土地交易分析克而瑞研究中心 2023-07-14 09:20:03 來源:克而瑞地產(chǎn)研究
- 城市:全國
- 發(fā)布時間:2023-07-14
- 報告類型:土地交易分析
- 發(fā)布機構:克而瑞
??導語
??央國企競得七成地塊,城投平臺類公司遠郊“托底”。
??◎ 文 / 謝楊春、吳嘉茗
??7月11-13日,經(jīng)過3日連續(xù)出讓,上海完成了今年第二批次集中供地的首輪出讓。共成功出讓15宗含宅用地,總成交金額405.5億元,總建面187.3萬平方米,平均樓板價21644元/平方米,整體溢價率維持在7.8%,土地市場局部保持高熱。15宗地塊中有10宗以最高限價成交,另有5宗底價成交,兩極分化的行情仍在延續(xù)。
??01 供地質(zhì)量較首輪稍有下滑
優(yōu)質(zhì)地塊“僧多粥少”
??今年上海第二次集中掛牌共計16宗含宅用地,從區(qū)域分布來看,浦東、松江是本次的出讓主力,分別出讓4宗、3宗含宅用地,出讓建面分別為65萬平方米和40萬平方米,占本輪出讓總建面的一半以上。
??對比今年首批供地來看,本批次供地的質(zhì)量稍有下滑:一方面體現(xiàn)在第二批次位于外環(huán)以內(nèi)的地塊占比為17%,較第一批減少4個百分點;另一方面體現(xiàn)在第二批次地塊中,僅有32%地塊在1公里內(nèi)有地鐵資源,較第一批減少26個百分點。且部分地塊位于相對遠郊的板塊,如臨港、松江新橋等,或是地塊有較高的自持比例,例如寶山吳凇創(chuàng)新城等。
??據(jù)統(tǒng)計,第一批次參拍的房企多達60家,但本批次僅有40余家,且第一批次最熱門的青浦西虹橋龍聯(lián)路北側07-02地塊參拍房企超過20家,而本輪參拍房企最多的地塊也僅有18家。
??從參拍房企數(shù)量分布來看,本輪有4宗地塊僅1家房企參拍,且臨港的兩宗地參拍人分別為臨港城投和臨港發(fā)展,均為城投公司;而參拍房企在16家及以上的地塊有3宗,分別為嘉定新城G09-2地塊、閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHP0-1402單元16-05、17-04地塊和寶山區(qū)大場鎮(zhèn)W12-1301單元35-03地塊。
??02 溢價率7.82%達近一年新高
但地塊熱度兩極分化
??從成交情況來看,本次推出的16宗地塊中,有1宗未在本輪出讓,剩余15宗均成功出讓,成交總建面187.3萬平方米,總金額405億元,整體溢價率7.82%,較上一批次(7.33%)提升0.5個百分點。
??今年的兩批次集中供地,整體來看規(guī)模不及去年前三批次,但是熱度有所回升。
??本輪整體熱度維持在相對高位,但土地市場兩極分化趨勢未有改變,本輪成交的地塊也僅分為兩類,一類為多人參拍后以最高限價成交的地塊,本輪有10宗地以最高溢價率成交;有另一類則為底價成交,本輪底價成交地塊為5宗。
??今年以來,上海尚未有含宅地塊以未觸及最高限價(或一次性報價區(qū)間)的價格溢價成交,以此來看,即使是一線城市上海,土地市場也對優(yōu)質(zhì)地塊有較高的依賴性。
??03 部分地塊房地聯(lián)動價上調(diào)超過6%
盈利空間仍較充裕
??雖然本批次地塊整體質(zhì)量有所下降,但是部分地塊的房地聯(lián)動價與之前周邊成交地塊的房地聯(lián)動價相比卻有所上浮,部分地塊的聯(lián)動價上調(diào)幅度超過5%,例如閔行浦江鎮(zhèn)地塊、寶山大場鎮(zhèn)地塊和青浦重固鎮(zhèn)地塊。
??房地聯(lián)動價的上浮,給了房企更多的盈利空間,也在一定程度上會提升房企參拍的積極性。
??本輪土拍的盈利空間較為可觀,15宗地塊的平均房價地價差達到27380元/平方米,平均地價房價比為0.48。
??其中楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)地塊的成交樓板價為74250元/平方米,房地聯(lián)動價117000元/平方米,房價地價差高達42750元/平方米,加之地理位置優(yōu)異,也是本輪較熱門地塊之一;另外寶山區(qū)大場鎮(zhèn)地塊的房價地價差也達到30700元/平方米,且大場作為熱門板塊,項目未來去化的預期較好。
??04 央國企競得七成地塊
城投平臺類公司遠郊“托底”
??拿地門檻高、地塊質(zhì)量高的上海,在報名階段就形成了以央國企為主、少量本土民企以及城投為輔的投資格局,結合銷售來看,上半年銷售TOP20的央國企幾乎齊聚本次土拍,其中招商更是報名參拍了多達11宗地塊,此外保利、建發(fā)、華潤等報名幅數(shù)也超過5幅。
??在“廣撒網(wǎng)”策略和雄厚的資金實力加持下,本輪最終有11宗地塊由國央企競得,占比超過70%。華發(fā)以70.63億元搖中本輪總價最高地塊,此外中國鐵建、中建東孚、中國金茂、保利置業(yè)、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)也均有所得,杭州大家通過聯(lián)合體的形式拿下2宗地。
??而民企和城投公司拿地僅有4宗,且多為底價成交地塊。除了大華以47億元競得閔行浦江鎮(zhèn)地塊以外,臨港的兩宗地均由當?shù)爻峭兜變r拿下,松江新橋鎮(zhèn)地塊則由民企恒都置業(yè)底價獲得。
??兩輪整體來看,拿地幅數(shù)最多(3幅)的房企為中國鐵建、保利發(fā)展和招商蛇口,均為資金實力雄厚的國央企,此外拿了2宗地的企業(yè)有華發(fā)、金地、萬科、象嶼、大家以及保利置業(yè),也均為國央企。而民企如龍湖、大華等均只有1宗地塊,在地價較高的一線城市民企投資參與度依舊較弱。
??綜合來看,上海本輪土拍有幾大特征:一、上海仍是央國企爭搶的重中之重,民企依然很難在土拍中分一杯羹,尤其對于外地民企來說,進駐上海的門檻較高;二、市場熱度兩極分化,僅有底價成交與最高限價成交的地塊,這一點與6月土拍的蘇州、杭州相似,即便是一線城市,遠郊性價比較低的地塊房企也十分謹慎 ;三、通過房地聯(lián)動價上漲提升房企的盈利空間,吸引房企積極參拍。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |