀永m(xù)相對高位。

??01供求

??供給規(guī)模技術(shù)性回升
成交建面同比降幅再度擴(kuò)大

??土地供應(yīng)方面，新增供地規(guī)模迎來了技術(shù)性回升。截止26日，6月份土地供應(yīng)量1.01億平方米，與2022年同期相比下降約24%，降幅較上月收窄了13個(gè)百分點(diǎn)。正如上月預(yù)計(jì)，隨著大批城市2023年首輪預(yù)供地清單將在月內(nèi)到期，供地規(guī)模升至2023年的新高。但是與往年相比，鑒于新房成交規(guī)模下滑的現(xiàn)狀，大多數(shù)城市為保持長期穩(wěn)定仍以控庫存為主，6月份土地供應(yīng)量仍為2019年以來同期最低值。一線城市方面，本月四城均有新增宅地供應(yīng)，其中上海供地量最大，共入市了16宗含宅用地，但與首批擬供地清單19宗地塊一次性全部入市不同，第二輪清單的25宗地仍有約1/3尚未入市。二線城市方面，武漢、寧波等城市均在月內(nèi)發(fā)布了供地公告，其中“趕計(jì)劃”的武漢供應(yīng)大幅放量，月內(nèi)新增供應(yīng)24宗含宅用地，總占地超過100萬平方米，上半年累計(jì)供地30宗123萬平方米，約為一批次擬出讓清單總面積的63%，鑒于首批擬出讓清單的最晚擬供應(yīng)時(shí)間在7月1日，預(yù)計(jì)武漢的首批清單計(jì)劃大概率完成率只有六成左右，這也正是大部分二三線城市的現(xiàn)狀寫照。進(jìn)入下半年后，隨著7月份到期的供地清單數(shù)量減少，短期內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模會有所下降，但是考慮到地方基金性收入壓力的增加，以及上半年大量逾期的預(yù)供應(yīng)地塊，下半年土地市場的供給側(cè)或迎來新一輪的調(diào)整，在三季度末土地市場供應(yīng)規(guī)模有望出現(xiàn)邊際改善。

??土地成交方面，截止6月26日，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積為4984萬平方米，與2022年同期相比下降了48%，降幅較上月有所擴(kuò)大，環(huán)比上月同期也有一成左右的降幅。成交總價(jià)2122億元，上年同期相比下降約41%，但考慮到月末還有北京、杭州、深圳、天津城市進(jìn)行土拍，預(yù)計(jì)6月份成交總價(jià)可繼續(xù)維持在年內(nèi)高位。隨著月內(nèi)土地供應(yīng)量的增加，預(yù)計(jì)7月份土地成交量會有所回升。受北京、杭州等城市高品質(zhì)地塊集中成交影響，平均樓板價(jià)上漲至4258 元/平方米。但近期部分重點(diǎn)城市土拍熱度出現(xiàn)下滑，如蘇州三批次土拍12宗僅2宗搖號，南京土拍4宗地更是有3宗宣布延期出讓。

??02熱度

??溢價(jià)率創(chuàng)新高但城市冷熱分化
流拍率延續(xù)上行

??市場熱度方面，至截稿時(shí)北京、蘇州、杭州、成都等市均在月內(nèi)舉行了土拍，6月份平均溢價(jià)率達(dá)到8.3%，創(chuàng)下年內(nèi)新高。但城市之間冷熱明顯分化，大量優(yōu)質(zhì)地塊入市之下，北京、杭州、成都、廣州等熱度得以保持，月內(nèi)平均溢價(jià)率均在7%以上，但有部分城市土拍熱度明顯回落，典型如蘇州平均溢價(jià)率為2%，較上輪降低了7個(gè)百分點(diǎn)，南京、廈門更是0溢價(jià)，不復(fù)5月份平均溢價(jià)率超9%的盛況。

??與上月預(yù)計(jì)相同，隨著較多素質(zhì)相對一般的地塊進(jìn)入拍賣環(huán)節(jié)，優(yōu)勝劣汰下6月份土地流拍率進(jìn)一步上行。本月流拍率達(dá)到了15.5%，再度創(chuàng)下了2023年春節(jié)以來的新高。南京本月再度出現(xiàn)了三宗地塊延期出讓，導(dǎo)致月內(nèi)的本輪土拍僅有一宗遠(yuǎn)郊零星地塊出讓。值得注意的，就板塊區(qū)位而言，南京延期出讓的三宗地均在市區(qū)、且并非屬于冷門區(qū)域，主要短板還是在于預(yù)期周轉(zhuǎn)速度一般，導(dǎo)致企業(yè)拿地時(shí)對于出讓價(jià)格更為敏感、最終導(dǎo)致地塊延期出讓。在進(jìn)入下半年后，隨著地方供地規(guī)模的進(jìn)一步增加，以及行業(yè)對于現(xiàn)狀認(rèn)知的進(jìn)一步統(tǒng)一，預(yù)計(jì)土地流拍率將繼續(xù)維持年內(nèi)高位，指標(biāo)變動也能更真實(shí)地反映市場冷熱變化。

??03重點(diǎn)地塊

??北京包攬兩榜榜首
攬金額超600億元

??2023年6月，北京、廣州、蘇州、杭州、成都、長沙等多個(gè)城市進(jìn)行了集中土拍，入榜門檻值明顯上升?？們r(jià)榜榜首地塊來自北京海淀香山板塊，為純宅地，成交總價(jià)為79.35億元+4.5萬㎡超低能耗，由越秀搖號競得；排在第二位的是北京亦莊新城地塊，該地獲華潤、中鐵、中海、綠城、首開、金茂、保利、建發(fā)、大悅城等31家房企報(bào)名，最終由中皋置業(yè)以79.12億+5.3萬㎡現(xiàn)房“雙觸頂”搖號摘得，樓面價(jià)約4.44萬元/㎡，溢價(jià)率15%。

??單價(jià)榜榜首地塊為北京海淀雙新村2603-004-1地塊，該地塊位于海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)，起始價(jià)17億元，容積率為1.05，控高在12米，無疑將是低密住宅，新房銷售指導(dǎo)價(jià)為12.1萬元/平方米，按照最高限價(jià)測算的話，地房比為74%，房地差超3.1萬元/平方米，能實(shí)現(xiàn)一定的盈利，并且地塊周邊暫無新房在售，去化預(yù)期較佳。加之土地總價(jià)低，吸引了31家房企及聯(lián)合體報(bào)名，截至現(xiàn)場競價(jià)前，該地塊已收到30次報(bào)價(jià)，而且報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格19.55億元，轉(zhuǎn)為通過現(xiàn)場搖號確定競得人，最終天恒正同成為“贏家”。