快評(píng)|熱點(diǎn)城市土拍迎來(lái)拐點(diǎn)

土地交易分析馬千里、邱娟 2023-07-19 16:27:15 

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2023-07-19
  • 報(bào)告類型:土地交易分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??7月18日,杭州迎來(lái)年內(nèi)第七次集中出讓,掛牌7宗、成功出讓6宗宅地,總成交金額73.7億元,本輪土拍延續(xù)上輪的下降趨勢(shì),3宗搖號(hào)成交,3宗底價(jià)或低溢價(jià)成交,甚至出現(xiàn)了今年杭州首宗流拍地塊,整體成交溢價(jià)率為7.2%,搖號(hào)比例和溢價(jià)率均處于較低位。

??7月17日南京第四批次8宗地成功出讓,與杭州表現(xiàn)基本一致,8宗掛牌地塊中僅有2宗搖號(hào)成交,其余6宗均底價(jià)成交,熱度雖較第三輪有回升,但較前兩輪仍不及,降溫趨勢(shì)也十分明顯。

??01

??七批次供地規(guī)模降至較低位

??新房限價(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定

??今年集中供地從“雙集中”變?yōu)椤凹蓄A(yù)告、分批掛牌”后,杭州歷次掛牌的體量與前兩年相比大幅下降。第七批次集中供地規(guī)模在今年7批次供地中處于較低位,僅略高于第五批次,共計(jì)掛牌7宗含宅用地,總規(guī)劃建面僅53.4萬(wàn)平方米,總起拍價(jià)僅有104.6億元。

??就地塊分布來(lái)看,分布于上城區(qū)丁橋單元(2宗)、濱江區(qū)浦樂(lè)(1宗)、臨平區(qū)喬司(1宗)、余杭區(qū)良渚新城(1宗)和下沙金沙湖板塊(2宗);整體上來(lái)看,掛牌地塊分布較廣,少量分布于區(qū)域核心,供地質(zhì)量較前幾批次有所下滑。

??本次出讓的7宗地塊仍采用“雙限+搖號(hào)”的方式出讓,從新房銷售價(jià)格上來(lái)看整體限價(jià)維持穩(wěn)定,僅浦樂(lè)地塊和丁橋JG0404-08地塊價(jià)格有所上漲。具體來(lái)看,浦樂(lè)地塊新房銷售限價(jià)(精裝)39000元/㎡,比周邊的濱耀學(xué)府小漲1000元/㎡,丁橋JG0404-08地塊容積率僅1.1,大概率打造疊排產(chǎn)品,新房限售限價(jià)(精裝)達(dá)47600元/㎡;此前板塊限價(jià)最高為34370元/㎡,容積率基本在1.8以上,由于容積率差異較大,兩者相比意義不大。

??02

??搖號(hào)比例和溢價(jià)率均處于較低位

??出現(xiàn)首個(gè)流拍地塊

??從最終土拍結(jié)果來(lái)看,競(jìng)拍熱度冷熱分化顯著。成交的6幅地中,3宗觸及封頂價(jià)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié),占比為50%,在7輪次集中土拍中處于較低位;另有3宗低溢價(jià)或底價(jià)成交。整體溢價(jià)率為7.2%,在杭州已經(jīng)完成的7輪次集中土拍中,也處于較低位。

??意料之中的,浦樂(lè)、良褚地塊均進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。這兩宗地均是置業(yè)熱度較高的板塊,并且盈利空間相對(duì)較佳,在正式開(kāi)拍之前就已經(jīng)競(jìng)至封頂價(jià),搖號(hào)也在意料之中,最終兩地分別被東莞景天房地產(chǎn)、浙江子坤搖中。除此之外,位于臨平南融板快的喬司新城中心區(qū)C1-5地塊,最小戶型為180㎡,同時(shí)項(xiàng)目限高24米且住宅不低于18米,意味著地塊將打造以疊墅、洋房為主的改善產(chǎn)品業(yè)態(tài);此外,南融板塊具有融入主城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì),因此競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈,溢價(jià)封頂,也進(jìn)入了線下?lián)u號(hào)環(huán)節(jié),保億成為幸運(yùn)兒。

??2宗丁橋、1宗下沙地塊均低溢價(jià)或底價(jià)成交,三地雖然有較好的區(qū)位條件,但受低盈利預(yù)期或低去化預(yù)期的影響,房企參拍熱情均處于較低位。

??值得注意的是,本輪集中土拍還出現(xiàn)了今年杭州集中土拍以來(lái)的首宗流拍地塊——下沙中心區(qū)單元JS0405-25、35地塊,該地區(qū)位十分優(yōu)越,毗鄰地鐵1號(hào)線高沙路站,實(shí)現(xiàn)與金沙湖公園、大學(xué)城、火車東站以及武林、西湖中心無(wú)縫銜接;交通便捷、商業(yè)配套豐富。但該地由于是商住性質(zhì)地塊,并且商業(yè)占比接近20%,起拍價(jià)達(dá)35.8億元,資金壓力也比較大,加之周邊新盤供應(yīng)處于高位,恐對(duì)未來(lái)去化造成一定影響,因此該地慘遭流拍。

??03

??盈利空間尚可

??高附加條件影響項(xiàng)目去化預(yù)期

??單從盈利空間上來(lái)看,本輪集中土拍成功出讓地塊盈利空間較前幾輪雖略有下滑,但仍有良好的盈利預(yù)期。具體來(lái)看,5宗地塊(配建公共租賃住房的丁橋地塊不在統(tǒng)計(jì)范圍之內(nèi))的平均地房比為0.59,房?jī)r(jià)地價(jià)差為15148元/平方米。

??以正式競(jìng)拍之前就達(dá)到封頂價(jià)的浦樂(lè)地塊為例,該地成交樓板價(jià)24354元/平方米,銷售限價(jià)(含精裝)39000元/平方米,地價(jià)房?jī)r(jià)比達(dá)0.62,樓板價(jià)和房?jī)r(jià)之間仍有近1.5萬(wàn)元/平方米的空間,有較佳的盈利空間,因此房企競(jìng)拍熱度處于相對(duì)高位。其余4宗地塊,除地價(jià)水平較低的良褚地塊外,其余地塊地價(jià)和房?jī)r(jià)差均在1.4萬(wàn)元/平方米以上,底價(jià)成交的丁橋單元JG0404-08地塊房?jī)r(jià)地價(jià)差近2萬(wàn)元/平方米。

??04

??民企持續(xù)發(fā)力拿下4宗地塊

??萬(wàn)科17.16億元低溢價(jià)競(jìng)得下沙金沙湖地塊

??最終拿地結(jié)果來(lái)看,本次成功出讓的6宗涉宅地,4宗被民企收入囊中。值得注意的是,3宗搖號(hào)地塊均被民企拿下,三個(gè)幸運(yùn)兒分別是東莞景天房地產(chǎn)、浙江子坤、保億,分別競(jìng)得浦樂(lè)、良褚和喬司地塊。總投資金額47.09億元,占總成交金額的64%,延續(xù)了杭州一貫以來(lái)民企投資相對(duì)積極的狀態(tài)。

??另外兩宗分別被萬(wàn)科和杭地發(fā)展低(底)溢價(jià)競(jìng)得。品牌房企中僅萬(wàn)科拿地,經(jīng)過(guò)5輪競(jìng)拍,以17.16億元的價(jià)格拿下下沙金沙湖地塊,樓面價(jià)23860元/平方米,溢價(jià)率2.4%。本場(chǎng)土拍中唯一底價(jià)成交的丁橋JG0404-08地塊被杭地發(fā)展托底成交。

??05

??南京四輪集中土拍熱度同樣下調(diào)

??2宗搖號(hào)、6宗底價(jià)成交

??昨日(7月17日),同為長(zhǎng)三角省會(huì)城市的南京也進(jìn)行了集中土拍,市場(chǎng)熱度雖較第三輪有回升,但較前兩輪仍不及,降溫趨勢(shì)也十分明顯。掛牌的8宗地均成功出讓,成交總金額94.48億元,溢價(jià)率5.2%。其中,雨花臺(tái)區(qū)G28和江寧區(qū)G39地塊觸頂搖號(hào),分別被越秀和聯(lián)發(fā)搖中,成交總價(jià)分別為9億元和27.2億元,其余6幅地塊底價(jià)成交。公開(kāi)信息顯示,G28、G39這兩宗地的報(bào)名企業(yè)均超20家,中鐵建、首開(kāi)、中建信和、聯(lián)發(fā)等房企今年首次參與報(bào)名競(jìng)買,押寶地塊皆集中在兩幅觸頂搖號(hào)地塊。

??綜上,近期杭州、南京等熱點(diǎn)城市集中土拍表現(xiàn)基本一致,溢價(jià)率較之前均有下滑。不僅如此,繼南京第三輪集中土拍4宗地流拍3宗地后,杭州第七輪集中土拍也出現(xiàn)流拍地塊。究其原因,一方面是受到近期新房、二手房成交持續(xù)回落的影響;另一方面,也受到供地質(zhì)量下降的影響,房企在有限的資金壓力之下,房企競(jìng)拍熱情也有一定的下降。房企拿地方面,杭州本輪集中土拍依舊延續(xù)民企為主力的特點(diǎn),拿下本輪土拍中67%的地塊(按幅數(shù))。

??不過(guò)值得注意的是,杭州本輪土拍除了1宗流拍地塊外,還出現(xiàn)本地國(guó)資委托底的現(xiàn)象,結(jié)合日前上海集中土拍出現(xiàn)流拍、南京本輪集中土拍也有托底等情況展望,在當(dāng)前銷售端回落的影響下,再加之大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊已在上半年的密集出讓,下半年熱點(diǎn)城市將出現(xiàn)更多的底價(jià)和流拍地塊,土拍熱度指標(biāo)也將逐步與新房市場(chǎng)趨同。

2023-07-19 更多

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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