[克而瑞]2022年1-8月中國房地產企業(yè)銷售TOP100排行榜

??導 讀 

??1、百強房企8月業(yè)績環(huán)比較上月基本持平 

??2、8月樓市繼續(xù)走弱，各區(qū)域市場全面降溫 

??3、行業(yè)信心低位，難扭轉年末市場下行預期

??榜單解讀

??前言：2022年8月，受極端高溫天氣、國內疫情多點散發(fā)等因素影響，房地產市場再度走弱。重點30城供應面積環(huán)比增長12%，但成交面積環(huán)比下降13%，同比跌幅達31%與上月基本持平。其中，一線城市成交轉降，同、環(huán)比分別下降16%和10%。26個二、三線城市成交環(huán)比下降13%，同比下降33%。 

??企業(yè)層面，8月TOP100房企實現(xiàn)單月銷售操盤金額5190.1億元，環(huán)比較上月基本持平；同比降低32.9%，降幅略有收窄。累計業(yè)績來看，百強房企1-8月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在47.4%的較高水平。目前，行業(yè)整體信心尚處在低位，穩(wěn)地產政策力度較弱，疊加市場信心不穩(wěn)，較難扭轉市場下行預期。9月以及第四季度市場依舊難言樂觀，即便供應放量增長，成交也難顯著反彈，企業(yè)的去化壓力也仍然較大。

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??8月業(yè)績環(huán)比基本持平

??同比降幅略有收窄

??2022年8月，企業(yè)銷售延續(xù)今年以來的低迷表現(xiàn)，TOP100房企實現(xiàn)單月銷售操盤金額5190.1億元，環(huán)比較上月基本持平；同比降低32.9%，降幅略有收窄。累計業(yè)績來看，百強房企1-8月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在47.4%的較高水平。目前，行業(yè)整體信心尚處在低位、市場整體需求以及購買力不足，9月以及第四季度企業(yè)的去化壓力仍然較大。

??2

??6成房企業(yè)績表現(xiàn)不及上半年月均

??2022年8月，百強房企中近6成企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比降低，其中12家企業(yè)的環(huán)比降幅在30%至50%之間，10家企業(yè)環(huán)比降幅超過50%。且有6成百強房企8月單月業(yè)績不及上半年的月均水平。

??但同時，8月也有部分規(guī)模房企項目業(yè)績表現(xiàn)較佳。其中，一部分國央企如中海、建發(fā)、金茂等在當前市場的正向刺激反饋下，實現(xiàn)了不錯的銷售去化。如中海8月實現(xiàn)全口徑銷售金額243.4億元，環(huán)比增長39.3%。另一部分則是環(huán)京市場布局的房企，得益于廊坊限購的解除，對這部分重倉環(huán)京市場的企業(yè)銷售有積極作用。如榮盛8月實現(xiàn)全口徑銷售金額34.3億元，環(huán)比增長32.9%。

??3

??企業(yè)：多家規(guī)模房企盈利預警

??行業(yè)利潤率加速探底

??8月，多家規(guī)模房企在2022年中期業(yè)績披露中發(fā)布盈利預警，主要表現(xiàn)為利潤規(guī)模負增長以及利潤率指標的顯著下滑。其中，也有部分企業(yè)如世茂、陽光城、祥生、榮盛、建業(yè)、弘陽等，2022年上半年錄得凈利潤虧損。

??整體來看，近年來企業(yè)利潤空間持續(xù)受到擠壓，2021年利潤規(guī)模負增長。企業(yè)整體利潤率水平也持續(xù)下行探底，企業(yè)各項利潤率指標均降至歷史較低水平。

??目前行業(yè)下行調整、市場出清，預計短期內企業(yè)盈利水平將繼續(xù)承壓。對于房企而言，除了保交付、促銷售回款、改善流動性之外，優(yōu)選項目、審慎拿地，保證項目利潤率水平；回歸產品、加強產品力打造，提高產品適銷性及產品溢價，是目前企業(yè)穩(wěn)利潤的關鍵。

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??8月樓市繼續(xù)走弱成交環(huán)比降13%

??各區(qū)域全面降溫

??2022年8月，受極端高溫天氣、國內疫情多點散發(fā)等因素影響，房地產市場再度走弱，重點30城供應面積環(huán)比增長12%，但成交面積環(huán)比下降13%，同比跌幅達31%與上月基本持平。其中，一線城市成交轉降，同、環(huán)比分別下降16%和10%。26個二、三線城市成交環(huán)比下降13%，同比下降33%。

??分區(qū)域來看，長三角地區(qū)熱門城市市場有所降溫，上海、杭州、蘇州等成交小幅回調，環(huán)比跌幅控制在10%以內，寧波、合肥等成交明顯回落，環(huán)比跌幅皆超30%。例如杭州，開盤去化率多達76%，其中一圈層去化率100%，高價盤存貨見底；二圈層去化率79%，但中簽率明顯上升；三圈層去化壓力依舊較大。徐州、無錫等成交筑底回升，例如無錫，得益于二套房首付比例下調，開盤去化率平均21%，核心區(qū)部分樓盤去化率能達到60%。

??大灣區(qū)市場全面降溫，廣州、深圳、佛山、東莞等成交環(huán)比跌幅都在10%附近。深圳開盤去化率結構性回升至48%，部分改善盤去化率超70%，但剛需盤去化承壓，即便降價、渠道提傭、首付分期，去化效果也不盡人意。廣州到訪量顯著下降，轉化率跌至5%，開盤去化率仍處20%低位。佛山市場觀望情緒濃重，單盤周均到訪量不足50組，轉化率跌至6%，開盤去化率低至13%?；葜荨⒅楹５仁袌鲱j勢未改，例如珠海，開盤去化率跌至9%，外圍區(qū)域同質化競爭愈加激烈。

??環(huán)渤海地區(qū)市場整體低迷，北京、濟南等成交持續(xù)走低，環(huán)比跌幅均超10%，長春、大連等環(huán)比跌幅更是超20%。例如濟南，渠道提傭至4%-5%，但由于水客增多，轉化率不足5%，開盤去化率26%，改善盤去化較好，但邊緣板塊樓盤去化普遍較差。又如天津，開盤去化率僅16%，基于交房焦慮情緒，央國企、準現(xiàn)房、小幅降價樓盤到訪及認購量有明顯提升。

??中西部地區(qū)市場陷入沉寂，武漢、西安等成交小幅回落，例如武漢，部分房企以價換量效果明顯，全市開盤去化率升至32%，但整體到訪量環(huán)比下降10%，持銷期單盤認購套數(shù)由19套降至16套。成都、鄭州等成交明顯回落，環(huán)比跌幅皆超20%。例如鄭州，市場信心跌至谷底，愈加濃重的觀望情緒顯著拉長認購周期，央國企、主城區(qū)樓盤去化相對較好。部分項目大幅降價跑量，但實際效果持續(xù)性不足。

??展望下月，房地產市場依舊難言樂觀，即便供應放量增長，成交也難顯著反彈。一方面，行業(yè)大周期拐點真正到來，隨著市場下行趨勢不斷強化，傳統(tǒng)銷售旺季也難出現(xiàn)大幅上漲行情。另一方面，穩(wěn)地產政策力度較弱，疊加市場信心不穩(wěn)，較難扭轉市場下行預期。

??城市將繼續(xù)分化：其一，上海、杭州、成都等熱點城市市場更具彈性，隨著供應放量，成交有望明顯反彈。其二，廣州、南京、武漢等一線及強二線城市市場或將持續(xù)修復，短期成交或將企穩(wěn)回升。其三，沈陽、南寧、昆明等弱二線及多數(shù)三四線城市市場依舊面臨較大的下行壓力，成交或將持續(xù)低位運行。