土地交易分析 2023-08-01 14:26:44
- 城市:全國(guó)
- 發(fā)布時(shí)間:2023-08-01
- 報(bào)告類(lèi)型:土地交易分析
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞
??導(dǎo)語(yǔ)
??熱點(diǎn)城市將出現(xiàn)更多的底價(jià)和流拍地塊,土拍熱度指標(biāo)也將逐步與新房市場(chǎng)趨同。
??受上月土地供應(yīng)回升的影響,本月土地成交建面環(huán)比上月同期小幅上揚(yáng)。熱度方面,至截稿時(shí)上海、杭州、南京等市均在月內(nèi)舉行了土拍,月份平均溢價(jià)率6.1%,環(huán)比上月小幅下調(diào)。土地流拍率方面出現(xiàn)了超預(yù)期的攀高,隨著7月份供地規(guī)模的減少,以及月內(nèi)接連出臺(tái)的行業(yè)扶持政策推動(dòng),8月份土地流拍率或有望邊際改善,但預(yù)計(jì)下半年土地流拍率仍將持續(xù)保持高位震蕩。
??核心要點(diǎn)
??供求:新增供地規(guī)模方面季節(jié)性回落, 隨著7月份到期的供地清單數(shù)量減少,短期內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模出現(xiàn)了明顯下降。至截稿土地成交1560幅,同比降幅收窄,環(huán)比連續(xù)三月正增長(zhǎng)。
??熱度:月內(nèi)重點(diǎn)城市土拍平均溢價(jià)率6.1%,環(huán)比上月小幅下調(diào)。僅上海溢價(jià)率相對(duì)穩(wěn)定,杭州、南京、成都等土拍熱度均明顯降溫。流拍率超預(yù)期攀高至26.5%,創(chuàng)2022年以來(lái)新高,合肥、佛山等地中遠(yuǎn)郊均出現(xiàn)多宗流拍地塊。
??分布:受京、滬、廣集中土拍的影響,一線(xiàn)城市本月共成交土地302萬(wàn)平方米,環(huán)比微增1%,但同比下降了37%,成交金額638億元,同環(huán)比均明顯下滑;二線(xiàn)城市本月有杭州、南京、長(zhǎng)沙等部分城市進(jìn)行了集中土拍,但受上月高基數(shù)的影響,成交金額明顯減少,環(huán)比下降58%至525億元,同比降幅更是高達(dá)69%。
??后市展望
??寧、杭等熱點(diǎn)城市集中土拍熱度相繼下調(diào)
??下半年土地流拍率或?qū)⒊掷m(xù)保持高位震蕩受上月土地供應(yīng)回升的影響,本月土地成交建面環(huán)比上月小幅上揚(yáng)??紤]到因?yàn)?月份大批土地供應(yīng)時(shí)間集中在下旬出讓?zhuān)薪咏话氲耐恋仡A(yù)計(jì)出讓時(shí)間在7月最后幾天,7月份土地成交規(guī)模環(huán)比增幅或進(jìn)一步擴(kuò)大。熱度方面,至截稿時(shí)上海、杭州、南京等市均在月內(nèi)舉行了土拍,月份平均溢價(jià)率6.1%,環(huán)比上月小幅下調(diào)。具體城市方面,僅上海溢價(jià)率相對(duì)穩(wěn)定,二批次供地清單的首輪出讓依舊維持了7%以上的平均溢價(jià)率,杭州、南京、成都等城市土拍熱度均明顯降溫,典型如南京月內(nèi)8宗地塊有6宗為底價(jià)成交。除了溢價(jià)率下滑外,本月杭州進(jìn)行的第七輪土拍還出現(xiàn)杭州2023年首輪流拍和本地國(guó)資委托底的現(xiàn)象,結(jié)合日前上海集中土拍出現(xiàn)流拍、南京本輪集中土拍也有托底等情況展望,在當(dāng)前銷(xiāo)售端回落的影響下,再加之大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊已在上半年的密集出讓?zhuān)掳肽隉狳c(diǎn)城市將出現(xiàn)更多的底價(jià)和流拍地塊,土拍熱度指標(biāo)也將逐步與新房市場(chǎng)趨同。
??01供求
??供給規(guī)模季節(jié)性回落
??成交建面同比降幅如期收窄
??土地供應(yīng)方面,新增供地規(guī)模季節(jié)性回落。截止25日,7月份土地供應(yīng)量5826萬(wàn)平方米,相比2022年同期下降39%,降幅較上月擴(kuò)大了15個(gè)百分點(diǎn),再度回到3-5月平均跌幅附近。正如上月所分析,隨著7月份到期的供地清單數(shù)量減少,短期內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模出現(xiàn)了明顯下降。一線(xiàn)城市方面,本月京滬深均有新增宅地供應(yīng),含宅用地總建面約110萬(wàn)平方米,上海方面第二輪預(yù)供地清單均已在6月份入市,本月僅有一宗浦東商服用地入市。二線(xiàn)城市方面,杭州、成都、長(zhǎng)沙等十五市在月內(nèi)發(fā)布了住宅類(lèi)用地土拍公告,其中成都、西安新增宅地供應(yīng)建面均超過(guò)200萬(wàn)平方米,以成都為例,月內(nèi)共發(fā)布了28宗含宅用地的土拍公告,合計(jì)建面約266萬(wàn)平方米,但是平均底價(jià)只有1萬(wàn)元/平方米左右,對(duì)比上半年1.2萬(wàn)元/平方米的平均樓板價(jià)來(lái)看供地質(zhì)量相對(duì)一般。接下來(lái),隨著地方基金性收入相關(guān)壓力的進(jìn)一步顯現(xiàn),預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模有望迎來(lái)邊際改善,但是鑒于需求側(cè)增長(zhǎng)不及預(yù)期和壓降行業(yè)庫(kù)存壓力等需要,預(yù)計(jì)年內(nèi)土地供給規(guī)模仍將持續(xù)低位。
??土地成交方面,截至7月25日,全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交1560幅,同比下降16%,降幅較上月顯著縮小,環(huán)比上月同期增長(zhǎng)約5%。考慮到因?yàn)?月份大批土地供應(yīng)時(shí)間集中在下旬出讓?zhuān)薪咏话氲耐恋仡A(yù)計(jì)出讓時(shí)間在7月最后幾天,7月份土地成交規(guī)模環(huán)比增幅或進(jìn)一步擴(kuò)大。7月份土地成交規(guī)模雖然如期上揚(yáng),但是市場(chǎng)熱度卻明顯轉(zhuǎn)涼,不僅三四線(xiàn)城市流拍率走高,杭州、合肥等熱點(diǎn)城市也相繼出現(xiàn)土地延期或中止出讓。受月內(nèi)三四線(xiàn)城市土地成交占比增加影響,平均樓板價(jià)有所下降,但是隨著年中土地成交高點(diǎn)的過(guò)去,預(yù)計(jì)8、9月份平均樓板價(jià)或?qū)⒃俣扰矢摺?/p>
??02熱度
??溢價(jià)率震蕩下行
??流拍率創(chuàng)近兩年新高
??市場(chǎng)熱度方面,至截稿時(shí)上海、杭州、南京等市均在月內(nèi)舉行了土拍,月份平均溢價(jià)率6.1%,環(huán)比上月小幅下調(diào)。具體城市方面,僅上海溢價(jià)率相對(duì)穩(wěn)定,二批次供地清單的首輪出讓依舊維持了7%以上的平均溢價(jià)率,杭州、南京、成都等城市土拍熱度均明顯降溫,典型如南京月內(nèi)8宗地塊有6宗為底價(jià)成交。
??土地流拍率方面出現(xiàn)了超預(yù)期的攀高。受銷(xiāo)售面持續(xù)疲軟,企業(yè)自籌資金降幅延續(xù)等因素影響,6月份土地流拍率流拍率達(dá)到了26.5%,創(chuàng)下2022年以來(lái)新高,只有相對(duì)核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊才擁有較佳的土拍預(yù)期,大量中遠(yuǎn)郊低價(jià)板塊的土地成交愈發(fā)艱難。年內(nèi)的熱度標(biāo)桿——杭州也在月內(nèi)出現(xiàn)了首宗流拍地塊,該流拍地塊板塊區(qū)位條件較好,但受商業(yè)占比較高、周邊庫(kù)存規(guī)模較大等因素影響,導(dǎo)致地塊的盈利空間和周轉(zhuǎn)速度預(yù)期不佳,意向房企難覓,最終于土拍前日終止出讓。此外合肥、佛山等地也均有多宗中遠(yuǎn)郊地塊撤牌。隨著7月份供地規(guī)模的減少,以及月內(nèi)接連出臺(tái)的行業(yè)扶持政策推動(dòng),8月份土地流拍率或有望邊際改善,但預(yù)計(jì)下半年土地流拍率仍將持續(xù)保持高位震蕩。
??03重點(diǎn)地塊
??上海包攬兩榜榜首
??攬金額超400億元
??2023年7月,北京、上海、廣州、杭州、南京、成都、長(zhǎng)沙等多個(gè)城市進(jìn)行了集中土拍??們r(jià)榜榜首地塊來(lái)自上海松江洞涇鎮(zhèn),為純宅地,成交總價(jià)為70.63億元,由華發(fā)搖號(hào)競(jìng)得;排在第二位的是上海閔行華漕鎮(zhèn),該地吸引招商、保利發(fā)展、中國(guó)鐵建、中鐵置業(yè)、國(guó)貿(mào)、華僑城、綠城、萬(wàn)科等18家房企報(bào)名參拍,以國(guó)央企為主,經(jīng)過(guò)31輪并觸發(fā)最高限價(jià),進(jìn)入搖號(hào)階段,最終中國(guó)鐵建搖中該地塊,成交總價(jià)61.475億元,溢價(jià)率10%,成交樓板價(jià)40920元/平方米。
??由于重點(diǎn)城市供地質(zhì)量較之前所有下滑,入榜門(mén)檻值與上月相比,也明顯下調(diào)。單價(jià)榜門(mén)檻地塊為北京朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮商辦地塊,該地被北京懋源鴻竺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以底價(jià)13.4億元摘得,樓板價(jià)僅有28065元/平方米,較上月門(mén)檻值下降了30%。
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
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- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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